樓市專題分析 – 港灣豪庭
作者:見習金錢師
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首先，我在工作上的搏鬥終於暫告一段落，終於可以趕及在南昌站新盤開價前發文，嘗試估量南昌站新盤會如何開價。
不論是599呎的四房單位，還是過千伙的大型港鐵新盤，大家的眼光都集中在大角咀。如果大家真的對這一帶的新盤有興趣，今次介紹的樓盤，將會是很好的參考。
相信大家不會對港灣豪庭這屋苑陌生。這個由恆基出品的大型屋苑，位於南昌站及奧運站之間的大角咀。由於推出時物業市場蕭條，加上以細單位為主，所以部分的單位200萬以下就有交易。今日，其依然是西九龍一帶的入場屋苑，其戶型較少加上呎價較低，令其成為西九龍區的上車天堂。
由於港灣豪庭附近依然未有大型發展，所以都是以舊區建築為主，以致景觀頗為開揚。景觀則以以下四種為主。
景觀而言，高低層間除了1座西北向的中低層會稍受南昌邨影響外，其他座向的高低層間並無大分別。反而是由於就近西九龍走廊，大家需要注意噪音的影響。另外，10座對面就是九龍殯儀館，所以除了心理因素，大家都要留意深夜的宗教儀式的聲響及塵埃。不過港灣豪庭絕不孤獨。除了海柏匯、南昌一號外，南昌站上蓋的匯璽亦會受西九龍公路所影響。要住在市區的話，似乎都避不了噪音。
那麼，按照景觀，大家估一下哪方向呎價最高?
按圖2分析，比較三月低位而言，成交價在半年內上升了11%，但依然與去年第三季比較，仍低水9%。由此，大家可想而知去年的瘋狂。
回歸正題，按景觀比較，大家恐怕以為西南方向的海景會是一枝獨秀的，但是比較之下，不同景觀的單位售價相近。這相信是因為港灣豪庭不少單位的面積真的相當的小，以致兩房單位有不少都低於600萬的門檻。反而向海的主要是三房大單位 (不過實用面積只有600呎多一點)，換樓客的市場相對較少。另外，按呎租而言，兩房呎租達$40 (實用面積)，相比三房呎租 (約$36) 高出超過一成，相對的高呎租亦吸引了投資客入市。至於景觀方面，我認為市景雖較嘈吵，但大角咀市區夜晚的燈光都有一定的吸引力，所以景觀上的分野，就會被「入場費」因素所抵消。
而同時亦需提醒大家，有不少的小單位可能已改動間格，所以廳的景觀亦可能與原則不同，請各位多加留意。
而「入場費」的影響，亦明顯地反應在不同間隔單位的成交。由圖3大家可以見到，雖然兩房的景觀主要為市景，但呎價反而更高。但這現象在樓市相對較淡時就不會出現。大家可以比較一下2016年第一季及第三季的呎價，便知一二。
最後，按樓層而言，高層比低層高價的定律亦會有時失效。尤其是樓市大旺的時候，更有低層比高層高價的情況。其實低層如果望內園方向的，亦算清靜，都是位於九龍的港灣豪庭的一大賣點。
上一篇文承蒙小子兄轉載後，大家都很關心匯璽的訂價策略。以下是我個人意見，歡迎討論。
我認為匯璽首輪開價會以較低層的單位為主，景觀都稍遜一籌，甚至會受噪音困擾。這類的單位，我相信會以「驚喜價」開盤。我個人認為，發展商既已將屋苑訂成與奧運站同級，開價都會由奧運站二手均價出發，再提供3-5%的折讓。
觀乎最近奧運站的屋苑成交價大概16,000計算，匯璽首輪開價應約為15,200-15,500一呎。另外，我相信首輪開售的除了是開放式外，亦會包括向西九龍公路的大單位，而且比率會比全盤的大單位比例高。首輪之後，發展商就會提高售價，從而將均價提高達10%，即約16,700 – 17,000一呎。可想而知，之後推售的單位會比首輪開價高20%，甚至更多。
那麼，我為甚麼這篇要提港灣豪庭呢? 因為南昌最近的，不是奧運站，而是港灣豪庭。而且匯璽開則上，有很多小單位。所以我認為，要衡量匯璽的價值，港灣豪庭是最好的尺。
