看到許多不實的新聞了! 我確定我是合法的,但是為了讓相信我的朋友,以及抵擋故意來栽臟的不實報導、惡勢力、假帳號,我必須發表我的聲明稿。
簡單的前情提要,我週一突然被大陣仗抓去高雄問話,問完話後不給手機,讓我自己自費從高雄想辦法回台北。加上顯然有不明的力量,大動作要特地來黑我的,所以我簡單聲明三點。
先幫你摘要 #三件事:
1. 檢察官認定: 無保請回 (我就是去協助調查的)
2. 並無在台販售大麻,是代訂代付美國CBD產品,合法!
3. 警察還沒來,記者先到? 說好的偵查不公開呢?
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以下三點聲明細細說明:
1.【檢察官認定: #無保請回 】
這次去是配合調查,記者想拍我被上銬帶走,可惜沒得逞。在檢察官聽完我的說法,釐清案情後,讓我「無保請回」。
(幫翻譯:就是不用交保證金就能離開。)
由於無重大證據、非涉犯重罪,亦沒有逃亡串供的可能與風險,所以不用交保金。只是,未來後續還有需要詢問我的事情,我還是要去說明。
這點我也很樂意澄清事實,雖然跑高雄有點擾民,但是這是合法程序,我同意也接受配合。
重點就是「無保請回」。
上次我被警察瞎掰說「你身上散發大麻味」的案子,我還交保了三萬元在那邊壓,後來也證明了我無罪,就是警察亂抓。
當初新聞也是報得轟轟烈烈,說什麼警局打我臉,完全在亂報。後來事實出來,我就檢驗全過,檢察官確定不起訴,然後新聞媒體就都不報導囉~好棒棒呢。
那這次,我就是去協助調查、「無保請回」,其實媒體也知道,但是某些媒體就是惡意下標,真的是...
常態 😂
我想也不用多說什麼,大家都知道,看看就好,我沒這閒功夫去改正媒體道德,有興趣的去看《Newsroom》跟《我們與惡的距離》就可以了。
這次會無保請回,就是因為這次他們遠從高雄上來臺北,以為會在我家發現一堆CBD庫存,或是有什麼違禁品,結果都沒找到...
但是啊都已經讓記者大張旗鼓的發新聞了...
所以他們就...
律師朋友也說,藥事法派了六個人加上記者連線,這麼大陣仗有點誇張,而且那個媒體想導風向的動作也太明顯 😂
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2.【並無在台販售大麻,是代訂代付美國CBD產品,#合法!】
第二個要澄清的重點,就是我並沒有做報導說的違法事情。
其實我已經很常在粉絲團幫大家科普法普了:
「2020年5月,衛福部公告可以合法「使用」與「持有」CBD 大麻二酚」
所以警察找到我家有一些「自用」的CBD產品,包括了電子煙、軟糖、零食,因為不是一整個倉庫的貨,都還是在自用範圍,這是完全合法的,所以檢察官也沒多什麼。所以警察就只能往我「販售」的角度去查。
問題我就是沒有販售啊! 所以在台灣才沒庫存,因為我們的東西都在美國倉庫。
你們在台灣跟美國網站購買 CBD 產品都是合法的喔!
而我自己的軟糖,也是在美國上架的,你們可以在 #美國通路 上看得到。
我花了一堆錢在 租用美國倉庫、上架費、物流費、藥檢費、律師費、美國工人的包裝費,就是為了確保 LM Chill Gummies 是合法的,這些都是龐大的成本。
因為台灣就是不能販售。
所以我在推廣 CBD 的時候,都會教大家怎麼合法從國外購買(很多眉眉角角),如果真的英文不好、嫌麻煩,我們就有代訂代付的團購服務,這也是合法的。
再次強調,這些都是合法的!
那些媒體亂下標還下錯的,其實蠻丟臉的。
檢方明顯來查就是「#藥事法」,沒有刑責問題(不會被關),就是罰錢(就跟網美推薦藥妝,用詞錯誤會挨罰罰金一樣),不會被關 again!
要不是沒做功課,就是故意下重標題啦,哪個都蠻丟臉的。
建議趕快改,因為找到管道跟NCC講了。
強調第三次,CBD在台灣「使用」「持有」「代訂代付」就是合法的。
有興趣的,自己搜尋 LM Chill Gummies,你真的可以直接在美國訂到我的軟糖,還會附上我的小卡! 如果英文不好的,手續處理覺得麻煩的,也可以繼續敲我的IG: Lefty_life5,我會親自教學「代訂代付」的服務。
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3.【說好的 #偵查不公開, 結果是不給人民拍照錄影,然後自己一直跟媒體洩漏個資?】
最後一點來聊聊 偵查不公開,也是這次親眼目睹了各種荒謬事之一。
這件事情你們要特別注意,因為也是你們未來會碰到的事情,自己的權益自己要學。
先說我觀察到的 #三個 奇妙事情就好:
❓ (1)❓ 警察上門之前,#已經有媒體在那邊等著拍攝
理論上偵查不公開,當警察要去抓人時,不應該有消息走漏,但是,警察在九點到我家樓下時,就已經有媒體在那邊等著要拍攝了?
這個是不是警察故意洩漏查案進度,大張旗鼓地要讓媒體來拍攝我被上銬的畫面呢? (幸好沒被得逞)
❓ (2) ❓ 我跟律師溝通的話,#完全洩露給媒體,而且還扭曲成相反的版本。
(這次我跟律師通話時,他們禁止我單獨通話,一定要在旁邊聽)(這點律師說 #警察違法)
我先說真實的版本,我跟律師對話內容,是律師覺得聽起來就跟「上次」幾乎一模一樣,我這邊是完全合法,所以建議不用花錢請她去高雄一趟。
至於要不要請民代這件事情(因為我之前的文章有寫),同樣也是經過討論,覺得民代來會花更多時間,但是這週我太忙,就先算了,反正就合法。
這些內容就只有當場的警察聽得到,然後再由霉體加工成「民代、律師都不敢來找我」。
完全就是亂報導。
甚至,還腦補了我欠律師費???
拜託,我早就交完了好嗎?
誰都可以惹,#就是不能惹律師啦!
想掰新聞,也要動點腦啊...
你癡,我可不__ __ (猜經典電影台詞)
這種「不實的報導」,加上「警察洩漏個資」(包括我新辦公室的地址...),我覺得蠻嚴重的啦,檢察官是不是要查查,這種明顯奇怪的事情?
❓ (3) ❓ 記者嫌照片不夠聳動,#警察配合重拍?
可能由於在我家找到的CBD產品太少,可能霉體覺得沒話題不聳動,可能要求「內線」的警察重拍吧? (這些都是做夢,非指控)
在我要被送去找檢察官之前,突然被耽擱了一個多小時(非原訂行程),某一位警察未經過我的同意,就自行打開證物袋,重新擺設拍攝...?
幸好被我發現!在我詢問之下,他才說:「喔...就重新拍,拍好看一點」。
結果一小時不到,這個「重新拍 拍好看一點」的照片,就變成「附圖新聞」了呢!
我是不知道這種「警霉合作」的方式合法不合法啦,但是你們一邊說「偵查不公開」,要我不能用手機拍照自保,又一邊大張旗鼓地把所有資料都丟給記者拿去做新聞,是不是有點落差感呢?
偵查不公開應該不是拿來警察自保,然後又來搞人民的手段吧?
如果我的物證都能這樣隨便 #開了又開、開了又開,我是真的蠻擔心我的物證會不會被動手腳啦。
以上三件事情,我覺得高雄警察局新興分局必須回應一下。
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但是我得說,這次再次開箱警察局,我覺得高雄基層員警的素質,真的 #遠勝於台北! 不論是法治素質(上次台北的連法律都講錯...),或是有沒有刻意刁難,真的都是遠勝上次大安分局的體驗。
我也常說電影跟警察一樣,有好的電影也有壞的電影,有好的警察也有壞的警察,就看你有沒有碰到而已。
這次的基層員警我覺得素質很高很好,只做該做的事情,不做不該做的事情(#你以為這是基本的,但是其實不是)。
可惜的是,上面三件事情我還是要理智地分析一下,因為確實在邏輯上不通。我不會因為你們對我好,我就不講出怪怪的事情,但是我願意相信「部分的基層員警」。
只是,確實現在所有證據的都指出,在場的員警有一直跟記者聯絡通報消息的部分...
高雄警察局是否該澄清或是調查呢?
現階段我只提出疑問而已,我無意去捅誰。
我認為,拿放大鏡去看,任誰都有一定有缺失,何況是公開場所的公家單位。
不過目前就先這樣子吧,我無意開更多戰場。
我們雙方都說過「互相互相」嘛!
不過,如果你們真的認為你們完全沒有缺失,都沒有一個警察去聯絡記者,沒有走漏消息,甚至所有流程的「#防疫規範」都做到100分好棒棒,那我就沒意見。
所以,互相互相啦。
建議我們雙方都把時間花在正確的事情上吧。
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這次我主要想要說的,就是澄清媒體報導不實的部分!
而且刻意串通好媒體來搞我,實在很難讓我不聯想到上次你們亂逮補我部分。
澄清! #我是合法的!
澄清! #媒體報導不實!
澄清! #警察找媒體配合辦案,有點難以相信
幸好一路以來,我都清楚知道法律,知道警察在程序上哪邊怪怪的,#知道哪些是你可以拒絕的。
這次他們也有說「待會回去還要抽血」,我就拒絕了。
很多人就會乖乖聽話回去抽血,因為警察會說這是流程。
(上次有個粉絲分享,他因為持有電子煙,穿得又文青,警察說你吃毒又像gay,一定有梅毒,要驗血)(超扯!但是他乖乖去做了...)
其實警察是沒有強制力要求你驗血的,這些眉眉角角改天繼續分享。
總之,希望後續媒體,可以秉持著良心報導。
上次一堆報我大麻影評,結果我不起訴、無罪的時都不報導,也是蠻詭異的事情。
如果我沒有這個平台發聲,不知道會多慘?
那你一般人更沒有力量發聲,怎麼辦?
沒關係,起碼我會幫你發聲,也會幫你補充法律知識。
假帳號要來亂什麼的都沒關係,我會繼續寫給願意相信我的人。
#法律不會保護弱勢
#法律只保護懂它的人
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
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盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
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