Question 1

農地種什麼最賺龔成 在Facebook 的評價

Accepted Answer

【龔成問答信箱】（Q22601-Q22620）Q22601：龔成老師,剛看完你的書,提及選股市盈率最好於5-20倍之間,但太低反映企業會有什麼問題?例如688如今只有3.7倍市盈率.龔成老師：在理論上，低即是平，但你見我定指標在5-20，是一個初步的參考，投資者仍有好多因素要分析，不選5倍以下的原因，是因為「有點過低」，而市場是公平的，當一隻股這樣低，反映佢有幾個可能性：第一，佢盈利代表性不足。第二，佢之後的盈利有下跌可能，第三，佢的風險較高、或質素較差。中國海外發展（0688）市盈率低，是因為佢不少盈利都來自物業重估，即是盈利不能反映真正的情況，代表性不足。以長遠來說，這股不是無質素，在發展商來講，不算最強，長遠有平穩增長的能力，前景都可以。睇翻佢的財務數據，基本上都是正面的，但生意增長力不是好強，見佢過往的生意都只是平穩，而整體都有投資價值的。可以視這股為平穩型的企業，現價合理。當然中短期可能因樓市一般而股價一般，但長遠，仍是可以的。------------------------------------------------Q22602：阿sir,我見你提到1177，2269又點睇，2269大公司，而且盈利較好？龔成老師︰雖然2間同係醫藥企業，但其實2間公司，無論業務和賺錢模式，都係完全不同，不宜直接比較。中生(1177)已建立一套完整的商業系統，有多個已賺錢的藥品類別。透過營運賺取資金，再開發開藥物去再賺錢。但由於開發藥物係有風險﹐唔一定成功。如果失敗佢要自行承擔所有相關損失，不過中生(1177)本身已有一定產品收入作後盾。 就算個別研發失敗，造成資金鏈問題的機會唔大。所以，此股擁有的這個營運模式和規模，令到佢持續有盈利增長，係一間唔錯的潛力股企業。而藥明生物(2269)主要提供有關生物製劑藥物發現、開發與生產服務。佢涵蓋生物製劑發展過程的所有五個階段，即藥物發現、臨床前開發、早期臨床開發、後期臨床開發及商業化生產。集團本身唔係賣藥，佢係收錢助人去研發、測試和生產。其賺錢模式較穏定，加上本身項目又多，可以把失敗風險分散。而且研發成本和風險，有第三方客戶分擔，故因失敗而出現資金鏈問題機會會較少。此股潛力是有的，因為過往的財務數據的確理想，但現時的估值唔平，這刻投資值博率一般。不過，這類股好難話現價一定貴，因為佢有好高的增長，只可以話現價唔平，但如果之後有高增長，那就未算太貴。只可以話，如果你真的想投資，小注好了，你要明白業務有不確定性，同時股價會好波動。------------------------------------------------Q22603：龔老師您好～本人今年26歲，留意了您的專頁兩年多的時間，對您的一套投資理念非常認同！未來亦會努力實行以財務自由作目標。到現時我用了30多萬儲蓄（佔總儲蓄6成）陸陸續續買入了幾隻股票，但可能是經驗不足，有幾隻股票處於負增長階段以及組合有點散，故打算重新部署一下。持有股票如下：1. 1928 :29.5買入1200股2. 66 : 42.5買入1500股3. 354: 4.06 買入2000股4. 1211 : 37買入500股5. 12: 37.5買入1000股6. 1810: 10買入600股7. 1830: 2.6買入8000股8. 2382: 125買入100股9. 2388: 23.5買入1000股10. 2013: 13.75買入4000股11. 788: 1.24買入26000股想請教一下老師：1. 現組合太分散了，老師您會建議可賣出那些股票？以便另作較有利的投資。2. 2013前境如何？可繼續持有、賣出或加注嗎？3. 海螺水泥及恆基地產那隻更有投資價值？4. 現仍有大概20萬閒置儲蓄，可如何佈處？5. 1177中藥6元是否初步進入便宜區間？問題有點多，希望能得到您的回覆！感謝！龔成老師︰我地投資係一個長線計劃，只要你買入股票係有質素，長線都會增長。但中短期難免會有波動，令你出現帳面虧損，但只要佢地本質無受影響﹐照長線持有就可以。1) 你現有持股，都係有質素和適合你。當中微盟集團（2013）和中國軟件國際(0354)質素係有，但風險性較高，要控制注碼。由於全部都有質素，不用沽出。但長線計，你要控制組合持股，集中在10隻左右，以便定期審視和管理。2) 微盟集團（2013）集團主要在中國從事提供軟件即服務產品及營銷服務。佢的產品分為「商業雲」解決方案、「營銷雲」解決方案及「銷售雲」解決方案三類。「商業雲」可助商戶開設線上業務並助彼等提升顧客參與度、轉化率、收益及忠誠度。「營銷雲」通過大數據分析能力及ＡＩ技術為商戶提供智能營銷服務。這些都是將來發展的大趨勢，從業務潛力上，的確是有的，見佢財務數據的增長都強勁。但在估值上都唔平。由於佢不確定性高，而你又有一定持貨，故暫時不建議加注。3) 海螺水泥（0914）有質素，有增長力。佢主要從事生產和銷售熟料和水泥製品，業務地區包括中國東部、南部、西部、中部及海外。而安徽海螺是水泥行業中，全球最大的單一品牌供應商。水泥屬於基礎原材料行業，對建築行業有很高的依賴性，同時亦會與經濟增長速度有較高的相關性，特別與固定資產投資相關。即是說，當中國基建及房產市場不景，水泥行業會比一般行業處較大的不利狀態。另外，水泥企業在生產過程中，燃料成本佔總生產成本中約佔了超過一半。若能源價格出現較大變動，就會對企業成本造成較大影響。因此，當能源價格出現較大上升時，將引致安徽海螺的成本增加，影響其中毛利。綜合來講，佢擁有相當規模、生產能力，有一定的質素及賺錢能力，而水泥行業長期將因中國城鎮化以及一帶一路的建設，仍然會增長，但不會像過往般快速，而是進入較平穩的時期，在本質上此企業不差。現價合理區中間，但要留意盈利有潛在波動。恒基地產（0012）都有質素，雖然增長力不算好強，但都有平穩增長能力，不差的。佢始終是香港大型地產發展商之一，雖然賣樓最好賺的年代過去左，但在香港賣樓仍是賺到錢，不錯的。這股都有質素，單計佢手持農地是全港最多的發展商，就明有一定的價值，當然，農地要發展要好長時間，所以先話這股要好長線。質素上，其實都好相近。只能說，增長潛力會係海螺水泥（0914）大少少。4) 由於你已有30萬持貨，這20萬宜暫時儲起，等大市有較明顯回調，才出手。5) 未算，$6只算係合理區中下部。現價計，都要有較大幅回調，才會到平宜區。由於中生(1177)係好有質素，好多時都唔會回到平宜區。你無貨，其實現價已可以入首注，之後再慢慢加注就得。------------------------------------------------Q22604：謝謝您之前的幫忙解決問題。我現時有一大難題，不知如何決定，想再次請教您。因一些家庭原因，我會賣出現有住宅，搬到一個較大單位居住。賣出後連同手上現金有1500萬左右，現有2個方案：1）勉強可以買入一個800呎單位自住，不過手上就冇多餘現金，不能再製造現金流。而且每月要俾3000元管理費。2）將1500萬投資，預計有5%收息，將收息嘅錢用來租樓，除交租35,000元外，還有剩錢用來再投資。因為預期8年後退休，然後在世界各地住一陣時間。所以方案2比較適合我們，因為退休前後改變較少，不用賣入賣出樓宇。不過方案2要好穩陣，近日見股票起伏大，唔想只投資股票，請問老師有何建議？要求不高，5%已經可以，不過一定要穩陣。龔成老師︰首先，你要知道搬到一個較大單位，是一件長時間的事，還是只係未來幾年。到你退休後，較細單位都可以。如果係後者，你可以先買入一個細單位，最好係適合你地退休後入住。現時先放租，而自住樓就另外找租盤。這樣就可以解決住屋問題之餘，又有錢去做投資。若是前者，方案2會比較好。雖然方案1，你們可以避免受到長線租金波動的影響，但令你資金盡用，不能作投資增值，始終唔理想。另外，由於你們退休後，都計劃周遊列國，租屋或者對你們較方便。只要你明白，租金和投資變幅未必一致，有機會令你租金支出和回報差額收窄，導致退休現金流進一步減少。你覺得可承受這風險，咁就無問題。假設你用方案2，資金上唔好全部買晒股票，要做一個平衡配置，去分散風險，從而提高你獲得現金流的穏定性。你可以將這$1500萬，分成5部分。第一部分投資收息股，你可以建立一個收息股組合，你可考慮港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）等，大多有5%股息另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。（你可睇下《50穩健收息股》當中仲有好多）。你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。第五，持有現金，除了可做定期外，現金亦可以為你的後盾，以備不時之需。同時，若投資市場大跌，你可以在這時買到更多的收息股，股息率會進一步上升。你可以將$1500萬資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。但當然，你現時距離退休尚有好幾年，故不需要咁快將全部資金，放入以上收息資產。你可以先將部份，放係我之前講的平穏增長股，去保持增值。同時間，開始慢慢用其餘資金，配置上述收息組合，為退休做準備，咁就可以。但如果你情願穏陣D，收大約5%回報就可以。這樣你直接用資金，配置在上述5個項目，咁就可以。------------------------------------------------Q22605：謝謝龔Sir，其實我只有100股騰訊五萬頭買，因以前從不投資，所以上了你堂後才明白投資重要性，不是炒買，但由於先前看市場消息不夠多功課做不足，以為五百頭都係合理區，所以不小心早買入了，但一買就大跌所以心理壓力好大,而且買入後一直出的都是中央負面消失，所以分析不到。今天仲大跌得勁，所以十分恐懼又怕幾年後上不回去那辛苦儲來的錢就好像不見了，所以就更怕好像學習了都錯。剛剛收到你的回覆心情平靜一點否則又高位買貨底位賣出了。請教一下龔sir如估值減了，它上回5xx不難，但減了不是更便宜，那去返5xx會變貴那市場還願意給回貴價錢？另外想問下如重估值後5xx是否屬於貴或是合理區？現在這幾天心情反覆不安，所以由你百萬富翁書籍從看，你的書已齊要重看一次了，先前上堂的資料也重看然後發現自己補足價格概念仍很差，但謝謝龔Sir你回覆龔成老師︰如果再有政策出台，係有較明顯影響，係重新估值時，有機會令現時合理價，變成平宜。至於到時會唔會有人，願意用貴價錢去入貨，其實係會有人。特別係大市狂熱時，好多人會不計平貴，盲目追入。但這都不是重點，重點是我地唔會預測將來走勢，只會用現有客觀資訊，去判斷現時投資決定。我地睇到騰訊(0700)受中央政策影響，長線風險大左，所以估值都有下調少少，只要不持貨過多，就無問題。但由於佢長線質素，未受重大影響，所以以你只持有1手投資者而言，只要一直持有就可以。此股依然有增長潛力，長線企業慢慢成長，股價自然會跟隨上升，你唔需要太過擔心。記住，我地投資要放眼長線。如果你改變唔到個思維，只會一直因為中短期股價波動(但這個情況是必然會出現)，而承受沉重心理壓力。其實這樣狀態，你係不宜作任何投資。------------------------------------------------Q22606：成哥，以下是我的組合，但情況不是太正面，是否欠缺什麼？388 @ 230.1  4手 4051177 @ 7.45  2手3067 @ 13.21  1 手9988 @ 236.1  2手 005 @ 70.8   1手 437576 @ 7.19  2手788 @ 1.23  1手 941 @ 72.8  1 手2018 @ 98  2 手龔成老師︰你唔好用買入價或帳面賺蝕，作為判斷一隻股票或組合的成敗標準。你應著眼佢本身有無質素，如果有，中短期價格波動，令到出現帳面虧損，係無問題，照可以長線持有。但如果係無質素，就算而一刻是賺定蝕，你都要將佢沽出。重點分析的地方，係企業質素，而非股價上。你現時持股，都係有質素，你照持有就可以。但你要留意，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。你現時港交所(0388)，持股佔組合比重很高，故暫時不要再加注。未來時間，你要透過加大其他股票比重，令佢回復平衡。------------------------------------------------Q22607：成哥，我現有以下股票，請問這幾隻股長遠是向好的嗎？我應該用什麼心態去面對。例如不須理會或平常心？有以下股票如下：345維他奶 25.5有100001810小米 25.75 有10000175 吉利 20 有100001177中國生物 6.71 有10000謝謝龔成老師︰你現時持有股票，都係有質素和增長力，若你係年青至中年人士，照持有就可以。近期維他奶(0345)係4隻中下跌較多的一隻，由於之前事件，對佢短期股價一定不利，但長遠，我相信影響又未算核心性，但回勇的路仍長，現時仍要睇事件發展程度，中期的影響，當中仍有未知數，只可以話短期股價上落都大。長遠來說，佢仍有質素，有品牌、有銷售網絡。這股可長線的，只要貨不多，可守，但有心理準備中短期弱，要耐心持有。另外，你上述持股，都好偏重係潛力股類(1810, 0175, 1177)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。若你算年青，潛力股最多可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。而且長線計，組合唔好只係得3,4隻股票。你要建立一個多行業，平衡，或適合你年紀的組合。未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。------------------------------------------------Q22608：如每個月供需要幾多錢先可以買入呢隻股龔sir想問吓有冇啲人係真係以一個普通人玩股票致富,而其實美股同港股邊樣好啲Sir，本人資金10000$準備開戶口。上次講嘅盈富有留意，但想問吓有冇啲增長速度較快，賺得較多穩陣嘅美股或港股，可能短線投資的！龔成老師︰所謂致富，每個人定義都唔同。如果以全球富人排行榜計，巴菲特就係全球最成功，以投資致富的普通人。而預期未來一段時間，中國和美國會係全球最重要的經濟體系。因此港股和美股，長線都係有投資價值。以現價計，港股投資值博率，係會比美股高少少。但長線投資價值，2者都係有。至於增長較快的潛力股係有，但我係唔會做短炒，因為當有有好多不確定性因素，會影響股價，有些因素甚至係與企業本質無關。只有長線持有，企業質素才會反映在股價當中。就連全球投資最賺錢的巴菲特，都係唔會做短炒，所以你不要持有短炒致富這種想法。以下是一些適合你的股票，潛力股增長力高，但風險同樣都唔細。以你18歲年紀，長線可佔你組合4-5成。但由於你投資經驗較淺，不宜持有太多，最多2-3成好了。但由於現時你投資經驗不多，暫時可先月供指數基金。到你有較多資金和經驗，才考慮其他股票。而現有資金，可現價先入一手盈富。只後再有明顯回調，就再入一手，並長線持有。餘下資金，等大跌市地動用。------------------------------------------------Q22609：我40歲，收入39000， 每月支出費用26000，如果想月供股票作退休收息之用，應該買幾多隻組合。心水2648，3110，6823，2800，各供$1000？定月供三種各供1500如果再有多啲錢、哪隻可以月供多D早晨，可以。俾D意見我嗎買哪幾隻月供適合我年紀。另外我應該買哪幾本書學習多啲龔成老師︰我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係分配投資項目時，會因應番你的人生階段。以你40歲年紀，投資著力點，唔應該係收息。而係先用一些有增長力的優質股，去累積一筆財富。到有一定金額時，才將佢地轉換成收息資產，創造稳定現金流，去支援你退休生活。策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2成好了，甚至先集中係平穏增長股類。若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約4成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。書本上，你可以先睇我架《80後百萬富翁》、《財務自由行》和《股票勝經》，都適合初學者。------------------------------------------------Q22610：我睇緊你寫的80後百萬富翁，希望5年能儲到人生的第一個一百萬。我計現金每月儲1萬元，然後月供$2000兩隻股票。心目中的股票包括小米，比亞廸，騰訊，京東物流等。想問下龔sir 有冇咩意見？我係年過45的中年婦人，有工作的，月薪$35000左右，要供樓約萬多元。謝謝龔成老師︰比亞迪（1211）現價偏貴，最好回到翻D先開始月供，如果你真的好想買，就小小注月供，或考慮月供2845。而京東物流（2618）不確定性都高，唔建議作為月供目標。而小米(1810)和騰訊(0700)都係可以，但由於佢地係潛力股，有一定風險，以你年紀最多佔組合3-4成好了。餘下部份，建議用平穏增長股作組合。因此，較理想做法，係在小米(1810)和騰訊(0700)2選1去月供，如果你想2隻潛力股都保留，則每隻各$1000。之後再加入2隻(各$2000)的平穏增長股，餘下的$4000就儲起，等大跌市才出手入平貨。平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)。如果有投資美股，可投資VOO。------------------------------------------------Q22611：我想問下以我個人為例 我一個人儲到$25000。如果用一半去月供，大約$13000，有冇話一般供幾多隻股票會比較理想？ 定係keep住依家果3隻，加大銀碼就可以呢 我心儀係1448 同2382 ，1928 其實係咪應該直接現價買入呢 定做月供會好啲。我哋想買或租既地區會係大埔，有考慮租或買太和寶雅苑居屋 或者 大埔中心私樓。但比較擔心既係 因為大埔好多樓盤都30年以上 而兩個盤都未做大維修，擔心買左之後 會有一大舊錢要洗 因為維修既錢應該無得預計 （居屋是否都要夾錢維修？ ） 而考慮租買既另一原因係男友 將來有可能排到宿舍 但最快都10年後 真心感謝， 你唔識得我都幫我地咁多 睇你既書同fb 好似做左朋友咁龔成老師︰無話供幾多隻才理想，長線計，只要你維持到個組合平衡性，咁就可以。個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。在創建組合初期，組合金額較少，出現超標都係可以接受。但長線你要參照這指標，去維持組合的平衡性，才算理想。另外，你要注意翻，如果供得太多，可能會令你個股月供費用成本好高，影響長線回報。其實你照每隻供最少$1500左右，應該問題不大。至於你心儀的股票，福壽園(1448)和金沙(1928)都在合理區，月供和直接分注入貨，都係可以。而舜宇光學科技（2382）要回D，才算合理區頂，才可以小注入貨。但月供，現時開始都可以。金額方面，最緊要唔好偏重左任何一隻，咁就無問題。當然，最好加入指數基金就能令組合更加平衡。居屋和私樓都有要大維修的可能，所以你係買這些樓齡較高物業時，你要了解清楚這大廈的大維修安排。如果你一心係諗住等宿舍，即係長線無買自住樓的必要。其實現時先租樓，都係可以。但由於物業都係一種資產，我地成個財富組合，唔可以只係得優質股。所以，你未來累積到較多資金時，可考慮買入收租物業投資，令財富組合更多樣化和平衡。現時整體租金回報率不高，故不用急於投資物業，可以先以優質股為目標，去提升自己財富。------------------------------------------------Q22612：龔成老師，今日我終於都買了0027@45.9我計算過估值︰合理PE~16.73-19.63有代表性eps~2.4估計疫情後每年10%增長預期有代表性Eps～2.64合理區大約$44-$51如果保守不計eps增長合理區大約$40-$47而我的買入價45.9比較以下，計算的價格應該是合理區中或中上，請問小弟的計算對嗎？想問這輪抗疫措施對0027對中長期有核心影響嗎？龔成老師︰ 銀娛(0027)的長線投資價值無受今次疫情影響。但始終疫情尚未穏定，你預佢長線你計出的估值，大致都合理，現價大約合理區中下。因此，你買入價係在合理區水平。你預係大約合理區中下部，此股有質素，可長線持有。------------------------------------------------Q22613：哈囉 我啱啱開始出嚟做野 想開始每個月儲錢作為買樓基金 有睇開你啲盈富月供 但又對呢方面唔識 想你比下意見 長供建行定盈富好龔成老師︰策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」，去累積這筆置業資金。你每月5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。盈富(2800)和長建(1038)都可以，但前者係58間優質企業的組合，更有效分散風險。如果你不懂選股，可以先全數供盈富。以下係一些適合你的股票，你可以參考下。選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。潛力股可選安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。由於你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類，或者暫時只供盈富(2800)，都係可以。到你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你當時投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。------------------------------------------------Q22614：龔sir，如果700有機會跌到$400, 我想入1手作長線，那麼在我投資組合裏面「潛力股」的百分比又會再增加。我日後再入市時，如果集中翻在「平穩增長股」及「收息股」是否可以平衡翻呢？這樣操作是否可以？請指教。謝謝！龔成老師：騰訊（0700）在$400，你可買。你首先要設計好自己的長期「組合%」，如果年輕潛力股比例可較多，年長就收息股比例較多。另外，潛力股風險較高，這點你都要明白設計好大方向，比例，之後就慢慢作出配置，這刻買入潛力股後，之後買入收息股等，可平衡。總之，要建立一個「長期」的平衡組合。------------------------------------------------Q22615：龔成老師你好，我同老公係理財方面有較大分歧，所以想請教下你。因為生左小朋友，我哋計劃3年後買樓，預大約買800萬左右既樓，首期預俾2成左右。但佢呢一年，完全儲唔到錢，將我地的儲蓄計劃搞亂左，佢同我理財概念完全相反。然後我哋吵大架…想問下我應該點樣去解決呢個僵局？唔知呢個似感情問題定理財問題多啲，點都好，我以前係覺得係香港買樓係無可能，係你令我知道一步步黎，最終都可以達成目標，令我賺到人生既第一個一百萬，多謝你！龔成老師︰出現分歧，係正常事。100種人，就會有100種不同想法，100種不同目標。最重要，我地要互相遷就和諒解，才可以一同生活下去。所以，你們真正背後的問題，有機會不是投資理念上，而是在溝通上。我建議你地先將自己冷靜下來，之後再找個機會，作理性討論。因為係不理智情況下，只會令你地愈做愈錯。你地要嘗試令對方明白，自己所想的未來計劃、目標和擔憂。新車已經買左，係一個定局，唔好再浪費心力去諗。往後的路，依然係可以改變，想一想如何係現有資源，和大家都可接受情況下，繼續向前，才是你們應該做到事。我明白準備結婚，去成家立室這個階段，係好忙，一定有好多野煩，好多野會不如意。但這個正是你2口子要上的必修課，你試下放輕個心情，唔好比買樓或者投資問題困死自己。你現在重點，應該係要學習如何2人同步，一齊去走往後的路。我會建議你地日後，多溝通，定共同目標，例如「如果我地的財富去到XXX水平，就可以買XX當獎勵大家」。只要係一起走，好多問題都解決得了，加油!------------------------------------------------Q22616：Hello, 想問問少少股市知識可以這樣假設，只要標指股息率不低於10年期美債孳息率的0.54，美股就有一定吸引力，若然這比率降至0.4或以下，對美股是危險訊號。觀乎金融海嘯市況最蕭殺時，債息率曾高見4.1厘，而股息率低見1.7厘。標指股息率 係講緊咩同埋邊度搵到?龔成老師︰其實可以係其中一個參考，10年期美債孳息率你可以理解為一個無風險利率。而股票股息率，係一個你需要承受一定風險，才可以獲得的回報。因此，若果你無風險回報，比有風險回報還要高的話，其實係反常，某程度係代表個市大過熱情況。但我地唔會因為咁樣，就斷言大市已經好危險，純粹只係一個參考訊號。因為如果企業係賺錢的話，股息會增加，慢慢2者差異又會重回正軌。而且大市熱，唔代表個股係貴，我地一定要獨立分析企業，去得出一個較準備的結論。------------------------------------------------Q22617：龔Sir,我是一個40歲單親母，月入两萬，無資產，每月草一两千（甚至幾百）現只有現金流两萬，請教我可以買D乜？眼看你介绍的，全部都是一手幾萬的，可買不起龔成老師︰以你年紀計，投資應以增值為主。但你現時資金不多，我建議你2萬不要動用，用來作生活上應急會較好。至於每月儲蓄，你都比較少和波動。你要找出一個你覺得每個月都儲到的金額，用佢去做月供指數基金，去累積資產。你可以去銀行或證券行，開個月供股票戶口，之後每個月定期咁去月供，咁就可以。同時間，你睇下有無方法開源節流，去提升每月可儲蓄金額，用去月供更多不同股票，令你財富增值能力得以增升。------------------------------------------------Q22618：我想了解下咩係月供股票，因為我岩岩睇到你既po。我係新手31歲，有2-3萬可用資金！龔成老師︰簡單來說，月供股票就是你每月將現金，買入某一隻或多隻股票，慢慢咁樣儲貨。坊間不少銀行都有提供月供股票服務，你先開證券戶口，然後登記做月供股票。形式就是每月投入相同的金額，買入同一隻或多隻股票，並持續進行。例如，每月以相同金額$10,000 買入某股，假設第一個月股價為$25，就能買入400股；第二個月升至$35，就能買入286 股；第三個月跌回$30，就能買入333股。總結這三個月，投入了的資金為$30,000，累積股票為1019股，平均買入價為$29.4。由於月供股票每月投入的金額相同，因此當股價上升時，買入的股數自然減少，而當股價下跌時，就自然會買入較多股數，如同自行調節一樣。要注意的是，由於每月持續投入資金，因此一定要選優質股，長線投資，同時要以儲股票的概念進行，最少持續供3年以上，之後持有5年以上。月供最重要的一點，是「選股」，如果你無選股能力，就投資指數基金。而財富增值方面，當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。以你現時31歲去計，可以投資一些「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。但由於你係新手，我建議先集中係指數基金。餘下資金和另一半儲蓄，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。------------------------------------------------Q22619：龔成老師您好！前两年間中有留意你的專欄，已覚得你的投資概念很好，近来才知道你開了臉書，原来老師那麼年輕，真的是後生可畏！本人47歲，家庭主婦，與先生大部分在海外生活，没有子女，海外有自置物業(巳供満)，先生还有10年多退休，退休後有年金，估計可補貼至少—半生活費，他有儲蓄習慣，近来開始投資海外股票市場。本人因不熟悉海外投資市場，故選擇持續投資港股。幾年前因沒有投資知識將现金集中於收息股，但發觉組合較保守難以増值。希望老師給予意見如何調動股票以達至最好的增值效果，如賣出那些股票轉其他増值股票。生活負担不重，可承受風險中上。现金$10萬+保险儲蓄約$20萬(以下是持有股票的平均買入價)1)中国銀行(3988)  @4.28 /10,0002)中交建(1800) @10.88/2,0003)煤氣(03) @14.16/14,0004)中石油(857) @4.42 /16,0005)中移動(941) @48/2,0006)京東健康(6618) @128.5/4007)招金(1818) @8.0 /20008)山東黃金(1787) @13.98/20009)鞍鋼(347) @5.12 /400010)騰訊(700) @470 /100老師無私賜教，感激無限！龔成老師︰首先，你有一個投資理念很正確，我地永遠只應投資自己了解的股票和市場，這點其實很重要。以你47歲，都有增值的空間，但選股上會保守少少，主要集中係一些平穏增長型股票。山東黃金（1787）、招金(1818)、鞍鋼股份（0347）和中石油(0857)都是商品類股票，本身產品無獨特性，價格很受市場影響，故投資價值較中等，不宜持有太多。中交建(1800)質素只算不過不失，而京東健康(6618) 雖有質素，但不確定性好高，這2隻股票同樣不宜持有太多。其餘持股，都係有質素，可以長線持有。但煤氣(0003)佔比重太高，個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。因此，我建議你沽少少，換至其他優質股，去平衡翻個風險。現時大市只在合理區，資金不宜盡用。你10萬現金可以先留起，等大跌市才出手。以下是一些適合你的股票，現價合理，你煤氣套現和新資金，都可以以此為投資目標。平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)。至於保險，其實你買基本保障就可以。儲蓄保險增長力唔高，不宜投資過多。以上策略，主要係講你地增值部份。但當你們將正式踏入退休之年，就要進行調整。開始慢慢將手上增長股，換成收息股，透過其派出股息，去支援你退休生活。------------------------------------------------Q22620：老師您好，首先多謝你耐心解答大家問題。想請教投資方法。本人42歲，月入兩萬幾，有現金90萬，有一層樓值520萬，淨番50萬樓宇按揭就供完。每月可儲6000。大概持股票市值20萬：包括：0005匯豐1600股，平均買入價79.9，1088中國神華500股，平均買入價37.75，1398工商銀行5000股，平均買入價5.093，2388中銀香港3000股，平均買入價27.7，3913合景悠活3000股，平均買入價7.9，總括黎講共蝕左約9萬。我投資知識極少，唔識分析股票，“月供股票”都係最近睇你嘅信箱先知有呢樣野。請指教什麼投資股票策略適合我。另外，我是否應該還清按揭50萬，但現金就得番一半龐身，不過按揭利息唔多，每月千幾蚊。請問我應該點樣善用我現有資源，令自己財務自由，有被動收入，可輕鬆退休？好同意你話應該長線投資，令財富增長。謝謝指教！龔成老師︰首先按揭方面，由於現時市場息口不高，我建議用來投資增值，財富增長效率會較好。另外，你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。你現時持股，都係有質素，可長線持有。但較大問題係你組合中，大部份只係收息股(0005, 1088, 1398)，佢地增長力不高，主要係收下息。以你年紀都有一定增值需要，未來最好加入一些有增長力股票，去增升翻個財富增值效率。其次，我發現你好集中係銀行股。記住，個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。所以，你暫時唔好再增持銀行股了，到你組合平衡性回復正常，才再考慮。未來時間，除了90萬現金，你都可以用埋每月儲蓄，去做月供股票，為自己財富增值。你42歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。現在你每月先用5成儲蓄，即$3000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。但由於潛力股有一定風險，你投資知識不高。我建議你先$2000月供指數基金，再$1000供多隻平穏增長股。到你學會更多投資知識和技巧，才好考慮加入潛力股類。現時大市只是合理區，你現有90萬資金可以先投入20-30萬，用分注形式，慢慢買入上述平穏增長股。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。到你累積到一定金額，你就可以將佢地慢慢換成收息資產，透過其產出的現金流，去支持你財務自由後的生活。----------------------------------------------若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

Question 2

農地種什麼最賺龔成 在Facebook 的評價

Accepted Answer

【龔成問答信箱】（Q22581-Q22600）Q22581： 成哥，最近我在考慮買保險，想請教下你買保險時會考慮什麼因素，點睇供既年期之類？龔成老師︰保險產品其實有好多，當中條款、保障範圍、供款方法、年期、賠償方法等等，都可以好唔同，好難一概而論點為知最好。但你必需要明白，保險個本質和對我們的作用。其實保險主要係用來防守，買足夠保障就可以。如果你係全無保險，你可以優先集中係人壽、住院保障、危疾，這3個較重要的範疇去考慮。而保障範圍，如果唔知點去從不同計劃中比較，你可以較著眼一些較大數目上。(當然保障和不保事項，都要注意)另外，儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。------------------------------------------------Q22582：龔sir 你好，本人43歲，月入$20000，扣除開支後，每月有$12000元剩，現有16萬現金，想每月供$4000元平穩股票。參考你之前的資料，可否每月各供$1000，中電、盈富、港鐵、金沙，是否合適呢？謝謝你！龔成老師︰我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。以你43歲年紀，這個組合係可以。現時大市在合理區，我比較建議月供金額，去到每月儲蓄一半。而餘下一半儲蓄，我地就先儲起，等大跌市機會。而你額外$2000，可以供一些平穩增長股。如果想保守D，或者你本身投資知識不高，你可以供平穏增長股。若你想進取少少，可選潛力股，但風險都會較高，你要自己衡量。現時大市只是合理區，你現有16萬資金可以先投入一半，用分注形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。------------------------------------------------Q22583：你好成哥，好鍾意睇你既分析，亦都跟你長期投資，暫時都賺咗20%，最近有個人生交叉點，想問吓投資有道既你既意見，最近發生天大嘅好事，就係抽中咗居屋，但係好可惜應該剩返山麗苑，好抵， $5300尺，2,500,000 ，有450尺，星期三去選樓，但係真係好山旮旯，要到粉嶺站或聯和墟再轉車入去，落車仲要行10至15分鐘，其實我係自住既，期望將來嘅交通配套，但係如果政府冇規劃就PK了，你覺得買得過嗎？龔成老師︰其實政府長線在新界東北，都係有發展計劃，估計未來交通會日漸完善。但估計唔會短時間內發生，所以你應用現時環境狀況去做考量。而且，長線新界東北發展，係會以住宅為主。你可以預期人口增長，會比該區職位增長為快。所以，大部份人要工作，都要往外走。但粉嶺始終跟市區(特別係中環和東九這2個商區)，一定距離，吸引力大減。而且在未來不少新單位供應下，你預這區樓價增長力都會較弱。雖然投資價值，這個居屋單位唔算高。但畢竟佢入場費有折讓，令你可以有較多資金作其他投資。而且，從自住角度，居屋都有一定價值。雖然佢位置係有點偏遠，但你要睇翻你長線生活所需，係唔係完全接受唔到。你自己要從便利度,生活所需和價格成本中，自己取個平衡。------------------------------------------------Q22584：龔sir 你好，本人39歲， 太太33, 月入各8萬及6萬。均為專業人仕。 每月連按揭支出約6萬, 有個兩歲大女兒。擁有自主物業估值約1250萬，欠房貸400萬。流動資產分佈有大約100萬現金，股票戶口約400萬， 10% faang, 45% tesla, 10%ark etf系列， 15%中國科網，20% cash曾經試過full time option trading, 但發覺都係打工cashflow較穩陣。如果想發點離開day job， 請問有什麼已經可以提供? 謝謝!龔成老師︰首先，你要明白。我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。所以，我地投資一定係長線，而唔係短期炒賣，去賺差價。用OPTION這類工具短炒，風險十分高，可能你短期會賺，但長線多數都會係虧損收場。所以，你要先調整好你自己對投資想法，再一步步開始你累積財富計劃。以你39歲年紀，應以增值為主。由於你已有物業在手，我地可以先集中用優質股，去累積財富，令成個財富組合更平衡。你現持有股票，都合適，但存在2個較大問題。首先，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。你TESLA明顯係超標，如果佢出現問題，你會成個組合，受到嚴重影響。最好你沽少少，換至其他優質股，去平衡風險。另外，你而家太偏重左係潛力股(全部持股都算係)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。以你年紀計，潛力股可佔約4-5成，餘下應用平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。現時大市只在合理區，餘下資金先儲起，等大跌市出現時，才用來掃貨，並長線持有。------------------------------------------------Q22585：龔sir你好，我係你股票班嘅學生。剛剛開始投資，每月可儲大約$20,000，現金有$600,000。想先投資8成平穩增長股票，2成潛力股。想問吓︰1）港鐵，盈富基金，領展，長建，金沙，騰訊，小米應該幾錢買入先算合理價錢？2）月供咩股票會好啲？我今年28歲，可能2年後會結婚我有打算每月供比亞迪龔成老師︰1) 現時除了小米(1810)現等佢回多1,2成，才到合理區外。其餘上述股票，都已在合理區，可以分注入貨。而月供的話，現在這些股票，已經可以開始。2) 當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。以你現時28歲去計，是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份。策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄，即是用$10000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。由於你未有投資經驗，現時先較集中係平穏增長股，都係可以。到你有一定經驗，建議慢慢加大翻個潛力股比重，去提升增長力。現時大市只是合理區，你現有60萬資金可以先投入10-20萬，用分注形式，慢慢買貨。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等你累積到一定投資經驗，或者大市出現較大回調，才加大力度掃貨，然後長線投資。至於比亞迪(1211)，這股經常都處略貴水平。如果唔夠貨或無貨，而又想買入，只建議月供，在$180以下先月供較好，但如果真的好想儲貨，同時現金足，現價以小注模式去月供，都可以的。又或者可考慮GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。------------------------------------------------Q22586：龔成老師 請問你如何看1024和2160？我老爸就是典型的跟風熱炒時入了很多積蓄..現蝕了75%現在我不知道可以如何幫他..不希望眼白白看他蝕了辛苦儲下的幾十萬龔成老師：快手（1024）最大問題是之前貴，加上監管因素，中短期仍弱。不過從本質來說，佢係全球數一數二大的直播平台，絕對是一隻優質股，有獨特性，有客戶群，有潛力，長遠的發展力正面。這股有長線投資價值。快手與業務夥伴合作提供了一系列產品和服務，於滿足平台上自然產生的多種需求。快手提供的產品和服務包括娛樂、線上營銷服務、電商、網絡遊戲、在線知識共享等。快手科技已建立了穩定的用戶，在全球已佔據了重要的位置，企業有一定的優勢，以及獨特地位。加上用戶仍在快速增長，以及增長趨勢仍持續，預期有一定的發展。雖然這刻盈利不多，甚至因加強發展業務而出現虧損，但這類股的分析特點是將來，等之後的收成期。由於已擁有一定的優勢，以及仍增長中，企業要將用戶化成現金並不困難，只是時間問題，以及多少問題，預期2022年盈利模式已穩定，同時有一定的盈利。簡單來說，企業有質素，有發展。現價雖然無之前咁貴，但仍未平，可稱為合理區中上，但短期股仍會十分波動，這類股只宜小注，如果持貨%較多，可能要減少少，餘下再守。至於微創心通醫療科技（2160），是有危有機類，這股如果小注就守住先，但太多都宜減部分。係一家中國醫療器械企業，專注於心臟瓣膜疾病領域創新的經導管及手術解 決方案的研發和商業化。佢自主研發的第一代經導管主動脈瓣植入（TAVI）產品VitaFlowTM，於2019年7 月獲國家藥監局審批並隨後於2019年8月在中國進行商業化。根據資料，截至2021年1月17日，有五款TAVI產品在中國獲批准或商業化，其中，VitaFlowTM是首款使用牛心包作為瓣膜組織的產品。佢亦推出第一代自主研發的AlwideTM瓣膜球囊擴張導管及AlpassTM導管鞘，使其成為中國唯一一家全面提供自主研發互補性TAVI手術配套產品的醫療器械企業。VitaFlowTM II是唯一在中國研發並已在歐洲開展臨床試驗的TAVI產品。除TAVI產品之外，佢目前還擁有五款經導管二尖瓣（TMV）在研產品，通過自主研發及與全球合作夥伴（即4C Medical及ValCare，均為專注於二尖瓣及三尖瓣醫療器械研發的醫療器械企業）的共同開發戰略性地針對所有主流可行的二尖瓣返流經導管瓣膜療法（TVT）方案。企業有一定獨特性，同時長遠發展不差，不過估值方面就十分難，因為這刻仍未有似樣的盈利。只可以話現價唔算平，因此，這股可長線，等佢更大收成，但要留意一定要控制注碼。------------------------------------------------Q22587：金沙現價可入嗎？龔成老師：金沙（1928）長遠仍有質素的。佢中短期會弱，加上全球疫情反覆，都對佢有不利影響，不過，相信這只是中短期，以長遠的角度分析，企業仍是有質素的。在正常的經營環境分析，佢持有的資產好有質素，行業本身好賺，雖然疫情略有反覆，但全球疫情最壞的情況，相信已過。佢長遠是收息及平穩增長型。但由於仍有未知數，加上之前虧損，因此將企業估值調低左。現水平在大約在合理區中下部分，如果本身有貨，可長線，耐心持有就得，如果無貨，現價已經可以分注，但都要留現金。投資貨要有心理準備，中短期會弱，要長線，企業有長線投資的價值。------------------------------------------------Q22588：你好，我有点想撈1024好平有個燈神話 700 见400搞到我無入货又叫我入156-157入1772700@425已经好低龔成老師：唔好信其他人，要自行分析企業，無人能預測到股價走勢，巴菲特都話自己唔得。另外，投資要長線，建立長期組合，你要好好想清楚投資那些股，不要被人影響，不要一時一樣。你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。快手（1024）風險較高，但業務不是劣質，現價絕對不是平。騰訊（0700）合理價，但中短期較一般，長遠正面。贛鋒鋰業（1772）有質素，但風險高。你好好設計投資組合，投資策略，不要將所有資金，都集中在高風險股。------------------------------------------------Q22589：老師，想問下而家國家講炭中和,新能源等. 媒氣(3) 雖然有成本轉嫁能力 但係咪前景有威脅呢? 唔該龔成老師：不會有威脅的，因為佢的類別，部分都是國策支持的。以長遠價值分析，煤氣（0003）有質素的，長遠仍有平穩增長力。香港業務增長力未必好強，但中國部分不差，長遠仍有發展力。我睇翻佢近年在中國的投資，仍是保持進行的，每年都有幾十億，這些投資不會好快就見到收成，但這企業就仍是發展中的。我對佢長遠發展仍是正面，是平穩增長型，現價合理區中間至中上。------------------------------------------------Q22590：龔成老師你好，本人24歲, 月入$22000, 每月儲蓄$5000早幾個月開始月供股票:2800 $30003067 $1000而家持有:2800 900股 $28.553067 340股 $16.241177 3000股 $7.511810 400股 $24.850823 100 股 $73.302638 1000股 $7.67想請教一下暫時投資方向正確? 可以點樣繼續提升嗰投資組合? 手頭上仲有現金大概25萬, 想趁最近跌市可以入啲貨。我知道老師你經常提及買入價唔係最重要, 但由於投資經驗尚淺, 唔係好識分咩時候可以買入, 希望老師可以俾啲意見, 多謝!!龔成老師︰以你24歲年紀，應以增值為主。你現時月供策略和持股，大致上係無問題。除了港燈(2638)係收息股類，增長力唔會高，主要係收入股息，以你年紀不宜持有太多，故唔好再加注。現時大市在合理區，你可以現時再用土5-8萬，去增持一些優質股。餘下資金，就等你有一定投資知識，或者大跌市時，才動用。其實你現時無投資知識和經驗，對企業估值，點去定平貴未太了解。未來時間，你都係集中用月供或分注模式，去做增值，可以減低買貴貨風險，對你而言會較理想。以下是一些優質股，都適合你，你可以參考一下。平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、粵海(0270)。如果有投資美股，可投資VOO。潛力股︰安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。如果有投資美股，可投資QQQ。平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。但潛力股，部份係略貴。現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、QQQ勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。------------------------------------------------Q22591：我今年27歲 係一個理財非常保守既人 畢業之後一直只有儲蓄 現在有60萬現金 沒有任何信用卡 負債 物慾也很低 近來有唸法想開始投資 增值 但自己其實好怕蝕錢 龔sir認為我呢個性格係咪唔適合投資？龔成老師︰其實我覺得你性格未必有問題，反而係你對投資而件事架理解。好多人都覺得，我拿住現金唔投資，就無得輸。但你唔明白，你都係在進行投資。你將你用時間和精神賺取的回報，全數投資在現金項目之上。由於現金係可以無限量發行，貶值係必然結果。所以，你長線財富其實就跟住現金一齊在貶值。你試想下，10年前100蚊可以買多少個巨無霸，現在又可以買多少個。而你收入增幅，有無巨無霸價格升幅咁大，你就明白貶值的風險。因此，我地必需將現金，轉化成為優質資產(如物業、優質股)，去令財富不會貶值之餘，有一定增值能力。我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。你27歲，是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份。策略上，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。除了現有資金，我都建議你用每月空出來的錢，去做月供股票，去加大你增值能力。現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。由於「潛力股」係需要一定經驗和有一定波動性，如果你經驗較淺，可以先小注，大約佔組合3成左右。若你係有一定經驗，你可以投資到約5成比重。現時大市只是合理區，你現有60萬資金可以先投入10-15萬，用分注形式，慢慢買貨。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等你有一定投資知識，或者大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。同時間，你要去多讀投資相關書本、年報，新聞和課程。書本上，你可以睇我寫架80後百萬富翁、財務自由行和股票勝經，都適合初學者。另外，本人的【投資倍升股課程】適合初學者的，每一課後都會有指引比你，要你在一星期內找那些資料，溫那些內容，只要你跟著去完成，到你讀完整個課程後，你已能自己選股、投資、評估平貴，在投資上已掌握了一定的知識。------------------------------------------------Q22592：我而家仲持有呢兩隻股票，恆大（708）去到13.7，美圖(1357) 去到1.55 不過依個禮拜佢哋真係跌得好犀利，但係我覺得都既然跌到咁，想搏一搏唔放住，我唔急住要啲錢（投資左各5萬），其實都係期望佢升返等我蝕得少啲，你覺得係咪都冇希望呢，雖然估唔到佢地發展成點比阿迪（1211）之前話過可以繼續揸住，而家佢升到258，其實我都仲可以繼續等佢再上，因為我都唔係等住啲錢用，你覺得我當佢長線投資好唔好啊？ 我唔知我個想法有冇問題啊，謝謝成哥指點龔成老師︰其實這2隻股票，發展潛力係有，但不確定性都好大。特別係恆大汽車（0708）﹐佢現時連第一部車都未有，風險就更高。所以，當大市氣氛較弱，或者有些負面因素出現，個股價就會有較大波動。若佢地只係佔你組合好少，你係可以守住先，再觀察。相反，你就要沽少少，去減低風險。比亞迪(1211)依然有發展空間，但現價已經係開始貴。由於佢有質素，長線持有會較好。如果你係好保守架投資者，都可以考慮升一倍，沽一半，去先收回成本。但當然，長線持有，永遠都係最有效的增值方法。------------------------------------------------Q22593：老師，想問下708恒大汽車近排跌得好緊要，我41.80及35.70有兩手，近期不斷跌，想問下需唔需要止蝕先？謝謝龔成老師︰恒大汽車（0708）雖然可能有潛力，但風險高，佢資金投入的確強，大力發展新能源車，但這些仍未有賣產品真正的實力，長遠能帶動多少收入，未知。由於仍有好多未知數，而股價已經大升左好多（比半年前），因此，這刻要自己衡量風險。可能佢真的有潛力，但連基本的銷售銷售都未有，我地作為投資者，就好難分析，只可以話佢股價會大上大落。由於佢不少市值，係建基於未來。因此當大市較波動，或者好似現時有較多不利消息，就會出現較大調整。我唔係話佢無投資價值，只係不確定性較高，而且母企問題，都令佢風險高左。投資時，必需控制注碼，不能太大注。若2手佔你總投資好少部份，你可以守住先，再觀察。如果佔較多，建議你最少沽出1手，去減低個風險。------------------------------------------------Q22594：你好, 成哥1. 1883和6823誰較好?2. 0012 恆基現價可注?龔成老師：香港電訊（6823）會較好。佢在2020業績出現下跌，由於疫情關係令各國實施的旅遊限制及其他預防措施，導致漫遊收益大幅下跌。但這個只會係中短線影響，長期業務穩定，見佢近期已正常翻好多。加上用100%派息的政策，雖然增長力不強，但類收息，這股絕對不錯。暫時睇唔倒佢長線質素有大改變，長線持有無問題。現價合理區中上部。恒基地產（0012）有質素，雖然增長力不算好強，但都有平穩增長能力，不差的。佢始終是香港大型地產發展商之一，雖然賣樓最好賺的年代過去左，但在香港賣樓仍是賺到錢，不錯的。這股都有質素，單計佢手持農地是全港最多的發展商，就明有一定的價值，當然，農地要發展要好長時間，所以先話這股要好長線。------------------------------------------------Q22595：Sir, 我手持籃月亮10000股，平均價$13.6，現時跌好多。由於佢係囯內的P&G,所以一直跌都冇走，近期業績轉蝕4000万，好明顯之前係做好條數上市。多間大行都調底目標價，這樣是否質素已變？是否應該止蝕離場？ 龔成老師：藍月亮（6993）不是劣質，但最新業績令人失望，由於上市前的數據幾靚，因此，有可能佢上市前執靚盤數，這亦是我對新股/半新股有保留的原因。佢最新的中期虧損約$4400萬元，去年同期純利約$3億元。虧損主因是市場上，其他平台出現過剩的較低價產品，導致佢定價策略及產品在市場上的價格體系受到干擾。為統一產品在市場上的定價，佢向其客戶提供若干折扣以穩定產品的市場價格，此類折扣對其於上半年的毛利率產生約9%的負面影響。相信中短期未必強，但長遠，其實又不算好差，佢成立於1992年，擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。佢係中國洗衣液有龍頭地位，加上毛利率高，賺錢能力強。睇翻佢之前的資料，以零售額計算，藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一。整體有質素，不過之前貴，現價算是合理區中上部，小注持有都可以，當守住先，但如太多貨可能要反彈減少少。------------------------------------------------Q22596：你好，本人30歲，而家月入$28,000，現金有$200,000，月儲$5,000，月供股票$3,000盈富和$1,000港鐵，手持京都物流200股，平均價$45入1) 應否加大月供股票?2) 各月供股票應加至多少？3) 應否再增加其他的月供股票及多少？4) 京東物流的前景如何？幾時返家鄉啊？謝謝。龔成老師︰1) 以你現時人工計，每月儲蓄佔比唔高。如果你可以的話，最好盡力加大可月供金額，去加快你財富累積速度。但同時間，由於現時大市只在合理區，每月資金唔好盡用，要留翻部份，等大跌市時出手。2) 以你現時每月儲蓄$5000計，股票數量已經係可以。長線計，你就要以創建一個有增長力、有質素的平衡組合。任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。特別係銀行業，佢營運模式較特別，風險會比一般行業為高。必需堅守30%這個準則，如果可控制在20%以內，會更好。但指數基金係不受此限。3) 當你未來每月儲蓄增值，你可以考慮加入一些潛力股。至於佔比重多少，要睇翻你風險承受能力和投資經驗，一般以你30歲年紀計，最多佔4-5成。但若果你風險承受能力低，或者投資經驗較淺，最好再向下調1-2成會較好，甚至先集中在平穏增長股，都係可以。4) 京東物流（2618）都有質素的。京東物流係中國領先的技術驅動的供應鏈解決方案及物流服務商。通過科技賦能提供全方位的覆蓋各個業務領域的供應鏈解決方案和優質物流服務，從倉儲到配送，從製造端到終端客戶，涵蓋普通和特殊物品。根據一些調查報告，按總收入計，這企業係中國最大的一體化供應鏈物流服務商。2018、2019 及 2020 年，京東物流營收分別為人民幣 379 億元、人民幣 498 億元和人民幣 734 億元。京東物流於 2018、2019 及 2020 年產生的虧損淨額分別為人民幣 28 億元，人民幣 22 億元及人民幣 40 億元，不過，如果扣除一些非現金流的開支，又未算太差。佢表示，上市集資所得，部分將用於升級和擴展該企業的物流網絡；部分將用於開發與供應鏈解決方案和物流服務相關的先進技術。企業有優勢的，長遠發展正面，但中短期股價未必有好強的表現，這股都有投資價值。現價計唔平，要回到招股價，唔係話無可能，但可能你較長時間。------------------------------------------------Q22597：hi 你好 有少少問題想請教你 如不幸買入了老千股 應該等佢升反再賣 定點處理好龔成老師︰其實我地是否持有一隻股票，主要係睇佢質素和前景。所以，如果你肯定佢係老千股，馬上全數沽出會係最好方法。若你持股較多，真係唔想一次過沽，你可以分段每有反彈少少，就沽出部份。但最好都係盡快沽出，因為老千股和無質素股票，長線只會愈跌愈深。------------------------------------------------Q22598：龔成老師，你好！本人40歲已婚，與家人擁有兩個物業，一個放租，一個與家人自住，另有一車位放租。而後期買入的自住單位是村屋（地下花園連車位）住了五年，但一直都不太適應，長遠希望換回屋苑式住宅及有基本生活配套的社區，父母已退休，現金約20萬，每月家用收入約$8000。而我自己由於公司變化於前年決定離職休息一下，沒有收入兩年，主力靠先生負責開支，現金約30萬，沒有股票。最近萌生想重組資產的想法，預備到合適時機就換樓，所以想向老師請教應如何配置：1放租物業： 父母於92年買入的自住單位，現時市值約680萬，供滿後我們於2014年將其加按並購入現時自住的村屋。貸款額290萬而目前負債約240萬，每月供款約$10500 ，租金收入：$12500另加管理費2.自住村屋： 於2014年以355萬購入，目前市價約620萬，樓按6成，目前負債約170萬，月供約$9000 。村屋是跟親友一起各自購買分層單位，所以全棟都是自己人，但若要轉換的話相對也不是即時可以決定。3. 車位：與放租物業同屋苑，以72萬買入沒有貸款，市值約150萬，租金：$3200 4. 有一間與朋友合資的清潔及維修工程公司，開業5年，第三年開始每年平均可獲分紅10-20萬，可補貼生活開支。5. 而先生另有穩定職業月入30K，我們近年有一宿舍單位可住，因與家人感情良好，所以現時會村屋和宿舍兩邊住下。現時想重組的情況是：1. 由於放租單位較細，短期內都不想搬回原址住，但地理位置生活配套係有優勢，所以傾向先賣此單位，套現現金再轉去投資收息股及購入少量潛力股先增值，希望讓父母可增加現金流收入同時，亦想嘗試把部分資金增加。然後到物色到合適單位先買，（其中意向是800尺二手單位，或父母搬回市區細單位，我與先生到宿舍住。）然後待新單位買到後再把村屋放掉。2. 還是應該先放村屋，負債餘額較少？但先放村屋，就不能慢慢選擇新地方。同埋要與親友分開，而且外婆也在，所以要協調的事較多。3. 暫時兩層都不賣，到適合走時把村屋放租，再另租地方住？4. 車位是否不應賣掉？如賣就會轉去買收息股及平穩增長股5. 以往較少接觸股票，但近半年開始留意老師的FB，希望重組資產之餘，可利用車位及公司分紅的收入慢慢月供一些平穩增長股及潛力股，希望開始先增值後現金流的計劃（已根據老師在FB的分享開始做了些股票分類），或者老師有甚麼意見？篇幅頗長，謝謝回覆！龔成老師︰我地做財富增值，除了增長力和質素外，都講求平衡性。你現時已有不少物業資產，而優質股則全無，所以未來我地會先集中儲優質股，去令組合更平衡和多樣性。雖然你現時財富組合，近乎100%在物業部份，但唔代表我地一定即刻去沽物業，買股票。因為香港物業買賣成本好高，除非個物業質素好有問題，或者太細(

Question 3

農地種什麼最賺本土研究社 Liber Research Community 在Facebook 的評價

Accepted Answer

【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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