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薄利多銷條件 在 Dd tai Youtube 的精選貼文
寶血會:從事教育工作的目的是作育英才,發揚真、善、美、聖的理想,尤以靈性及道德教育為首要目標,使學生在德、智、體、群、美、靈六育上均衡發展。修女們以身作則,循循教誨,透過教育以實際行動向學生及同工宣揚基督的福音。本會辦學的另一個理想是發揚和保存中國文化,故一直堅持興辦中文中學﹙德貞女子中學,寶血女子中學﹚,甚至在中文地位受到忽視和動搖的時期,仍盡力堅持這原則。當然,在國際文化交流極盛的今天,外語的應用亦屬必要,為此,本會在能力範圍內,亦創辦了一所英文中學﹙上智英文書院﹚。
本會初期的使徒工作,因應當時社會的需要,即次第開辦女校和義學。先後計有:正教學校(獨立之初,西灣河聖十字徑臨時修院旁)德貞女校(現今德貞女子中學之前身)德嬰女校之第一、第二分校道志小學為回應當今急劇的教育改革,並更有效落實本會的教育使命,確保教育質素,因此,於2001年9月成立「教育事務處」,有系統地統籌本會的教育事業,集中資源,使各同工達致同一步伐,履行本會辦學的使命。本會轄下共有三間中學、八間小學及三間幼稚園及一間幼兒園。
德貞女子中學(1923年創立)
寶血女子中學(1945年創立)
寶血會上智英文書院(1966年創立)
德貞小學(1923年創立),已於2016年完成歷史任務。
寶血小學(1945年創立)
寶血會培靈學校(1959年創立)
華富邨寶血小學(1968年創立)
寶血會嘉靈學校(1969年創立)
寶血會伍季明紀念學校(1984年創立)
海怡寶血小學(2000年創立)
寶血會思源學校(2009年創立)
德貞幼稚園(1938年創立)
寶血幼稚園(1945年創立)
寶血幼稚園(深水埗)(1951年創立)
網上資料:圍繞着深水埗北河街市政大廈的井字形有四條街—北河、桂林、基隆和大南街。它是個不愛休眠的地方。馬路的車聲,街頭的香味與叫賣,熱鬧的人群,由早至晚,不同的攤檔散聚,見證小販們謀生的努力。昔日,深水埗對出是一片汪洋,設有碼頭往來,使北河街擁有成為墟市的條件,聚集各種小販供應日常所需,成為社區生命力的來源。由來已久,它仍是以人情味和超低價為招徠的地方。由於舊區租金比較低,令商販經營成本大大減輕,於是「價廉物美」成為北河街購物的一大特色,簡直是整個深水埗的小縮影。北河街名字的由來眾說紛紜,有指是因為當地以前有一條小河涌,名叫北河而命名, 深水埗及長沙灣一帶街道,多以中國城市及省命名 。北河街街市檔販,很多是90年代北河街街邊排檔被遷拆後安置過來。連同北河街市政大廈在內的北河街鮮活食品市集,是全港最受歡迎街市之一。某店主認為最大優點是樓底高、夠闊落,可容納較多人。熟客遍佈荃灣、青衣和沙田,很多是駕車過來買雞的中產主婦。街市檔販更說,遠自天水圍與東涌的主婦,都會來這裏買餸。由於生意好銷量大,向供應商訂貨多,批發價便可更低,零售價因而可下調,蔬菜平均比旺角區每斤平2至3元。競爭力大增。網頁特色店介紹資料輯錄:
北河燒臘飯店(深水埗大南街):北河燒臘飯店老闆陳灼明帶點自嘲口吻說。這裏是有名的「窮人愛心飯堂」,一碟三餸飯,再送白飯一大碗,只賣22元,炒蟹蒸魚咕嚕肉番茄煮蛋廿多個餸隨意選,份量大,兩個人也吃得飽,多年堅持不加價,店子也幾乎沒翻新過。「我們曾經承諾只要夠交租、夠出糧就唔會加價。一個飯盒,最多只能賺幾蚊,所以我哋平日唔會浪費,寧願乜都慳少少,賣多幾個薄利多銷,維持舖頭嘅運作。」為了收得平又做得好,他扭盡六壬,卻不偷工減料,像平日用的就是號稱第二靚米的金嘉禾米、生粉堅持用荷蘭或德國入口,拒用劣質國貨等等。自己既是老闆又是廚師,日做十多個小時,捱到金睛火眼,節省人手成本。朝六晚十,門外的外賣檔總是擠得水洩不通。「深水埗咁多年都係新移民基地,劏房最多,係臨時落腳嘅地方。呢度窮人最多,唔做啲平價嘢點得?自己有能力就幫助有需要嘅人。」幫襯的人,以基層人士最多,有各式各樣的人,他見怪不怪。「試過有阿婆叫我飯裝大碗啲,又叫我送湯送呢樣嗰樣,煩咗我幾轉,送俾佢唔係問題,我最怕煩。」明哥笑說。除了推行「飯券」計劃,也定時推出免費飯餐,更不時派發飯盒予有需要的人。
華南冰室(深水埗桂林街87號地舖):「呢杯奶茶,我由後生飲到而家有埋孫,咁多年都冇變過。」年約六十多歲的周女士說。華南冰室最受歡迎的,是一杯奶茶,像周女士的老街坊,上了這裏的奶茶癮,不能不來,大部份更是銀髮一族。這條奶茶秘方有半世紀歷史,是八十六歲的老闆周焯騰研發。用粗、幼茶葉和lipton茶包溝成茶膽,反覆拉兩次才入杯,早在幾十年前,已率先採用黑白奶,茶奶比例剛好,沖出來香濃幼滑,日沖百幾杯,從未失手。「當年黑白奶訂做奶茶杯時,有問過我意見,睇吓杯嘅大細厚薄啱唔啱,單係咁就知我哋幾認真。」他中氣十足地說。1959年,他在荔枝角道開了豪華冰室、豪華餅店,1978年,再開華南冰室,不過最後豪華相繼結業,只餘下華南一間。
車仔麵包西餅(基隆街256地下):基隆街由街頭走到街尾已有五六間麵包店,可想而知競爭如何激烈。店舖惟有各出其謀,其中一間每逢下午便以特價包速銷,5元3個菠蘿包或雞尾包,5元2個火腿蛋包,新鮮出爐,近乎全港最平。
德明粉麵廠(基隆街254號地下):店是前舖後工場,已有超過半世紀歷史。門外擺滿各式各樣的麵類,由傳統的全蛋麵、蝦子麵至日本的拉麵烏冬都有售,還有不同種類的通心粉,稱得上是粉麵博物館,平日最多街坊熟客幫襯。除了門市外,還供應附近麵檔食肆。
生隆餅家(北河街68號): 港式傳統老店,已有三十多年歷史。食品價格親民,店專賣懷舊中式糕餅,鹹的甜的均有,如缽仔糕、合桃酥、雞仔餅等,連坊間少見的雞屎藤、白糖糕都有,不同時節,更會供應不同的應節食品。坐擁自家工場生產,食品大部份以人手包辦,保證新鮮。皮蛋酥,新鮮出爐,皮香而酥化。每個$7
信興酒樓(桂林街93號地下,已結業) :開業於1936年,是深水埗老茶客平日最愛吹水聯誼的地方。以點心靚和水滾茶靚為招徠。設有茶倉放置茶葉,以普洱最有名,以茶為先;傳統點心如節瓜甫、豬肚燒賣等,仍可在信興找到,每次點心車一出,茶客總爭先上前搶奪心頭好,這種街坊風味絕非剔紙仔可比。
不夜天趁墟:入夜,當店舖陸續打烊後,一架架大小貨車駛入,擠得水洩不通。每晚約七八時,便有近百地攤沿街兩邊開攤擺檔,一個接一個,幾乎沒有空位,賣的多是二手貨,堆積如山、亂七八糟的,莫笑它們不值一哂,卻吸引各方奇人異士拿着電筒照明尋寶。約六十多歲的娟姐是深水埗的街坊,在這裏擺檔已有兩年歷史,她有五個小地檔,賣的是兩元至二十元不等的雜貨。她賣的二手貨,部份是在家中剩餘的物資,像子女的手錶首飾、衣服,有些則是朋友送贈。「我剛剛做完手術,諗住賺錢幫補吓,搵得幾多得幾多,呢度係一個尋找生計嘅好地方。」
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薄利多銷條件 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
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