平安，不平安！中國經濟潛藏90年代「台灣病」
這幾天，台灣的新聞都在報紫光集團可能破產的消息，這個事件由來久矣，去年紫光及方正集團即受困息率8.75%以上的美元債壓力，同樣大傷腦筋的還有許家印的恆大集團，這三家企業都有共同的特徵：龐大的負債！
紫光負債234.99億元，方正集團旗下有6家子公司，負債3030億人民幣，最可怕的是恒大，負債1.95兆人民幣，股票市值只有1256億港元，恆大的股價從32.5港元跌到9.37港元⋯⋯今天我要說的不是這三家公司，而是這些年擴張最快的中國平安。
過去5年，馬明哲領軍的平安與馬雲，馬化騰並稱是中國民企最傑出的「三馬」，平安的股價從24.65大漲到94.62人民幣，平安可以點石成金，只要平安看中的資產，標的，全都翻了好幾番。但今年平安不再開心得意，股價跌到59.81人民幣，很多中國股民都跳出來問：平安不再平安，到底出了什麼問題？
原來平安踩到三顆地雷，一是以330億人民幣盤來上海來福士廣場，市場認為過度高估。二是平安以540億人民幣介入華夏幸福不動產，這家前是國祥製冷，後來被借殻，成為房企，眼前負債3951.6億人民幣，即將到期未償債務669.9億人民幣，平安介入收拾殘局，但華夏幸福沒有起色，股價從64.5殺到4.86元人民幣，平安在華夏幸福栽了大筋斗。三是平安介入北大方正重組，平安受讓方正51.1到70%股份，平安可能付出507億人民幣的資金。這三個案子在市場看來都是負評，也造成股價跌跌不休。
在經濟快速發展的階段，金融機構，尤其是壽險公司是最大贏家，像中國人壽、中國平安都是代表作，不過，經濟下行，金融股，尤其是壽臉股會因爲資產品質欠佳，股價連環下挫。大家都記得，國泰人壽從1985年63元漲到1975元的例子。台灣經濟登峰造極後，金融股跌最慘，國泰人壽從1975元跌至29元。1990年代，台灣經濟從高峰反轉而下，我經常扮演烏鴉的角色，我曾公開指出國產汽車，宏福建設、國揚、新巨群、尖美等集團會出事，後來他們都倒下。很多在80年代呼風喚雨的企業大亨，後來都出局。
現在的中國民企正面臨像90年代的「台灣病」，企業債台高築，槓桿無限大，這是危機的根源。財訊在1985年12月出刊，登了一篇文章「國泰塑膠的過去，現在與未來：蔡辰洲何去何從？」是發現國泰蔡家有很多金融機構，但蔡辰洲卻在外借高利貸。這篇文章登出15天，十信發生擠兌。現在回頭看，許家印很可能是更龐大的蔡辰洲。中國平安也許是國泰人壽的化身⋯⋯這些天，大家焦點都在疫情，我花了一些時間研究中國經濟，90年代台灣發生的事，慢慢會在中國出現，紫光，方正只是序幕！
蔡家福建設 在 [新聞] 整合了472戶！新莊最大海砂屋華麗變身3 - 看板home-sale 的推薦與評價
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整合了472戶！新莊最大海砂屋 華麗變身35層超高大樓
財訊 / 都更全都通
作者 / 陳宏名
新北市新莊地區最有名的海砂屋社區「名人天廈」，有A、B、C、D四大區56棟共472戶，為8樓
及12樓高的建築群，占地近3千坪，在富都新建設機構成功進行都更整合住戶同意比達86%以
上，於今年8月向新北市政府掛件，同時申請「實施者及事業計畫」變更；順利的話，預估2
年內取得建照，6～8年的施工期完工，新莊運動場旁，將矗立三幢6大棟，地上35樓地下6樓
的超高地標新建築。
擔任實施者的富都新建設機構「君泰建設」總經理王玉鳳指出，原本海砂屋只要取得超過50%
以上住戶的同意比，就可以送「事業計畫」的都更審議程序。富都新自我要求，最好能達到
85%以上的同意比，讓審議委員能看到海砂屋社區住戶想都更改建的決心及迫切需求，加速審
查程序，早日完成住戶多年改建心願，提升居住安全。
強烈使命感
承攬新莊最大海砂都更案
王玉鳳說，「這麼大型的都更案整合，真的不容易啊！」還苦笑說，「都是董事長蔡家福基
於對故鄉的使命感，答應地方人士及住戶的請託，勇敢承接這項不可能的任務。」
原來，蔡家福之前擔任過「新莊市長」（台北縣時代），因為是民選市長，等同新莊民眾的
「父母官」，總是對地方懷著無比強烈的使命感；而「名人天廈」北側的新莊棒球場及運動
公園，就是其在市長任內重大業績之一，對此案有特殊的情感存在。
其實，早在2007年「名人天廈社區」的A區就被鑑定為海砂屋，富都新也曾著手進行都更整?
，但當時，住戶普遍共識度不高，因此便放棄退出。
多年之後，該社區全區A、B、C、D區全部經過鑑定為海砂屋，但原整合建商無力繼續，託請
當地仕紳找上蔡董可否接手？
王玉鳳表示，當時內部評估，其實是全員反對，主因是時間太長風險難以掌握，472戶原住?
的大型社區，整合談何容易？
基於對故鄉在地情感及使命感，董事長蔡家福獨排眾議，於2021年11月確定承接該案擔任「
實施者」，富都新內部隨即組織專案小組結合建築師、設計師及都更顧問、估價師團隊，密
集會議討論、規畫，很快於2022年1月23日便對所有住戶召開「說明會」。
整合公開透明
利他思維保障住戶最大權益
富都新在說明會上，公開向住戶說明，一切公開、透明且保障分回坪數、合建條件，以尋求
所有住戶的認同及支持，同時建立起400多人住戶的LINE群組，有任何疑問提出，並以最快?
速度給予清楚的說明及解答。
自3月份開始收取同意書及簽立合建都更契約書，至6月底止已達80%以上住戶的支持，7月17
日正式召開「實施者及事業計畫變更」申請的「自辦公聽會」。
預定2022年8月中旬，向市府正式提出申請，屆時，同意比預估應可達近90%以上，相信「高
同意比」可以加速審查通過的期待應可實現。
王玉鳳回想，這一案整合速度可以比預期快很多的原因，主要是「利他」思維。她說，該案
海砂重建案因整合度低延宕多年，居住上確有安全之虞，今年1月8日的都更審議會上，審議
委員也有要求希望6個月內提出新的進度，否則原有海砂屋改建獎勵將有喪失之虞，如此以?
8F、10F舊屋都更，分回面積將大大縮水。
她表示，原申請獎勵雖然高達103%，但經核算，即便103%獎勵全數取得，住戶分回比例亦只
有原權狀面積的0.86%。以新建物35%公設比計，室內面積明顯縮小太多，住戶更難以同意。
為了說服住戶，富都新斥資預估10億元預算購買容移增加本案40%容積，並以合建約定保障?
戶分回原權狀面積110%，且保障每45坪可以分回一部平面停車位。
再者，以「合建契約」保障住戶分回面積，以「都更權利變換」程序幫原住戶節稅，住戶在
第一時間便確定自己日後可分回的面積，才會放心的簽下同意書及合建契約書。
打造精品地標
規畫設計團隊精銳盡出
在這新莊最核心6萬6千坪運動公園旁，如何打造一座地下6層、地上35層，拔高近120米的超
高新地標呢？王玉鳳談到，此案結合金以容、林弘壹、朱弘楠建築師事務所，十邑室內兼景
觀設計王勝正大師、袁宗南燈光大師、築遠工程張盈智結構技師、宗輝營造等一級規畫設計
營建團隊。
建築師以類「HERMES精品」概念打造其大樓立面外觀，以水平、垂直線條交錯結合幾何圖騰
，橘色滾邊點綴，新穎時尚、百年經典。公設兼景觀設計大師王勝正以「大英博物館」概念
於三幢中間棟大廳搭配特殊造型設計的迴旋梯走上2F公設空間，充滿寧靜清閒並可供閱讀、
休憩之用，左右兩棟並設有健身房、運動吧、棋藝室、媽媽教室及親子遊戲區等。
外牆燈光則特別委請當年上海世博台灣館燈光設計袁宗南大師為新地標建築創造夜間生命力
；而最重要的是，結構設計師設計結合制震設備，抗震強度由5級提升至6級，為未來的主人
提供一座「最幸福又安全的堡壘家園」。
王玉鳳也談到，富都新近20年來，從都更整合，一路走到危老重建案，除了已成案、完銷、
興建中的四案：「永康麗莊」、「岳榕莊」、「富都新庄」、「富都新向」外，目前整合中
的台北市有永康街、仁愛路、博愛路等案，新北市有汐止康寧街、新莊中誠街、建興街及泰
豐街等，「名人天廈」社區則是其中規模最大的。
雖然很多人認為，都更整合不易，但她認為，只要公開、透明及誠心的站在「利他」角度來
做，結合優秀的建築、規畫及營造團隊，創新與品質兼顧，就像富都新全力的投入，終究會
獲得支持及肯定，現在常有老舊社區住戶主動要求與該公司尋求合作機會。
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「新莊運動場旁，將矗立三幢6大棟，地上35樓地下6樓的超高地標新建築」
這案子多久了，按照現在這態勢，大型都更案會穩嗎
記得前陣子土城才有都更到一半建商跑掉的？
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