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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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之前都用『麥典實作工坊麵包專用粉』做台式麵包， 這次要來換換口味，做出好吃又柔軟的
歐式麵包 - 『紅茶核桃無花果麵包』。

這款紅茶核桃無花果麵包，雖然是歐式麵包，但麵包體是外酥內柔軟，很適合切片做早餐，或
做佐餐麵包。麵包中加入紅茶，吃得到淡淡紅茶味與麵粉香，核桃與無花果，讓口感層次更豐
富。

「麥典實作工坊麵包專用粉」是專門為家用烘焙開發的，所以很符合家用需求，簡單就能打出
漂亮麵糰，若家中沒有機器打麵糰，手揉也很方便。用它做出的歐式麵包，外層酥酥有咬勁，
敲下去聽得到叩叩叩的聲音。切開麵包，內部組織卻非常柔軟Q彈，一口咬下，可以吃到兩種
不同口感。

我使用「麥典實作工坊麵包專用粉」幾年了，發表的麵包食譜，多是用它完成的。若你們跟我
一樣，都是使用「麥典實作工坊麵包專用粉」做麵包，食譜中水份的部分，就不用擔心還要自
己大幅調整。

「麥典實作工坊麵包專用粉」除了做麵包外，也拿來製作中式饅頭、包子、蔥油餅等，因為它
獨特的麵粉特性，全完可以取代中筋麵粉。家中有了「麥典實作工坊麵包專用粉」，就不用多
準備中筋麵粉，非常方便。

「麥典實作工坊麵包專用粉」的特色如下:
❤️雙潔淨標章
當初挑選「麥典實作工坊麵包專用粉」，最重要的是，它不使用添加劑、改良劑，成分單純，
純粹小麥製作完成，讓自己與 家人吃得安心。此外，「麥典實作工坊麵包專用粉」在2020年
底，成功取得 #雙潔淨標章 #cleanlabel 的認證！加倍讓人放心。

❤️筋度強且吸水性佳
「麥典實作工坊麵包專用粉」符合我對高筋麵粉的期待，是粉心粉，麵粉跟水結合得很好，筋
性強，有彈性也容易操作，做出來的麵包拉絲性佳、組織綿密又 Q彈，很好吃。而且，吸水性
佳，比一般坊間的高筋麵粉，能吸更多的水分，非常適合高含水量的歐式麵包。

❤️容易保存
專為小家庭烘焙設計，內外袋雙層保鮮 1公斤原裝出廠，裡面再分成2小袋(各500克)，用多少
開多少。內外袋雙層保鮮設計，外袋是採用不透光的保鮮包裝，隔絕光對麵粉的影響。讓家庭
烘焙時，隨時有最新鮮的麵粉使用。

❤️麥典333揉麵糰，手揉超方便
最近有很多新朋友，剛接觸做麵包，常常問我說: 「若我沒有機器打麵糰，可以用手揉出好吃
的麵糰嗎?」若使用麥典實作工坊麵包專用粉，搭配麥典333手揉麵糰的方法，沒有攪拌機，一
樣輕鬆揉出漂亮麵糰。

❤️專利物理性殺蟲技術
麥典實作工坊麵包專用粉，擁有獨特的專利物理冷凍除蟲技術，因此，在製作麵粉過程中，不
使用化學蒸燻殺蟲方式，讓人放心。

❤️實體店面、網路店面均有販售
在實體店面，如全聯、家樂福、頂好、美廉社、大潤發、愛買、食品原料行都能買得到。若喜
歡網購的朋友，也能在下面連結中買到。當家中急需補貨高筋麵粉時，不用擔心買不到。
MOMO: https://reurl.cc/Z7eG0M
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分享完「麥典實作工坊麵包專用粉」的特性，讓我們一起動手做這款外酥內柔軟，口感層次豐
富的『紅茶核桃無花果麵包』吧!!
▶️紅茶核桃無花果麵包食譜： Ingredients

老麵 dough A, make the night before
麥典實作工坊麵包專用粉 bread flour 100g
水 water 65g
速發酵母 instant yeast 1g

麵糰材料 dough B
老麵 dough A 60g
麥典實作工坊麵包專用粉 bread flour 300g
阿薩姆茶粉 black tea powder 6g (或蜜香紅茶粉)

冰水 cold water 195g
砂糖 sugar 12g
速發酵母 instant yeast 3g
鹽巴 salt 5g
奶油 (黃油) butter 12g

投料
核桃 walnut 50g (烤出香氣)
無花果 fig 60g

入爐前
麥典實作工坊麵包專用粉 適量

▶️紅茶核桃無花果麵包製作步驟：
1.前一天
製作老麵： 將所有老麵材料放入麵包機，啟動『揉麵』模式，結束之後將麵糰收圓，放入保鮮
盒裡面，入冰箱冷藏到隔天使用。
無花果的浸泡：浸泡方式目前還在調整中

2.製作當天
麵包機：所有麵糰材料放入麵包機，使用『快速麵糰』或是『麵包麵糰』，設定投料。因為料
太多，請在提示音響之後，自己投入核桃與無花果。 揉麵完成後，約30分鐘取出來翻面，再
放回麵包機 直到發酵完成。
(翻面用意：讓水量稍微多一點的麵糰，組織更好，麵包更好吃)

2.取出麵糰，分割成兩等份，排氣滾圓，休息15分鐘

3.輕拍麵糰，翻面之後整成三角形，再捲起來。

4.於溫度35度左右室溫，發酵50分鐘。

5.烤箱預熱200度，趁這個時候，麵糰表面噴水，撒粉，割線。(建議用蒸氣烤箱烘烤，會更好
吃，沒有蒸汽也沒關係，只是口感會差一點)

6.烘烤約18-20分鐘完成

7.吃不完建議可以切片之後冷凍，用200度回烤3-5分鐘(看切片厚度而定)，麵包就會外酥內軟
，非常好吃！

之前的「麥典實作工坊麵包專用粉」分享文章: https://reurl.cc/208Yrn
用「麥典實作工坊麵包專用粉」做冰心維也納麵包: https://bit.ly/3gcwhSn
用「麥典實作工坊麵包專用粉」做芋香肉脯麵包: https://bit.ly/37PkNzH
用「麥典實作工坊麵包專用粉」做布丁菠蘿麵包: https://bit.ly/2VXC6fe
用「麥典實作工坊麵包專用粉」做巧克力果乾捲: https://bit.ly/2Ut5sSq

本篇與 @麥典實作工坊 合作 #麥典實作工坊麵包專用粉

蔓越莓乳酪麵包｜迦南嚴選椰子花蜜椰糖｜Bosch萬用廚師機｜FB直播

✅蔓越莓乳酪麵包圖文版完整食譜
https://nancyskitchenbaking.blogspot.com/2021/02/blog-post_22.html

✅迦南嚴選椰子花蜜介紹＆下單訂購
https://nancyskitchenbaking.blogspot.com/2021/02/blog-post.html

✅Bosch精湛萬用廚師機介紹＆下單訂購
http://nancyskitchenbaking.blogspot.com/2021/03/boschmum5.html

突然好想吃我每次去麵包店都一定會買的這款軟式麵包，結果烤到半夜12點出爐～這個麵包是屬於低糖低油的配方，麵包烘烤時整個廚房充滿了麵香氣，連紀哥半夜出來都說怎麼那麼香，結果我們兩個人在半夜一人吃了一個然後馬上睡覺⋯⋯⋯

蔓越莓乳酪麵包
高筋麵粉600g、鹽10g、椰糖20g、乾酵母粉6g、冰水400g、無鹽奶油30g
蔓越莓乾110g（泡熱水一分鐘後瀝乾備用）、奶油乳酪Cream cheese 150g

作法：
1️⃣ 高粉、鹽、糖、酵母粉、冰水放入攪拌盆，Bosch萬用廚師機低速2速攪拌5分鐘+中速3速攪拌5分鐘，攪拌至擴展階段（薄膜裂口鋸齒狀）
✅ 夏天天氣熱，麵團容易升溫，麵團攪拌步驟1️⃣也可改用冷凍麵粉+水合法：
冷凍冰涼的高粉、糖、冰水放入攪拌盆，Bosch萬用廚師機低速2速攪拌2-3分鐘至麵團成糰，麵團用平盤鋪平蓋上保鮮膜，放入冰箱冷凍30-60分鐘等待水合產生麵筋並幫助麵團降溫， 冰過麵團加入鹽低速2攪拌2分鐘，再加入酵母粉中速3攪拌5分鐘，後續操作步驟相同

2️⃣ 麵糰中加入軟化無鹽奶油，低速2速攪拌3分鐘+中速3速攪拌10分鐘，麵團表面光亮完成（薄膜裂口光滑狀）
3️⃣ 放入蔓越莓乾，低速2速攪拌2分鐘，混入麵團中即可
4️⃣ 基本發酵30度c 發酵1小時
5️⃣ 分割麵團每個195g×6個，滾圓收緊中間發酵15分鐘
6️⃣ 麵團桿長方形，每個麵團包入25g軟化奶油乳酪捲起成橢圓型
7️⃣ 最後發酵30度c / 50-60分鐘，灑高粉在表面割線後入爐烘烤
8️⃣ Bosch蒸烤爐上下烘烤190度c 烘烤20分鐘，添加蒸氣強度2
家用電烤箱上火230/下火180度c 烘烤20分鐘

✔️這個麵團剛攪拌好會比較濕黏一點是正常基本發酵完成後就不會黏
✔️要吃的時候我喜歡再回烤一下，我用Bosch蒸烤爐170度c添加蒸氣強度1
✔️ 軟式歐包冷卻後表皮會比較回軟一點不脆是正常的

＃低糖低油軟歐包
＃水合法

＃Bosch蒸烤爐HSG656XS1
https://www.bosch-home.com.tw/product-list/cooking-baking/ovens/built-in-ovens/HSG656XS1

翔太の卡將的廚房日記
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