祈烽監督市政——正直敢言,弱勢優先!
議會第三屆第二次定期會在去年底閉幕,祈烽特別整理了會期中的質詢與會勘問題,向市民做總報告。新的一年,新的會期,祈烽仍將一本初衷,全心監督盧市府的施政,為台中市民發聲📢
🔶執政10個月 水湳智慧營運中心市長仍然沒有想法?!
盧市長上任時就說要做台灣智慧營運中心塔,花了百萬公帑帶一票人出國,施政報告竟獨漏智慧營運中心,還說「也許可以做台灣智慧營運中心塔」,難怪市長民調老是吊車尾!
https://bit.ly/33ieG2D
🔷榮總新候車亭會勘問題多 市府只做半套?
交通局在台中榮總門口新設2座候車亭,會勘時發現人行道都停滿機車,加上樹穴和候車座椅的阻擋,對長輩和身障者都很不方便,要求交通局要儘快改善缺失。
https://bit.ly/2MaTKEV
🔶2020台灣燈會搭接駁車就要等幾小時?
每年的台灣燈會都吸引數百萬的參觀人潮,如何接駁輸運就是一個大難題,面對每天好幾萬人的遊客,每人平均要等多久才能搭上接駁車?
https://bit.ly/30kK1kX
🔷台中真的需要一座國際標準足球場
前朝好不容易爭取來的足球運動休閒園區補助款,因盧市府變更基地,導致補助款要被沒收,立委張廖萬堅出面幫忙,希望能留住這筆近4.5億元的補助款。足球運動不分藍綠,台中真的需要一座國際標準足球場。
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🔶爭取調降地價稅
西屯區地價稅調漲101%讓市民苦不堪言,祈烽全力爭取調降地價稅,要求盧市長要兌現「輕稅簡政」的承諾。
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🔷爭取西屯親子館要另覓場地蓋新館
西屯親子館是鄉親期盼的場館,但市府109年沒有編預算,更沒列入前瞻計畫補助,祈烽贊成先利用閒置空間來設置親子館,但長遠之計,市府還是要蓋新館才能滿足市民的需求。
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🔶消費糾紛層出不窮 市府要有更具體作為
消費者交錢到健身房練身體,業者倒閉消費者卻求償無門?台中市過去發生多起消費詐騙案,但政府無法在事前有所作為,只能在案發後由消保官出面協調,或讓消費者直接去打官司求償。為什麼政府無法給民眾一個安心的消費環境?
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🔷青創貸款沒人申請 經發局長坦承沒賣點
盧市長上任10個月,青創貸款案件才4件,通過審核的也只有3件,為什麼這麼少?經發局長很老實的講,因為和民間銀行條件差不多,所以很多人都向民間申請。
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🔶秋紅谷附屬建物真的是黃金蚊子館
秋紅谷內的2棟附屬建物2年多來都標租不出去,原因出在哪裡?經發局不是說業者詢問度很高,大家都很有興趣嗎?為什麼會一再流標,乏人問津呢?
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🔷中影公司遭判定是不當黨產 中台灣影視基地營運有危機?
中影公司前年遭不當黨產委員會判定是國民黨附隨組織,中影公司百分百轉投資的中影八德公司為中台灣影視基地的營運廠商,未來營運會不會受影響?
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🔶台灣隊加油!市政府也要加油!
台中市簡易的棒球和足球場少,就算有土地,連整地闢球場的錢,都還要民間團體自己負擔,市府一年預算2000億元,有運動局和教育局兩個主管機關,竟然連蓋簡易球場都不出錢,市府應檢討改進。
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🔷騎iBike要強制納保 有保險才安全
台中市每天有逾2萬人次租借iBike,多數人都不知道市府有幫民眾保險,尤其是除了第三責任險外,還有另一個傷害險。祈烽要求只要民眾持個人名下的卡片感應借車,保險就要同步給租借者保障,這才是合理的作法。
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🔶后里花舞館是市府下一個黃金蚊子館?
台中世界花卉博覽會已落幕7個月,隨著花博會結束,主場館之一的花舞館也跟著關閉迄今都沒有開放,這棟造價8億1000餘萬元的場館,未來到底要做什麼?會不會成為台中市另一棟的「黃金蚊子館」?
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🔷離譜政策!補助汰換燃煤燃油鍋爐拖愈久領愈多?
市府為改善空污問題,補助業者50萬元汰換燃煤、燃油鍋爐,後來,市府延長補助時間,同時也將補助金額再提高30萬元,變成補助80萬元。先前無法配合政策更換鍋爐的業者,反而可以領到更多的補助,這種補助政策真的大有問題。
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🔶警局酒測器不足?車禍酒測排隊等候中......
台中市警察局酒測器總共有566台,平均一個派出所大約是3台至12台不等,車禍現場當事人測酒測已是警方處理交通事故的標準作業規定,但是,如果因警方酒測器全都已經「出勤」,那該怎麼辦?
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🔷大車站計畫逐步實現 中區都更卻停滯中
台鐵高架化已完工通車多時,大智路打通計畫今年將要動工,但是,車站前的多棟老舊大樓都更案卻都停滯不前,包括千越綠川商業大樓、綜合大樓等等,實際的都更改建進度真的太緩慢,也不符合市民的期待。
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🔶爭取拓寬福林路通往中科路段
西屯中科園區有許多上市上櫃的科技公司在園區設廠,每天經由74號快速道路、福雅路、福林路、東大路經中科路到園區的車潮眾多,但福林路過了國安二路後,路幅縮小、路名也變成西平南巷和西平北巷,祈烽已提案,要求市府儘早規劃拓寬福林路。
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#正直敢言弱勢優先
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貸款詐騙怎麼辦 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導,多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶,讓買家可以把錢匯入,等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念,對雙方來講都蠻有保障的。
只是,有了「履約保證」機制,買房的交易流程是否就真的萬無一失?除了履約保證,還有一種制度叫「價金信託」,這兩者之間究竟又有何不同?
【案例1】
2018年1月的新聞,安新建經被一狀告上法院。根據原告表示,勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣,委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證,並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中,安新建經公司委託的毛姓代書,竟以要繳1.3億元土增稅為由(事實上稅款只有三千多萬元),自安新建經申請了這筆款項,而安新建經不知因何緣故,在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書,導致勤德公司遭受損失,因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞,中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法,至少13人被害,不法獲利超過2億元。
檢方查出,陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員,尋找低於行情、急欲求售的房屋,先由沈姓代書(沈咨凡)出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」,並在買賣合約書的內容做手腳,騙走賣家房子,再以人頭名義貸款取走現金,讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後,是否發現,無論是「履約保證」還是「價金信託」,只要遇上黑心代書,其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好?且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證:由四方成立的契約書,上面清楚記載著委託人是「建經公司」,受託人是銀行,買賣雙方只是被保證人,而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢,進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託:單純扮演「管理價金」的角色,買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司(沒有建經公司的存在),錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證:因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶,因此在簽約當下就能立即給帳號戶,比較便利。
價金信託:銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶,因此帳戶通常需隔一天才能給,最快也是上午簽約、下午給帳號,這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下,
履約保證:代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託:代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結:看起來履約保證多了一道程序,實則不過就是多一通電話通知而已,所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證:建經公司100%不會派專員到簽約現場,都是代書直接處理,因此,只要碰上黑心代書,漏洞便出現。
價金信託:銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係,因此會派專員到現場,至於派哪家分行的專員去,代書無法事前掌握,而且,簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外,也會多1方(銀行)見證,這樣的簽約形式,對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證:由建經公司出,契約書內的條文採統一格式,較難在內容做手腳。
價金信託:銀行沒有「買賣契約書」,所以,若找A代書簽約,就會採用A代書事務所版本的買賣契約書;若找B代書簽約,就會使用B代書事務所的買賣契約書,因此,倘若出現黑心代書,漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證:代書將撥款單交給建經公司,建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶,通常是代書事務所或代書的個人帳號,也因為代書能經手到錢,倘若代書黑化,漏洞便出現,這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後,建經公司開始有了新規定,一旦稅金超過50萬元,會改出到代書就近的分行,請代書直接在分行繳納,不入代書指定帳戶。
價金信託:請代書把稅單交給信託銀行,由信託銀行繳納,或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行,直接到分行窗口繳稅;換句話說,代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可,代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證:費用通常為總價的萬分之6,買賣雙方各付萬分之3。
價金信託:因為少了建經公司這一層的「服務」存在,價格會比較便宜,費用通常不到總價的萬分之3,有的甚至才幾千塊錢而已,至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證:一旦發生交易糾紛,能提供主動調解的服務。例如,買家延遲不匯款,這時建經公司就會代替賣方,提供相關的法律行動,比方說催告(寄存證信函)、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解,建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之,建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託:單純管理價金,發生糾紛時銀行亦不介入,買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好,若真進行訴訟程序,銀行就得等法院判決下來,再依照結果執行價金去向。
小結:這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房,你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」,概念都是把錢放在銀行保管,可一旦出事了,差別就會出現。但強調,履約保證提供的並非「保證」而是「服務」(法律面的催告程序、主動調解交易糾紛),這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2,不曉得讀者注意到了沒?遇到「履約保證」,只要一名黑心代書即有漏洞可鑽;但遇到「價金信託」,由於代書全程碰不到錢,因此,除非買家亦是共犯,才能破解。
再試問大家:銀行跟建經公司,誰的資本額比較大?誰比較容易出現財務危機?誰承擔風險的能力比較強?誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉?採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶,還是用「價金信託」制度把錢存進銀行,到底哪個讓人覺得比較安心?答案呼之欲出。
不過,你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務,假設此次的交易金額不大且相對單純,你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的,基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」(如果仲介公司能讓你選擇的話);但如果交易金額龐大且案件本身較複雜,委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟,或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來,兩種制度皆有漏洞可鑽,與其這樣,不如採用「雙代書制」,找你信任的代書陪同,並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序,這樣更能萬無一失。
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定,銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時,對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定,賣方於產權移轉登記與買方後,買方未依約結清尾款或辦理代償時,建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書(地政士)受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續,因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應依地政士法第26條之規定,因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時,對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事,誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約,就有不履約的可能性。因此,越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險,保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現,才能做到「有事無恐」,除向違約方求償外,若可歸責於銀行或建經公司,也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後,最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記,或買到凶宅、海砂屋,身為買方的你,該怎麼辦?辦完產權移轉登記後,但買方遲遲不付尾款或辦理代償,身為賣方的你,又該怎麼辦?
遇到上述情況,最怕就是違約一方避不見面、置之不理,尋求法律訴訟途徑,耗時冗長,徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託,非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定,不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」,若買賣之任一方發生違約情事,一般經他方七日以上催告未履約,再經建經公司最終催告仍未履約,亦未提起訴訟,未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司,得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收,以維持買賣契約之公平性,並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中,受任代書因一己私心,觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應負起相關損害賠償責任。
然,在現行不動產交易制度下,無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證,買賣雙方通常都需委任代書,協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外,若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者,買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書,可獲得較好的制度監督及保障。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html
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