《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc
同時也有14部Youtube影片,追蹤數超過8萬的網紅Jackz,也在其Youtube影片中提到,【時光倒流一個掣】 早喺2014年,Google Maps地圖嘅街景服務Street View推出時光機功能,可以俾大家睇返舊嘅街景圖相片。近日有網民再Loop呢一項「#時光倒流」功能,重溫十幾年前18區嘅社區風貌,見證住自己社區嘅變遷。 00:00 Intro 00:17 中西區 中山紀念公園 ...
荃灣如心廣場酒樓 在 經濟一週 EDigest Facebook 的最佳解答
【#經一圖解】 邊個遊樂場係你最愛?
一講起香港的主題公園、遊樂場,首先想到的必定是海洋公園和迪士尼樂園。近日海洋公園面臨財困,有人認為公園絕不能倒閉,皆因它是香港人的「集體回憶」,不過過往亦曾有多間被喻為「集體回憶」的遊樂場結業。
【荔園】荔園於1949年開幕,其後商人邱德根於1961年購入荔園,並增設「宋城」;園內的機動遊戲,如旋轉木馬、摩天輪、碰碰車、搖搖船等,動物園內的「天奴」大象,宋城內的中國古代人物蠟像,陪著幾代香港人長大,隨著時代轉變,荔園敵不過海洋公園的競爭,最終於1997年結業。荔園曾於2015年夏天在中環海濱,以及2016年夏天在亞洲國際博覽館,以「期間限定」方式短期復業。
值得一提的是,荔園內的劇場是巨星搖籃,不少殿堂級藝人,包括梅艷芳梅愛芳姊妹、陳寶珠、蕭芳芳及鄭少秋等都曾在這裡登台。
【荃灣遊樂場/啟德遊樂場】年輕一輩都未必知道,香港曾經出現過這2個遊樂場:荃灣遊樂場和啟德遊樂場;荃灣遊樂場於1952年開幕,後來由商人邱德根接手,成為荔園的姊妹機構,場內分為4部分,分別為戲院劇院、機動遊戲、攤位遊戲及保齡球場;啟德遊樂場於1965年開幕,號稱擁有全港第1座的過山車,啟德亦是不少粵劇名伶及歌手的成名地,徐小鳳、尹光等藝人都曾在這裡演出,這2個樂園分別於1970年代及1982年結業,是上一代香港人的集體回憶。
【出奇老鼠/歡樂天地】出奇老鼠是來自美國的室內遊樂場及餐廳連鎖店,於1980年代初登陸香港,是不少80後年幼時的回憶。出奇老鼠於1989年結業後,另一間室內遊樂場崛起,就是1982年成立的歡樂天地,全盛時有25間分店,遍佈港九新界,亦是不少港產片的拍攝地,如1993年的《超級學校霸王》,風頭一時無兩; 1997年金融風暴後,歡樂天地的母公司八百伴破產,歡樂天地最終亦於1999年結業。「重生版」的歡樂天地已於2019年聖誕節在九龍灣E-Max開幕。
【青龍水上樂園/大圍歡樂城】陪著不少「沙田友」成長的青龍水上樂園於1987年開幕,設有游泳池、滑水梯,各類機動遊戲及攤位遊戲;1991年改名歡樂城,滑水梯被拆卸,游泳池設施變作大型露天燒烤場,加設酒樓、釣蝦場等;1997年金融風暴後,歡樂城的經營狀況大不如前;2001年,因九鐵擴建大圍站及興建馬鞍山鐵路的關係,歡樂城正式結業。
【西九龍中心天龍過山車】1994年開幕的西九龍中心,頂樓附設天龍過山車,是香港唯一的室內過山車,於在美食廣場、溜冰場旁邊飛馳,十分刺激,故此非常受歡迎;過山車於2003年停運,原因眾說紛云,有指涉及安全及保險問題,不過消息人士指相關牌照至今仍然有效,維修保養亦一直進行,不少網民都盼望過山車有重開的一天。
#海洋公園 #荔園 #歡樂天地 #主題公園 #遊樂場 #經濟一週 #ED_B
荃灣如心廣場酒樓 在 Lalazifoodie Facebook 的最佳解答
食點心又得食小菜又得 得左。
鍾意食點心最好無時間限制
依家周圍都有點心專門店就最岩我
但要好食環境好又有其他食物供應
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點一龍 位於荃灣如心廣場
尖沙咀海港城都有分店
簡單介紹幾樣我最鍾意
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太可愛喇 麵包迷必食
平時鍾意食墨西哥包抗拒唔到。
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最鍾意飲湯🤗素湯一樣夠味
清甜又唔肥 湯料絕不馬虎
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炸得剛剛好 皮脆肉嫩
調味比平時酒樓食到既淡少少
蝦片伴碟而家好少見啦🤩
甜品方面
楊枝甘露, 錦鯉桂花糕
又好食又涼快woohoo好完美。
仲有龍蝦湯蝦餃好想試
但係太飽啦 下次再見🦐
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如心廣場點一龍Dimsumbar
荃灣楊屋道8號如心廣場商場一期G01A號舖
荃灣如心廣場酒樓 在 Jackz Youtube 的精選貼文
【時光倒流一個掣】
早喺2014年,Google Maps地圖嘅街景服務Street View推出時光機功能,可以俾大家睇返舊嘅街景圖相片。近日有網民再Loop呢一項「#時光倒流」功能,重溫十幾年前18區嘅社區風貌,見證住自己社區嘅變遷。
00:00 Intro
00:17 中西區
中山紀念公園 Sun Yat Sen Memorial Park
般咸道 Bonham Road
香港摩天輪 Hong Kong Observation Wheel
英華女學校 Ying Wa Girls' School
00:40 東區
油街實現 Oil Street Art Space
太古城中心 Cityplaza
小西灣廣場 Siu Sai Wan Plaza
00:53 南區
One Island South
海洋公園道 Ocean Park Road
01:03 灣仔區
希慎廣場 Hysan Place
利東街 Lee Tung Street
夏慤道 Harcourt Road
01:16 九龍城區
啟德郵輪碼頭 Kai Tak Cruise Terminal
忠孝街 Chung Hau Street
香港嘉里酒店 Kerry Hotel Hong Kong
01:29 觀塘區
裕民坊 Yue Man Square
牛頭角下邨 Lower Ngau Tau Kok Estate
藍田綜合大樓 Lam Tin Complex
聖言中學 Sing Yin Secondary School
大本型 Domain
01:54 深水埗區
D2 Place ONE
長沙灣道 Cheung Sha Wan Road
02:04 黃大仙區
黃大仙中心 Temple Mall
樂富廣場 Lok Fu Place
Mikiki
02:14 油尖旺區
K11 MUSEA
旺角大球場 Mong Kok Stadium
洗衣街 Sai Yee Street
廟街 Temple Street
02:31 葵青區
青衣城二期 Maritime Square 2
02:36 北區
聯和墟 Luen Wo Hui
02:41 西貢區
PopCorn 2
香港單車館 Hong Kong Velodrome
西貢公路 Hiram's Highway
02:53 沙田區
創新路 Chong San Road
02:58 大埔區
太和邨 Tai Wo Estate
寶鄉邨 Po Heung Estate
03:06 荃灣區
海之戀商場 OP Mall
荃灣千色匯 KOLOUR
荃灣工業中心 Tsuen Wan Industrial Centre
03:20 屯門區
V city
屯門公路轉車站 Tuen Mun Road Interchange
凱都戲院 Hyland Theatre
03:33 元朗區
天秀路Tin Sau Road
形點 YOHO MALL
03:41 離島區
北大嶼山醫院 North Lantau Hospital
Reference:
用 #Google街景 睇返以前嘅社區好正
- 分享自 LIHKG 討論區
https://lih.kg/2440533
Music used:
♪ #時光倒流一句話 (Piano Cover) by @Noodles Music
https://youtu.be/2IL1dQzvFfU
♪ [Instrumental] Dua Lipa - Homesick by @HUIYA Instrumental
https://youtu.be/wr8L720j9PI
Google Map向來有提供街景功能,用家瀏覽地圖之餘亦可看見商戶建築,感覺有如身歷其境。有網民於連登討論區以「用Google街景睇返以前嘅社區好正」為題發文,指可以用Google Map翻看最早12年前、即2009年的香港街道景色,緬懷過去之餘亦感嘆10年來香港變化甚大,獲不少網民和議。
不少網民立即以Google街景翻閱10年香港景色。有人認為當年街道上人車數量不如現在多,街邊違泊情況亦較輕,直言「條路好暢順」。亦有人特別注意街邊商戶及建築,認為當年彌敦道兩旁金舖較少,商戶種類較豐富,而近期需要重建的觀塘裕民坊,於2009年尚未落成巴士總站,附近皆為商場食肆,早前結業的麥當勞仍「健在」。
除商戶外,不少網民亦關心10年前物價。有人發現有食肆每碗淨雲吞僅售$10,直言以今時今日物價實在難以想像。有人就表示最關心當年樓價,指翻查當年地產代理店面,可見康怡2房單位僅售200餘萬,亦有人帖圖指屯門大興花園500呎單位僅售168萬,稱可惜自己當年仍在求學時期,否則已一早「上車」做業主。
https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2898243/%E6%98%94%E6%97%A5%E9%A6%99%E6%B8%AF%EF%BD%9C%E7%94%A8Google%E8%A1%97%E6%99%AF%E3%80%8C%E6%99%82%E5%85%89%E5%80%92%E6%B5%81%E3%80%8D10%E5%B9%B4%20%E7%B6%B2%E6%B0%91%E6%87%B7%E5%BF%B5%E6%A8%93%E5%83%B9%E3%80%8C%E5%BA%B7%E6%80%A12%E6%88%BF2%E7%99%BE%E5%B9%BE%E8%90%AC%E3%80%8D
網民「大政奉還」在連登討論區上以「用Google街景睇返以前嘅社區好正」為題發文,分享使用Google Maps的Google街景功能可以透過調整時間線,看到特定位置在不同時間時的樣貌,從而看得出一個社區的變化。
樓主Cap圖舉例,指Google街景可以看到餐廳改由酒樓接手、已經結業的明將壽司、當年正在上映的電影、十幾年前的樓價、2009年每碗雲吞麵只需10元等。他指看Google街景「好似用時光機返去過去咁,個感覺好正,見證住自己社區嘅變遷,如果有埋VR模式就好」,「見返已經執咗笠嘅舖頭好滾動(感動)」。
不少網民知道Google街景設有調節時間功能之後都大叫「長知識了」,又說「原來有呢個功能,多謝分享,懷念下先」,並分享自己找到的截圖。
https://www.hk01.com/%E7%86%B1%E7%88%86%E8%A9%B1%E9%A1%8C/597712/google%E8%A1%97%E6%99%AF%E6%9C%89-%E6%99%82%E5%85%89%E6%A9%9F-%E5%8A%9F%E8%83%BD-%E7%B6%B2%E6%B0%91%E7%8B%82loop%E6%98%94%E6%97%A5%E7%A4%BE%E5%8D%80%E9%A2%A8%E8%B2%8C-%E9%99%84%E6%95%99%E5%AD%B8
網上懷念10個已消失嘅靚景 Google Maps回到過去新功能
昔日嘅時光永遠係最美好,有唔少人都希望回到,甚至停留喺嗰一刻,但時間依然係會繼續過去,不過大家就可以透過Google Maps去重溫返懷念返一啲已經消失嘅靚景,幾個步驟就可以帶大家回到過去,咁神奇?一齊嚟試下啦!
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/nE1nlogwYas/hqdefault.jpg)
荃灣如心廣場酒樓 在 alex lam Youtube 的最讚貼文
上年去既時候仲係空鋪為主,得3樓有間賣鞋既專門店
而家有酒樓,有唔同既餐廳都開左分店
最出名係新開既台式牛肉麵店
今期仲要用LINE做新年主題吸客去打卡
成個商場有2期,一期仲係近半係都吉鋪,2期就好多餐廳,但仍然見到2樓唔少吉鋪未租出
新界荃灣楊屋道8號(商場一期)/大河道98號(商場二期)
如心廣場商場位於荃灣西核心地段,商場雲集逾百間各式店鋪,集購物休閒於一身。此外,還有約20間提供各地佳餚美饌的餐廳。
如心廣場商場一期設有三大主題樓層,包括鐘錶珠寶街、手信街及運動服飾專區,匯聚國際及本地潮流品牌,連同如心海景酒店暨會議中心及全新打造的如心園木化石公園,為你提供一站式優質餐飲、購物、休閒、娛樂新選擇。
如心廣場商場二期聚焦家庭及生活品味,以「食.玩」為概念,為你帶來玩樂及美食的好去處,讓大小朋友享受優質的生活。
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/lxAmrqaMoOo/hqdefault.jpg)
荃灣如心廣場酒樓 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
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香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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