【慢慢好轉的九倉置】
九龍倉置業地產投資有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED
股票代號:1997
股息率:4%
市值:$1250億
業務類別:地產業
集團主席:吳天海
主要股東:會德豐有限公司(0020)(48.98%)
集團網址:http://www.wharfreic.com
5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億):176/169/209/165/160
投資物業公平值增減(億):53.3/11.9/79.9/80.7/-57.9
盈利(億):138/99.2/172/180/39.3
每股盈利:--/3.27/5.67/5.94/1.29
每股股息:--/0/0.95/2.10/2.03
ROE:6.80/4.91/8.48/8.46/1.81
--企業簡介--
九龍倉置業是物業的投資者及營運商,擁有位處香港黃金地段的投資物業,香港物業總樓面面積為超過1100萬平方呎,估值總額超過$2700億。
當中的旗艦物業為海港城及時代廣場,分別位於尖沙咀及銅鑼灣,都是香港的核心購物業,同時這兩個亦是香港的地標性物業。
--黃金地段商場--
【圖1】--九龍倉置業部分物業
【圖2】--九龍倉置業部分物業
九龍倉置業的主要業務是持有物業收租,上述是擁有的主要物業資產,主要包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、The Murray、荷里活廣場,成為一個物業組合。
物業均座落於香港最核心的購物區或商業區,有相當的價值,呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大,因此稍後會再講述。
會德豐大廈包括一座25層寫字樓,位於中環的甲級寫字樓,樓面面積約為215,000平方呎,呎租逾$70,是很優質的物業,出租率100%。
卡佛大廈,位於中環,樓高24層,包括商場及寫字樓,總面面積189,000平方呎,出租率99%,物業位置相當好。
The Murray(前美利大廈),於2013年收購,其後改建為酒店,大廈位於中環,共27層,樓面面積336,000平方呎,行高端路線。
荷里活廣場,位於鑽石山,位處兩條港鐵線中,位置亦很不錯,總面面積562,000平方呎,是九龍東其中一個重要的商場,平均實際呎租逾$100,出租率處95%以上。
上述是九龍倉置業的主要物業組成,這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定,但由於有發展物業的入賬數字,以及有「投資物業公平值增減」,因此大家見其營業額、盈利,都比較波動。
若果只計核心的收租部分,這企業的收入及盈利都是平穩,並保持向上的。
--海港城--
【圖3】--海港城
【圖4】--海港城相關物業
海港城是混合式發展項目,提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所,位於於尖沙咀這個香港一線購物區,是香港其中一個最大的購物商場,更是香港其中一個地標,商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎,寫字樓則有4,239,000平方呎。
整個海港城由多個物業組成:海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見,這些都是有質素的物業,無論商場、寫字樓、酒店,都是行中高端路線,有相當的質素。商場及寫字樓的出租率均處95%以上。
由於地理上的位置理想,香港作為一個國際旅遊城市,海港城佔了有利的地理優勢,同時長遠的質素仍然正面。
--時代廣場--
【圖5】--時代廣場
時代廣場位於銅鑼灣,是香港核心的購物區,地庫直通銅鑼灣港鐵站,時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目,與海港城一樣,是九龍倉置業的旗艦物業,貢獻相當多的收入。
時代廣場設有16層商場,商場的可出租面積約531,000平方呎,另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈,總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。
由於地理及區份的優勢,時代廣絕對是優質資產,雖然香港經濟及旅遊業總會有波動,但長遠價值不會改變,租金收入仍會平穩向上。
--保持資產增值--
從上述資料可見,九龍倉置業持有的,都是優質甚高的物業,同時,會持續投入資源為物業增值,令物業長遠的價值保持向上。
透過翻新、重新定位,又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼,於2017年開業,當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。
這些資產增值或物業改善工程,一般不需要重大的資本開支,因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處,就是資產價值的持續提升,以及租金收入的增長,對企業長遠有利。
--中國物業佔比不大--
九龍倉置業的核心物業均在香港,但中國都有一些物業的收入貢獻,於中國的投資物業全部由海港企業持有(九龍倉置業持有7成股權的附屬公司,上市編號:0052)。
當中包括蘇州國際金融中心,這是一個商業綜合大樓(包括一間酒店-蘇州尼依格羅酒店),以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米,估值約40億人民幣。
同時,亦於中國發展多個物業,包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站,其中兩個由海港企業的附屬公司持有,另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售,並不會持有作長期收租。
同時,海港企業表示,並無其他中國的土地儲備作發展用途,亦不打算補充其土地儲備,因此,九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。
--受旅遊業影響--
海港城及時代廣場,為這企業提供了大部分的收入貢獻,這兩個商場是香港有代表性的地標,雖然當中的質素甚高,但就無可避免受旅遊業的影響。
近年,中國經濟過了最高速的增長年代,加上人民幣比過往有所貶值,都令中國遊客消費力不及過往的年代,這難勉對這兩個商場造成潛在風險,但以近年的「正常經營時期」數據分析,商場的租金及出租率仍保持理想水平,影響未算大。
另外,香港現時的疫情,都會對商場資產、人流、香港零售市道造成潛在風險。但投資者在分析時,應該著重企業的長遠發展,而不應將當刻的情況過份放大。
疫情相信會在2021年仍對這股有影響,而2022年會開始好轉,長遠總會回到正常,投資者在企業較差時投資,能以較理想的價位買入。只要耐心持有,等到回歸正常情況,就會有正回報。
--網購影響--
長遠來說,電子商務可能對這企業旗下的商場受影響,若然人民的購物模式改變,當中租戶的業務就會有影響,最終對商場的租金受影響。
電子商務近年快速發展,由於網上零售商的固定成本通常低於實體店,故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品,長遠來說,對實體店造成影響。
這種消費模式影響有多大,這刻仍存有未知數,但影響會存在的。
不過,對不少人及旅客來說,「行商場」是其中一種樂趣,而網上購物會較為目的性,因此,「行商場」有些優勢是無可取代的,這令九龍倉置業的物業,總會有一定的價值。
--投資策略--
整體來說,九龍倉置業有一定的質素,當中的物業都是優質高的類別。同時租金收入穩定,並且能平穩向上(但不會高速增長),前景不差,而企業發展方面不強,投資者不要對增長有太大期望。
這企業與房託不同,雖然本質都是持有物業收租,但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息,因此,股息回報會存有不確定性,但企業在資金運用方面就有較大的自由度。
相信中短期這股未必會強,始終受疫情影響,但相信最差時期已過,慢慢會好轉。
投資者可以視這股為穩中求勝,這股有收息及基本增長力,不過,並不是高增長類的股票。這股現價合理,如果投資者對這股有興趣,可分注投資,長線持有。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過0的網紅alex lam,也在其Youtube影片中提到,香港最近一年都相當多新酒店開幕 https://www.mrlamsan.com/2019/05/Purple.html 港島區又多一個品牌酒店開幕 靠近天后地鐵站5分鐘左右就到達,酒店門外就是巴士站 往來各區也方便 經過維園到銅鑼灣市中心只要15分鐘左右 附近就有食街,有齊香港多家人氣美食,生活機...
銅鑼灣 中心商場 出租 在 明報財經 mpfinance Facebook 的最讚貼文
【題外話:墨爾本「穩健長線」投資項目 每月穩袋租金2萬】
市場憧憬全球疫苗接種有助經濟復蘇,預期各地封關措施逐步放鬆,留學生和旅客回歸,加上「報復式」消費及旅遊經濟帶動下,大城市如墨爾本的租務市場屆時勢必迅速反彈,對樓價有更大支持,樓按持續低利率亦有利當地人置業,可令2021年澳洲樓市表現看高一線。 推介的項目樓價有望升值10%*,租金回報亦有機會達至8% #或以上,刻下入市良機實不容錯過!
如何選擇最具潛力項目? 就要留意具有政府規劃、大型基建以及升學一條龍等利好因素的低價筍盤。 墨爾本北部新興地段項目距離市中心15分鐘,位處政府重點規劃藍圖,開拓商業和住宅發展的新領域。 項目步行直達投資超過3800萬美元大型購物中心, 5分鐘直達耗資10億澳元全新大型購物商場,生活配套充裕。 加上附近多間著名中小學及墨爾本大學等頂尖學府,「升學一條龍」,家長及留學生極為喜愛。
澳洲央行宣佈未來至少兩年將利率維持在0.1厘的紀錄低位,進一步刺激當地樓市及經濟。項目首期僅約港幣23萬元,兩房單位平均每月穩袋租金約港幤2萬元#,自制長糧無難度。展銷會現場洽購可享印花稅回贈*,更送全屋豪華裝修及窗簾*,方便買家收樓即放租。
立即登記:https://www.apassets.com/tc/expo/expo131
樓盤詳情:https://bit.ly/3cjB9Be
WhatsApp查詢連結:https://bit.ly/3tgxhZZ
查詢:+852 6502 3336 | 2833 6313
*優惠需受有關條款及細則約束,詳情請向AP Assets查詢。如有任何爭議,本公司保留最終決定權。#買家可選擇自行入住,或可自行透過物業出租公司放租或以發展商授權之出租租金公司放租,租金收入以每月/ 兩房單位售價計算。我們並無處理位於香港的任何物業的牌照。我們專責代理香港以外之海外物業,故不受香港物業之《地產代理條例》限制。
AP Property ID: AUM202007
#明報 #明報即時新聞 #APASSETS #泛亞環球 #十五年經驗 #澳洲樓 #墨爾本 #升學一條龍 #利率低水 #墨爾本大學 #海外地產 #海外置業 #移民 #收租 #以房養學 #投資 #Melbourne #穩健長線 #Vpoint22F #銅鑼灣 #登龍街 #疫市照睇樓
銅鑼灣 中心商場 出租 在 龔成 Facebook 的精選貼文
【慢慢好轉的九倉置】
九龍倉置業地產投資有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED
股票代號:1997
股息率:4%
市值:$1250億
業務類別:地產業
集團主席:吳天海
主要股東:會德豐有限公司(0020)(48.98%)
集團網址:http://www.wharfreic.com
5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億):176/169/209/165/160
投資物業公平值增減(億):53.3/11.9/79.9/80.7/-57.9
盈利(億):138/99.2/172/180/39.3
每股盈利:--/3.27/5.67/5.94/1.29
每股股息:--/0/0.95/2.10/2.03
ROE:6.80/4.91/8.48/8.46/1.81
--企業簡介--
九龍倉置業是物業的投資者及營運商,擁有位處香港黃金地段的投資物業,香港物業總樓面面積為超過1100萬平方呎,估值總額超過$2700億。
當中的旗艦物業為海港城及時代廣場,分別位於尖沙咀及銅鑼灣,都是香港的核心購物業,同時這兩個亦是香港的地標性物業。
--黃金地段商場--
【圖1】--九龍倉置業部分物業
【圖2】--九龍倉置業部分物業
九龍倉置業的主要業務是持有物業收租,上述是擁有的主要物業資產,主要包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、The Murray、荷里活廣場,成為一個物業組合。
物業均座落於香港最核心的購物區或商業區,有相當的價值,呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大,因此稍後會再講述。
會德豐大廈包括一座25層寫字樓,位於中環的甲級寫字樓,樓面面積約為215,000平方呎,呎租逾$70,是很優質的物業,出租率100%。
卡佛大廈,位於中環,樓高24層,包括商場及寫字樓,總面面積189,000平方呎,出租率99%,物業位置相當好。
The Murray(前美利大廈),於2013年收購,其後改建為酒店,大廈位於中環,共27層,樓面面積336,000平方呎,行高端路線。
荷里活廣場,位於鑽石山,位處兩條港鐵線中,位置亦很不錯,總面面積562,000平方呎,是九龍東其中一個重要的商場,平均實際呎租逾$100,出租率處95%以上。
上述是九龍倉置業的主要物業組成,這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定,但由於有發展物業的入賬數字,以及有「投資物業公平值增減」,因此大家見其營業額、盈利,都比較波動。
若果只計核心的收租部分,這企業的收入及盈利都是平穩,並保持向上的。
--海港城--
【圖3】--海港城
【圖4】--海港城相關物業
海港城是混合式發展項目,提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所,位於於尖沙咀這個香港一線購物區,是香港其中一個最大的購物商場,更是香港其中一個地標,商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎,寫字樓則有4,239,000平方呎。
整個海港城由多個物業組成:海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見,這些都是有質素的物業,無論商場、寫字樓、酒店,都是行中高端路線,有相當的質素。商場及寫字樓的出租率均處95%以上。
由於地理上的位置理想,香港作為一個國際旅遊城市,海港城佔了有利的地理優勢,同時長遠的質素仍然正面。
--時代廣場--
【圖5】--時代廣場
時代廣場位於銅鑼灣,是香港核心的購物區,地庫直通銅鑼灣港鐵站,時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目,與海港城一樣,是九龍倉置業的旗艦物業,貢獻相當多的收入。
時代廣場設有16層商場,商場的可出租面積約531,000平方呎,另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈,總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。
由於地理及區份的優勢,時代廣絕對是優質資產,雖然香港經濟及旅遊業總會有波動,但長遠價值不會改變,租金收入仍會平穩向上。
--保持資產增值--
從上述資料可見,九龍倉置業持有的,都是優質甚高的物業,同時,會持續投入資源為物業增值,令物業長遠的價值保持向上。
透過翻新、重新定位,又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼,於2017年開業,當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。
這些資產增值或物業改善工程,一般不需要重大的資本開支,因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處,就是資產價值的持續提升,以及租金收入的增長,對企業長遠有利。
--中國物業佔比不大--
九龍倉置業的核心物業均在香港,但中國都有一些物業的收入貢獻,於中國的投資物業全部由海港企業持有(九龍倉置業持有7成股權的附屬公司,上市編號:0052)。
當中包括蘇州國際金融中心,這是一個商業綜合大樓(包括一間酒店-蘇州尼依格羅酒店),以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米,估值約40億人民幣。
同時,亦於中國發展多個物業,包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站,其中兩個由海港企業的附屬公司持有,另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售,並不會持有作長期收租。
同時,海港企業表示,並無其他中國的土地儲備作發展用途,亦不打算補充其土地儲備,因此,九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。
--受旅遊業影響--
海港城及時代廣場,為這企業提供了大部分的收入貢獻,這兩個商場是香港有代表性的地標,雖然當中的質素甚高,但就無可避免受旅遊業的影響。
近年,中國經濟過了最高速的增長年代,加上人民幣比過往有所貶值,都令中國遊客消費力不及過往的年代,這難勉對這兩個商場造成潛在風險,但以近年的「正常經營時期」數據分析,商場的租金及出租率仍保持理想水平,影響未算大。
另外,香港現時的疫情,都會對商場資產、人流、香港零售市道造成潛在風險。但投資者在分析時,應該著重企業的長遠發展,而不應將當刻的情況過份放大。
疫情相信會在2021年仍對這股有影響,而2022年會開始好轉,長遠總會回到正常,投資者在企業較差時投資,能以較理想的價位買入。只要耐心持有,等到回歸正常情況,就會有正回報。
--網購影響--
長遠來說,電子商務可能對這企業旗下的商場受影響,若然人民的購物模式改變,當中租戶的業務就會有影響,最終對商場的租金受影響。
電子商務近年快速發展,由於網上零售商的固定成本通常低於實體店,故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品,長遠來說,對實體店造成影響。
這種消費模式影響有多大,這刻仍存有未知數,但影響會存在的。
不過,對不少人及旅客來說,「行商場」是其中一種樂趣,而網上購物會較為目的性,因此,「行商場」有些優勢是無可取代的,這令九龍倉置業的物業,總會有一定的價值。
--投資策略--
整體來說,九龍倉置業有一定的質素,當中的物業都是優質高的類別。同時租金收入穩定,並且能平穩向上(但不會高速增長),前景不差,而企業發展方面不強,投資者不要對增長有太大期望。
這企業與房託不同,雖然本質都是持有物業收租,但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息,因此,股息回報會存有不確定性,但企業在資金運用方面就有較大的自由度。
相信中短期這股未必會強,始終受疫情影響,但相信最差時期已過,慢慢會好轉。
投資者可以視這股為穩中求勝,這股有收息及基本增長力,不過,並不是高增長類的股票。這股現價合理,如果投資者對這股有興趣,可分注投資,長線持有。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
銅鑼灣 中心商場 出租 在 alex lam Youtube 的最佳解答
香港最近一年都相當多新酒店開幕
https://www.mrlamsan.com/2019/05/Purple.html
港島區又多一個品牌酒店開幕
靠近天后地鐵站5分鐘左右就到達,酒店門外就是巴士站
往來各區也方便
經過維園到銅鑼灣市中心只要15分鐘左右
附近就有食街,有齊香港多家人氣美食,生活機能方便,也有超級市場在附近
無障礙友善,
酒店客房 有雙床房,雙人大床房,單臥室豪華套房 (One Bedroom Deluxe Suite)
3種方型
顏色以紫色為主題,走新潮,年青路線
最低價位$500左右一晚,視乎周末定平日假,wifi免費,4星級
2019年4月開幕
酒店空間感十足,很舒適,有足夠空間打開行李
最貴房型有浴缸,雙人/單人大床就是用站式沐浴
附有夾萬,usb充電位,洗衣服務
24小時前台服務,方便查詢各類資訊,玩樂,商務都非常合適的酒店住宿
https://www.citadines.com/zh/china/hong-kong/hotel-purple-hong-kong.html
#香港酒店
#酒店住宿
#香港住宿推薦
#新酒店
香港紫亭
香港銅鑼灣永興街19號
香港紫亭坐落於香港頗具活力的購物與飲食區——銅鑼灣,從香港西九龍高鐵站乘車30分鐘即可抵達。酒店周邊有時代廣場、崇光百貨等眾多高端購物商場,還有備受年輕人追捧的露天市集——渣甸坊,時刻令您感受到置身於“購物天堂”的迷人魅力。周圍各類高級食肆和平民化的餐廳選擇繁多,只等您來探索。居住在香港紫亭,您可步行至銅鑼灣最受歡迎的休息場所——維多利亞公園,充分感受當地的生活方式。
+852 2251 3000
[email protected]
其他設施及便利設施
* 收費
公寓特色及便利設施
電話機(可撥打國際長途直撥號碼) *
無菸公寓
獨立衛浴(提供毛巾和洗漱用品)
吹風機
蒸氣熨斗及熨衣板
休閒與娛樂
設施齊全的健身房
舒適便捷
24 小時前台接待
機場接送服務 *
客房服務
自助洗衣房 *
豪華轎車服務 *
商業事務
寬帶互聯網接入
商務中心服務 *
快遞服務 *
無線上網(WiFi) 區
保安
24 小時保安及閉路電視監控
電子門禁卡出入
可選服務
叫醒服務
汽車出租介紹 *
熨衣服務 *
幹、濕洗衣服務 *
其他客房服務 *
嬰兒床(應要求提供)
https://www.facebook.com/hotelpurplehk/
銅鑼灣 中心商場 出租 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?
(10) 舖最貴呎價成交?
(9) 舖最平呎價成交?
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比?
答案在影片裏。
..........
「行街睇舖團」人數:每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........
影片內容:
舖每呎高達137萬,低至1429蚊,貴至每月1378萬,每呎要成8667蚊,租金升213%,但跌就百分之76,最大單11.5億,但蝕就4.6億,升可以7600倍,但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。
你一輪咀係道噏緊乜嘢呀?
我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個?
買舖 要買得 PRO, 我哋經常搞行街睇舖團,想報名可以打2830 1111,經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦!
第10: 論呎價,全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖,實用面積得嗰126呎,喺2014年資本策略就用1.85億買入,後來因為自由行減少,業主英記茶莊為求成交,願意減價1200萬,最終以1.73億沽出,實用呎價都高達137萬一呎,依然係全港呎價鋪王。
相比起住宅,最貴嘅樓,即使今時今曰,山頂既Mount Nicholson 係今年3月,每呎都最多只係賣過152000蚊,相比下,舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王,應該係叫做物業之王,論呎價,應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位,咁細個啦。
記住,舖價可以高達137萬一呎。
第9:講完最貴呎價,咁最平呢? 唉,畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市,差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲,全部依家日日創新高。 但舖市呢,所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年,但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅,都真係一殼眼淚,不過近排好返好多啦。論最平呎價? 唔好講N年前嗰啲,因為比較唔到,近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。
前身係百爵酒樓,面積近兩萬呎涉及四層樓面,係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪,當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低,得嗰三四成, 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司,管理公司都執埋,由於欠缺管理,舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖,建築面積約70平方呎,係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊,呎價只係得1429蚊, 原業主喺九二年以70萬買入,揸咗廿四年,蝕咗八成六。
相比下,同一時期,即使最隔涉, 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨, 係2016年5月就賣咗170萬,以建築面積615呎計,呎價都要成2764蚊, 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖,同期住宅呎價都高出近一倍。
藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間,揸咗18年,係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團,蝕咗近9成。 到依家你睇下,依然都係咁吉。
記住, 近年舖最平都只係1429蚊一呎。
第8。 講完買賣成交,而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店,景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎,實用只得嗰30呎,2014年4月續租租金為26萬,實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減,2017年5月續租時,租金下跌咗近一半,至13.8萬蚊, 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。
記住, 鋪月租呎價可高達8667蚊。
第7: 講完呎租之王,而家就講下成間舖租起,最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下,以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖,總面積51,188 方呎,由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出,依家由Victoria Secret只係用一半價值,七百萬就租到。
相比起住宅單位, 摷番資料2012年5月份嘅時候,西半山天匯頂層複式單位,就用咗天價月租125萬租出, 以實用面積5732平方呎計,呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王,舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王,可說說是所有物業之王。
記住,最貴嘅鋪月租係1378萬。
第6: 講起加租最多, 可以數返去2011年自由行好景嘅時候,銅鑼灣羅素街58號,即係同波斯富街大單邊呢個位, 建築面積地下700呎加一樓1100呎,太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租, 比起舊租80萬,租金急升超過兩倍,即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼,樓? 邊度有加咁多呀。
記住,舖租一加可以加213%。
第5: 升得急,亦都跌得甘。香港史上減租最多個案,就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖,同白沙道嘅大單邊,建築面積1471呎,2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson, 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%,相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完,即使減租咗,可惜不足半年間藝廊又再執笠,依家最新租左俾Initial, 希望做得住啦。
記住,舖租最多減76%。
第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢? 可以數返去2012年6月, 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面,波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓,即泉章居舊址,總樓面約 2.5 萬方呎,係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時,原業主都只係早三年,即係2009年7月以約3.07億元買入姐,三年升近三倍,仲要係交吉賣,劉軍係唔係買貴咗呢?
好多人問我,佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫,唔使問咁多,你賣返出去有錢賺嘅,咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅,咪買得差囉。喺劉軍呢單case,就買咗嗰差位,因為係蝕大本。
記住,舖最大單單一成交係11.42億。
第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間? 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後,吉咗一年,2013年底終於搵到先施百貨進駐,以月租190萬租出大部份樓面,2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出,直至2014年底,劉軍劈價五成,以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河,劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業,前後合共套現6.78億,比起2012年買入價11.42億, 未計手續費,係五年間就蝕咗4.64億, 即係蝕本超過4成,相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。
老實說,買得呢啲位置嘅一般都係好強實力,有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場,好樣衰。仲洗見人? 係都靜雞雞,公司股份轉讓無人知道。不過,如果唔係本地投資者嘅, 冇識咁多朋友,我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪,蝕本咪照沽囉,但如果係香港,蝕大本,好樣衰㗎媽,仲駛出來行!
記住,舖蝕最多係4.64億。
第2: 講完蝕得最甘,不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖, 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍, 是香港舖界紀錄,應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎,呎價$63萬,買入時租金為每月64萬,回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬, 隨著零售業自由行大跌,Rado 於2015年12月撤出,follie follie 進駐,最新租金為90萬,呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常,但係升7600倍依然係香港紀錄。
樓的話,最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間,勿地臣街16號一個單位,係2017年1月,因為收購而被發展商用3600萬買入,原業主係70年用$37000買入單位,46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料,呢單已經係香港樓嘅紀錄。
如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑,即係美孚新邨,第一手揸到而家,揸足50年,都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。
記住,舖可以升值7600倍。
第1: 上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。升得多,梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入,03年沙士嘅時候沽出,就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘? 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖,實用80呎,前身係DNA 商場, 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟,全場劏舖數目超過700個, 推出首兩年五厘回報保證,吸引咗唔少第一次買舖嘅買家,原業主係2014年用827.2萬第一手買入, 由於欠缺推廣及管理不善,舖價大跌淪為死場,原業主就係2017年5月以70萬沽出, 未計手續費, 帳面蝕咗足足91.5%。
呢個未係香港紀錄,只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場, 前身為登發大廈嘅商場,本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖, 又係首兩年五厘回報保證,可惜劏場最終又係淪為死場,係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖,建築面積 84 方呎,實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入,持貨五年以30 萬元沽出,帳面勁蝕 92.5%! 比首都廣場嗰間蝕多1%,呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄, 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。
好多人問我蝕咁多點解要賣呢?你要明白,商場舖即使你租唔出,每個月都要畀冷氣同管理費,每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話,你可以每個月繼續俾千幾蚊,或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等,但回望返佐敦廣場,一吉起來就可以至今吉足廿六年,咁你會選擇每個月畀千幾蚊, 唔好彩嘅畀足26年,或者袋三十萬認輸離場呢? 你自己計計數啦。
好在喺2017年8月份,有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主, 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ,而家?已經100%出租曬啦! 想租鋪?可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間? History 啦,依家肯以倍數上返去。
但最後,都要記住鋪可以蝕92.5%。
今日聽多次個南無佬講咗啲乜?
舖每呎高達137萬,低至1429蚊,貴至每月1378萬,每呎要成8667蚊,租金升213%,但跌就百分之76,最大單11.5億,但蝕就4.6億,升可以7600倍,但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。
而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄? 睇你本事啦。
李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」:聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com