營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？
營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」
吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。
他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。
張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」
「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。
【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。
吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。
對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。
https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate
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逃生通道法規 在 [心得] 公共危險罪- 看板LAW 的推薦與評價
去年曾經發文過有關防火巷蓋圍牆，被鄰居告阻塞逃生通道罪一文。謝謝曾經在我文章底
下留言網友的指教，PO文的網友有人說：別人闖紅燈你要跟著闖嗎。有人說：就算你們不
是集合住宅，也有可能此防火巷是和別人共用的，也是有可能擋到別人就會成立。有人說
：防火巷就是逃生通道。目前案件續偵已結案，依然不起訴。
因為對方已經將自己的1.5公尺防火巷完全違章蓋滿，且曾經辱罵過我們說不要臉，誰跟
你們說：防火巷是你們的，防火巷是眾人的，防火巷先蓋先贏等語，且任意開設門窗，我
們曾報縣府違章建築，然而公權力不彰，我們只好蓋圍牆保護我們自己，然後對方已無法
逃生理由告我們刑法189-2 公共危險罪，已獲得不起訴，但對方不死心聲請再議，高檢署
發回續查，對方興致高昂，殊不知自己也將防火巷完全阻塞，還用此條告別人，於偵續偵
查庭說我們阻塞他的逃生通道。我當庭提出答辯且提出相關證據，且訴說上述經過，對方
被檢座狂打臉，檢座問：告訴人兼證人你們能蓋別人不能蓋是嗎?我不喜歡先蓋先贏的感
覺，告訴人兼證人說：沒有阿，檢座說：沒有，現在不是就有嗎！檢座說：要馬大家都不
蓋防火巷全空出來，要馬大家都阻塞，但他無法接受自己蓋了卻不准別人蓋。告訴人兼證
人說：廚房違建不是他們蓋的，但洗衣房是他們蓋的，廚房是他們老人家先買房然後蓋好
給他們的(這段是謊言，我沒拆穿他們，因為調閱買賣資料不是老人家買的且時間點都不
對)，檢座問：人家要蓋圍牆，不是還找里長通知你們嗎? 告訴人兼證人說：沒有根本沒
有這件事，里長作證說：有，這件事。告訴人兼證人說：喔 有來找我們說，但是我不同
意他們蓋牆。但是當初我們蓋廚房及洗衣房都是他們同意的，(我心想同意各屁，你不是
說房子是你們老人家買的廚房是你家老人家蓋的嗎?你怎知道是我們曾同意，我找你是知
會你，不是要經過你的同意，我蓋在我的土地上要經過你同意嗎?)告訴人兼證人說：他們
蓋圍牆後，我去找過鎮公所，鎮公所說這樣很危險很危險，但是他們沒辦法拆，你們去告
你們去告，對方的確找律師告的，但是律師沒告訴他可能一樣會被辦嗎?
律師有主張防火巷是互相配合留設而成，且集合住宅不分合法建築及違章建築，上開住戶
因防火巷互相連接而成且有3間以上之建築物，所以是集合住宅。但是集合住宅法規已經
定義非常清楚，我不清楚律師所主張的和發回續查的理由有沒有一樣，還是高檢署想釐清
啥?最後要離開時檢座說：案件後續如何走目前不清楚，但是如果會起訴，我會一定會起
訴你們告訴人。
1.我家的建築物建築於有防火巷法規的年代，所以依照當年建築技規則建築設計施工編，
是必須在自己的基地後側或側面配合鄰地留設防火巷，且所留設的防火巷不論配合鄰地留
設或自行留設均不得小於3公尺。我是與鄰地配合留設而成一人1.5公尺，合計3公尺，但
目前防火巷只剩我們這排的1.5公尺，另一排防火巷皆已違章蓋滿。
2.刑法189-2不是那們容易成立的，如果阻塞的建築不是集合住宅或共同使用大廈，或阻
塞的地方不是逃生通道皆不會成立此罪，高等法院皆有判例可查。
3.何謂集合住宅? 依建築技術規則建築設計施工編第1 條第1項第21款、係指「具有共同
基地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之建築物」。
內政部67.6.12台內營字第485335號函
「集合住宅」依上開規則該條款之規定，係指具有共同基地及共同空間或設備，並有三個
住宅單位以上之建築物，所稱「共同空間」如樓梯間、電梯間、門廳、通道等是。所稱「
共同設備」如給水設備之水箱，供電設備之變電室及昇降設備，防空避難設備等是，所稱
「三個住宅單位」係指同一建築物內住宅單位之合計。
4.何謂共同使用大廈? 依公寓大廈管理條例第3條1項第1款、係指「構造上或使用上或在
建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」。
5.何謂逃生通道?依台灣高等法院92上易1263號，刑法第189 條之2 第1 項中所謂「逃生
通道」係指發生天災人禍時為提供人們逃離現場之通行路線設施而言，例如地下防空避難
室本即供發生災禍避難逃生使用，非可囿於字義即謂乃僅供空襲防空使用。
若依據下方解釋函，我的防火巷是不兼具逃生通道功能(但事實認定或採信應由檢察官或
法官認定事實)，但有的防火巷是一定兼具逃生通道功能的，怎說呢?請看下面解釋函
74.08.16營署建字第009090號
主旨：關於「防火巷」之用途疑義乙案，查現行建築技術規則業已將「防火巷」乙語修正
為「防火間隔」，其留設之目的係當發生火災時，阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，非供一
般公眾平常通行之用，復請查照。
說明：復 貴院74.08.09劍形酉字第7218號函。
內政部76.07.03台內營字第513682號
「查現行建築技術規則業已將「防火巷」乙語修正為「防火間隔」，其留設之目的係當發生
火災時，阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，非供一般公眾平常通行之用，至關防火間隔應否連
通道路，應請貴府就實際狀況審慎研酌，如認為有必要，則循都市計畫程序訂定辦法行之
。」
內政部營建署94.03.31營署建管字第0940013336號函
「按防火間隔留設之目的係為於發生火災時阻隔火勢蔓延，以避免影響鄰幢建築物之安全
。除為配合建築技術規則建築設計施工編第90條規定留設之避難用通路外，法規尚無要求
防火間隔需具逃生通道之功能。」
內政部營建署函 72.11.11營署建字第1875號
主旨：檢送「建築技術規則修正後防火巷與防火間隔執行疑義一案」會議記錄
《會議記錄》
第一案：台北市政府工務局72.09.30北市工建字第69075號函為建築技術規則建築設計施
工編第90條第一款規定之防火避難層出入口，其中一處出日入口可否開向鄰房所留設之防
火巷，以接通道路。
決議：按建築物直通樓梯其開向屋外之出入口，依建築技術規則建築設計施工編第90條第
一款規定應在適當位置，本案以鄰房所留設之防火巷已接通道路，且既未取得該土地使用
同意書，應不得開向鄰房所留設之防火巷。
法規已將防火巷修正為防火間隔，防火巷或是防火間隔都是用來阻隔火勢蔓延之用，以避
免影響鄰幢建築物之安全。對！防火巷是可以兼具逃生通道的，所以自己所留設的防火巷
有沒有兼具逃生通道功能，就要看建築技術規則建築設計施工編第90條的規定，當年適用
的建築技術規則建築設計施工編第90條的規定(避難層出入屋外之出入口)避難層出入屋外
之出入口應依左列規定：
一.本編第69條附表第1類至第4類規定之建築物，供應用途使用之總樓板面積超過500平方
公尺者應在避難層之適當位置，開設2處不同方向之出入口。其中至少一處應直接供通向
道路，另一處可開向寬1.5公尺以上之通路。
我家建築物築不屬於建築技術規則建築設計施工編第69條規定的第1類至第4類規定之建築
物，且樓地板面積更沒超過500平方公尺，所以我的防火巷沒有避難層之樓梯接通問題，
自然防火巷沒兼具逃生通道功能。
至於我的防火巷有沒有別人連接我的防火巷使用，答 沒有。依據內政部營建署函
72.11.11營署建字第1875號，如果新建案要將自己的避難層樓梯接通別人的防火巷是不
可以的。
其實想告人刑法189-2拿出自己的使用執照及建築圖說，就知道會不會成立這條罪了！也
不要自己阻塞了防火巷卻不准別人蓋，還要告別人，讓費錢還要被檢座罵，還有可能一樣
被起訴，得不償失，這是我的心得文！謝謝曾經幫忙的PTT朋友。
我家和對方皆不是集合住宅，也不是共同使用大廈，所以…
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推 hiimjack: 少見的心得文
※ 編輯: banana321 (61.223.215.138), 11/21/2016 13:12:23
※ 編輯: banana321 (61.223.215.138), 11/21/2016 15:18:24
※ 編輯: banana321 (36.233.229.192), 11/25/2016 00:08:11
※ 編輯: banana321 (61.223.219.28), 11/27/2016 10:02:29
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