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【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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CANON IN D MELODY HO 何瑩瑩 古箏
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卡農(Kanon)在字面上是「輪唱」的意思;吉格(Gigue)則是「舞曲」。D大調卡農作於1680年,是巴洛克時期的音樂作品,原版由三個小提琴演奏,並以大鍵琴和大提琴及魯特琴伴奏。它曾被改編為多個不同版本,供不同樂器組合演奏。它原有吉格舞曲伴隨,但現在很少演奏這段。
其他精心傑作:
?#鬼滅之刃 https://youtu.be/nM4ts9Qh4rs
?#夢中的婚禮 千金 https://youtu.be/G5152xXsIXc
?#冰封的心 古箏女神原創曲
https://youtu.be/oVD5MfXTq-o
?#誰令你心癡 張國榮 https://youtu.be/hF5gkwgwxUM
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?#沉默是金 張國榮 許冠傑
https://youtu.be/ignEIqCEkQw
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?#步步高 #廣東音樂 https://youtu.be/hZNl__IeSyw
?#Last Christmas https://youtu.be/XdC6O_H2U34
?#秋葉緣 古箏女神原創曲目
https://youtu.be/vJNXI-6WH-c
?#月圓花好 https://youtu.be/i1amyo1Wvvs
?#幸福渠水到俺川 https://youtu.be/Q_YWVsNcEag
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✉️電郵: Melody25673575@gmail.com
何瑩瑩個人簡介
?音樂學習歷程: 九歲學鋼琴,十歲學古箏。 古箏師隨許菱子教授,啟蒙於吳曉紅老師,獲錢璟老師的指導。 在演藝學院期間, 跟隨彭俊傑老師學習作曲,鄧樂妍老師學習編配。
?何氏多次獲得奬學金,得到名師指導: 多次獲《匯豐銀行慈善奬學金》到內地進修: 到廣州隨饒寧新教授, 到北京隨王中山教授。 到台灣隨樊慰慈教授 。 ?何氏參與不同類型的音樂會:
?主辦了: 2013《王中山作品專場》 2014《活五調與潮州箏曲》講座音樂會 2014《何瑩瑩碩士畢業演奏會》(全院滿座) 2016 瑩聲雅集《純箏》音樂會(全院滿座) 2018 《純箏2》音樂會 2019 《純箏3.千金之夜》音樂會 2020 《樂行純箏慈善音樂會》
?協辦了: 2013《箏動心弦中日箏曲音樂會》(全院滿座) 2015 《箏琛》音樂會(全院滿座) 音樂會重點嘉賓: 2017《二胡金曲欣賞》音樂會(全院滿座) 2017《水月鏡花原是夢》音樂會(全院滿座) 2017《經典重溫》音樂會(全院滿座) 2018《情人節音樂會之鄧麗君名曲》(全院滿座) 2018《粵語電影音樂與插曲》(全院滿座) 2018《秋月》音樂會(全院滿座) 2019《萬花吐豔伴梁祝》音樂會 (全院滿座) 與著名二胡演奏家辛小玲小姐同台演出 2019《梅豔芳名曲》音樂會(全院滿座)
?參與大型表演活動: 2013-2015 擔任「康樂及文化事務處」文化大使 2014《第一屆國際古箏研討會》獲選以《曉霧》一曲擔任《交流音樂會》的獨奏。 2017 遠赴大溪地擔任 《大溪地華裔小姐選舉》表演嘉賓 2020 帶領千金古箏表演團以滄海男兒和秋葉緣,兩首曲入選 「香港中樂團《同聲抗疫—香港網上中樂節》八音和鳴」 參與古箏論文演講: 2014《第一屆國際古箏研討會》發表《從活五調看潮州箏曲的調性轉換》。
✨何氏以獨奏身份與不同的樂團合作: 與香港演藝學院中樂團合作: 2012《周成龍專場音樂會》獲選二重奏《苗山春》 2014《周煜國專場音樂會》獲選領奏《雲裳訴》。 與香港演藝學院交響樂團合作: 2014勝出協奏曲比賽,獲選獨奏《雲裳訴》。
✨何氏比賽屢獲殊榮: 《首屆國際古箏之星協奏曲銀奬 》 《首屆國際箏之星專業組銅奬》 《校際音樂比賽箏深造組亞軍》 《校際音樂比賽古箏高級組亞軍》 《中華國際音樂藝術大賽十級組金奬 》 《中國關心下一代身心健康工程全國義演活動古箏金奬》 《古箏少年組新聲柸優異奬》 《香港國際青少年器樂大賽中樂青年專業組銅獎》《青樂杯專業組銀奬》等等。
⚡️曾參與樂團: 香港青年彈撥中樂團成員、 香港演藝學院中樂團(中阮及古箏)、 香港演藝學院古箏團、 2017 創立千金古箏表演團。
?電視節目: 2014-2019《TVB文化廣場》十多場的演出嘉賓 2019《TVB明愛䁔萬心》與區瑞強先生和吳岱融先生同台演出 2019《TVB流行經典50年》與黎耀祥先生同台演出 2020《藝文誌》半小時古箏專輯 2020《TVB流行經典50年》與歐瑞強先生和鄭子誠先生同台演出 https://www.facebook.com/523322747744477/posts/2850607571682638/
?配樂: 戲劇《只有香如故》 電影 《我媽媽是男人》 ?演唱會伴奏嘉賓: 2012《張偉文唱好爸爸》 2013《李龍基濃情金曲夜》 2018《區瑞強慈善私房音樂會 2019《區瑞強名曲巨星真經典演唱會》 2019《新二胡唱演流行夜-李軍20世紀魅力香港》 2019《張偉文離別的叮嚀40周年演唱會》 2020 《歐瑞強我家你online演唱會》
?音樂專欄: 現任東周刊 e-blog《瑩瑩樂樂》專欄作家。 https://eastweek.my-magazine.me/main/eblog/365
?音樂創作: 2018 何氏積極創作古箏曲目,並成為CASH香港作曲家作詞家協會的會員。 2018 何氏與關振宇先生創作的《秋.葉.緣》入選《第二屆盛事華箏.國際古箏音樂節》作品前40強,何氏並獲邀請擔任其決賽的評委。 2020 何氏與朋成一起創作的 《疫風中破浪》入選 「香港中樂團《同聲抗疫—香港網上中樂節》新韻傳音」。 2020 何氏首張個人音樂大碟《箏心真意古箏女神》面世。
?學生屢獲殊榮: 中央音樂學院古箏專業演奏級(優秀)。 中央音樂學院古箏專業九級(優秀)。 校際音樂節高級,中級,初級的組冠亞季軍。
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飄於傷心記憶中
讓我再想你 卻掀起我心痛
早經分了手
為何熱愛尚情重 獨過追憶歲月
或許此生不會懂
又再想起你
#抱擁飄飄白雪中 讓你心中暖
去驅走我冰凍
冷風催我醒
原來共你是場夢
像那飄飄雪淚下
弄濕冷清的晚空
原來是那麼深愛你
此際伴著我追憶的心痛
又見雪飄過
飄於傷心記憶中 讓我再想你
卻掀起我心痛
早經分了手
為何熱愛尚情重 獨過追憶歲月
或許此生不會懂 原來是那麼深愛你
此際伴著我追憶的心痛
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何瑩瑩個人簡介
?音樂學習歷程: 九歲學鋼琴,十歲學古箏。
古箏師隨許菱子教授,啟蒙於吳曉紅老師,獲錢璟老師的指導。 在演藝學院期間, 跟隨彭俊傑老師學習作曲,鄧樂妍老師學習編配。
?何氏多次獲得奬學金,得到名師指導: 多次獲《匯豐銀行慈善奬學金》到內地進修: 到廣州隨饒寧新教授, 到北京隨王中山教授。 到台灣隨樊慰慈教授 。
?何氏參與不同類型的音樂會:
?主辦了: 2013《王中山作品專場》 2014《活五調與潮州箏曲》講座音樂會 2014《何瑩瑩碩士畢業演奏會》(全院滿座) 2016 瑩聲雅集《純箏》音樂會(全院滿座) 2018 《純箏2》音樂會 2019 《純箏3.千金之夜》音樂會 2020 《樂行純箏慈善音樂會》
?協辦了: 2013《箏動心弦中日箏曲音樂會》(全院滿座) 2015 《箏琛》音樂會(全院滿座) 音樂會重點嘉賓: 2017《二胡金曲欣賞》音樂會(全院滿座) 2017《水月鏡花原是夢》音樂會(全院滿座) 2017《經典重溫》音樂會(全院滿座) 2018《情人節音樂會之鄧麗君名曲》(全院滿座) 2018《粵語電影音樂與插曲》(全院滿座) 2018《秋月》音樂會(全院滿座) 2019《萬花吐豔伴梁祝》音樂會 (全院滿座) 與著名二胡演奏家辛小玲小姐同台演出 2019《梅豔芳名曲》音樂會(全院滿座)
?參與大型表演活動: 2013-2015 擔任「康樂及文化事務處」文化大使 2014《第一屆國際古箏研討會》獲選以《曉霧》一曲擔任《交流音樂會》的獨奏。 2017 遠赴大溪地擔任 《大溪地華裔小姐選舉》表演嘉賓 2020 帶領千金古箏表演團以滄海男兒和秋葉緣,兩首曲入選 「香港中樂團《同聲抗疫—香港網上中樂節》八音和鳴」 參與古箏論文演講: 2014《第一屆國際古箏研討會》發表《從活五調看潮州箏曲的調性轉換》。
✨何氏以獨奏身份與不同的樂團合作: 與香港演藝學院中樂團合作: 2012《周成龍專場音樂會》獲選二重奏《苗山春》 2014《周煜國專場音樂會》獲選領奏《雲裳訴》。 與香港演藝學院交響樂團合作: 2014勝出協奏曲比賽,獲選獨奏《雲裳訴》。
✨何氏比賽屢獲殊榮: 《首屆國際古箏之星協奏曲銀奬 》 《首屆國際箏之星專業組銅奬》 《校際音樂比賽箏深造組亞軍》 《校際音樂比賽古箏高級組亞軍》 《中華國際音樂藝術大賽十級組金奬 》 《中國關心下一代身心健康工程全國義演活動古箏金奬》 《古箏少年組新聲柸優異奬》 《香港國際青少年器樂大賽中樂青年專業組銅獎》《青樂杯專業組銀奬》等等。
⚡️曾參與樂團: 香港青年彈撥中樂團成員、 香港演藝學院中樂團(中阮及古箏)、 香港演藝學院古箏團、 2017 創立千金古箏表演團。
?電視節目: 2014-2019《TVB文化廣場》十多場的演出嘉賓 2019《TVB明愛䁔萬心》與區瑞強先生和吳岱融先生同台演出 2019《TVB流行經典50年》與黎耀祥先生同台演出 2020《藝文誌》半小時古箏專輯 2020《TVB流行經典50年》與歐瑞強先生和鄭子誠先生同台演出
https://www.facebook.com/523322747744477/posts/2850607571682638/
?配樂: 戲劇《只有香如故》 電影 《我媽媽是男人》
?演唱會伴奏嘉賓: 2012《張偉文唱好爸爸》 2013《李龍基濃情金曲夜》 2018《區瑞強慈善私房音樂會 2019《區瑞強名曲巨星真經典演唱會》 2019《新二胡唱演流行夜-李軍20世紀魅力香港》 2019《張偉文離別的叮嚀40周年演唱會》 2020 《歐瑞強我家你online演唱會》
?音樂專欄: 現任東周刊 e-blog《瑩瑩樂樂》專欄作家。 https://eastweek.my-magazine.me/main/eblog/365
?音樂創作: 2018 何氏積極創作古箏曲目,並成為CASH香港作曲家作詞家協會的會員。 2018 何氏與關振宇先生創作的《秋.葉.緣》入選《第二屆盛事華箏.國際古箏音樂節》作品前40強,何氏並獲邀請擔任其決賽的評委。 2020 何氏與朋成一起創作的 《疫風中破浪》入選 「香港中樂團《同聲抗疫—香港網上中樂節》新韻傳音」。 2020 何氏首張個人音樂大碟《箏心真意古箏女神》面世。
?學生屢獲殊榮: 中央音樂學院古箏專業演奏級(優秀)。 中央音樂學院古箏專業九級(優秀)。 校際音樂節高級,中級,初級的組冠亞季軍。
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轉數快戶口號碼 在 古箏女神何瑩瑩 Youtube 的最佳貼文
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《#鬼滅之刃》(日語:鬼滅の刃),簡稱《鬼滅》,是日本漫畫家吾峠呼世晴所創作的奇幻漫畫作品,描述主角炭治郎為了尋求讓被變成鬼的妹妹復原的方法,踏上斬鬼之旅的和風刀劍奇譚。
於2016年2月15日至2020年5月18日在《週刊少年Jump》連載,全205話。
漫畫改編電視動畫於2019年4月至9月播放,並於2020年10月16日上映續集電影《鬼滅之刃劇場版 無限列車篇》。
Contact melody 何瑩瑩 :
Facebook: 古箏melody何瑩瑩
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Youtude: Melody Ho
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電郵: Melody25673575@gmail.com
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?#鬼滅之刃 https://youtu.be/nM4ts9Qh4rs
?#夢中的婚禮 千金 https://youtu.be/G5152xXsIXc
?#冰封的心 古箏女神原創曲 https://youtu.be/oVD5MfXTq-o
?#誰令你心癡 張國榮 https://youtu.be/hF5gkwgwxUM ?#追 張國榮 https://youtu.be/pifnKs2V-2s
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近期音樂影片:
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