【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）
5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金（REIT）--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。
另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。
--投資策略--
綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
萊 雅 中國 在 Re: [問題] 中國製的品質無疑嗎？ - 精華區BeautySalon 的推薦與評價
發現要說的很多
乾脆回文
還記得Maybellin剛出礦物BB霜的時候
大家都很推 雜誌也瘋狂推薦
所以就跑去買了
還買了礦物粉餅
然後後來有人說辣木籽潔顏油很好用
也趁著之前出清特價囤了5瓶
卡尼爾抗痘筆 聽說好用也買了好幾隻
結果後來發現
通通是MIC
當時只怪自己怎麼沒看清楚
於是~~
礦物BB霜 粉餅 都送人了
潔顏油想說反正卸妝時間只有一下下
用完就換MIT 或是MIJ的了
抗痘筆也不是很常用 所以繼續擺著
之後買開架彩妝都會很仔細看產地
但是後來幾乎改買專櫃底妝
所以也沒很注意看
之前買蘭蔻的瞬白粉餅
拿到的時候 盒子外寫著巴黎萊雅集團
差點沒嚇死我~~
以為連專櫃都淪陷了~~~
還好 還是MIJ的
後來有一天跟我妹聊天
我妹說她修"管理學"的時候 老師跟她們說
巴黎萊雅集團買下了很多彩妝保養品牌
但是因為她都不太化妝和用專櫃的東西(她都用我的 不然就是韓國品牌)
所以她沒有記下來
於是我認真的上網查了一下
歐萊雅L'OREAL PARIS 旗下的品牌
1. 開架部份
* L'OREAL PARIS 巴黎萊雅
* GARNIER 卡尼爾
* MAYBELLINE New York 媚比琳
2. 專櫃彩妝保養
* LANCOME 蘭蔻
* Biotherm 碧兒泉
* Kiehl's 契爾氏
* Shu Uemura 植村秀
* GIORGIO ARMANI
3. 醫學美容
* VICHY 薇姿
* LA ROCHE-POSAY 理膚寶水
4. 美髮
* L'Oreal Professionnel
* Kerastase 巴黎卡詩
* Redken
* Matrix
我記得之前新聞也有報導
歐萊雅集團還收購了美體小舖 The Body Shop
所以美體小舖也是她們集團的
我發現歐萊雅集團 開架幾乎是MIC 偶爾會有泰國 越南 馬來西亞之類的
但是專櫃就是原來收購前產地是哪 收購後還是維持原狀
MIC的東西 如果品管ok 基本上其實是還好
但是我真的滿難相信MIC的品管
加上這幾年爆出好多好多黑心貨
所以我還是選擇MIC之外的產品使用了
※ 引述《Jahanna (蝸牛烘蛋捲)》之銘言：
: 有鑒於網路上對於萊雅三色光譜的力推
: 看完文也火速飛奔小屈
: 但一看到盒底寫中國製
: 一整個就滅火了
: 但看眾多推文只有一個人跟我有同樣的疑問
: 為免問題沈沒／默在茫茫回應裡
: 索性再發一文提問
: 非關民族主義作祟
: 就是對於品質有點疑慮有點擔心
: 畢竟是用在臉上的
: 加上三年前用過歐蕾的面膜
: 面膜紙相當不舒服還會掉屑
: 所以對中國製美妝頗為卻步
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 122.116.81.27
※ 編輯: a313228 來自: 122.116.81.27 (08/11 12:32)
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