【經濟通】隔山買樓 留意稅務免中伏
近日美元下滑,變相即外幣升值,連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題,令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛,準買家必須留意各地稅務制度,以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國,和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。
英國
在英國,買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅,經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。
1. 印花稅
英國買樓印花稅以累進稅率收繳,樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率,首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業,舊制下印花稅為:2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。
不過,英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣,英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅(現時稅階見表),不過措施屬暫時性,只持續至明年3月底。
2. 非首置附加稅 (Surtax)
留意,無論是否英國居民,本身已有物業的非首置買家,需付額外3%附加稅(Surtax),以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意,英國是全球徵稅國家,如果業主在本港曾置業並仍持有,在英首次買樓也算是再次買入,都不能享有附加稅豁免優惠。
另外,當明年蜜月期政策結束後,沒有居英簽證或居英權的外國人(包括港人)若買樓,會額外收取海外買家印花稅,類似香港的BSD。英國政府近日公布文件,列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定,一年內在英國居住時間少於183日,便會界定為海外買家,須徵收2%的海外買家印花稅。不過,若交易日後一年內,該買家在英國居住時間多於183日,可以申請退稅,有意定居英國的港人要留意相關操作。
3. 市政稅 (Council Tax)
在英國持有物業,每年都需向所屬地方政府繳交市政稅,類似香港的差餉,主要用作當區支付公共服務及設施,每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租,這筆費用可由物業合同簽署人,亦即租客支付,業主不用承擔。留意,不同地區會按情況免稅額各有不同,例如部分地區若租客全為全日制學生,業主便可以向當區政府申請豁免。
4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax,CGT)
如同不少國家,在英國賣出物業、股票等資產,都要就售出資產時所獲的收益,繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租,日後如要出售物業,便要繳交CGT,而出售自住物業,則毋需繳納。
在英國,針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊.下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計,基本CGT稅率是18%,即最多6750鎊;其後以高稅率計,稅率是28%。
假設物業買入是為30萬鎊,其後以50萬鎊沽出,即增長了20萬鎊,CGT便是約4.88萬鎊。
5. 代理費用需交增值稅 (VAT)
人不在當地,很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題,例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準,倫敦一般是每月租金收入的10%至12%(再加20%增值稅VAT),而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%(再加20%增值稅VAT)。
美國
除了英國,美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層,包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一,州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民,因此除非是該國公民,否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。
1. 個人所得稅 (Income Tax)
若物業買來出租,業主便需繳稅,稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅,同樣各地稅率會有不同。留意,各州之中有7個州未有徵收個人所得稅,如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。
此稅是針對淨收入徵稅,因此與跟租務有關的費用可扣稅,例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿,作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊,根據美國稅例,物業價值隨時間磨損亦會是開支,住宅物業是27年半。
2. 物業稅 (Property Tax)
類似香港差餉,屬於州稅,稅率會按州政府評估物業價值,不會跟市值掛勾,亦會每年有所調整,加上不同州份會有分別,平均每半年繳1次,稅率大約是1%。
3. 資產增值稅
同樣,美國亦有資產增值稅,分聯邦稅和州稅,各地不同。如果是自住物業,每名成人住滿2年,可獲25萬美元的免稅額。
而根據第1031條款(1031 Exchange),美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施,投資者賣出1個原有物業,若在180日或下年度報稅截止日期內,再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業,可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過,若業主在1年內在物業居住超過2星期的話,措施就不適用了。
新加坡
與香港一樣,新加坡同樣受環球資金氾濫帶動,政府擔心樓價飆升,不時會為樓市加辣,年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。
1. 印花稅
不論公民、永久居民還是海外買家,所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD),稅款是根據單位市價作計算,稅率為1%至4%不等。
新加坡政府為打壓樓市炒風,另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅,外國人買入物業,需額外繳付20%稅款,公司買家則交25%。至於新加坡公民,則在購買第二個單位時,才需要繳ABSD。
至於永久居民,較海外買家置業稅階會稍低,但較公民為高,在購入第一套房時,要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。
以100萬新元(約564萬港元)的單位為例,港人就要先付22.46萬新元(126.58萬港元)印花稅(BSD連ABSD)。
#投資
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過40萬的網紅我要做富翁,也在其Youtube影片中提到,好多人問,買英國樓,究竟應該投資「租金回報率高」的物業,還是「物業價值上升得快」的物業好呢?魚與熊掌,不能兼得,Kyle說:「兩樣都要!但有先後次序!」這集 #我要做屋主 會為大家分析不同人的需要,另外也會解答觀眾關於英國 Shared Ownership 物業的問題。 ______________...
英國海外物業增值稅 在 WealtHub睿富 Facebook 的最讚貼文
林浩文:海外置業九大「留神位」
買海外買樓的重中之重是「辦理物業按揭」,除此之外,有多個事項也是投資者務必多加留意的,今次筆者將為大家講解一下:
‧ 土地年期 – 跟香港不同,許多海外國家的土地大致會分為永久擁有地權(FREEHOLD) 及土地租借權(LEASEHOLD) 。香港的地是有年期的,香港許多地是到2047年到期。中國的住宅地年期為70年。許多東南亞及歐美國家有永久及租借地權,但部份東南亞國家並不允許「非當地人」買永久地權的物業或「連地」出售的物業。而在價格上亦有不同,永久地權的物業的價格通常比土地租借權的物業貴。
‧ 了解當地經濟和社會狀況 – 在投資前先當地的生活成本及社會情?,這有助預計購買物業後的財政支出及當地人的承擔能力。
‧ 項目代理的選擇 – 近年愈來愈多買家及投資者到海外買樓,相關物業項目代理亦百花齊放。對買家而言,找一家有信譽的代理是十分重要。
‧ 參觀示範單位及地盤 – 若是購買樓花,應花點時間了解發展商及代理的紀錄,如條件許可,更應先到當地參觀示範單位。
‧ 認購單位及選擇付款辦法 – 詳細瞭解發展商及代理派發的置業須知。另外,現時發展商提供很多不同的優惠付款方法。
‧ 樓盤資料、市場情況及地段升值潛力 –索取售樓書,初步研究樓盤的位置、單位面積及售價等。以面積為例,許多國家有「實用面積」、「可用面積」、「建築面積」等,而定義也有出入,如英國的「陽台」並不計入「可用面積」。隔山買牛風險高,近年亦有不少「中伏」個案,總額可能以億元計,就算是英國的樓盤也會「出事」。如近年有涉案的英國樓盤不是停工多時,就是殘舊不堪,附近頗為荒蕪,有投資者指當地發展商早已清盤,但香港代理商則繼續催促買家交尾數。最後大批苦主舉行記者會及報警,這類個案通常多為「一百幾十萬貨仔」的單位,購入時對方多承諾會代為放租,並有保證回報率或回購。
‧ 稅項及物業管理 – 各國有不同稅制,部份國家有物業增值稅。另外,物業或資產管理亦會收費。
====================================
WealtHub睿富 YouTube頻道正式開通!想隨時重溫「睿富之道」及其他精彩影片資訊,更加方便!立即點擊訂閱>>>https://goo.gl/Jqsvv5
英國海外物業增值稅 在 我要做富翁 Youtube 的最讚貼文
好多人問,買英國樓,究竟應該投資「租金回報率高」的物業,還是「物業價值上升得快」的物業好呢?魚與熊掌,不能兼得,Kyle說:「兩樣都要!但有先後次序!」這集 #我要做屋主 會為大家分析不同人的需要,另外也會解答觀眾關於英國 Shared Ownership 物業的問題。
______________________
$$$「我要幫你畀首期」遊戲 贏高達52萬首期幫你上車!
$$$ 即玩▶▷https://money-tab.info/youtube-games?yp=e0815
______________________
施傅【10年財務自由】*免費試看*
現在開始▶▶ https://gregorysy.com/
Kyle英國房地產分享講座(Online)▷ https://money-tab.info/engkyle?yp=e0815
本月免費活動【★Top 6】現正接受報名:
1. 贏在美股試堂分享會(Online) https://money-tab.info/ussjac?yp=e0815
2. Kyle英國房地產分享講座(Online)▷ https://money-tab.info/engkyle?yp=e0815
3. Eric Sir期指策略分享講座(Online)▷ https://money-tab.info/futeric?yp=e0815
4. 阿業期權計算機分享會▷ https://money-tab.info/optyip?yp=e0815
5. Jasper期滙商品分享會(Online)▷ https://money-tab.info/comjasp?yp=e0815
6. Dennis 我要做程式交易分享講座(Online)▷ https://money-tab.info/mutden?yp=e0815
所有課程/活動一覽: https://money-tab.info/activity?yp=e0815
✓ APP下載: http://onelink.to/mtapp
✓ 升級版: https://money-tab.com/membership
✓ 追蹤我:
➔ Youtube【我要做富翁】
https://bit.ly/35LOy2J
➔ Youtube【富翁電視MTTV】
https://bit.ly/35dJW4Y
➔ Facebook【我要做股神】
https://facebook.com/203349819681082
➔ IG【money_tab】
https://instagram.com/money_tab/
#房地產 #海外樓 #英國樓 #投資物業 #租金回報 #SharedOwnership #英國買樓 #倫敦買樓
英國海外物業增值稅 在 我要做富翁 Youtube 的最佳解答
英國政府近日放寬了樓市辣招,宣布50萬磅以下的居住物業,可獲豁免印花稅,直至明年3月31日,可謂期間限定。同時,明年4月1日起,會加徵2%海外買家印花稅,今集 #我要做屋主 Kyle 為大家找來上半年英國樓市的最新數據,稅務減免會否令樓市需求持續上升呢?
════════════════════
回流加國 唯一留下的 - - - 電子版投資天書
!!由淺入深毫無保留全公開!!
施傅【10年財務自由】*免費試看*
現在開始▶▶ https://gregorysy.com/
════════════════════
Kyle英國房地產分享講座(Online)▷ https://money-tab.info/engkyle?yp=e0731
* * * * * * *
✓ APP下載: http://onelink.to/mtapp
✓ 升級版: https://money-tab.com/membership
✓ 追蹤我:
➔ Youtube【我要做富翁】
https://bit.ly/35LOy2J
➔ Youtube【富翁電視MTTV】
https://bit.ly/35dJW4Y
➔ Facebook【我要做股神】
https://facebook.com/203349819681082
➔ IG【money_tab】
https://instagram.com/money_tab/
#英國交稅 #物業稅 #免稅額 #海外買家印花稅