■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
/
有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
/
那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
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201211蘋果 月租1.1萬小套房「有點眼熟」 床旁一塊布掩蓋真相
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20201211/2HYIWV4EPNBXVDXQP2V7KE7BBU/
《蘋果新聞網》曾報導新北市板橋的住商大樓「大順小財神」6樓戶的一間套房,把洗衣機放在床頭,並在今年8月以總價375萬元成交,不過此事還有續集,套房換了新屋主之後,全新粉刷成可愛的粉紅小屋,現以每月1.1萬元招租,投報率3.52%,而床旁礙眼的洗衣機蓋上一塊布,還擺上美樂蒂娃娃裝飾,讓專家忍不住批評,「此地無銀三百兩」,指洗衣機擺床邊會影響睡眠,建議將雙人床床改成較小的單人床,拉大和洗衣機的距離,「或乾脆搬走洗衣機,在附近找投幣式洗衣店就好。」
林佩萱/連線報導……↓
位於板橋的「大順小財神」屋齡22年,目前6樓戶有一間9.98坪的1廳1衛套房招租中,租金每月11000元。《蘋果新聞網》追蹤,該房在今年8月以總價375萬元、單坪37.6萬成交。根據實價登錄揭露,前屋主在2013年4月以總價295萬元、單坪29.6萬入手,若未扣除相關稅金及仲介服務費,7年時間獲利約80萬元。
不過,該套房的床頭側面聳立洗衣機,特殊格局曾引起網友熱議,最近又被眼尖的網友發現,該房在新的房東入主之後,房間重新粉刷,房仲也在租屋網上號稱「全新粉刷,非常可愛的粉紅小屋……屋況佳,附基本家具家電,獨立洗衣機,乾淨加分,不用跟別人一起用洗衣機……」甚至在床頭擺放美樂蒂娃娃,還用一塊布蓋住床邊的洗衣機,網友不禁評論,「別以為蓋住就看不見?」
《蘋果新聞網》致電負責招租的仲介陳小姐,問及蓋住的部分是什麼,她坦言,那是洗衣機,還說,租進來之後格局可隨租客喜好調整。
對此,房市專家Sway評論,房東此舉無疑是發現了網上輿論壓力,加了一塊布,「此地無銀三百兩」,他認為,洗衣機是需要排水的,因此先前能看到該洗衣機的排水管有接到房間。不過將洗衣機擺在室內,尤其放床邊,會容易發霉。Sway還說,通常若將原先非套房的物件改成套房格局,比如3房改成4間套房,也可能會出現類似這種原先該有的生活機能被亂塞的情況。
美商ERA不動產資深經理陳泰源認為,這類格局很奇怪,照理說獨立套房會有獨立的衛浴設備,包含水管和糞管等,應該可以在浴室安裝洗衣機才對,但現在將洗衣機擺床邊,對睡眠品質會有較大的影響。他建議,若礙於格局和管線的限制才出現這種規劃,不如將原先較大的床改為小單人床,適當拉出床和洗衣機之間的距離;或乾脆不放洗衣機,去附近找投幣式洗衣店。
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#小財神大理財
【 買房好?租屋好?沒有絕對! 】
決定是否買房得考量許多關於自己的「個人因素」
例如目前的現金流、你打算住多久等等
不過,需要考量的可不是只有財務因素,
思考擁有房子對生活的影響,也是非常重要的哦!
一起看看你究竟是適合買房?還是租屋呢?
#好文分享
#房貸讓人壓力大
#房租卻又白白送人
#怎麼選擇
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