【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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逃 出 香港 優惠 在 文茜的世界周報 Sisy's World News Facebook 的最佳貼文
0914華爾街日報
*【民主黨人公佈增稅提案細節】
美國眾議院民主黨人詳細介紹了他們的增稅提案,要求將企業稅率從21%提高到26.5%,對最高收入者徵收三個百分點的附加稅,並增加資本利得稅。
https://tinyurl.com/yjjz7qvq
*【拜登政府考慮對中國的產業補貼做法採取行動】
知情人士透露,拜登政府官員正考慮依據美國貿易法的第301條對中國廣泛實施的產業補貼行為進行調查,調查結果可能導致美國對華施加新的關稅。
https://tinyurl.com/yjck92e6
*【OPEC預計2022年全球石油需求將超過疫情前水準】
石油輸出國組織表示,隨著疫苗接種率不斷上升、公眾對政府管控新冠疫情的能力越來越有信心,從而推動旅行復甦,全球石油需求明年將超過疫情前水準。
https://tinyurl.com/yz96d7tx
*【美油近六周來首次收於70美元上方】
原油期貨週一上漲,美國基準原油期貨價格突破每桶70美元,天然氣期貨價格上漲近6%,受颶風艾達過後墨西哥灣能源生產緩慢恢復的支撐。
https://tinyurl.com/yz828ouo
*【Delta疫情之下邊境封鎖延長,經濟成本持續上升】
新冠疫情相關出行限制正在造成越來越大的經濟損失,邊境關閉和簽證延誤對運營的持續影響時間已經超出預期,越來越多的公司暫緩大規模投資或推遲決策。
https://tinyurl.com/yzj4k8rz
*【一組科學家說目前尚無必要接種新冠疫苗加強針】
一組國際科學家表示,當前的疫苗方案在預防包括Delta變異病毒導致的重症方面仍非常有效,目前尚無足夠的證據支援應向公眾提供新冠疫苗加強針。
https://tinyurl.com/yz25ozd2
*【巴西減少使用中國新冠疫苗】
巴西是中國克爾來福疫苗的主要買家,但隨著人們對該疫苗對抗Delta毒株有效性的擔憂加劇,以及其他疫苗變得更容易獲得,巴西正在迅速棄用這種新冠疫苗。
https://tinyurl.com/yf2ds3h4
*【伊朗:計劃在不久的將來恢復核談判】
這是迄今為止關於恢復2015年核協議的談判可能很快重啟的最明確跡象,拜登政府也證實將放棄一項譴責伊朗不與核檢查人員合作的決議。
https://tinyurl.com/yz8tm96m
*【美參議院共和黨人誓言阻擋財政部提名案,直到北溪2號相關公司被制裁】
美國參議院資深共和黨人威脅稱,如果拜登政府不把管理俄羅斯北溪2號管道項目的公司列入黑名單,他們將無限期推遲美國財政部五名高官的提名案。
https://tinyurl.com/ydohltuc
*【民調顯示共和黨人支持川普,但近半數希望2024年大選換一個候選人】
一項新的民調顯示,近一半的共和黨人認為,在2024年的美國大選中,領先的共和黨總統候選人應該由川普以外的人來擔任。
https://tinyurl.com/ydl6fjy7
*【阿富汗飛行員根據美烏新轉移協議離開烏茲別克】
知情人士稱,在美國和烏茲別克政府就逃離塔利班的一群阿富汗空軍飛行員及其親屬的轉移事宜達成協議後,這些人上週末乘飛機離開烏茲別克。在阿富汗軍隊中,這些飛行員是塔利班最憎恨的群體之一。
https://tinyurl.com/yec8j7ca
*【美聯準會官員為11月啟動縮減購債做準備】
美聯準會官員將在即將到來的9月會議上尋求達成一致,為11月開始縮減寬鬆貨幣政策做準備。
https://tinyurl.com/ygrockmp
*【紐約聯準會調查顯示8月的通膨預期觸及紀錄高點】
紐約聯邦儲備銀行的一份新報告顯示,美國人預計未來幾年通膨將出現創紀錄地飆升。
https://tinyurl.com/yz4zapat
*【中國8月新增貸款小幅上升,社融增量激增1.8倍,但M2繼續回落】
中國8月份人民幣貸款增加1.22兆元,社會融資規模增量激增1.8倍,至2.96兆元,不過月底M2同比增長8.2%,創近四個月來的最低。
https://tinyurl.com/yz75w7hs
*【中國啟動「跨境理財通」,香港與內地金融一體化再進一步】
中國粵港澳大灣區針對個人投資者的「跨境理財通」啟動,香港和中國內地之間的金融一體化再進一步。
https://tinyurl.com/yjwawqj8
*【黑石集團放棄30億美元收購SOHO中國的交易】
黑石集團因面臨意外的漫長監管審查而放棄了收購計劃。在6月份該交易宣佈之後,潘石屹和張欣在中國遭到抨擊,網上有說法稱,二人正在套現並將資金轉移至海外。
https://tinyurl.com/yekzwyxt
*【SOHO中國股價跌36%,此前黑石集團終止收購要約】
黑石集團終止以236.6億港元收購SOHO中國有限公司的要約後,SOHO中國股價週一下跌36%。
https://tinyurl.com/yf3rm6x9
*【中國恆大債務危機拖累低評級中資地產商債券】
評級較低的中國房地產開發商的債券價格出現急劇下跌,因中國恆大可能違約的警告促使投資者急忙採取自保措施,以防範投資組合中的其他資產出現問題。
https://tinyurl.com/yhs2lkwq
*【中國要求互聯網公司停止過濾競爭對手的網址連結】
中國官員下令該國最大的幾家互聯網公司停止在其應用程式上過濾競爭對手的網址連結,以在一個由少數公司主導的行業中推動競爭。
https://tinyurl.com/ye5edbwp
*【蘋果公司的安全性漏洞讓駭客能通過iMessage悄悄入侵iPhone】
安全研究人員稱,以色列網絡安全監控公司NSO Group自2月以來一直在利用一個重大的安全性漏洞通過iMessage悄悄入侵iPhone。
https://tinyurl.com/yg9o3my7
*【蘋果iPhone銷售火爆有什麼秘密?無線運營商的5G補貼大戰】
自蘋果公司去年推出具有超快5G移動通信能力的iPhone機型以來,其銷量一直在快速增長,這在很大程度上要歸功於無線運營商為吸引用戶使用新技術而推出的誘人優惠。
https://tinyurl.com/ygk45qbw
*【Epic訴蘋果壟斷案裁決出爐,法官下令蘋果放鬆對App Store的連結限制】
一名聯邦法官裁定蘋果公司不能阻止應用開發商將用戶導向App Store以外的地方進行與應用相關的支付,但駁回了Epic Games有關迫使蘋果公司允許用戶在App Store之外下載應用程式的請求。
https://tinyurl.com/yf6xpzrn
*【虛假沃爾瑪新聞稿令一種很少人使用的加密貨幣一度飆升】
萊特幣是一種很少使用的加密貨幣,在周一早盤交易中價格飆升,之後回落,原因是一份聲稱該加密貨幣與零售商巨頭沃爾瑪合作的新聞稿被證實是假的。
https://tinyurl.com/yjeajpn4
*【晶片和汽車生產商「牽手」應對缺晶片困局】
半導體公司和汽車行業之間的合作正在進入快車道,這一方面是因為近來的晶片短缺局面,另一方面也是對汽車將越來越數位化的共識。
https://tinyurl.com/yztu6tw2
*【維珍銀河稱Unity 23試飛最早將在10月中旬】
因一家協力廠商供應商提供的組件可能存在製造缺陷,維珍銀河稱,預計下一次試飛Unity 23的飛行視窗最早將在10月中。
https://tinyurl.com/yefg46cf
*【福特將關閉印度工廠,10年虧損20億美元】
福特汽車公司決定停止在印度生產汽車,這對印度總理莫迪提振國內製造業的計劃是一個打擊,同時也突顯出外國汽車生產商較難在印度市場站穩腳跟。
https://tinyurl.com/yfgp7c7w
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【RF股龍快訊】全球多國擬禁電子煙 思摩爾大跌一成半
今早新聞消息,指全球多個國家考慮禁售電子煙產品,而香港立法會有關修例禁止加熱煙及電子煙法案委員會亦於今日召開最後一次會議,政府期望10月底前通過條例草案。另外,美國食品和藥物管理局(FDA)已經拒絕94.6萬種相關電子煙產品,禁止上市或銷售。受消息影響,多隻煙草概念股都下插,其中電子煙代表思摩爾國際(6969)一度急跌18%,穿晒10天、20天及50天線低見34.05元,收市報35.3元跌15%,創出近個月低位,而中國波頓(3318)都跌13%。電子煙一直存在於法律嘅灰色地帶,成為唔少煙民嘅「逃生門」,受到嚴格規管其實都係遲早問題啦。
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2021年4月踏上德州土地,盡是一片榮景與朝氣。擴大的疫苗施打已收到成效,政策解封、民眾也不戴口罩了,曾在危機時加碼投資的企業、商場,開始獲得回報。也因為疫情改變了工作模式,在家工作和網路會議成為新常態,許多矽谷企業開始思考大型辦公空間的必要性,人不必強留在矽谷了,更加強出逃趨勢;生活成本低、節稅優惠更高的德州,就成了矽谷企業和工程師的新基地。
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🔥最近在 #新加坡 沒打疫苗的人會被排擠(房東叫你退租!)
🔥#馬來西亞 也有資訊戰!本地中文媒體會直接轉發 #中共官媒 的假新聞
🔥#塔利班 拿下阿富汗總統府了!中國會和恐怖組織建交嗎?
【新聞一 7:47】
《当今大马》從2019年6月(#反送中 運動開端)到2020年3月,在384個馬來西亞的公開臉書專頁,搜集超過11,000個含有反送中關鍵字詞的貼文,去比對是否有虛假或誤導性內容,並追蹤貼文來源和傳播途徑。
結果發現「馬來西亞本地主流中文媒體」在報導反送中新聞時,很多時候是直接轉發「中共官媒」、「香港親中媒體」、「中國駐馬大使館」的內容,再藉由 #社群平台 擴散出去。這之中有許多不實報導,為了塑造「反送中=黑衣人=暴徒」、「反送中是美國和 #港獨 組織勾結的產物」等負面形象。
馬來西亞在2018年就有《#反假新聞法》用來打擊「未經證實的假新聞」,可判處最高6年監禁和最高50萬馬幣(約新台幣363萬元)。這裡提供檢舉連結,成功的人歡迎來跟我們分享 https://sebenarnya.my/
➥《当今大马》的分析報告 https://pages.malaysiakini.com/hk-misinfo/en/
【新聞二 31:21】
8/16更新:塔利班已經攻陷首都 #喀布爾、拿下阿富汗總統府、總統Ghani帶著親信逃到國外。現在美國、紐西蘭、尼泊爾、加拿大、丹麥、挪威、芬蘭... 各國都在緊急召回 #駐阿富汗大使。
#阿富汗 恐怖組織塔利班透過毒品走私、違法採礦、以及對阿富汗人民層層剝羊毛(控制區內什麼都能收稅)的方式累積大量財富。人民在塔利班的統治下活得戰戰兢兢(把監獄的人放出來、女生不能上學、要完全遵守 #伊斯蘭律法...),卻也受不了貪腐無能的阿富汗政府,因為至少塔利班管制的法庭會公正審判,也想要國內趕快停戰、有個統一的政府。
塔利班在 #美國 的軍事任務結束前幾週,僅花一週的時間就拿下全國。中國外交部長 #王毅 7/28 才和塔利班高層會面,雙方已達成「新疆維族放一邊,我們一起賺大錢」的共識。現在還不知兩方是否會建交,但對中國備有戒心的我們,相信都不希望中國多一個恐怖組織盟友吧...
【其他討論】
中國在打核酸炮、美國 #武漢肺炎 起源報告出爐、#BidenHunter 有第三台電腦
#翻滾三部曲:2005《翻滾吧!男孩》、2011《翻滾吧!阿信》、2017《翻滾吧!男人》
紅到國外的 #郭婞淳,外國團隊幫她拍紀錄片 https://youtu.be/t6DbKDlR1Gk
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