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【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【 港味自慢 ── 世界養生組織 】
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先旨聲明，今次文章的標題擺明玩食字 ── 「自慢」是日文「じまん」，跟「慢」完全無關，意思是自己讚自己，賣花讚花香，值得驕傲，假如出街食飯見到日式料理餐廳，招牌寫有「味自慢」，就是老闆都於店內推出的菜式信心滿滿。那麼「港味自慢」又是怎箇一回事？其實解作「香港人細味獨自慢活」的意思，那是myTV SUPER全新原創節目《世界養生組織》的中心思想，是繼《超齡打工假期》（2014）、兩輯《Do姐去Shopping》（2015／2017）、《晚間看地球》（2019）和《Testing Menu》（2021）後，監製周子妮的最新作品，旨在帶出身處「無法出走」的疫情時空裏，香港人怎樣可以找到療癒的方法？
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老實講，好多人都以為最出名的「Made in Hong Kong土產」是樓貴，人多，不不不！是單字一個「快」，此字並非單純形容對於所有事情從開始到結束的推進速度，還帶有「不能慢」的潛台詞。不是嗎？香港人彷彿就是一班永遠不能夠「慢」的族群，與其說「不能慢」，更準確是「冇資格慢」！因為你慢了，就趕不上社會步伐，行路要快、做嘢要快、食飯要快、睇劇要快，就連借錢都要「特快批核」，真係反晒白眼：唔該唔好咁黐綫啦！
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所以《世界養生組織》的製作團隊想嘗試在講求「黐鬼綫速度」的電視業界裏，推出一個「慢到冇朋友」的節目，還要找陳自瑤和黃翠如主持，帶住觀眾在港九新界尋找養生之道，從內到外增強抵抗力。兩位主持首集去到大埔慈山寺體驗山林療癒、行禪、茶襌，感受生活中應有的「慢活」，透過五感活在當下，視、聽、觸、嗅、味，最直接自然的感受，卻是都巿人最常忽略的環節。
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且慢，翠如加YoYo？慢活？養生？非常沒說服力吧？！黃翠如自從由有線電視轉投大台之後，最初主力與洪永城複製舊東家招數 ── 環遊世界拍攝旅遊節目，足跡遍佈全球，到後來主力拍劇，女一作品接二連三，「0628｣（清晨6時至翌日凌晨4時）通告習以為常，手停口就停，怎可以慢？Yoyo又如何？自從《那些我愛過的人》（2020）後演技開始受人注意，加上《萬千星輝頒獎典禮》的「黑面事件」成為網絡熱話，緊接在《好聲好戲》及《識貨》又獲冠軍，令入行20年的她再度人氣急升，另一方面她又積極經營個人YouTube頻道，工作量之大可想而知，花無白日紅，怎能夠慢？興許如此，監製決定邀請同樣患有「不能慢重症」的雙姝上陣，透過節目，促使她們學習放慢腳步感受人生，嘗試引起觀眾共鳴。
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其中一幕，由山林療癒陪伴員 ＃歐仲南 陪伴下，翠如跟Yoyo學習行路……「行禪」才對。
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「平時如果喺街度咁行路，畀人鬧呀！」陳自瑤說。「行禪」就感受自己步伐，由提腿到向前踏步，一字記之若「慢」，對香港人而言，難度有十粒星。相信搭港鐵或行商場的朋友都一定試過，只要唔覺意進入扶手電梯左邊，莫講話企定定，只要你行慢些少，恭喜您獲得連串「嘖」聲，繼而就會抵受不住後方的壓力而飛快向前行。（利申：本人確實會嫌別人行路太慢，朋友則投訴我行路太快。）
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周三（9月15日）凌晨，＃蘋果公司（Apple Inc.）主席Tim Cook在新產品發布會上，對於應用程式「Apple Fitness+」著墨不少，將運動課程、時間表、身心狀況等資料變成數據，希望方便繁忙的都市人更有效率地做運動。作為其中一家全球重要巨企，Apple此舉說明「保健」和「養生」乃世界潮流，因為有利可圖，產品才推陳出新，但問心這些不是能夠從大自然唾手可得嗎？真的需要花錢擁有？
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說穿了，那是另一種的「活受罪」。香港人有句俗語 ── 「慘過死」，說出口的通常都是四肢健全，沒病沒痛，甚至頗有經濟能力、生活富足的人，事關忙著搵錢工作、「辛苦得嚟為供樓」而每天要營營役役的「不能慢重症病人」，什麼視、聽、觸、嗅、味覺早已淪為「急促」的附屬品，享受生活？講笑咩！所以節目中提及的「活在當下」才是香港人最需要學習和掌握的事，懂得在適當的時候放慢腳步。回歸自然，那種療效只有親身體驗過的人才會明白，幾年前我的情緒曾經出現問題，需要看心理輔導，而其中一個救活我的，就是大自然，無論去行山、露營，這位從來神隱的「山先生」總是不介意接收我散發出來的負能量，而且不收分毫，過程中你只能集中精神享受當下環境、應付眼前的難關，如果嫌這些都太過Hardcore，也可以像翠如和Yoyo那樣，簡單的熊抱大樹或者赤腳在草地上走，作為上一步的喘息，亦為迎接下一步作準備。
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當然，養生是一回事，拍節目介紹養生又是另一回事，《世界養生組織》意念雖新，但執行上似乎充滿旅遊綜藝節目的影子，無法成功透過畫面帶出安靜的感覺（幾年前 #香港電台 的《 #好想藝術 》做得到），結果有些時候Yoyo太似背稿，顯得不自然，我會懷疑，到底拍攝時Yoyo有沒有用心感受？有些部份則太拖拉，塞車開Tab睇真係會瞓著。今時今日拍節目真的要求做足功課，瞓身投入，如果要讓觀眾看得舒服，有想「Join埋一份」的衝動，台前幕後先要理解養生的獨有節奏和氣息，「搣甩」拍緊節目的意識，才能夠吸引觀眾有動力追看下去。
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＊《世界養生組織》共13集，逢周二更新，第一集免費試睇：https://bit.ly/394aJTZ
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（18092021）
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＃游大東 ＃游大東影視筆記 ＃世界養生組織 ＃黃翠如 ＃陳自瑤 myTV SUPER 黃翠如 Priscilla Wong 陳自瑤yoyo 做乜膠睇電視 慈山寺 Tsz Shan Monastery 黃翠如 Priscilla Wong

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2021/6/2 Pop-up特別版：疫下泰國深度行商場~Siam Discovery / 家品、designer精品主題 / 嘩，全層環保商店專區 / 貓、狗竉物地帶 ~✹ 香港 #移居泰國 旅遊達人Roger Wu胡慧冲 泰國疫情實地報告

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【寵物禁止內進?】香港絕大部分商場都不允許狗狗進入，即使是標榜「寵物友善」的商場，在設施及服務上都未必能迎合寵物的需要。到底毛孩家長心目中理想的商場是怎樣呢？

如果有一個人寵共融的寵物商場，相信會成為寵物主人的假日新蒲點。位於尖東的一站式寵物商場 @Petoyo 即將開幕，食買玩固然不能少，衣食住行產品應有盡有，更有不少特別服務吸引到一眾寵主，真是「愈講愈興奮」啊！

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泰式茶餐廳 Thai 2.0 荃灣 愉景新城 餐廳 快餐 CAFE
荃灣搵食,早排行商場,行完商場咪食飯 見到呢間新開既泰式CAFE 茶記
入面有幾多選擇,所以坐低試下啦
懶洋洋食個全日早餐,泰式燒雞配飯
12蚊追加泰式青檸SODA
熱咖啡不用加錢,有午餐,下午餐優惠
有麵湯,炒粉麵飯,泰式小吃

先上一份全日早餐,黑松露炒蛋,火腿,煙三文魚
煙肉片,沙律,番茄汁豆,薯餅,法包多士
幾豐富,新一年食豐富一些
沙律配芝麻醬,多士有烘過抹上牛油
炒蛋拌勻松露醬炒香,但全熟唔夠滑
有肉有菜有蛋有包,唔錯,如果有多條腸仔更好

泰式燒雞配飯,改用去骨雞肉醃過再煎牛
夠厚肉,加埋泰式辣汁食好開胃

最後追加一客小吃,炸蝦餅
蝦肉爽彈,外層脆香,熱到出煙,沾返2口辣醬
最好食係呢個
荃灣青山公路荃灣段398號愉景新城2樓2030號舖