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《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

【腦中小劇場　第58場　老派排隊之必要】
　　
疫情當前，口罩實名制上路後，藥局排隊人潮洶湧，府方為紓緩藥局人力，陸續升級口罩2.0、3.0政策，將部分物資改以網購通路販售。然而政策施行至今，仍有大批民眾前往藥局搶頭香，引發網友熱議，無論撻伐聲浪或護航措舉，兩造立場各有擁躉。
　　
本刊為深入探討此一現象，特闢【老派排隊之必要】專欄，力邀四位排隊民眾進行短訪（短訪期間以本刊人力代其排隊），並安排心理專家（該專家強調其職稱為臨床心理師，記者覺得有點難搞）解析民眾排隊動機，期許能引領讀者以更多元的角度理解此一現象。
　　
為保護當事人，受訪民眾皆已化名，專欄內容亦經當事人同意後由編輯潤飾，真實度依其自由意志決定，所有內容不代表本刊立場。
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受訪者一：秋田　【我只相信能直接拿到手的東西】
　　
記：能否簡單敘述一下你的背景？
秋：我今年四十五歲，業務，主要做電子零件，以傳產為主，今年剛好滿二十年。
（秋田兄的簡訊提示音沒有斷過，記者感覺那支手機正在膨脹）
記：應該很忙吧。
秋：忙翻了，疫情對電子零件業衝擊不大，而且最近耳溫槍和酒精噴霧器的需求量暴增，連抽空吃飯都很困難。
記：既然如此，你怎麼還有時間排隊呢？你有下載「健保快易通 App」嗎？
秋：當然，我第一時間就下載了。我常幫我母親網購，所以軟體操作對我來講並不困難，但後來發生了一件事。
記：什麼事？
秋：口罩少算了一片。那天在超商我沒當場清點，拿了就走，反正我兩天用一片，結果幾天後要見客戶時，打開紙袋居然是空的，空的！
記：比看到帳戶是空的還糟吧。
秋：真的！錢再賺就有，但口罩有錢也買不到啊。我那天急瘋了，對方是個很嚴謹的大戶，沒戴口罩肯定不用談，沒談下來我隔天就不用進辦公室了。還好我是吃早餐發現的，下午三點談，我忽然想起自家附近的藥局十二點開始領號碼牌，於是跳上車直接殺過去，中間還領了一張紅單，但不管了，我有一家老小要養，口罩是我唯一個目標。
記：粉紅色的也沒關係嗎？
（秋田兄的表情有點茫然，很明顯不知道這個時事哏）
記：後來呢？
秋：我拿到倒數第三號，以臨時起意的人來說，算是很不錯的成績了，拿到口罩後我差點哭了。
記：如果走出藥局發現又少一片應該才想哭吧。
（然後記者發現自己被瞪了）
秋：就是因為這樣我才選擇排隊。如果在超商當場清點，就算少一片，店員也只能攤手，但在藥局會立刻補上。最重要的是，口罩交到我手上時會有很踏實的感覺，銀貨兩訖，不會像網購後還要擔心重蹈覆轍。我剛入行時有個前輩說過，『我只相信能直接拿到手的東西』，我當時沒理他，現在我信了，所以我之後都選擇排隊。雖然有點耗時，但一個禮拜才一次，而且跟我一起排隊的人當中，有不少人是吃了App的虧。我知道研發軟體很辛苦，但比起這個，我更願意相信自己的經驗。
　　
記：針對這種心態，心理師有什麼見解呢？
　　
心：美國心理學家亞伯拉罕•馬斯洛（Abraham Harold Maslow）曾在1943年提出需求層次理論（Maslow's hierarchy of needs）。他認為人類就是一種追求「需求」的動物，於是將人的需求分為五個層次，由低到高，分別為：
　　　　
●　生理需求（Physiological needs）
●　安全需求（Safety needs）
●　社交需求（Love and belonging needs）
●　自尊需求（Esteem needs）
●　自我實現需求（Self-actualization needs）
　　
疫情未歇，口罩的地位絕不亞於食物空氣水，可視為生理需求。購買口罩是為了免於遭受疾病威脅，這是安全需求。然而對秋田來說，除了以上兩種基本需求，他更需要的是「掌握感」，親手確認浮木的存在，將生存權牢牢握在手中。這與人格特質與生活經驗有關，網購的失敗經驗亦會推波助瀾，排隊對他而言，我認為是十分合理的選擇。
　　
　　
受訪者二：滿妹　【沒關係，我最多的就是時間】
　　
（由於受訪者為客家人，受訪時客台語交雜，為使本刊讀者便於理解，在此特將訪稿統整為國語發音，非關歧視，若有不便請見諒）
　　
記：能否簡單敘述一下你的背景？
滿：我今年七十六歲，原本住苗栗，年輕上台北跟先生做果菜批發，幾年前先生過世，生意由大女婿接班。另外小孩兩個在美國，一個嫁到南部，我現在一個人住。
記：你年紀這麼大，還要趕早排隊很辛苦耶。
滿：不會早啦，我平常四點多就起床了，藥局九點開始賣口罩，六點半吃完早餐去排隊剛好。
記：有想過用手機買嗎？這樣就不用浪費時間排隊了啊。
滿：我平常又沒在用手機，只有跟美國小孩視訊才會打開，我不識字，巷口自助餐老闆娘也說用手機買很麻煩，雖然我孫子把步驟畫成圖片，但是我很容易把順序搞混。加上我沒信用卡，用手機買要出門轉帳一次，還要到超商再領一次，買個口罩要出門好幾次，還不如排隊一次解決。
記：有年輕人說，那是老人家沒有用心學才會覺得麻煩，或是貪小便宜不想浪費七塊錢運費，你怎麼想？
（滿妹苦笑了一下，是那種會引發記者愧疚感的苦笑）
滿：七塊錢我還付得起，但什麼網路購物這件事可能我真的不用心，我以前就沒有這種習慣，以後也不打算學，我辛苦了大半輩子，對自己的人生還算用心，別人不知道也沒關係，隨他們去講。要學一個我常常會忘記的東西，還不如好好去排隊。
記：那小孩會幫你買口罩嗎？
滿：不用，他們都有自己的生活，排隊買個口罩我還做得到。到了這個年紀，最多的就是時間，最常做的就是睡覺，與其浪費時間睡覺，我還寧願買口罩，至少比較有意義。
記：可是一直排隊不會很浪費時間嗎？可以拿這些時間做一些有興趣或是更有意義的事啊。
滿：什麼叫有興趣的事，我不知道，也沒有人教過我，把孩子養大可能就是我們唯一的興趣。我也不想一直睡覺，但人老了身體就是會累，先生過世之後，沒人帶我去爬山，我變得很懶得運動，所以排隊買口罩反而讓我有機會出來走走。隔壁的阿春也是一個人住，前兩個月跌倒撞斷腿，就請我幫她拿口罩。能夠出來動一動，又可以幫人，我覺得很有意義，我知道在排隊時有些年輕人會一直看我們，好像我們很奇怪，但沒關係，我不會被這種事影響。
　　
記：針對硬派阿嬤這種心態，心理師怎麼看呢？跟需求理論有關嗎？
　　
心：或許有，但更多的是「時間成本」考量，翻成白話，就是「這時間花下去值不值得？」。人一天能拿到的時間都一樣，這很公平，如何分配，每個人都有自己的哲學。也許在我們眼中不值得投資的時間，會因為個別價值考量與身份，在其他人身上產生不同的心理滿足度。心理滿足這種事不需要客觀量尺，意思就是自己爽，最重要。
　　
　　
受訪者三：龍哥　【這場疫情，居然讓我多了一群哥兒們】
　　
記：能否簡單敘述一下你的背景？
龍：等一下，對於你們找人替我排隊這件事，我還是想抱怨一下。
記：怎麼說？
龍：你們剝奪了我這七天裡唯一的樂趣！
記：排隊是樂趣？
龍：不只是樂趣，還是氧氣！
（眼眶含淚）
龍：我今年六十，監理站公務員退休，退休三年。對了帥哥我問你，你知道為什麼公務員退休後，都想再回去上班嗎？
（記者搖搖頭）
龍：七個字，「和老婆關在一起」。
（記者突然陷入沉思，想起過去兩周自己和老婆WFH（在家工作）的情況）
龍：看你的表情就知道，生不如死對吧。
（記者不知道自己為什麼點了頭，也不知道自己為什麼把這段文字打出來還放上網，但一切都來不及了）
龍：退休這幾年，老婆的眼神讓我很痛苦，然後我就會露出跟你剛剛一樣的表情（記者鄭重聲明自己很愛老婆）。在她眼中，退休三個月後就跟失業沒兩樣。不管是上網追劇、玩個電動，甚至在群組跟老朋友哈拉打屁，都要受到她的眼神狙殺！沒騙你，我的額頭一直都有那種狙擊紅點，而且連洗澡都有這種感覺，那眼神就是一副我很沒用的樣子。但我好歹也當了三十幾年公務員，養家活口任務圓滿，老子也想休息啊！
記：最後這七個字應該不敢跟老婆講吧。
龍：我都用眼神講，但看起來她沒收到。所以這幾年來我一直在等一個機會，一個能光明正大溜出去的機會，直到我被老婆喝令出去買口罩時，我知道機會來了。
（不知為何，記者也覺得有點感動）
龍：排隊時雖然戴上口罩，卻讓人吸到新鮮的氧氣，我只能說這是奇蹟。我瞻前顧後，發現現場只要跟我年紀差不多的男人，大家都露出一樣的眼神，那是一種重生的眼神。每個人都沉浸在那段等待中，沒人想那麼快領到口罩，甚至還有個傢伙手上拿著口罩然後打給老婆說缺貨只能等明天再來排，人只要為了生存，真的什麼事都幹得出來。
記：那段時間你都在幹嘛？
龍：上網追劇、玩電動，跟老朋友哈拉打屁。我知道你很難理解，但等你到了六十歲，能在耳根子清淨的情況下幹這些事，就是一種奢求。一個月後，我和現場排隊的幾個哥兒們一起成立了群組。
記：群組叫什麼名字？
龍：「熟男罩得住」，怎麼樣，很罩吧。
（超不罩的。）
龍：我們幾個一邊排隊一邊互傳訊息（記者覺得無言），一聊之下才發現幾乎都是退休公務員，男人只要當過兵或幹過公務員，話題就跟開水龍頭一樣沒完沒了，應該沒有人像我們這樣排隊排到笑的（應該是廢到笑吧）。疫情總有一天會結束，但這個群組才正要開始。
記：好的，請教最後一個問題，口罩2.0上路後，老婆沒請你直接網購嗎？
龍：當然有，但那天我的求生欲望非常強烈，故意一邊操作一邊出錯，沒開玩笑，她的眼睛冒出紅色激光，而我冒著被爆頭的危險，最後老婆放棄，然後我吸到氧氣。
　　
記：針對這種蓄意欺瞞老婆的心態，心理師怎麼看呢？這應該跟需求理論有關了吧？怎麼感覺心理師也露出跟我們一樣的表情了呢？
　　
心：並沒有，我愛我老婆。但針對這個案例，它確實比較接近需求理論的第三層，社交需求。這是比較高層次的需求，強調的是某種人際的「歸屬感」，譬如友誼或愛情。也就是說，排隊這件事在他們心中會有一種「哥排的不是口罩，而是男人的約定」之類的老派默契。
　　
此類需求不僅限於男性，師奶聚落也是另一種典型，平常沒機會建立的人脈，反而經由災情串連起來，算是一種生死之交的緣份，我相信他們應該都知道網購的流程，軟體操作也不是問題，只是他們更看重人的連結。
　　
　　
受訪者四：慧瑛　【我很想為家人做點什麼，但又希望他們能看得見】
　　　　
記：能否簡單敘述一下你的背景？
慧：我今年五十二歲，家庭主婦，結婚前曾經在醫院擔任出納組長，二女兒出生後我就專心顧家，現在兩個女兒都在唸大學。
記：所以你選擇排隊，是因為這也是家事的一部分嗎？
慧：不完全是這個理由。如果把排隊當成家事，那我網購就好了，更省時間。
記：那是什麼理由呢？
慧：這樣想可能有點扭曲，但我不想騙人，老實說，我排隊是想讓他們看見，為了這個家我有多辛苦。
記：家庭主婦很辛苦啊。
慧：嗯，大家都這樣講，但其實沒人了解我們放棄了什麼。財金系畢業後，我一度想當金融理財顧問，不過工時太長，為了照顧孩子，只能選擇朝九晚五的工作。結果當全職主婦後，工時反而比以前更長，責任更重，生活完全陷進去這間房子，被迫跟社會脫節，和舊同事聚餐都只能點頭，退休遙遙無期。等到有一天，孩子長大了，一個個搬出去了，同事也懶得找你了，然後大家跟你說你現在走運了，你終於可以想做自己的事的時候，你就會覺得很悲哀，因為你根本想不到自己想做什麼，如果不照顧這個家的話。
記：你先生呢？
慧：他退休了，在家當老爺，每天上網打電動在群組聊天。
（確定不是龍哥嗎？）
慧：他退休得到滿滿的掌聲，而我退休得到一個空蕩蕩的家，一點都不公平，所以我想讓家人知道，我還有能力照顧這個家。
記：你的意思是，你是刻意去排隊的？
慧：對。我家附近的藥局很小，就在馬路邊，兩側沒有走廊，要排隊只能被太陽曬，一曬就是兩個多小時，中暑是家常便飯。一拿到口罩我就送去孩子的宿舍，孩子不在我就放進信箱。他們說可以自己上網預購，但我希望他們專心唸書，不要為這種事分心，而且這樣做，會讓我覺得自己還能為家人做點什麼。
記：孩子拿到口罩後有對你說什麼嗎？
慧：沒有。我知道孩子們其實都不太在意，中暑也只是像一種抗議，但我還是想這麼做。或許有人可以做到完全不求回報，但我必須誠實地說，我很希望他們能看到我的付出，哪怕幾句感謝都好，至少讓我感覺自己還被需要。
　　
記：針對這種渴望被看見的心態，心理師怎麼看呢？
　　
心：對這位主婦來說，排隊已經是第四層需求，自尊需求。也就是希望藉由排隊買口罩，來得到家人的認同或尊重，證明自己還有產能，這或許也與主婦正在經歷空巢期（Empty Nest Syndrome，或稱空巢症候群）有關。孩子陸續離家後，角色功能停止，為了因應空虛，於是藉由排隊來增加成就感與自我效能。
　　
家庭主婦是一份孤獨的職業，被稱為廉價勞工也不為過，CP值超低，沒有職前訓練，上工沒有支薪（丈夫通常把公務費用視為薪資），退休沒有感謝狀，產能被長期忽略，有時連掌聲都是苛求。家庭主婦想要被看見，不應是如此忐忑的喊話，更應該是一種坦蕩的宣告。總之，辛苦了。
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本刊再次感謝以上四位受訪者，提供了寶貴的視角與訊息，無論是基於「需求理論」或「時間成本」考量，相信排隊現象都有其成因。礙於樣本數量與採樣時間，本次專欄或無法替此一現象進行宏觀剖析，但求從個別狀態耙梳緣由，理解人心。
　　
最後，心理師表示，選擇排隊或網購，反映的是「購物習性」與「個別需求」差異，但既然有不同的選項，就代表這件事「正在分流」，目的都在緩解購物管道的壓力，而不是誰必須被取代。電商平台是很棒的進展，不過老派柑仔店也有它的市場與溫度，你不一定要進去逛，但起碼可以試著理解它活下來的理由。

　　　　
理解未必能改變現狀，但或許能改變你看世界的形狀。
　　　
＃需求理論

香港資訊科技商會榮譽會長方保僑表示，無論FB或IG所謂網店，毋須要求網主具備商業登記牌照，只需登記一個電郵地址，便可開設網店做生意，對買家而言毫無保障，以往見到的網購騙案，大多數訛稱有現貨或可代購貨物，價格較正價貨品便宜一截，惟騙徒要求事主必須先過數後交貨，當收到錢後便直接失蹤或禁止戶口發言，繼續尋找下一個目標。「同街邊電子零件黨話電子產品可獲數倍回報一樣，都係捉住事主貪平的心理，唯一唔同係網上更容易隱藏身份，追討有一定難度。」

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

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