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【#MF投資熱話】【內房債危機】內房股債務健康參差 部分已達危險邊緣 富力「三條紅線」全踩

內房股近日受恒大（3333）事件困擾，雖然該板塊之前一度作勢反彈，惜今日又變「彈散股」，幾乎全線見紅報跌。正當全城聚焦恒大之際，其實還有一隻內房股同樣瀕臨生死邊緣，所指的是富力地產(2777)。近日獲主要股東提供80億元資金的富力，債務狀況其實已達到近乎爆煲的境地，中央監管機構設立的「三條紅線」均已盡踩，故恐隨時成為繼恒大(3333)後，另一隻落入破產邊緣的內房股。

內地監管部門去年8月為內地房企融資設置了「三條紅線」的監管新規定，目的是控制內房的有息債務增長，禁止內房企業過份借貸，免造成潛在的倒閉風險甚至對社會經濟造成風險。內地官方「三條紅線」定義及要求如下:

紅線1:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
紅線2:房企凈負債率不得大於100%；
紅線3:房企現金短債比不小於1倍；

監管部門根據內房觸及「三條紅線」的情況，將內房分類，由低至高分為「紅」、「橙」、「黃」、「綠」四個檔次，完全沒踩紅線的房企便是財政最安全的「綠」檔。若房企踩一條條線（違反其中一條紅線規定）會列入「黃」檔」；踩兩條紅線會列入「橙」檔；若三條紅線全踩，則會被視為負債情況最高危的「紅」檔房企。這四個檔次對內房的生死存亡極之關鍵，因為各內房企業的有息負債規模增長速度上限，便是根據其所屬檔次而釐定。換言之，債務健康狀況愈佳的企業，距離「三條紅線」愈遠，所處檔次便愈高，其獲監管部門容許的有息負債規模增長速度上限也就愈高，更容易籌得資金周轉。

根據內房今年的中期業績，內地房地產行業研究平台貝殼研究院統計了85間重點內房「三條紅線」的情況。其中，本港上市的雅居樂(3383)、中海外(0688)及潤地(1109)均屬最高級的「綠檔」，即是沒有踩（違反）任何紅線規定。

碧桂園(2007)及融創(1918)是較次級的「黃檔」，即是踩了一條紅線。至於債務風暴一發不可收拾的恒大，早已觸及三條紅線之中的兩條，被列入「橙」檔，距離最高危的檔次只差一級。但按官方定義，比恒大更不堪的，還有三條紅線均已全數踩中的富力地產（2777），難免令人憂慮富力會否步恒大後塵，成為下一隻瀕臨爆煲的內房股。

Text by BusinessFocus Editorial

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［廸生數碼世界！］迪生創建（113）一日升33%！有冇人偷步先？

十一月嘅刁，而家先公佈？

1. 首先真係要講呢個「廸生數碼世界」，回憶返晒嚟，後生嘅真係完全唔會知，因為唔會有人提起。詳情可睇維基（http://bit.ly/2FEMZau）。

2. 簡單嚟講，原址，就係而家九龍站，同埋圓方Elements，中間嘅嗰堆嘢。留意呢堆嘢唔係圓方嘅一部份，而家有七十一，有間美心，之前好似有間麥當勞（仲在唔在？）

3. 留意九龍站其實98年啟用，但圓方係2007嘅事。中間呢十年，九龍站其實係死城乜滯，多數你而家見到嘅住宅都好似未入伙。2000年左右，就有「廸生數碼世界」呢個物體。睇年代就知，科網泡沫，阿豬阿狗地產商乜水都搞高科技嘅產物。（其實而家都差不多）

4. 呢個「廸生數碼世界」，佔地70000呎，雖則租金特平，但都估到極奶嘢，而根本冇乜其他人租，係迪生集團自己租返晒，好快就變為絲襪佬散貨場。可以睇當年廣告（http://bit.ly/39Z2k3H）。2004年就執笠。其實可能捱多陣就會好啲

5. Anyway，提起迪生創建或潘廸生等等，新一代可能真係心諗：仲未死架咩（其實潘迪生先62歲）。同小友講起，佢以為係唐迪生。更多係直頭未聽過，因為公司同埋潘生好似近年都幾低調下。留意下個網站都好有歷史感（http://bit.ly/2TkTNSz）

6. 不過講返迪生創建，雖然交投冇乜，但生意唔少。公司一年都四十幾億港紙收入，你諗下，甚麼阿仙奴熱刺嗰啲，都係咁上下咋！舊文都寫過，一間維他奶，收入多過皇家馬德里或任何球會（http://bit.ly/2BT8pPC）

7. 公司做乜的呢？其實應該好多人清楚過我，咪做零售代理。Harvey Nichols啦（港資架！係咪好震憾），蕭邦錶啦，仲有Beauty Aveune，Tommy Hilfiger。當然仲有佢自己嘅迪生珠寶鐘錶

8. 以前仲有西武（港資架！係咪好震憾）。以前我個妹就在金鐘西武做，仲要做Personal Shopper，其中一大任務就係服侍潘迪生同佢個女潘楚穎。聞說潘生真人是十分nice的

9. 當然只講收入冇意思，唔同行業利錢唔同，講到尾，純利。迪生都唔失禮，唔係話年年賺大錢，但近三年都係有錢賺，舊年4億添！當然係因為賣咗啲嘢，你計核心嘅，咪億幾。還可以啦。你估好多上市公司有錢賺？舊年上半年（3-9月）都仲賺億幾架。當然下半年會難睇。

10. 講咗咁耐，都未講做乜爆升。就咁，公司旗下有間美國非上市科技公司，Honey Science，畀Pay Pal收購咗。留意迪生只係小股東，渣4%唔夠。但間嘢賣畀Pay Pal值成300港紙！所以迪生收返11億港紙，凈賺9億。成本先2億，5個開，好賺過賣成世表。講白啲，就係公司10年夾埋都冇賺咁多錢（其實早年係OK嘅）

11. 另一角度睇，公司帳面值，股本都不過係25億。因為呢單嘢就會升多9億。一夜之間多咗35%—你見同個股價升幅差不多

12. 望過下年報，冇講過有呢間Honey Science。咁其實不足為奇，只係渣3.7%，成本亦唔係咩大錢（2億），冇申報好正常。公司一早話你知業務之一係投資。

13. 不過，又望過下，Honey Science呢間嘢，雖然我唔識，但應有啲名氣。「維基百科有嘅就係有名氣」（我冇）。但當然，就算你見到Pay Pal買咗，你都唔知迪生有份啦。

14. 但，魔鬼細節來了。PayPal幾時宣佈買Honey Science？係11月尾。我講係新聞報晒，已經唔計內部有人知嗰類。（http://bit.ly/35KSG1b）。而家幾多月？

15. 而大股東呢，舊年年尾係一路有增持嘅。嘻嘻。但有冇問題？就問證監了。不過講真，實務上呢，大股東梗係話「冇喎潘生咁忙你估好似你啲友咁日日上網咩，佢都係早兩日先知，我地在知道後已經光速出報告兼停牌架啦」。吹咩？咁疑點利益，又好似歸於被告。

16. 亦公平講句，所謂增持，亦唔係多。58.8渣到上59.2。幾球嘢。講真，潘生唔係貪呢啲錢下話？

17. 我當然亦望過下啲交易，冇乜異動。但講真，平時邊有成交，想買都買唔得多。我係大股東夠仆街嘅，直頭平價私有化咗間公司先都仲得啦。你鬼知咩Honey Science咩。

18. 同樣地，出完公告，股價仲升咁多，亦可以證明未必係人人買齊（否則應該係有人出貨）。

19. 我其實最原本係想做個教材，睇下呢啲冇乜人睇嘅股票，有冇機會畀你9:30分仆入去，博其他人都未睇到呢啲消息。但你睇返個圖就知多餘，一開就升晒啦，邊有水位。我亦懷疑關鍵係公司之前下午出公告兼停牌。換著朝早六點先出，就可能有得搵下食？

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3. 留意九龍站其實98年啟用，但圓方係2007嘅事。中間呢十年，九龍站其實係死城乜滯，多數你而家見到嘅住宅都好似未入伙。2000年左右，就有「廸生數碼世界」呢個物體。睇年代就知，科網泡沫，阿豬阿狗地產商乜水都搞高科技嘅產物。（其實而家都差不多）

4. 呢個「廸生數碼世界」，佔地70000呎，雖則租金特平，但都估到極奶嘢，而根本冇乜其他人租，係迪生集團自己租返晒，好快就變為絲襪佬散貨場。可以睇當年廣告（http://bit.ly/39Z2k3H）。2004年就執笠。其實可能捱多陣就會好啲

5. Anyway，提起迪生創建或潘廸生等等，新一代可能真係心諗：仲未死架咩（其實潘迪生先62歲）。同小友講起，佢以為係唐迪生。更多係直頭未聽過，因為公司同埋潘生好似近年都幾低調下。留意下個網站都好有歷史感（http://bit.ly/2TkTNSz）

6. 不過講返迪生創建，雖然交投冇乜，但生意唔少。公司一年都四十幾億港紙收入，你諗下，甚麼阿仙奴熱刺嗰啲，都係咁上下咋！舊文都寫過，一間維他奶，收入多過皇家馬德里或任何球會（http://bit.ly/2BT8pPC）

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9. 當然只講收入冇意思，唔同行業利錢唔同，講到尾，純利。迪生都唔失禮，唔係話年年賺大錢，但近三年都係有錢賺，舊年4億添！當然係因為賣咗啲嘢，你計核心嘅，咪億幾。還可以啦。你估好多上市公司有錢賺？舊年上半年（3-9月）都仲賺億幾架。當然下半年會難睇。

10. 講咗咁耐，都未講做乜爆升。就咁，公司旗下有間美國非上市科技公司，Honey Science，畀Pay Pal收購咗。留意迪生只係小股東，渣4%唔夠。但間嘢賣畀Pay Pal值成300港紙！所以迪生收返11億港紙，凈賺9億。成本先2億，5個開，好賺過賣成世表。講白啲，就係公司10年夾埋都冇賺咁多錢（其實早年係OK嘅）

11. 另一角度睇，公司帳面值，股本都不過係25億。因為呢單嘢就會升多9億。一夜之間多咗35%—你見同個股價升幅差不多

12. 望過下年報，冇講過有呢間Honey Science。咁其實不足為奇，只係渣3.7%，成本亦唔係咩大錢（2億），冇申報好正常。公司一早話你知業務之一係投資。

13. 不過，又望過下，Honey Science呢間嘢，雖然我唔識，但應有啲名氣。「維基百科有嘅就係有名氣」（我冇）。但當然，就算你見到Pay Pal買咗，你都唔知迪生有份啦。

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15. 而大股東呢，舊年年尾係一路有增持嘅。嘻嘻。但有冇問題？就問證監了。不過講真，實務上呢，大股東梗係話「冇喎潘生咁忙你估好似你啲友咁日日上網咩，佢都係早兩日先知，我地在知道後已經光速出報告兼停牌架啦」。吹咩？咁疑點利益，又好似歸於被告。

16. 亦公平講句，所謂增持，亦唔係多。58.8渣到上59.2。幾球嘢。講真，潘生唔係貪呢啲錢下話？

17. 我當然亦望過下啲交易，冇乜異動。但講真，平時邊有成交，想買都買唔得多。我係大股東夠仆街嘅，直頭平價私有化咗間公司先都仲得啦。你鬼知咩Honey Science咩。

18. 同樣地，出完公告，股價仲升咁多，亦可以證明未必係人人買齊（否則應該係有人出貨）。

19. 我其實最原本係想做個教材，睇下呢啲冇乜人睇嘅股票，有冇機會畀你9:30分仆入去，博其他人都未睇到呢啲消息。但你睇返個圖就知多餘，一開就升晒啦，邊有水位。我亦懷疑關鍵係公司之前下午出公告兼停牌。換著朝早六點先出，就可能有得搵下食？