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電信定型化契約 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
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台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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電信定型化契約 在 Vivian卓卉勤 Facebook 的精選貼文
背景
通訊軟體、社群網站近期流傳訊息【我對Facebook的聲明】,指出:「我不同意Facebook使用本人的照片,我的發文信息及我的出版物...」。、
這則訊息有不同的變形版本,有的訊息宣稱:「別忘了,明天開始新的facebook規則,在那裡他們可以使用你的照片。不要忘記今天的截止日期!!! 它可以在法庭案件中使用,對你提起訴訟...如果你不發布聲明至少一次,你就等同默許Facebook可以使用你的照片,以及包含在配置文件的狀態更新信息。」
《查核》
爭議點一、傳言指出「明天開始新的Facebook規則,在那裏他們可以使用你的照片」,是否屬實?
(一)Facebook曾發布正式聲明指出:
「您可能曾經看過一則貼文,內容是請您複製並貼上通知,以保有您在 Facebook 上分享內容的控制權。千萬不要照做。我們的條款詳細內容如下: 您擁有您在 Facebook 發佈的所有內容和資料,您可透過隱私和應用程式設定管理您的分享內容方式。管理分享內容的方式一直以來都是如此,從未變過。」
因此,Facebook並無「新」的規則。
(二)當使用者註冊帳號時,就已同意Facebook的使用條款和資料政策。
在Facebook建立帳號頁面指出:「點擊『註冊』即表示你同意我們的使用條款、資料政策和Cookie政策。你可能會收到我們的簡訊通知,而且可以隨時停止接收。」
(三)依據Facebook的〈資料政策〉,Facebook確實會收集使用者的張貼內容、查看內容、人際網絡、互動行為、交易資訊,以及其他用戶分享使用者的訊息等。Facebook也收集裝置資料和Cookie資料。
Facebook指稱,Facebook使用這些資料以提供個人化商品資訊、提供廣告主服務、促進網路安全、與用戶交流、提供社會公益研究等。
爭議點二、此聲明是否具有法律效力?
(一)台灣人權促進會會長、律師周宇修表示:
周宇修說,使用者在註冊任何社群平台時,它都會有服務條款等使用者協議,只要使用者勾選,這個協議就成為合約,使用者等於同意自己的資料給社群平台。如果之後要收回自己的資料,必須是使用者和社群平台雙方都同意變更合約內容,才能改變原來的約定。所以在這個情況下,單方面的聲明不具備法律效力。
不過,周宇修也指出,社群平台的使用者條款是定型化契約,它是否能在個別狀況中達到對雙方都公平,實務上都必須由法院判定。若牴觸相關法律規定,比如台灣的《個人資料保護法》、歐盟的《一般資料保護規範》(General Data Protection Regulation,簡稱GDPR)
等,就可能無效。
(二)資訊工業策進會科技法律研究所價值拓展中心主任廖淑君指出:
廖淑君說,當使用者註冊帳號時,等於同意Facebook的相關服務條款、資料政策。如果使用者要求企業變更對個人資料的使用方式,應該要根據其服務條款中訂定的意見反應管道去表達主張,而不是在個人動態牆上貼出聲明。
廖淑君說,個人在Facebook動態牆貼出聲明,僅是單方面地做出宣示,並未把意見直接傳達給Facebook。
(三)對Facebook隱私權有疑慮的申訴管道
針對Facebook的隱私政策有疑慮,可以透過TrustArc,進行線上申訴,或郵寄紙本到以下地址。
爭議點三、使用社群平台時,使用者可以如何保護自己的「隱私」?
(一)英國開放知識基金會台灣代表徐子涵表示:
徐子涵說,要保護自己的網路隱私,首先要「認識風險」--在社群平台越活躍,隱私越不存在,暴露個人資訊的風險也越高。其次,使用者可以做的是切斷社群平台帳號和真實身分的連結,也就是「不要讓社群平台很清楚地追蹤到這個帳號就是你」。在實務上,使用者可以不要用真名申請帳號,不要把自己過去的學經歷、朋友關係、聯絡方式提供給社群平台,因為這就是把自己的社會關係複製一份數位版給社群平台。
在技術上,徐子涵建議使用社群平台時可以盡量用電腦瀏覽器,不要用手機App,因為手機可以知道使用者的位置、聯絡人關係以及每天的作息,而傳統的電腦及瀏覽器比較難知道使用者的位置。使用瀏覽器的「無痕模式」也可以減少被追蹤的程度。
徐子涵提醒,即使沒有社群平台的帳號,也還是會被追蹤,因為使用者拜訪的網站都會嵌入社群平台的留言功能,例如看購物網站時,社群平台都會描繪這個使用者的人格並蒐集資料。
(二)台灣人權促進會數位人權專案經理何明諠表示:
何明諠說,使用者點入Facebook的「設定」,可以看到廣告、應用程式和網站等個別項目,可以一一點入這些欄位,可以看到自己資料是否公開給廣告主,知道自己的資料跟哪些企業分享,透過重新設定開放權限,可在一定程度保障自己的隱私。
(三)廖淑君提醒,在資訊科技的時代,使用者在註冊任何網站帳號、使用任何資訊服務時,應該要詳閱服務條款,知道使用此服務後,企業會蒐集自己哪些資料、運用在哪些地方,並且意識到社群平台就是半公開的環境。有了這些認知後,才能在自我揭露前保護自己的隱私。
爭議點四、使用社群平台時,使用者可以如何保障自己的「資訊安全」?
何明諠認為,保障資安的第一步,是使用者在註冊帳號時,要確認自己提供了哪些資訊給社群平台。第二步是使用者要去看平台的資料政策,知道平台會蒐集自己哪些資料及其用途,並修改關於隱私、個資分享、廣告偏好等設定。這是安全使用社群平台的必要步驟。
何明諠也建議使用者要開啟「雙重驗證」,也就是在登入Facebook時,除了輸入帳號密碼,設定第二項「驗證因素」,通常傳送驗證碼到手機或應用程式來進行驗證,可以避免作為密碼被破解後,所有個資馬上遺失的情況。
不過,簡訊驗證是「雙重驗證」中相對不安全的方式,因為電信業者在傳送簡訊時,傳輸過程沒有加密,如果有心人士攔截到訊號,仍可以讀到簡訊傳送的號碼。因此,何明諠建議用驗證應用程式產生驗證碼,它不需透過其他訊號傳輸,直接在手機裡產生雙重驗證碼,比簡訊安全。、
要設定Facebook的雙重驗證,可以在「設定」找到「帳號安全和登入」,選擇雙重驗證的項目。
結論
一、當使用者註冊帳號時,即同意Facebook的相關服務條款、資料政策。
二、專家認為,使用者在個人動態牆上張貼聲明,並不等於對Facebook發出聲明。單方面的聲明不具備法律效力。不過,若社群平台的服務和隱私條款牴觸法律,經法院判決,也可能失效。
三、專家建議,若使用者對社群平台使用資料的方式有不同意見,應透過其服務條款中訂定的管道去表達主張,或是由使用者與社群平台業者雙方對服務條款內容達到新的共識,做出新的協議。
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