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【now.com財經】年紀除了是體壇焦點，其實在寫字樓市場，也是部分租戶的考慮因素。根據筆者觀察，講究創意、科技和多媒介產業的新經濟公司，就很喜歡進駐新落成，或者樓齡較淺的商業大廈，而近年來這類供應，通常集中在銅鑼灣，以及積極重建的港島東鰂魚涌一帶...
#商廈觀點 #劉偉基 < Savills Hong Kong >
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在過去的一年多以來，眾多市場上「專家」對香港住宅樓市預測都是下跌，原因包括肺炎導致經濟衰退、失業率急升、擔心很多人通過BNO移民英國等；結果當然是一地都係眼鏡碎，樓價繼續升完又升，從去年底到現在平均升了5%-10%不等。究竟這個升勢在下半年會否持續下去？
對於下半年住宅樓價的走勢，我抱着非常樂觀的態度，今年將會升穿歷史新高；中原城市領先指數CCL上周破頂失敗，但以目前指數的186.68點，距離歷史高位只有2%，我相信今年可以升破。雖然在未來一段頗長時間的日子，經濟仍受到肺炎的影響，短期內不可能百分百完全通關，失業率也會高企在5%以上；但我們必須明白一個道理，就是「買樓及持有物業的人」與「受經濟影響而失業或工資下跌的人」是屬於兩個平行時空，對於有能力買樓的人，他們大部分身處於平行時空的上層，買樓的資金主要依靠「資產增值」，所以就算經濟繼續衰退，對他們買樓的決定也沒有太大影響，特別是每年超過八萬位取得三粒星身份證的「新香港人」，以及「成功靠父幹」的龐大需求，真係再多樓都會被佢哋買晒。
不過租金我就看得略為悲觀。以我自己持有的收租物業為例，目前收到的租金較兩年前相比，平均已經跌了15%，估計未來趨勢將會繼續再跌多5%至10%。當中最主要的原因，是租樓人士較多是中低收入，是平行時空下層的人，他們受到裁員及減薪的影響較大，減低了承租的能力。例如我投資約有十間公司，當中絕大部分的員工，在過去兩年都沒有工資增長，甚至曾經出現過No Pay Leave的日子，估計未來一年也是這樣，而他們大部分都是租樓，而非自置物業的業主。
至於工商物業方面，我看得最悲觀是商舖，因為最直接受到經濟環境影響，就算下半年有政府消費券的幫助，但其刺激力及時間都是短暫的，不可能改變舖價下跌的趨勢，連鎖店老闆會繼續刪減分店數量，開新店也會暫時停止。在各類型的商舖中，民生地區可能還好一點，但銅鑼灣、油尖旺等地區就會繼續慘情，現在有時我經過這些地區，一條街隨時可以找到三分之一的吉舖，大量舖位租兩三年都租唔出去，連差餉地租都要蝕埋。
寫字樓的情況也與商舖類似，對於一線地區如中環、金鐘、尖沙咀等甲級寫字樓，估計價格及租金會再跌一成或以上，二三線寫字樓及工廈就可能會好一點，估計以橫行為主。因為在過去的十年，一線地區的商廈租金，很大程度是靠中資機構擴充香港業務而推高，但未來估計他們將會繼續減少香港業務，特別是中資機構集中的寫字樓，跌幅將會更加明顯。至於九龍灣等地區，甲級寫字樓嚴重供過於求，目前空置率持續高企，估計租金也會繼續下跌。
https://eastweek.my-magazine.me/main/104653
【黃竹坑的商藝轉型】過去十年，黃竹坑多了商廈酒店，還有十幾間畫廊先後設立，不少藝術家在此租用工作室創作，藝術愛好者也習慣到這裏觀賞展覽。這些黃竹坑的轉變，讓政府在2020年施政報告的「躍動港島南」計劃中，也表示將仿效「起動東九龍」，以活化工廈政策，為新興行業及文化藝術提供營運地方。未來數年，政府大計連同相繼落成的私人發展商樓盤，勢必把黃竹坑改頭換面。了解黃竹坑的變遷：https://bit.ly/3zWnpZB
生態的發展、社區的發展，尤其與文化藝術有關的，必須要organic，慢慢自然形成。外力的配合、政府的資源，那些是extra、complementary的。」11年前在黃竹坑開設區內首間畫廊「刺點畫廊」的秦美娜說。「南港島藝術區」發起人Dominique Perregaux則指黃竹坑「仍處於開始階段」，「如果沒有疫情，我相信去年我們應該會有更多畫廊搬入黃竹坑。」
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【香港之南 最後寧靜】封面故事總覽：
https://bit.ly/3gMtfVB
舢舨遊覽香港仔 傳承漁港水上人文化
https://bit.ly/2SmHk2O
從工業走到商業與藝術 黃竹坑的十年
https://bit.ly/3zWnpZB
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#黃竹坑 #wongchukhang #工業區 #畫廊 #藝廊 #刺點畫廊 #Artstatements #南港島藝術區 #southsidesaturday #galleryHK #hongkongarts #躍動港島南 #活化工廈 #仕紳化 #商業化 #社區變遷 #我就是我
今日新聞: 第2453成交(市傳)， 銅鑼灣百德新街22至36號翡翠明珠廣場地下1號、2號舖及地庫。成交大約13億。總面積22600平方呎，租金430萬元，回報近四厘。
原業主新世界， 應該是1990年持貨至今。 當時買入價是1450萬買入地庫。1969年以1040萬買入Theater A and B. 唔係太明。
。。。。。
今日《星島日報》新世界逾13億沽銅鑼灣巨鋪百德新街地鋪及地庫涉2.26萬呎
近期鋪市暢旺，惟主要為細銀碼盤源，銅鑼灣核心區最新錄巨鋪成交，新世界沽售區內翡翠明珠廣場巨鋪，作價逾13億，屬疫市以來最大宗鋪位成交，平均呎價5.75萬。
市場消息透露，上址為百德新街22至36號翡翠明珠廣場巨鋪地下1、2號鋪及地庫，近期獲財團積垂青，業主新世界有見項目非旗艦物業，加上準買家出價極甚進取，落實出售物業，作價逾13億，現址包括一家珠寶金行及惠康超市，以總面積合共約22600方呎計，平均呎價5.75萬，上址月收430萬，新買家料回報近4厘。
平均呎價5.75萬
業內人士表示，新買家看中上述巨鋪既位處核心區，同時區內具民生消費力，進可攻退可守，百德新街住宅大廈密集，過去十多年，儘管珠寶金行及零售連鎖店紛進駐地鋪攻遊客生意，惟民生消費強勁，超市無懼名店高價搶租，疫下更是「鐵約租客」，而且，區內居民屬較高消費一族。
連約回報近四厘
有代理表示，近期鋪位交投頻繁，但主要集中億元或以下盤源，未見大碼貨買賣，一來業主具實力不輕易放售，二來買家在前景未明朗前，不傾向巨資洽購核心區貴重鋪位，寧願轉投商場、工商及商廈，因此，上述為疫市罕見的大碼買賣。
簽約日期大約是2021年4月中日。
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｜補習天王｜化學天王K Kwong揭補習社激將法色誘奇招 現代教育創辦人Ken Sir談當年名師鍊成術：能力一樣我會揀長腿嗰個
"香港中學文憑試（DSE）日前（4月23日）開考，想當年8、90後見證着現代、英皇及遵理三大補習社鼎立，分校林立港九鬧市，補習天王的「大頭相」廣見於街頭、巴士、地鐵和隧道的廣告牌上，但你們有沒有發現，這些廣告牌近年已經連同上述的大型補習社一樣越變越少。
「以前現代教育的發迹地就是銅鑼灣這間分校，當時是旗艦店，很多名校區的小朋友都來這裏補習，學生排滿後樓梯，可以由三樓排到上六、七樓。」化學博士鄺士山（K Kwong）帶記者走到一個仿雲石的商廈前，指着謝斐道482號的門牌回憶道。以前的現代旗艦式分校，今天變成一個時尚的咖啡店酒吧及卡啦OK。K Kwong教書生涯超過40年，原本在中文大學教書的他在九十年代加入現代教育成為補習天王，更豪言「全港有一半醫護都係我學生。」當年這位化學博士常常在這裏授課，如今他安坐在前身是其中一個班房、現時的卡啦OK房與記者回憶補習界的歷史。
大型補習社的前身在1972年出現，位於西環的聖類斯預科夜校，有不少響噹噹的補習名師如生物科名師Simon蔣、地理科天后Linda Lau以及這位化學博士K Kwong都曾在那裏教書，「但在現代教育出現前的補習社，當時沒有發揚光大或統一天下的雄心壯志。」到了吳錦倫（Ken Sir）1988年成立現代教育，九十年代想到以198元月費，就能得到皇仁、女拔等名校老師指導作招徠，吸引眾多學生報名，之後更靠大賣廣告，將補習老師包裝成天王明星殺出血路！當時鬧市街頭當眼處均能看到衣着光鮮的名師廣告牌，風潮就是由他帶起。"
影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)
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｜銅鑼灣美食日本菜｜最新廚師發辦 魚肝滑到落喉嚨 燒白甘鯛魚皮脆到有聲 鬼馬日本大廚主理
近年坊間越來越多主打廚師發辦的高級日本料理，人均消費等閒二千元，雖然門檻高，但食物水準未必有保證。難得最近在銅鑼灣一棟商廈樓上，開了一間由食物到服務都是水準以上的高級日本料理。
Ginza Iwa
地址：銅鑼灣駱克道459-461號The L. Square 17樓
電話：2804 2004
營業時間：星期一至六6pm-11pm
註：星期一至六12nn-3pm (即日起直至另行通知)
足本訪問： https://bit.ly/2XOZhpA
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