最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。
原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。
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房屋房價公設比知多少？
張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）
最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。
在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。
至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。
另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。
猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。
較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。
關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。
2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。
後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。
從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。
我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。
然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。
房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。
https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793
防空避難室產權 在 [情報] 舊公寓爭產權杠上地政所史無前例- 看板LAW 的推薦與評價
舊公寓爭產權 槓上地政所 史無前例
〔自由時報記 者陳璟民／台北報導〕台北市武昌聯合社區六棟公寓中的四棟住戶及管委
會，質疑地政處松山地政事務所曲解法令，將防空避難設備（部分面積兼作[作者加註]停
車場）登記給起造人中華 特殊工程公司清算人陳明孝，損及住戶財產、停車等權益；地
政所主任林健智表示，住戶曾提告，最高行政法院判決該所沒有違失。
社區Ｅ棟主委王景晃、住戶王淑美、Ａ棟主委鍾俊宏等人，代表住戶促請地政所撤銷登記
處分，要求陳明孝停止占用避難室、停車場並撤出社區，還產於住戶，他們整理地政所疑
涉瀆職的資料，近日遞交監察院，另不排除發動居民上街抗議。
王淑美說，依民國五十、六十年代建築法、重要都市建築附建防空避難設備辦法等規定，
以及建物竣工圖、原始使用執照等文件，載明地下一樓用途為防空避難室，面積一千零廿
二．四平方公尺，其中兩百一十六平方公尺是兼作[作者加註]停車場，卻被陳明孝鎖門強
占多年。
林健智表示，房屋買賣契約中，看不出住戶自始擁有地下室產權，陳明孝資格經法院認定
，來申請產權登記，地政所依法審查，公告期間無人異議，准予登記，住戶雖與清算人爆
發產權爭議，但最高行政法院判決地政所沒有違失。
陳明孝回應，以前土地、房屋可分開登記產權，建屋售出後，一至六樓房屋分別登記給買
方，土地也登記給買方各持分六分之一，但地下室沒作產權登記，也未賣給住戶，仍屬公
司使用並派員管理社區。
陳明孝說，七十六年公司註銷，住戶八十九年左右將管理員打發走，全面占用地下室，出
租停車，被稅捐單位稽查到，認定有營業行為，打算課稅，通知他去說明，他澄清非他所
為，並去辦地下室產權登記，此後就要求住戶交還地下室。
https://photo.xuite.net/xixi0101/4929755/5.jpg
******* 眾官僚不仁庶民如草芥 建國百周年武昌再起義 *****
1.真實版假如我是真的 --- 公司被撤銷後假藉無限次展延清算而健在???
https://blog.xuite.net/xixi0101/landmiracle/41947071
2.76年被撤銷登記之公司居然還能於97年取得63年完工之地下防空避難室產權登記，住
戶諸多投訴未果之無奈
https://blog.xuite.net/xixi0101/landmiracle/42621060
3.行政救濟從臺北市訴願會、高等行政法院、最高行政法院、再審、再審上訴程式中，
承審單位的思維及其判決裁定決定是否一如江國慶案模式 (隨時更新增補)
https://blog.xuite.net/xixi0101/landmiracle/40359430
4.臺北地方法院之公司法監督機制真相 (看圖放大)
https://photo.xuite.net/xixi0101/4965326
5.松山地政違法行政全都露
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全案參考資料 https://blog.xuite.net/xixi0101/landmiracle/40359430
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培根在《論法律》一文中說道：「一次不公正的裁判，其惡果甚至超過十次犯罪。因
為犯罪雖是無視法律好比污染了水流，而不公正的審判則毀壞法律好比污染了水
源」
---給行政救濟從臺北市訴願會、高等行政法院、最高行政法院、再審程序中，及民事訴
訟台北地法院，台灣高等法院等承審單位的法官们
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****** 眾官僚不仁庶民如草芥 建國百周年武昌再起義 ******
忽然想起一句不知出於何人之口的經典語錄:
法院不一定為你主持公正,但一定會讓你知道什麼叫不公正。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.45.60.21
※ 編輯: xixi0101 來自: 114.45.60.112 (10/11 14:48)
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