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為什麼多數人手上有閒錢時就想買房投資？

沒太特別的原因，只因為：
1.錢不知道要放哪
2.看著周遭親友靠著買賣房子賺著大把大把鈔票，自己也想跟進
3.目前房地產的稅制太過於套利

以下來作簡易的探討：
1.以成屋來說，租金收入只要能cover每年固定成本支出(房貸利息+管理費+房屋稅+地價稅)，基本上就立於穩賺不賠的地步。其餘就是等待時間的發酵，房價漲幅達滿足點的時候出場。

那如果像是這一兩年市況特好，很多投資客直接暴力玩法，這個月過好戶房子就直接拿出來賣了，也不會去care房地合一稅45%，反正只要買方願意買單，高額稅賦由買方來吸收。

2.而預售屋的話，預售屋的槓桿操作又比成屋來得兇猛。

首先，預售屋每個月沒有房貸管理費等費用稀釋獲利。再來，預售屋付款緩慢，你有2~3年的時間可以等待社區房價的成長，並在適當的時機停利出場。更甚地，如果市況夠好，或案子夠熱門，你拿到的當下就確鑿獲利入袋了。馬上轉手馬上賺錢。

所以這也是為什麼現在很多新建案未開案就已先造成市場轟動，因為大家都看好買盤強勁、一定會有人承接，於是就用盡各種方法搶也要搶到一戶。

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局勢演變至今，我們清楚看見房子儼然已成為一種金融商品。也許從以前就是如此，但當滿街的人都想透過房子來增加資產時，這就是既定的事實、不論你認同與否。

幾年前，我帶一些自住買方看屋，買方說："我才不要買投資客的房子，這樣等於我變成助漲房價的炒房幫兇了"。

買方其實說得很好，不買，炒房的風氣就不會那麼旺盛了。而如今賣方會越來越強勢，除了制度面上有明顯套利外，重點在於買氣續強，賣方有恃無恐，於是繼續合法地靠著買賣房子，賺著一桶金接著一桶金。

去年我就跟買方說了："你若希望房價下跌，可以，你把市場上全面的買方拉在同一個群組，並大家講好一個月都不出門看屋、不打電話詢問、不出價，後續賣方就會自己降價了"。但你覺得有可能嗎...

大多數人大概早已看清了這點，所以選擇"打不贏就加入它"。既然大環境管控不了，至少明哲保身。

5 年內賣房子，不管是投資還是自住，都需要留意 房地合一稅 2.0 的新規定喔

"那如果你確定會換房，也想避開 5 年的期限，有個方法可以讓手頭的現金更活用：那就是先將手上的資金去打造性統性的理財收入，拿來折抵生活支出或房貸利息費用都不錯。
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假設先把手上的閒錢拿去買 0050，透過長期持有享受股價價差與股利收入，現金股利來支付房貸支出，讓自己的生活也會更輕鬆，同時 5 年時間一到，手上的 0050 賣出，從 2003 年到現在的年化報酬率至少有 8%，屆時有很大的機率是賺錢的。
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那如果是更保守的投資人，擔心將錢投入股市，等需要買房時會虧錢，那可以先把閒置資金提早償還房貸，降低貸款利息，畢竟債務是確定的，每個月的利息支出也肯定會出現，把明確的債務消滅也是一種方式。

#房地合一稅

買房投資你該注意的幾件事

去年因著市場資金的氾濫，加上市場氛圍一面地倒向有利於賣方，致使房價屢創新高，部分熱門案件的漲幅甚至可以用股市的“跳空漲停“來形容。連之前不怎麼關心房市的人，也開始跟同事親友房市話家常，市況熱絡程度可想而知。而在這一波熱潮中，相信有不少人是跟風買房子的。

如果你是自住，恭喜你解脫。終於可以停止每日三刷各大平台售屋網站的日子，也不再需要提心吊膽整天待命只為爭取一次寶貴看屋的機會、更不用再去臆測市場資訊的真偽搞得好似業者都是壞人一樣。

但如果你是買房來投資，強烈建議：

1.在進場前，就要先設立好停利點以及最壞狀況：
雖然房地產長線趨勢向上，但你總是得計劃“這筆錢，用了多久的時間，得到你所期望的報酬“。

要知道的是，隨著你持有時間越久，年化投報是會降低的。而且如果你是買成屋（或是預售屋放到成屋），每月的利息管理費等沉默成本，這些都會無形中吃掉你的獲利。而預售屋跟成屋要繳給政府的稅，又有著不同的課徵方式，這些都得在計算成本時釐清清楚。

最後，該預想的是，如果房市反轉你被套牢了，這間房子你扛不扛得住。大家現在看房市低潮好像很遙遠，但近年新竹房市較低迷的年份是2015~2016年。

那時的氛圍是：你想賣房子，買方觀望沒人願意接，就算有出價也是低於實價登錄非常多開始出起，買方才不管你的購入成本咧……。

2.盡可能壓低總價、往蛋黃區進攻
三年前，首購三房預算1000~1200萬，換屋四房預算1800~2000萬（至多2500萬）。新竹竹北總價在3000萬以上的產品幾乎都滯銷，委託簽進來，半年帶看加起來有超過10組就要偷笑了，其中還不少是純粹觀光客。

現在由於房源甚少+資金氾濫+房貸利息低，買方預算拉得比以前還要高，這容易讓我們忘記實際市場普遍可接受的價位帶為何。

不論房市好或壞，低總價產品在市場上一直有著高需求度。且地段的挑選盡量以“稀有、無可取代性“為主軸，雖然你買的時候貴，但當房市反轉整體下跌的時候，由於有基本盤支撐，比較容易有保值的效果。

3.明確瞭解自己購買產品的定位
這年頭房市的瘋狂，容易讓人有“閉眼買，隨便買隨便賺“的錯覺。

下單前，你務必要做好一切功課。例如：周遭競爭產品是哪些社區、未來漲價的契機為何、你是否知悉你房子的缺點但它的優點足以蓋過缺點……。

如果你沒做功課就買，未來當你要賣房子的時候，別人隨便講你房子一個缺點，你信心動搖，就不容易賣到一個好價格。

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寫了那麼多，主要還是呼籲大家要做好風險控管。你看別人賺錢好像很容易，其實他背負著很多你沒看到的風險。

最後，跟大家分享一句：
“有規劃的投資叫作置產；
沒規劃的投資則叫作把錢丟到海裡“。

與大家共勉之。