中國恆大問題及聯準會利率會議
本期關鍵報告「中國恆大及聯準會利率會議」議題。中國恆大(3333.HK)股票從去年底的14.5港元下跌到上週五的2.36港元,跌幅將近84%,恆大的議題原本不在中國這次監管範圍,主要是從7月初以來中國監管大都在網路、金融及教育事業等,並沒看到中國出台相關房地產政策,而恆大是自已踩到中國房地產三道紅線(剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%及現金短債比小於1倍),超過紅線的企業再融資將受限,使原本短期資金就缺少的恆大陷入債務危機。此外,上週聯準會也召開利率決策會議,如預期這次會議維持相關政策不變,且已明確暗示下次會議11月4日將會宣布縮減QE(量化寬鬆)政策,但由利率點陣圖(聯準會委員對未來利率走勢的投票)得知未來聯準會升息有機會加快,這部份比我們預期來得早。
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資產負債率 在 BusinessFocus Facebook 的最佳貼文
【#MF投資熱話】【內房債危機】內房股債務健康參差 部分已達危險邊緣 富力「三條紅線」全踩
內房股近日受恒大(3333)事件困擾,雖然該板塊之前一度作勢反彈,惜今日又變「彈散股」,幾乎全線見紅報跌。正當全城聚焦恒大之際,其實還有一隻內房股同樣瀕臨生死邊緣,所指的是富力地產(2777)。近日獲主要股東提供80億元資金的富力,債務狀況其實已達到近乎爆煲的境地,中央監管機構設立的「三條紅線」均已盡踩,故恐隨時成為繼恒大(3333)後,另一隻落入破產邊緣的內房股。
內地監管部門去年8月為內地房企融資設置了「三條紅線」的監管新規定,目的是控制內房的有息債務增長,禁止內房企業過份借貸,免造成潛在的倒閉風險甚至對社會經濟造成風險。內地官方「三條紅線」定義及要求如下:
紅線1:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;
紅線2:房企凈負債率不得大於100%;
紅線3:房企現金短債比不小於1倍;
監管部門根據內房觸及「三條紅線」的情況,將內房分類,由低至高分為「紅」、「橙」、「黃」、「綠」四個檔次,完全沒踩紅線的房企便是財政最安全的「綠」檔。若房企踩一條條線(違反其中一條紅線規定)會列入「黃」檔」;踩兩條紅線會列入「橙」檔;若三條紅線全踩,則會被視為負債情況最高危的「紅」檔房企。這四個檔次對內房的生死存亡極之關鍵,因為各內房企業的有息負債規模增長速度上限,便是根據其所屬檔次而釐定。換言之,債務健康狀況愈佳的企業,距離「三條紅線」愈遠,所處檔次便愈高,其獲監管部門容許的有息負債規模增長速度上限也就愈高,更容易籌得資金周轉。
根據內房今年的中期業績,內地房地產行業研究平台貝殼研究院統計了85間重點內房「三條紅線」的情況。其中,本港上市的雅居樂(3383)、中海外(0688)及潤地(1109)均屬最高級的「綠檔」,即是沒有踩(違反)任何紅線規定。
碧桂園(2007)及融創(1918)是較次級的「黃檔」,即是踩了一條紅線。至於債務風暴一發不可收拾的恒大,早已觸及三條紅線之中的兩條,被列入「橙」檔,距離最高危的檔次只差一級。但按官方定義,比恒大更不堪的,還有三條紅線均已全數踩中的富力地產(2777),難免令人憂慮富力會否步恒大後塵,成為下一隻瀕臨爆煲的內房股。
Text by BusinessFocus Editorial
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資產負債率 在 Facebook 的最佳解答
如果你有關注國內樓市,應該肯定聽過「限價令」的政策,即是政府不容許樓價升得太快,定下一個「天花板」的高度,樓盤推出的呎價必須低於這個水平。但最近有不少國內城市,竟然推出「限跌令」,到底搞乜?
根據國內媒體報道,多個國內城市例如昆明、瀋陽、唐山、江陰、岳陽、菏澤等都推出「限跌令」,不容許新房銷售價格低於備案價的一定百分比、不容許低價傾銷、不准打價格戰、要杜絕惡性競爭、嚴禁變相降價等……如果有發展商唔守規矩,最嚴重的懲罰就是取消樓花的銷售,問你驚唔驚!
要分析地方政府推出「限跌令」的背後原因,就先要了解近年中央對地產商的政策。中國很多房地產的發展商,一向都維持高槓桿投資,例如彭博去年曾經做過統計,在全球十大負債最沉重的開發商中,其中七家竟然位於中國;為了降低房地產行業的潛在危險,中央去年定下「三道紅線」的限制融資政策,包括(1)企業剔除預收款後的資產負債率大於70%;(2)淨負債率大於100%;及(3)現金短債比小於1倍,並根據踩線情況分為紅、橙、黃、綠四級,踩三條線是紅色,兩條橙色,一條黃色,冇踩線就是綠色。
對於踩咗線的發展商,唯一解決方案就是賣樓套現。但賣樓是需要時間的,點可能賣得咁快?但中央由於逼發展商要盡快脫離踩線,於是發展商只好減價賣樓,結果在三四線城市出現惡性循環,你減多啲我又減多啲!但大家一直減下去也不是辦法,於是地方政府就推出「限跌令」,唔准發展商減得太多,否則只有同歸於盡,包括發展商及地方政府。
但當這些政策加起來之後,就出現邏輯上的矛盾了:
(1)中央要發展商跳出「三道紅線」;
(2)地方政府唔畀發展商減價,於是賣唔到咁多樓;
(3)賣唔到咁多樓,就不能跳出紅線;
(4)跳唔出紅線,中央就限制發展商的融資,不可以「借新償舊」。
以上幾點政策明顯互相矛盾,中央訂立紅線要發展商賣樓套現,但地方政府唔准減價賣樓,唔減價當然會賣得較慢,賣得慢就跳唔出紅線……結果就搞死一些實力不夠的發展商,導致債券出現違約,銀行到期貸款亦冇錢還。根據過年《中國消費者報》指出,今年上半年已經有十多家地產商出現債券違約,整體房地產行業違約規模高達192億元。
目前壓力最大的發展商,主要樓盤都位於三四線的城市,所以減價壓力在三四線城市特別厲害,反而一線城市的樓價就繼續上升,沒有受到太大影響。其實只要讀過最基本的經濟理論,就知道限價將會減低成交數量,就算是街市賣菜的亞婆,當發現檔口的菜唔係好賣得的時候,都會識得減價速銷,而並非限制價格下跌,否則只有關門大吉。
https://eastweek.my-magazine.me/main/106030
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