何時該買房?該怎麼買?投資最難的事情?
何時該買房?
第一個問題應該要反過來問,何時不該買房?或者何時買房會比較吃虧?
貸款貸不下來的時候不該買房,買房很少有人不用貸款,成數多寡暫且不論,所以若是貸款很難成功,建議您還是先將工作穩定後,再來考慮買房的事情,所以工作不穩定,貸款不易,買房也困難。
再來買房會吃虧,也是因為貸款利率差的關係,這個也是跟工作有關係,譬如業務獎金性質的工作,薪資收入起伏大,所以銀行核貸的條件可能會比較差,再來譬如是創業老闆,貸款條件可能也會比較差,因為銀行認定創業風險高,所以反而受雇人員的貸款條件會比較好,所以受僱醫師的貸款條件超好,反而創業的診所醫師老闆,貸款條件反而打折。
所以若是短期內有工作變動,可以考慮在貸款條件好的時候買房,貸款條件比較好,比較不會吃虧。
同樣的,若是短期內工作有變動,自住房產也是比較麻煩,畢竟買房賣房都是件不容易的事情,要花費不少時間精力,若是有簽約的工作,合約快要結束的時候,避免做出買賣重大決定,應該等工作稍微確定後,再來配合住房的事宜。
該怎麼買?
買房我們只先考慮自住的情況,買房怎麼買?做足功課。
買手機要做多少功課?
自助旅遊訂飯店要做多少功課?
買房金額比買手機多十百千倍,買個手機都可以研究半天,買房認真研究實在不過分,市面上有不少書籍跟房屋有關,千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定,你買手機會讓你爸媽決定嗎?自己用的手機自己選,自己住的房子自己找。
買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房,就會知道自己的喜好,旅遊喜歡住熱鬧的商店街?還是人少風景好的地方?喜歡住民宿?還是喜歡住飯店?需要飯店設施的?還是便宜可過夜的?
買房也不要預備太遠,小倆口剛結婚,短期三五年內也沒有要生小孩,就不用準備小孩房間買太多房,將來等到小孩出生,也沒那麼快可以自己睡一間,周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡,如果預算充足再來考慮其他房間配置,譬如書房、健身室、視聽室,只是現在房價都不便宜,小小一間房成本都要百萬,這些錢改放在0050,獲利拿去繳健身房會員都划算。
買房地點距離工作不要太遠,單程交通時間在一個小時還可以接受,超過太多就有點花時間,所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點,交通方式也要再確認,有時候認為開車騎車很方便,結果停車很麻煩,大眾運輸也要事先確認路線。
遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一,不過我是覺得完全遠距還是滿困難的,人與人的互動是不可缺少的,所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後,學區的考慮也是滿重要的,畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的,小眾教育路線金錢與時間成本高,不是人人負擔得起。
如果你對該地區不熟悉,可以暫時先用租房的,騎驢找馬,等到熟悉該地區,也覺得不錯後,再從附近找房買,比較不會買錯,至於很多人擔心買貴?整體房價上上下下很難預料,譬如最近幾個月疫情嚴重,房價也沒下跌多少,所以要等到整體房價波動比較困難,自己做好功課也不會買的比別人貴就好,買錯比買貴容易。
買房預算也可以用租房租金回推,若是你目前租房條件很滿意,假設租金一個月2萬一年24萬,現在出租報酬率大約是3~5%左右,所以從3%反推回去約八百萬左右,假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子,然後買房還要準備頭期款,償還貸款也盡量本金一起攤還,所以這樣每個月的負擔,還是會比單純租房高,但是也應該還可以負擔,房貸過了五年十年後,也可以考慮轉增貸,這樣之前還款的本金,又會重新回到手上。若是總價差距過大,譬如預算暴增到兩千萬,可能都是不小的負擔,需要再三考慮。
房貸申請銀行也是門功課,重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品,薪轉戶銀行比較知道公司狀況,可能會有員工優惠方案,另外也可能有銀行做促銷活動,可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠,多多比較,比較重點還有一個,就是數字直接對比,最後搜集三家不錯的,再來做最後的徵信確認仔細數字,因為短時間銀行無法過度徵信,會引起懷疑。
與銀行往來要視同正式往來,若是有申辦信用卡,盡量每期都是全額繳清,不要逾期,免年費的信用卡至少要辦一張使用,長期培養信用,申辦房貸銀行也可以辦張信用卡,給往來銀行理專做點業績,銀行是少數合法借貸管道,一定要跟銀行培養好關係,好好經營,至於推銷的其他金融商品,自己認真做點功課,至少跟指數投資做點比較。
若是財務狀況極度保守的朋友,擁有半年到二年的週轉金,仍然有儲蓄(現金、定存、儲蓄險)超過十年租金,工作穩定,沒有其他金融商品、投資組合,而且沒有購買自住房屋,處於租屋狀態,我會積極建議開始考慮買房,期間可以拉長半年至一年,在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代,持有過多的現金,改配置在自住房產,也是一個很穩定可靠的方式。
最後買房跟結婚有點類似,沒有完美的,都是比較級的,可以設定一個目標,譬如看房三個月十二個週末,每週看五個案子,總共看六十個案子,初期先不做決定,等到過了一半,也就是六個週末三十個案子後,有比過去更好的案子出現,就可以下手準備斡旋了。
最後的最後,買房跟結婚差不多,入住後跟婚後,與之前期待還是會有點落差,只要不要相差太多,能夠忍耐的請多包容,左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...,很容易有摩擦,不是只有這個建案有問題,搬家換房子後還是會出現其他問題,人生就是如此xd。
投資最難的事情?
投資最難的事情就是本金
大詩人常常笑說指數投資三大缺點:本金大、時間久、很無聊
其實主動投資也需要本金,大詩人以前做產業分析師的時候,其他同事文組畢業沒幾年,薪水不高也存沒多少錢,所以投資只能買低價股,或者一兩檔股票套牢,就沒有其他錢投資了,講白了任何投資方法,都需要本金繳學費,初期的冤枉路走越多,需要的本金越多。
再來是本金若是不夠,投資很容易想開槓桿,不論是貸款增加本金,或者使用期貨、選擇權,本質上都是開槓桿,開槓桿除了費用增加,利息、手續費都是費用,風險也增加很多,危機出現時很容易被迫清倉出場。
增加本金最常見的方式就是增加薪資收入,可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍,以我之前的工作台積電工程師為例子,怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢?怎麼有辦法套用勞基法的工時呢?每個人都想要錢多事少離家近,問題就是你找不到這種工作,台積電在台灣是排名領先群的工作,對比美國像是在蘋果公司上班,你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎?很多人下班回家也都是在工作,壓力也都是很大的。
很多事情是沒有辦法線性控制的,台積電三倍的薪水、三倍的累,我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎?
今天分享買房的事情,還是自住而已,就要做很多功課,若是要做包租公、投資客,那要做的功課更多,買房不只要跟銀行經營關係,房子買了也要好好經營,不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋,萬事起頭難,買房也需要頭期款,投資更需要本金,天底下沒有白吃的午餐,謝謝大家。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,191127東森 掛名非本人購買還出租 向心買2意豪宅疑點多 影片網址→https://youtu.be/FZMA1qhxtGI 記者/羅意瑾:「向心供稱3~4年前就來台灣投資,而且買的就是《冠德遠見》的豪宅,斥資上億元,不過2間豪宅都不是自住而是當包租公對外收租,而且房子底下掛的也不是他的名字。...
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買房出租划算嗎 在 竹科張太太Mrs.Chang's Fav Lair' Facebook 的最讚貼文
昨天終於找出來為什麼財訊周刊、花次長會點名我炒房了
原來是今周刊在上周寫了一篇房市報導,裡面寫竹科張太太3年前幫某壽險公司投資的建案團購200戶。
好,這建案一看就知道在講竹科悅揚。
就這麼剛好, #我本人從來沒有進去過竹科悅揚的接待中心 因為我以前跑廣告時這個案子不是我負責的,自然我也跟裡面的主管、業務沒有接觸。
喂!記者請問你有問過我本人嗎?
我不知道你綜合哪些消息來源,但是你怎麼不就來問我一聲,如果團購主一戶保守算賺5萬好了,我都不知道我可以瞬間賺1000萬ㄟ!這造成我非常非常大的困擾你知道嗎?
你都已經來逛過我粉絲團了,就不會私訊問一下嗎?
你可以做到查證新聞當事人的基本工作嗎?
我在新聞媒體業待過,我知道記者很辛苦也很多辛酸,但不代表記者聽到一個有趣的風聲,就可以趕快寫一篇文章,就交差了事。
而且重點是,你幹嘛幫我的人生前情提要破我的梗咧?我多希望你寫的那個人就是我啊!!!
一直以來,我都一直有寫建案開箱文,也有介紹我的粉絲、好友買適合他們的房子,爭取到划算的價格,所以很多人都是口耳相傳,請我來幫忙找房子。
我知道開房地產團購應該可行,但我沒有,第一我光照顧我的家庭、保養我自己都忙不來,第二,我真的不知道原來這可以賺這麼大喔!跟消費者收錢又跟建商收錢,這是仲介行為,雖然我有房產經紀人證照拉!
#我只會幫忙找性價比合理_或輕鬆入手的好房子
我說記者給我人生前情提要,就是因為我下周一11/16才正要辦人生第一場,高雄愛河第一排建案說明會,你就給我來亂,害我不知道該不該辦下去。
但我沉澱了一夜 ,我想過了,這是合法而且也是非常輕鬆購入的房子,我沒道理停辦,畢竟我就是會分享房地產資訊的人,而且同業朋友說妳何必捨近求遠,去介紹高雄的房子?
#因為可以用很少的錢就可以入手很美的地段阿!!
疫情之前,加拿大、澳洲、曼谷房的說明會不是一波波在開嗎?
高雄而已,度假或出租都很好操作阿,難道說買房就要趕快賣掉獲利嗎?以我代書的角度我也不鼓勵現買速賣,房地合一稅很重的,我最討厭就是幫客戶算房地合一稅,因為計算有夠麻煩的!
買房子就是三點,地點、價格、產品,這三樣OK就值得推薦就是這樣
我絕對也從未收過消費者錢,未來也不會,如果你身邊有39萬以上的投資預算,歡迎報名下周一的房地產說明會,來聊聊房市一起喝下午茶也行。
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買房出租划算嗎 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
191127東森 掛名非本人購買還出租 向心買2意豪宅疑點多
影片網址→https://youtu.be/FZMA1qhxtGI
記者/羅意瑾:「向心供稱3~4年前就來台灣投資,而且買的就是《冠德遠見》的豪宅,斥資上億元,不過2間豪宅都不是自住而是當包租公對外收租,而且房子底下掛的也不是他的名字。」
記者/羅意瑾、陳昱翔 採訪報導……↓
實際問問住戶,對這個鄰居根本毫無印象,豪宅戒備森嚴,如果這兩戶真的變共諜基地,恐怕住戶會很吃驚,其實這棟豪宅一戶要價1億元上下,3~4年前價格更高,向心買了2戶可砸了2億多,但卻讓人覺得疑點重重。
房仲業者/陳泰源 表示:「通常買得起這種1億豪宅的人,不太可能買來出租,真的很奇怪,因為通常買豪宅出租真的不划算,而且你遇到惡房客更會頭痛。」
高價豪宅出租其實少見,再加上假設他以陸籍身分買房就會有543條款,也就是只能貸5成房貸,每年只能待在台灣4個月,而且3年內不得轉賣。向心是為了要規避這個條款才找人頭買房嗎?
房仲業者/陳泰源 表示:「只要總價超過7000萬以上,貸款最高就是只能6成,那543條款個人名義貸款最多5成,坦白講來回之間只差1成的自備款也就是1億的話也就是1000萬而已,對於他們這種財富實力的人,1000萬其實不會算太多。」
何況如果他以他國國籍買房,規定理應更少,更沒必要請人頭買房,向心的供詞到底是真是假?檢調還要持續查。
另外傳出前立委邱彰的弟弟邱彪是引見向心跟高成炎見面談投資的人,邱彰發文說,看報紙才知道自己又被抹黑抹紅,有這樣的弟弟,作為姊姊很難不成原罪受害人,快40年沒見到他,也沒跟他做過任何生意,急忙對外切割。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/11/191127-2.html
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買房出租划算嗎 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
170223TVBS 帝寶豪宅將三拍 坪價跌破200萬
影片網址→https://youtu.be/g5A7oPG5qHI
台北市知名豪宅帝寶最近一口氣有兩個物件釋出,一個是公開標售,一個是法拍,卻分別兩次流漂,其中法拍的底價預估跌破每坪兩百萬,學者認為,這跟最近政府打房有所關聯,預估在豪宅降價的效應之下,一般房市也可能降價,不過學者認為,如果自住者有心要進場,還是不妨多等等多比價,比較不會吃虧。
記者 李彥穎 / 攝影 陳致宇 台北 報導……↓
光是主臥房估計就超過40坪,整個豪宅超過260坪,豪華視聽室、超大廚房同樣令人咋舌,這裡是名媛陸勝文所擁有的帝寶豪宅,委託金融資產公司公開標售,開出7.5億最低投標金額平均每坪單價279萬,卻因為底價太高流標兩次。
金融資產公司經理林雨利:「她其實有表達就是說也不是那麼地急著要出脫,也許還可能出租吧。」
強調屋主不是因為經濟問題所以尋求豪宅脫手,目前還是希望賣個好價錢,但是同樣都是帝寶豪宅,隔壁棟還有一個法拍物件,一拍底價一坪295萬元流漂,二拍底價一坪236萬元又流標,即將在下個月進行法拍三拍底價再打八折,每坪已經跌破200萬來到189萬元。
房價趨勢研究中心總監陳傑鳴 :「這幾年整個政府的一個調控房市之下就是對於高總價住宅的部分,它除了限貸之外還有一個加稅的政策,所以就造成說最近整個豪宅市場的一個買氣的部分。」
根據房價研究機構掌握的數據,最近大台北地區的豪宅降幅驚人,大安的帝寶從2013年每坪298.2萬,跌到法拍底價一坪不到兩百萬,大直的輕井澤也從2015年的每坪209.2萬掉到去年每坪183萬,新板特區的橋峰則從2013年每坪9字頭一口在去年來到6字頭,學者認為這和政府針對豪宅的打房政策有所關聯。
政大地政系特聘教授林左裕:「最近兩年開始發現,投資客開始退場之後房價慢慢修正回到自住者可以負擔的趨勢,那當然這個趨勢還在進行式當中,可能還要3、4年。」
但不只是豪宅,另外一種房地產物件小套房也出現價格下跌的情況,像是大安路一段的小套房,2015年每坪160.9萬去年掉到每坪122.5萬,西門町小套房也從2015年每坪88萬掉到去年每坪68.6萬,研究人員認為這有可能進一步影響整體房價市場。
房價趨勢研究中心總監陳傑鳴 :「套房跟豪宅來講的話,它在房市好的時候算是市場的指標,它既然在目前整個市況整體,在偏空的一個狀況之下,它其實價格的部分已經帶頭做下修。」
房仲業者陳泰源:「今年可以看得出來是一個加速趕底的現象,所以我們會發現說豪宅都有在動都有不斷在成交,陸陸續續都聽到有很多大型的建案,甚至一次掃七戶這個都有聽說。」
學者的看法印證在市場上因為豪宅降價最近越來越多的投資客尋求脫手,第一線的房仲業者感受強烈,有意購屋自住的民眾不免想問,現在進場買房會比租屋划算嗎?
政大地政系特聘教授林左裕:「就這個利息的部份跟你的租金來相比較,假如沒有差很多的話,基本上我會建議就來進行買屋的動作。」
根據主計處公布的資料,房租類的消費者物價指數從2014年的102.33一路上升到2017年的104.31,顯示租屋的成本逐漸升高,專家提醒,如果消費者有心趁著這一波房市降價進場撿便宜,不妨多等等多比價,比較不吃虧。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/life/709401
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買房出租 到底划不划算? 房產專家胡偉良指出,從租售比來看,購屋後再出租,拿租金還房貸,未必是好的投資方式,且若在大城市買房出租必然不划算。... ... <看更多>
買房出租划算嗎 在 [閒聊] 買新房租人自己租破房住484有點笨阿~ - 看板WomenTalk 的推薦與評價
如題
朋友最近買了新房
打算出租賺租金
但她自己還是住破房
50年的老公寓而且還是租的
她是說新房出租的租金來抵房貸(當然沒辦法全額抵啦)~
然後自己忍耐點租破房住~時間到了就可以擁有自己的房了
恩....
這有點奇怪吧
買了新的卻不住要去住舊的
那新的被住過了不就變舊了嘛
這樣划算嗎?
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