Search
#阿明小教室 #每日一詞房事版
#預告登記 #自己的權益自己顧好
預告登記由請求權人檢附
登記名義人之同意書及印鑑證明，
向該管登記機關所為之限制登記名義人
處分其土地權利之登記。
買房知識家(QA) https://reurl.cc/K6QkEy
預告登記在未塗銷前，
登記名義人就其土地所為之處分，
對於所登記之請求權有妨礙者無效。
預告登記，對於因徵收、法院判決
或強制執行而為之新登記，
無排除之效力。
申辦應檢附：
1.登記申請書
2.登記清冊
3.登記名義人同意書
4.登記名義人身份證明文件
5.登記名義人印鑑證明書
6.請求權人身份證明文件
7.土地或建築改良物所有權狀
賣厝阿明 News https://54aming.com/
==============================
買房賣房資訊平台 https://reurl.cc/X6ple3
各位好，我是賴川。今天想和各位一起讀一個在債法學習上首先會遇到的問題，就是「債權相對性之原則及其例外」。此議題看似簡單，但其實涉及不少面向，如「契約附保護第三人效力」與「債權物權化」等，這些在考試上都是很常見並重要的爭點，也是學習其他進階概念的前提，建議大家可以抽空閱讀。
壹、債權相對性原則
債權相對性，或稱債之關係相對性，是指債權人僅得向債務人主張權利。因為債之關係既然是債權人與債務人間所生之法律關係，當然只能在債權人與債務人之間發生效力，故不得對相對人以外之第三人主張之。
債權是僅得對特定人主張之權利，只有相對效力，屬於相對權；反之，物權則是得對不特定人主張之權利，具有對世效力，屬於絕對權。
舉例而言，甲與乙就A地成立買賣契約，出賣人甲已交付A地於買受人乙，惟尚未移轉A地所有權，即使乙之移轉登記請求權已罹逾消滅時效，甲得主張時效抗辯而拒絕給付。但甲仍不得對乙主張所有物返還請求權，因為乙之占有土地是本於甲乙之買賣法律關係，具有正當權源，自不得認乙是無權占有而請求返還（最高法院85年度台上字第389號民事判例；最高法院101年台上字第266號判決）。
然而，買賣契約是債權契約，只有相對效力，不能對抗契約相對人以外之第三人，則若甲再將A地出賣並移轉所有權於第三人丙，此時第三人丙即得本於所有權人之地位，對乙主張所有物返還請求權，乙不得以和甲之買賣契約對第三人丙主張有權占有（最高法院83年台上字第3243號民事判例）。
| 最高法院 85 年度台上字第 389 號民事判例
按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。
| 最高法院 83 年台上字第 3243 號民事判例
買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人
| 最高法院 101 年台上字第 266 號民事判決
本件承租人既早已向出租人承租土地，事實上予以使用，倘原始出賣人已將系爭土地全部交付予出租人，雖出租人就系爭土地應有部分三分之二之移轉登記請求權已罹於消滅時效，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源；果爾，出租人之占有權源倘未被解消，其後手即承租人何以變為無權占有，即屬費解。
貳、債權相對性例外
債權相對性之例外，最主要可分為「涉他效力契約」與「債權物權化」二種類型：
首先，涉他效力契約，是指效力及於特定第三人之契約。例如：第三人利益契約（民法第269條1項）以及附保護第三人作用之契約。
其次，債權物權化，是指債權例外具有得對抗一般不特定人之效力。例如：所有權移轉不破租賃（民法第425條）、分管契約登記（民法826條之1）、公寓大廈規約（民法第799條之1；公寓大廈管理條例24條）、土地預告登記（土地法79條之1）等。
一、涉他效力契約
（一）第三人利益契約（民法第269條）
第三人利益契約，是指當事人以契約約定，債務人向第三人為給付之契約，且第三人有向債務人直接請求給付之權利。第三人並非契約相對人，卻得以契約向債務人請求給付，即為債權相對性之例外。
第三人利益契約之成立要件，須第三人有向債務人直接請求給付之權利，才屬真正第三人利益契約，否則只是所謂的不真正第三人利益契約，僅有給付受領權，而無給付請求權。
（二）附保護第三人作用之契約
附保護第三人作用之契約，是德國實務上以「契約附保護第三人效力理論」所發展出之制度，其內容是，特定契約一旦成立後，不僅在當事人間發生契約法上權利義務關係，債務人同時對於與債權人有特殊關係之第三人，亦負有契約法上之保護或照顧義務，債務人違反此等義務時，債務人就該特定範圍之第三人所受之損害，亦應依契約法原則，負擔損害賠償責任。
舉例而言，在出租人與承租人成立租賃契約後，因租賃物有瑕疵，致承租人之同居人受害，如堅持貫徹契約相對性原則，則承租人之同居人並非租賃契約當事人，其僅得依侵權責任向出租人請求損害賠償。然而，契約與侵權責任在構成要件、舉證責任、消滅時效、保護客體（權利或利益），以及對第三人行為負責（民法第188條與224條）等均有所不同，如此一來，可能對於承租人之同居人保護不足，故例外使同居人等亦得以承租人之契約對出租人主張契約責任。
二、債權物權化
（一）所有權移轉不破租賃（民法第425條）
依民法第425條規定，出租人於承租人占有租賃物期間，若將租賃物所有權移轉於第三人，則在出租人與第三人間發生「法定契約承擔」之效果，由第三人繼受出租人在租賃契約中之一切權利與義務，第三人成為原租賃契約之出租人，故承租人可依本條規定向第三人主張租賃契約繼續存在，學說上稱此為一種「債權物權化」之表現。
（二）分管契約（民法第826條之1）
依民法第826條之1規定，關於共有人間之約定，在不動產，若共有人已將分管契約或分割協議等於地政機關進行登記，即可發生「物權效力」，即登記後將導致契約或協議發生「債權物權化」，而得拘束不特定之受讓人。至於動產，立法者基於成本考量，並未創設動產之登記制度，故規定受讓人於知悉或可得而知該契約或協議存在時，始能拘束受讓人。
（三）公寓大廈規約（民法第799條之1）
民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條規定，公寓大廈之規約對於任何區分所有建物之受讓人均有拘束效力。該二條規定之所以使規約得以發生「物權效力」而一律拘束受讓人，是因為公寓大廈之規約是採取「分散揭露」之方式，即不同社區之規約各自存放在其管理委員會內，而受讓人在成為公寓大廈之區分所有權人前，均得依公寓大廈管理條例第35條請求閱覽或影印規約，管理委員會不得拒絕，則規約之內容即存在「公示性」而得發生「物權效力」，具有拘束受讓人之正當性。
（四）土地預告登記（土地法第79條之1）
土地法第79條之1規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。本條之立法目的在於保全請求權人之權利，以登記作為公示方法，進而限制登記名義人處分其土地之權利，使請求權人之權利發生「物權效力」，而得對抗不特定之第三人。
在此，應特別注意者是，本條第2項所稱之「登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨害者無效」，是專指處分行為（物權行為）而言，並不包括債權行為。例如：甲將A地出賣於乙，且乙檢附甲之同意書已為預告登記，嗣後甲又將A地出賣於丙，甲和丙間之買賣契約，並不會因為預告登記而無效，理由在於，基於債權相對性原則，丙本不能以自己與甲之買賣契約（債權行為）對抗契約關係以外之第三人乙，則乙對甲之移轉A地之請求權根本不會受到該買賣契約之影響，因此沒有讓甲丙買賣契約無效之必要。
（五）小結：債權物權化之公示基礎
債權可以物權化的關鍵在於「公示性」，即透過債權的「公示基礎」使第三人可以認識該債權存在，進而發生物權效力以拘束第三人。舉例而言，民法第425條承租人是以占有作為公示外觀，而使房屋受讓人受租賃契約之拘束；不動產分管契約和公寓大廈規約則是分別透過集中登記（地政機關之分管契約登記）以及分散揭露制（各社區自行存放規約供利害關係人查閱），使共有物或區分所有建物之受讓人受分管契約與規約之拘束；土地預告登記同樣也是透過登記，使交易後手必須受前手登記之請求權拘束。
債權物權化，有助於當事人（如承租人或共有人等）對於物的事前長期投資，因為當事人不須擔心標的移轉予第三人後，無法繼續依其原有計畫為使用收益。然而，債權物權化，使原本不受債權拘束之第三人（淺在交易者）例外受債權拘束，則潛在交易者必須額外付出資訊成本，用以調查標的是否帶有他人發生物權化的債權。因此，如債權不具公示基礎仍得發生物權化，則潛在交易者必須支付非常高的資訊成本，故制度上通常要求債權物權化，必須以具有公示基礎為前提，以降低潛在交易者付出之資訊成本*。
*不過建立公示制度也必須支出成本，如設置地政登記制度所支出的相關系統成本等是。但我國現已設有完整的不動產公示系統，在投入固定的建置成本後，另外允許分管契約或土地預告登記等，幾乎不會增加多少邊際公示成本，並同時得大幅減少潛在交易者的資訊成本，是有效率的選擇。
https://qiming-law.com/2019/08/26/債法總論：債權相對性原則與例外/
則原處分機關以案外人○○○已檢附系爭土地及系爭建物所有權狀滅失之切結書另案申請 預告登記 為由，逕行認定訴願人申請 塗銷預告登記 案件符合同規則第57 ... ... <看更多>
塗銷預告登記 #按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定 ... 規定：聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之. ... <看更多>
預告登記塗銷同意書 在 請求塗銷土地之預告登記事件，原告起訴未據繳納裁判費#訟 ... 的推薦與評價
預告登記是限制登記的一種，是預為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利的登記 預告登記塗銷同意書 一、 ... ... <看更多>