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同時也有8部Youtube影片，追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享，也在其Youtube影片中提到，【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬 買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Re...
請買正牌包 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。
又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。
仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:
有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬
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由嘉義縣立委蔡易餘一手催生的嘉義幣，嘉義縣政府3日與中華科技金融學會進行「嘉義幣：產官學合作簽約儀式」。
包括嘉義縣長翁章梁、中華科技金融學會副理事長沈中華與理事沈大白、 國發會副主委鄭貞茂、 立法委員陳明文、吳玉琴親自出席見證，並邀請到科技金融、創投圈、學術界、中央部會及嘉義農漁業者等各界代表共襄盛舉，嘉義幣預計今年七月上線。
先前韓國瑜聲稱買到混冒的阿里山茶，立委蔡易餘今日記者會宣布「透過嘉義幣APP，保證買到真材實料的嘉義茶」！蔡易餘是催生「嘉義幣」的重要推手，他一直相當關注高雄幣籌備與發行過程，因此對中華科技金融學會團隊十分有信心，嘉義幣的概念在於讓消費者直接跟生產者結合，在農漁產生產過程創造節點，每個節點上鏈，資料不會被竄改，保證消費者買到真實產地的產品；消費者可透過APP直接訂購嘉義品牌商品，並且獲得嘉義幣回饋，再刺激嘉義當地消費，帶動經濟循環；未來民雄的鳳梨、太保的小番茄等嘉義各鄉鎮農產均可運用。
嘉義縣長翁章梁表示，現代科技打造許多開創性的通路，而農產品最重要的是通路，今天談虛擬通路，無論大家懂或不懂，這個未來趨勢仍會改變人們的生活。嘉義縣政府近期全面盤點農產品通路資源，以利日後更精確掌握到未來通路如何拓展，從生產到通路、到消費端可以更穩定，開創通路是嘉義縣政府的使命！翁章梁提出「嘉義幣」三大特色：第一、透過區塊鏈加密，記錄相關節點，讓消費者參與產製過程。第二、生產者與消費者可以直接連結，日後透過IoT、而不透過中間商，真正提高農民收入。第三、嘉義幣的回饋機制，先是回饋農民、再回饋到購買嘉義產品的消費者、最後回饋到嘉義縣農漁設施。
中華科技金融學會副理事長沈中華教授感謝嘉義縣立委、政府的信任，他表示，身為學者最榮幸的就是將所學貢獻給土地，將區塊鏈技術應用，回饋到自己所愛的土地。他提到區塊鏈應用兩個大層次：首先，消費者、農夫、農產品的關係以前是斷裂的，現在透過嘉義幣連結在一起，這就是去中心化，消費者有機會以創新形式關心到農民與土地。第二，由於收益直接給予農漁民，因此有盈餘，再從盈餘當中提撥部分比例回饋給消費者。而嘉義幣隨時間而「幣齡遞減」的部分則再提撥部分比例給嘉義縣政府，運用到農業設施，因此達到農民、消費者、政府三贏。
嘉義縣農會總幹事黃貞瑜表示，當蔡易餘立委提出「嘉義幣」計畫，農民們聽了都非常期待。大家都知道嘉義農產品非常優質，但長期以來沒有更直接的通路讓消費者方便採購，不僅嘉義縣政府、嘉義縣十八個鄉鎮農會很支持，更重要的是「嘉義貢獻值」的概念，讓外地的嘉義人也可以透過嘉義幣表達對嘉義在地認同。而外地的消費者可以安心買到阿里山真正的高山茶。
「阿里山茶」品牌的重要推手嘉義縣立委陳明文表示，農業是嘉義縣的主要產業，但農民的收入不高，因為農產品從產地到餐桌要經過層層盤商。現在透過區塊鏈平台，農產收益可以直接進到農民口袋，提高農民收入。再從消費者端來看，消費者在市場採購時不知如何挑選物產食材，現在透過APP可以買到原地產品，包括東石蚵仔、阿里山茶、鳳梨等嘉義正牌農水產，相信在嘉義縣政府與學會的努力下可以帶動嘉義縣新的經濟發展。
「鹿草的女兒」嘉義縣立委吳玉琴表示，從產地到餐桌層層資訊，消費者都看得到，可確保食安品質及產地真實。鹿草擁有豐富的農產品，秋葵、西瓜產量佔全國前茅，透過區塊鏈平台，讓消費者可以方便且安心地採購到嘉義優質農產品，還可獲得「嘉義幣」回饋。而嘉義幣隨時間衰減的機制，幣值回收後，會再回饋到嘉義縣的農漁業設施與社福系統，意義重大。
「嘉義幣」運用區塊鏈、物聯網（IoT）等相關技術協助嘉義縣農水產品，落實產地溯源、認證防偽等，從產地到餐桌層層把關；並透過區塊鏈去中間化特性，讓生產者與消費者直接對接，由此健全產業發展，真正提昇農漁民收入。
透過區塊鏈認證與發幣平台，消費者可安心採買且直接向生產者訂購商品，而且每次消費均可獲得嘉義幣回饋，再度刺激消費、活絡經濟。由於嘉義幣限定於嘉義縣使用，有助於將外地與縣內的消費力留在當地，促進經濟回流。此舉將是全球首例幣鏈合一應用，以區塊鏈科技達成「農漁民」、「消費者」、「當地政府」三贏的典範。
立委蔡易餘向來關心「地方創生」、「智慧城鄉科技應用」等議題，早在高雄幣發行之前，蔡易餘委員就十分關注區塊鏈對鄉村發展的影響，多次拜訪產官學界尋求解決方案，並向中華科技金融學會請益，再與嘉義縣政府、翁章梁縣長研議相關應用，逐步建構「嘉義幣」計畫，終促成產官學簽約合作。盼透過區塊鏈與IoT科技的導入，帶動嘉義產業升級與地方品牌經濟。
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