致買方:
我知道有時候仲介的話聽起來不中聽,你們甚至會覺得怎麼仲介都站在屋主那邊幫屋主講話,且只會問買方:"要不要加價?不加就要被其他買方買走了"。
其實仲介本來就不具有特定偏多或偏空的立場,仲介要的只有成交,有成交才會有業績,沒成交一切都是作白工。只不過近一年半市場氛圍確實就是"偏賣方、賣方有訂價權",而且目前還看不到削弱的跡象。
不要說你們覺得很誇張,很多時候案件的成交速度及成交價,連業者或屋主自己都感到不可思議。但這又能如何?事實上它確實就是成交了、有人願意高價買單,而它也為下一次社區的訂價埋了一個伏筆。
我依稀記得2015~2016年的市況,房仲當年接預售屋換約委託,第一句開宗明義直接問屋主:"你願意賠多少出場?"。因為當時的氛圍就是買方相對強勢,而賣方則以把本金拿回作為目標。那時期的屋主,心裡大概也很不是滋味,但氛圍就是如此,我們只不過是順勢而為罷了。
不論你認不認同目前的市況,市場都會持續發展下去。如果你真有自住需求,強烈建議在價位可負荷的情況下就買了吧。下一個不見得會更好,而且極大可能下一間房子條件更差且更貴。
當你下定決心購入房產時,至少這能讓你跟資本市場的距離不會越差越遠。除非你是少年股神....能靠著股市賺到的錢彌補購屋的資金缺口,那以上的話就當我沒說。
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直播[租賃新制下,我是房東/房客,如何保障權益呢?]筆記來囉!
室友們久等呀~~~~
[直播重點統整✍]
🔺租賃新制:《租賃住宅市場發展及管理條例》
👉公布日:106/12/27
👉施行日:107/06/27-正式上路!
👉107/06/27新制上路以前:
1⃣一般房東=自然人,沒有開公司,不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
規範相當少
2⃣公司名義=房東,租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制
➡常見QA:
Q:如果我跟建商買預售屋或買新成屋,簽買賣合約時,我是不是有合約審閱期?
A:若是B2C,建商對消費者,就有合約審閱期,因為要保護消費者
➡若是跟一般的人/一般的法人(不是以賣房子為業)簽中古屋的買賣合約,基本上就沒有合約審閱期
👉107/06/27新制上路-Now:
1⃣公司名義=房東,租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:依然受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制
2⃣一般房東=自然人,沒有開公司,不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
房東為自然人之一般房東:
🌟規範:「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」
➡差異:
「住宅租賃契約『應約定』及『不得約定事項』」&「房屋租賃定型化『應記載』及『不得記載』事項」
🔺常見QA:
Q:我一定要用內政部的合約範本嗎?
A:基本上是!合約有效性:須用內政部「住宅租賃契約書範本」
Q:那可以改內政部的合約範本嗎?
A:可以改:可自行排版、可增加「特別約定事項」(須符合應約定與不得約定的規範,不能違反,若違反,該約定失效,不是整份合約失效)、
Q:在107/06/27新制上路前,已經簽好的合約,我需要重簽嗎?
A:不需要,新制施行前已簽約的租約仍有效,房客不可要求換約,房東也不可要求換約
🔺合約下載:
(請見留言區)
🔺不得約定事項:
1.廣告僅供參考
2.承租人不得申報租賃費用支出(不能限制房客不可報稅)
3.承租人不得遷入戶籍
(不能限制房客不可遷戶籍,房客需要遷戶籍一定會告知房東,因為需要租約、與房屋稅單影本)
(Q:本身房東的戶籍在該房子怎辦? A:建議出租的房子,房東的戶籍不要在那,因為相關政府文件會送至戶籍地址,容易有隱私問題;同址分戶:戶政事戶所辦理)
4.應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,增加部分由承租人負擔(房東的房屋稅、地價稅、所得稅有增加,不可由房客負擔)
5.押金最多2個月,違約金最多1個月 (僅「違約金」。設備、房間損壞賠償金額可另計)
(提前解約,僅能賠償1個月押金,若是電費沒繳、設備壞、垃圾清運、欠繳管理費、欠繳租金,的求償費用不包含在1個月押金)
🔺轉租規定:
107/06/27新制上路以前:限制不得轉租,否則皆可轉租
107/06/27新制上路以<現在>:需取得出租人同意轉租才可轉租
🔺房東可提前解約(不需違約金):
1.房客毀壞房子
🌟2.遲繳租金>2個月 (不含押金扣抵)
3.未經同意而轉租
4.未經同意而裝修(裝修不是修繕;裝修是變動格局、拆牆等等)
5.建物改建
🔺房客可提前解約(不需違約金):
1.疾病、意外產生有長期療養(要有醫院證明)
2.房子該修繕而未經修繕(Ex:漏水,請房東修,卻不修繕
3.房子滅失(發生天災人禍,房子無法住)
4.房子有其他人主張使用權(Ex:一屋二租、侵占;買賣不包含)
5.承租人死亡
🔺常見QA:
Q:我是個人房東,委託代租公司出租,那麼,我簽約時是用哪個版本?
A:是 C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人
Q:我是個人房東,租給包租業者,我跟包租業者簽約時是用哪個版本?
A:是C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人
Q:承上,包租業者跟房客簽約時是用哪個版本?
A:是 B2C (房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項)
因為她是企業經營者
🔺工商時間:
吉姆羅傑斯-趨勢投資講座 :
9/07 (五) 高雄 13:30-17:30
9/08 (六) 台中 14:00-18:00
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你的意思是未交屋的預售屋不能轉賣........ 而不是建商不能賣預售屋!!...(恕刪). 預售屋不僅可以買賣還可以到建商那裡換約, 把與建商間的合約, 換成是新買方的名字但 ... ... <看更多>
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連結:
https://news.housefun.com.tw/news/article/753837319826.html
內文:
好房網News記者林和謙/台北報導
內政部近日出手將修正《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》,希望遏止預售屋
炒作、斷炒房團獲利管道,其中措施包括限制換約轉售,立委張其祿在內政委員會表示,
市場已經有投機客退訂逃命潮的消息傳出,顯示內政部的政策確實有遏制效果,但是不是
須溯及既往、相關措施應追溯至近期與修法前?對此說法,內政部政務次長花敬群也表示
認同。
內政部部務會報通過《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》修正草案,將儘速陳
報行政院審查、送立法院審議,措施包括全面限制預售屋及新建成屋換約轉售,以及禁止
炒作行為、解約申報須登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制度。
花敬群指出,只要修正案經過立法院三讀通過,並公告實施上路後,不論是修法前取得的
預售屋合約或修法通過後才取得的合約,都不能轉售。張其祿指出,肯定這樣的政策及操
作,以抑制預售屋市場的炒房亂象。而市場也已有投機客退訂逃命潮的消息傳出,顯示這
些方案確實可能有遏制效果,希望儘快上路實施。他提到,相關措施必須溯及既往,就像
房地合一稅2.0一樣,近期預售屋炒作投機行為不可被豁免於此次修法之外,相關制度的實施應追溯到近期,讓新舊
合約禁轉售規定都要適用,而不是修法後才實施,以免讓投機客還有最後逃命炒作機會。
對於政策「溯及既往」的說法,花敬群也表示認同,他指出,只要修正案經過立法院審議
及三讀通過,並公告實施上路後,不論是修法前取得的預售屋合約、或修法通過後才取得
的合約,都不能轉售。
此次修法明確限制預售屋換約轉售,張其祿提醒,不過市場買賣可能化明為暗、轉到檯面
下,造成另一波「暗盤文化」,像是投資客可能改以「不簽約而壓本票」的方式,待轉賣
獲利後再取回本票,或是「付款先不登記」,等漲價及找到下一手買家後,再用新買家名
字登記,這些疏漏在修法時也須再做預防與相關規範。
原文網址: 預售屋禁換約擬「溯及既往」!市場傳投機客退訂逃命潮 | 好房網News
https://news.housefun.com.tw/news/article/753837319826.html
心得:
通過後預售屋會溯及既往
但怎麼到現在都沒看到逃難潮?
投客口袋這麼深的嗎
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 203.74.156.204 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1639452780.A.FC2.html
※ 編輯: Conformal (203.74.156.204 臺灣), 12/14/2021 11:36:06
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