營建署長的智商,我的老天爺,怎會有這樣的人來當署長?公設比的高低,都在建商的良心,我家啥公設都有,公設比26%(十年前也不算低的),怎現在新案啥都沒有只有大廳,然後公設比就35%??
營建署抓的都不正確,枝微末節,應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等,不能變成房屋的公設,這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記,尤其是如果你的平面停車位低於十坪,你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂/上】哪裡虛坪最多?營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 / 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房,房市今年升溫已是不爭事實,進場買屋的不少民眾質疑,買到的房子坪數被灌水,立委高嘉瑜與內政部次長花敬群,也一度為此在立法院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪,初步方向指出,最虛之處就是「管委會空間」,要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查,今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%,北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語,就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數30坪房子,共有部分若10坪,公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%,甚至高到50%?由於法律沒有規範,這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群:免計容積空間再檢討
花敬群說,如果是社區基本使用需求,及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,要靠「免計容積」空間的再檢討,來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目,包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等,其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施,但同樣也讓建築物體積增加,因容積率代表建物的身材有多高或多胖,體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處,又以管委會空間,是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說,上述這些地方的總量都應「適度限縮」,但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這5項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%,「但後3項是整套的固定設備,建商也不會多做,不過既然都免計容積了,所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿,銷售空間才會更大,公設比就愈高。」
吳欣修說,管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室,後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的,這類案例太多了,也是最常被檢舉濫用的;而機電設備空間,也會刻意做很大提高公設,但裡面通常只放小機器。
他指出,梯廳則是電梯到門口之處,面積上限是該層樓面積的10%,他看過一些豪宅,就把這類通道做得很浮誇、很滿;而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用,結果卻加重住戶負擔公設比;而建商自行增設停車空間,得不計入容積,可是沒買車位的民眾,也要一起負擔公設。
張金鶚:應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示,現在虛坪登記情況不合理,但完全實坪制也不合理,因為公設仍須花成本興建。他認為,政府要改革,除了完整揭露資訊,讓消費者判斷,也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果,發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰:是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說,公設是建商吸引消費者買房的誘因之一,例如有建案標榜飯店式管理等,但公設會增加,是政府及業界對消防逃生的嚴格要求,這些設備都有必要存在;且管委會空間變成圖書室,也還是屬於全體住戶共有,官方顯然多慮了,也不甚瞭解市況。至於分離計價,他認為意義不大,買房還是看「總價」,「如果這邊少、那邊就會多啊!」
「根本無濟於事、劃錯重點!」房市作家SWAY指出,重點是建商亂挪用空間,例如車位公設為何能移到房屋的公設?應約束這種行為;且這些分配合不合理,要有一套檢視標準,官方不能任由建商濫灌虛坪,還裝死不管。
【公設比之亂/下】為何持續飆高?營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高,目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,皆雙創新高。而其背後原因,營建署認為,應是大坪數豪宅帶動所致,但目前豪宅不好賣,紛紛改成小坪數,預估往後3年,公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說,這兩年公設比確實飆高,直達32至35%,快超過一般人忍受範圍,但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料,發現戶數成長了35%、達12.8萬戶,但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺(53坪)降到93平方公尺(28坪),降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因,「豪宅太大不好賣,結果都變更設計,改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例,他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇,但lobby愈大,圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多,公設比就愈高;甚至連二樓以上的梯廳,為了彰顯氣勢,都做到法定面積的上限。
吳欣修說,目前住宅市場都規劃中小坪數產品,以此產品定位,應不會有太多浮誇公設,不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品,公設還這麼高,消費者難以接受,所以他估計往後3年,公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同:公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然,他認為,豪宅之所以公設比高,是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多,但就算改成小坪數產品,不代表公設比就會變少;且近5年房市走空頭,坪數下修的不只有豪宅,市場上每家建商都推小坪數建案,「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少,」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規,才是正辦。
對於公設比攀高,SWAY指出,消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景,來增加居住空間的舒適度,但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,有的建商會擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大,公設比也因此增加。
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鄉林建設新建案 在 洪孟楷 Facebook 的最讚貼文
『為鄉親打拚 要建設突破-石門區里長座談會』
新北市政府昨在石門區舉辦的「行動治理座談會」,孟楷全程參與並聽取里長們反應的心聲,在侯友宜市長主持下,與當地議員共同了解鄉親需要,無論是中央或地方需要努力的事項,都是我們要努力的地方,詳細的記下筆記,不管是否才上任10天,我的要求就是更清楚知道地方的需求好持續追蹤、達成目標、完成使命並跟鄉親報告。
而有關石門區需要中央單位處理的部分,我也在事先要求國會辦公室跟相關部會要資料,現場逐一向石門區出席與會的代表報告,包括:
1. 有關陳偉杰議員去年所爭取乾華國小風雨操場700萬補助案,因為卡台電用地問題,將於下週以國會辦公室名義辦理會勘,儘速解決。
2. 有關核一廠進水口台2線側溝後段改善工程,公路局110年度將編列前瞻二期特別預算,並施作該出口段道路側溝拓寬工程。
3. 有關石門區民眾陳情核廢料中期乾儲場即將運轉,要求回溯補償金問題,目前經濟部與台電正在研議中,也將安排地方說明會向鄉親報告!
4. 德茂活動中心新建案,已請新北市政府盡快將35份都市計畫修改書圖中,待送到營建署後會積極督促辦理。
5. 有關富貴角遊憩區新建停車場,以及石門三芝鄉親所關心的北海岸沿岸建設,下週將邀北觀處長到辦公室討論並要求進度。
孟楷希望未來新北有市長、議員、里長跟所有好朋友,立院有我來打拚,中央地方一條心,好好來達成民眾的託付。過去地方未完成的建設,我會繼續追蹤延續並且完成,以最好的服務來為地方做出更多的貢獻!
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向您致上最深的感謝
#立法委員洪孟楷
#持續加油努力不懈
#專業新希望
#淡水林口泰山八里三芝石門
#中央地方一條心
鄉林建設新建案 在 曾玟學 苗栗縣議員 Facebook 的最佳解答
道路的工程品質,一直是許多朋友相當關心的部分,管線的施工問題,經常是道路無法維持平整的關鍵因素。今天下午議會的議程,我所在的第四審查小組針對工務處所提出之「苗栗縣挖掘道路埋設管線自治條例修正草案」進行逐條審查。
1. 管線挖補埋設應統一
路面的崎嶇不平,主要造成因素有兩個,第一是重複挖補、第二是重複重壓,後者相當難以避免,因為無法限制人民應該走哪條路,但重複挖補則是政府可以努力的方向。
因為路面下的各種管線接由不同單位主管,錯縱複雜,在無法整合的情況下,經常挖了又補、挖了又補,導致路面始終無法平整,本會期陳光軒議員有提案建請縣府針對共同管道建置進行研擬,我也加入簽署,前幾天黎煥強議員也於總質詢再次關心此問題。
共同管道建置是內政部營建署一直在推動的計畫,許多縣市都在進行推動與設置,黎煥強議員也舉例台北市的市民大道從2000年完成共同管道建設後,至今沒發過一張挖路證,這是縣民在道路安全上相當重要的基礎建設。
而南投縣草屯鎮公所在去年的一個措施也值得我們借鏡,他們在多條道路的路面改善工程動工前,通知管線單位先施工,願配合者免繳路修費,一旦道路封層後三年不准再挖。
本來期待在這次大修的挖掘道路埋設管線自治條例中,會看到相關修正,但相當可惜並沒有,未來工務處應積極研擬並進行法制化。
2. 取消路修費,由廠商回復
道路管線挖掘單位多為經濟部、交通部所屬或監督的國營事業,管線機構挖掘道路時,縣市會向其收取「路修費」,讓廠商施工完成後先採「假修復」臨時舖築,政府後續再安排完整修復。但經常發生拖延的情況,一拖可能就是好幾個月,讓民眾認為「假修復」道路是「亂舖一通」,也容易產生裂縫、坑洞,危及用路人的安全。
違失情形最普遍的是施工品質不佳,許多國營事業管線機構開挖馬路後,外包廠商卻未依契約要求標準回填,主管機關勘驗也不落實,導致路面不平整,或是容易破損。此外,違失情形第二多的是作業程序不符規定,如廠商擅自施工,或未依期限申報完工等,其次還有違反工安規定、結算數量金額浮報或錯誤、廠商採購及土方清運違反規定等問題。
這些原本繳給縣市政府的路修費,本來應該要專款專用的,但過去並沒有公開帳幕,因此曾發生地方政府未將路修費作為修路用途,而挪作其他公務支用情形。
法務部廉政署去年清查全台3318件地下管線工程,查出6件公務員涉貪、19件廠商違法及追究11名公務員行政責任。廉政署去年便認為收取路修費已無實益,建議廢除。
其實台南市政府和雲林縣政府都已經免收路修費,而是,要求管線機構工程完畢後,短期內應負責恢復原狀,否則開罰。讓政府能從道路修復執行者變成監督管理者,不再球員兼裁判,落實路平專案。
但很可惜上述這些發言完之後並無被採納,未來除了持續建議外,也會要求路修費帳戶應公開受全民檢視,避免成為鄉鎮市長自由挪用的小金庫。
3. 新築、拓寬道路應管制三年
草案第十九條中提到,道路新築、拓寬或翻修改善工程完成後兩年內,不得再行挖掘,現場我就對這個兩年提出疑問,因為查了全台灣各縣市的相關自治條例,道路新築、拓寬的管制所有縣市最少都是三年,甚至雲林縣四年、新竹市五年,修補道路則是從半年到一年、兩年都有。
而道路新築、拓寬這樣的工程,應該是施工前好好跟所有單位以及新建案進行溝通,三年內不能再進行施工我認為相當合理,而且全台都是至少三年,為何我們是兩年?
但處長當下給我的回應是,苗栗風土民情不同、過去的管制僅有一年,怕一次拉到三年反彈過大,這兩個理由我都無法接受,且會後處長手上也掌握了他們參考過各縣市管制年限的資料,大多數縣市之年限為三年我相信有其道理與可行性,因此我認為應該修至三年,但會議當下並無法達成共識,因此在本條保留發言權,等到草案進大會時,我會再進行發言。
4. 第四小組接著還有兩場審查,分別是明天的「苗栗縣騎樓沿街佈道空間設置自治條例」以及後天登場之萬眾矚目的「苗栗縣石虎保育自治條例」。
同時,明天上午10:30是我首次的的縣政總質詢,共有45分鐘,我個人相當期待,準備了許多重要題目將要詢問縣府團隊,歡迎各位朋友明天共同收看議會直播。