【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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鄭宗龍專訪 在 巴打台 Facebook 的最佳解答
香港今日社論2021年06月21日(100蚊花旦頭)
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明報社評
瑞士洛桑國際管理學院(IMD)上周發表世界競爭力年報,香港排名下跌兩級,降至第7位,雖說疫下經濟表現欠佳是主因,然而近幾年香港競爭力持續下滑,亦是不爭事實,港府強調年報列舉的四大競爭力範疇,香港在「政府效率」方面的排名,仍然維持榜首,然而年報所提的「政府效率」,傾向側重便利營商的政策,而非一般市民最關心的施政效率;受過去兩年政治變化影響, 本港一些政治、社會環節的評價亦無復舊觀。香港長遠競爭力面對不少變數,需要固本培元,除了吸引資本,更要在吸引人才方面多下工夫。
蘋果頭條
房屋委員會上月底宣佈拆卸4幢工廈,料興建4,800個單位。有受影響的九龍灣業安工廠租戶指該廈大部份單位涉及重型機器,但政府津貼連裝修及搬遷費都不夠,若要領取提早遷出津貼更要租戶在農曆年期間搬遷,而重建公佈後鄰近工廈隨即加租或封盤,房署卻只提供60個空置單位予2,000租戶競投,「畀露宿者都唔夠啦」。有宏昌工廠租戶坦言日日在60、70°C高溫下工作只為糊口,亦希望守住父親留下來的60年鐵器老字號,但無力搬遷只能結業,「為咗四千幾個單位,隨時打爛成萬人飯碗。」
東方正論
經濟下滑,劏房林立,全港近21萬人蝸居於9萬多個劏房單位內,生活環境惡劣,面對衞生、治安以及消防問題,更製造危樓及播疫危機,是城市計時炸彈,對整體社會構成沉重壓力,唯獨是劏房業主損眾人而利己,本報今日揭露荃灣樓宇平台變劏房地帶,幫兇正是懶執法的屋宇署!荃灣享成街一幢近50年樓齡的大廈,平台僭建近20間劏房出租,若按照每戶劏房月租逾4,000元計算,估計單位業主年收入近百萬元,而業主在承租前隱瞞大廈停電問題,更濫收電費,收費較電力公司費用高出五成,租戶肉隨砧板上。
星島社論
新冠肺炎疫情回穩,本港連續十五日沒有本地源頭不明個案。隨著社交距離措施周三到期,消息指,新一輪社交距離措施可放寬,放寬重點將為食肆以外、經營較艱辛的行業,當中包括酒吧業及卡拉OK業界,考慮在有接種疫苗的前提下放寬同枱人數、營業時間等限制。至於食肆方面,由於父親節期間較多市民會外出用餐,為免惹來下一波疫情爆發,故未必會有大改動。本港僅新增一宗新冠肺炎確診輸入個案,為一名三十六歲男機組人員,前日由俄羅斯抵港,沒有病徵,帶有L452R變種病毒,初步確診少於五宗。
經濟社評
粵港澳大灣區框架協議簽署將屆4周年,中央會否再出台新措施,備受關注。無論如何,香港須善用中央所賦予的新舊8個中心優勢,對接好大灣區所帶來的巨大機遇潛力,更要巧妙利用大灣區與東盟關係中的漏斗效應,將經濟效益輻射到東盟,從而打好世界波。大灣區研究督導小組主席馮國經接受本報獨家專訪時強調,大灣區發展潛力大,但香港目光不應限於大灣區,應放眼全球,故角色要有所改變,由昔日的服務「橋樑」角色,擴展為「門戶」。
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② 藝文|
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③ 影視|
Lulu 黃路梓茵、王小棣、許智彥、麥覺明、連俞涵、鄭芬芬、嚴藝文
④ 音樂|
陳建騏、陳珊妮、黃玠、閻奕格
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明報社評
第四波疫情曠日持久,地盤一再爆疫,病毒蔓延社區,政府遲遲未有堵塞防疫漏洞,及至近日,發展局長黃偉綸表示,建造業界正研究加強防疫措施,工友須出示陰性檢測證明才能進入工地。控疫工作應由政府主動抓起,不可能將責任外判給業界,更不能被業界牽着鼻子走。地盤群組感染斷斷續續長時間出現,官員不作為難辭其咎,現在亡羊補牢,總好過繼續視而不見,然而半吊子的措施,不可能真正有效堵塞漏洞。要求地盤工人定期檢測,細節安排必須從嚴從緊,不容蒙混過關,「兩周一檢」過於寬鬆,不足以及早遏阻病毒擴散,倘若地盤持續爆疫,當局必須果斷下令地盤封區強檢。
蘋果頭條
首名被控違反「港版國安法」的23歲青年唐英傑,因在7.1駕駛插有「光復香港 時代革命」旗幟電單車,被控煽動他人分裂國家及恐怖活動。法新社引述消息,律政司將引用「港版國安法」第46條,直接發出證書指示本案毋須陪審團審理,改由3名指定法官組成「審判庭」,打破香港司法沿用已久的陪審團制度。仍被還押的唐英傑,被控煽動他人分裂國家及恐怖活動罪,去年11月提訊時已被港府打破一般做法,直接由西九龍法院移交高院排期,不經東區法院進行交付程序。
東方正論
年關難過,再加上疫情影響,經濟重創,不少人鋌而走險,犯案搵錢過新年。臨近歲晚,爆竊案特別頻密,老香港經常會提醒家人鎖好門窗,提防鼠竊狗偷,但我們日理萬機的高官,卻比尋常百姓更不如,反其道而行,長年開門揖盜,收容一群無惡不作的假難民及南亞兵團,來者不拒,而且更耗用公帑,7年燒錢逾60億元,根本就是打劫香港人!根據警方數字,本港去年錄得2,095宗爆竊案件,涉及損失財物達51.6億元,金額較前年激增,當中60%約1,215宗屬於住宅爆竊案,其中一名內地收藏家的油麻地寓所遭人盜走價值50億元的收藏品,包括毛澤東墨寶,警方其後拘捕3人。
星島社論
新冠肺炎疫情持續緩和,本港昨日新增三十二宗確診個案,當中二十八宗為本地個案。不過,鰂魚涌惠利大廈前晚圍封後,卻再發現三宗初步確診,累計有三個04室單位有住戶確診。政府專家顧問、港大微生物學系講座教授袁國勇昨午親赴現場視察後,評估大廈或現垂直傳播,04室單位需要撤離。確診個案中,有兩名均為筲箕灣官立中學中六生,兩人曾在一月底二月頭回學校的禮堂考試,逾一百三十名學生、五名老師及清潔工均須送往隔離,全校七百名師生則要接受病毒檢測,屬首次有較大規模的學校檢疫安排。
經濟社評
美國總統拜登上台逾兩周,中美領導人遲遲未通電話,美方官員更頻頻出招放話,相信正在為未來4年美中關係布局,落實其標榜以國際規則加劇競爭,卻避免衝突的對華新政策。中國在新形勢下,更須沉着、有理有節應對,除廣交朋友,爭取他們不選邊站,更要發揚進取精神,力圖自身建設強大,便可促進及倒逼美國加強合作。拜登在接受傳媒專訪時,就至今仍未跟中國國家主席習近平通話解釋,強調不是不對話,只是暫未有適合契機,並指美中沒必要發生衝突,但競爭將變得更激烈,他不會以特朗普式手法處理美中關係,而是聚焦國際規則。
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鄭宗龍專訪 在 李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道 Youtube 的最佳貼文
本集主題:「少年廚俠1:兩王的心結」、「少年廚俠2:西湖鳴冤記」新書介紹
專訪作者: 鄭宗弦
內容簡介:
專為青少年而寫的武俠小說
文學獎作家鄭宗弦傾力打造少年輕武俠
跟著主角追尋名菜,行俠仗義,見證歷史的重要時刻
讓你從此戒掉炸雞、薯條配可樂!
江湖上有一祕密組織,名為「灶幫」,
灶人不僅掌控了全球餐飲界,更是各大門派的武功起源。
然而龐大勢力卻也引來了人心的傾軋與爭鬥……
《兩王的心結》
十三歲的林志達是今年新入幫的灶幫弟子,
他的母親在成為新一任幫主後,遭人暗算下毒,全身經脈寸斷。
唯有學會失傳的「全脈神功」才有一線生機。
志達為了醫治母親四處尋找祕笈,卻數度遭到黑衣人偷襲,
也因此發現由歷任幫主相傳的信物──軒轅石的祕密。
原來這顆軒轅石並非一般打火石,而是具有穿越時空的神力,
可以幫助他學會神功裡傳說的五大神菜!
穿越到明鄭時期的志達,一方面要查探神菜的作法,
另一方面也發現當時的延平王鄭經日漸遺忘反清復明的大業,
雖然奉明朝皇族後代寧靖王為尊,實則早已心生嫌隙。
這天,為了慶祝文廟落成,兩個王府的廚子要比賽廚藝,
正是志達潛入其中,學習神菜的大好機會,
然而三番兩次現身的黑衣人卻也來到古代,準備再度對他不利……
到底黑衣人有何目的?兩王的心結是否有機會化解?
志達可以習得神菜的作法,順利回到現代醫治母親嗎?
《西湖鳴冤記》
在修復母親的兩組經脈後,志達的「全脈神功」遲遲沒有進展。
先是方子龍在廚藝大賽前夕離奇受傷,志達自願代替他出賽。
同班的劉安南又不時惹是生非,並且出現各種怪異的舉動,
一次情急下,志達不得不帶著他和羽萱穿越回到了古代。
來到南宋的志達三人,進入秦檜手下孫近的府中打雜,
當時的臨安城內雖然繁榮富裕,卻因為名將岳飛遭受誣陷而人心躁動,
就在街頭巷尾盛傳岳飛即將被下令處死的時候,
三人也發現掌管灶房的余大娘似乎也藏著不可告人的過去……
究竟風景如畫的西湖有什麼冤屈的故事?
志達能不能在南宋找到神菜,為壯志未酬的名將伸張正義?
而「主上」這次又會使出什麼樣的手段,阻止志達學習神功呢?
作者簡介:鄭宗弦
曾榮獲九歌現代兒童文學獎首獎、陳國政兒童文學獎首獎、教育部文藝創作獎優選等數十項文學獎。【少年廚俠】是他以過去創作的深厚經驗,專為少年而寫的全新武俠系列。另著有:「穿越故宮大冒險」系列、《媽祖回娘家》、「香腸班長妙老師」系列、「鄭宗弦的『鬼』故事」系列、「豬頭小偵探」系列、「來自星星的小偵探」系列、《大番薯的小綠芽》、《媽祖林默娘》等數十本書籍。
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