#您的專屬專家已上線
好像沒跟大家聊過為什麼我們會成立「地產秘密客」這個粉絲團。我們知道房地產對很多人來說，是個有一點枯燥、有一點複雜的領域，跑房地產這十幾年來，身邊常常很多親朋好友，會找我們諮詢相關問題，我們也很樂意分享經驗，和得到的訊息。
久而久之，也收到愈來愈多來自幫朋友、朋友的朋友發問的問題，後來我們就決定乾脆來開個粉絲團，可以跟對房地產有興趣的大家一起分享資訊，教學相長，就這樣「地產秘密客」粉絲團成立了。
這幾年下來，我們的「秘友」愈來愈多，也有很多可愛的粉絲會跟我們分享購屋遇到的問題，或是發生的趣事。其實，只要有時間，所有的訊息我們都會一一回覆，只不過我們只有兩個人，可能沒辦法很即時，或是只能在收工後的三更半夜回覆，也請大家多見諒。
最近我們就收到兩位粉絲詢問的疑難雜症，因為這兩個狀況滿特別的，跟大家分享一下。
#社區的殘障車位可以買嗎
殘障車位又大位置又方便，一般人可以買嗎？住宅社區約定專用的無障礙車位買賣並沒有身分限制，不過「使用」卻必須要有身心障礙證明。一般代銷在銷售無障礙車位的時候，為了避免後續爭端，通常會請買方出示本人或家屬的證明，停車的時候也必須把識別證放在擋風玻璃明顯處以便查驗。
以上是明面上規定，實際上如果是在自家社區「約定專用」的無障礙的車位，就算沒身心障礙證明，公家機關也無法以違停開罰，因此是一塊灰色地帶，不過如果未來遇到管委會或是社區鄰居找麻煩，還是會很困擾，可以的話還是把無障礙車位留給有需要的人比較好。
#建商要求改合約調整房地比
有一位買預售屋的粉絲私訊我們說，建商要求他回去更改合約，想要調整買賣合約中的地價跟房屋價錢的比例，但總價不變，他想知道對買方會不會有什麼影響？
這題很專業，我做完功課後還有再call out代書朋友確認。其實地價跟房價的比例也就是「房地比」，每個建案的房地比都不太一樣，沒有標準比例。從購屋客的角度來說，主要可以從持有和交易這兩個角度來分析，持有稅主要有房屋稅和土地稅兩種，房屋稅是看評定現值，而土地稅是看土地公告現值，和合約上的價格沒有直接關聯。交易的部分，房地合一2.0看的是買賣價差，和持有年限，因此這部分也不會有影響。我推斷建商修改房地比應該是建商跟政府之間稅務的考量，對購屋客來說應該是沒什麼影響。
#有問題歡迎提問 能力所及我們都會盡量幫忙 #祝大家房事順心圓滿☺️
預售屋合約修改 在 Re: [心得] 預售屋退訂感想- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《neo999 (香折)》之銘言：
: 非經本人同意記者勿抄、他人勿轉載
: 為表誠信、非受威脅不刪此文
: 大家好，寫這篇小小目的是要警惕自己，也給準備要買預售屋的朋友注意一下。
: 交手1:未拿到審閱書前就下訂10萬
本人下訂20w拿契約書審議5天，預定今天簽約
: 版上老生常談了，卻還是疏忽了先訂才拿審閱。
: 我看的預售屋今年年底就完工，因為已經進去看過樣品屋跟實際樓層，就大意了。
: 結果被代銷加註:若此價格經建商同意後買方反悔，則訂金全額沒收
: 造成拿審閱書回去看後發現許多不合理之處極難協商。
契約書上不合宜的地方，灰了一個多小時（自訂車位可賣建案外人，不得異議）
最後老婆在簽很多章的時候，我再次確定完工日，結果合約上壓的日期是108年8月到111年8月，跟代銷當初講的整整差了一年
正在驚慌之際，我們都在想說到底是哪個環節出問題，造成彼此認知有落差，就被安慰說不要急，兩個禮拜想想再決定（靠，20w被握在手上的感覺真不爽）
後來回家查報價單跟591，我和老婆還是很多問號，是不是代銷真的搞錯，我們理解的都是110年暑假，就一直錯下去
當下我是想直接退訂，但一時思緒也很亂，看了中古屋n間、新成屋全都看完，終於下定決心要買，結果整整差了一年，整個打亂了規劃
: 雖然今天去代銷中心協議修改內容不同意後還是有退給我，但是極度不建議先訂後審。
: 交手2:保固
: 當初在代銷中心看屋，代銷曾出示電腦圖，說浴室防水XXX公分並保固N年。
今天問浴室的防水，一樣沒註明，說客變時候要塗多高就多高，補差價就好
: 因此我希望在審閱書中關於防水保固附註上:浴室防水層高度XXX，
: 結果也是不行。
: 我:你們比同期旁邊一坪貴3萬，既然你們有廣告，為何不加註幾個字呢?
: 代銷說法:建商認為有做就是有做，何必多加註此項，我們不信任他們嗎(??????)
: 交手3:尾款
: 我希望在尾款上從他們寫的5萬改成5%，建商不同意。
: 代銷說法:這樣是為你們好，貸款多一點尾款現金少一點不好嗎?
: 放心啦，複驗絕對讓你滿意(???????)
: 交手4:DM廣告
: 在審閱書中有寫到:現場模擬圖與網路廣告、DM為寫意樣示，一切以實際為準
: 代銷請示建商前說法:不可能完全一模一樣，外觀會有小瑕疵。
: 代銷請示建商後說法:若不一樣歡迎你們來告，但是要我修改合約或附件上DM樣示不可能。
: 交手5:二工
: 審閱書中有寫到，建商會在二工施作某棟頂樓增建會議室有唱歌聚會功能，必須同意。
: 代銷說法:那是建商特別為你們自掏腰包讓你們有好的享受。
: 我:那以後被檢舉是誰要出拆除費用。
: 代銷:所以才要你們簽同意書阿，放心啦，自己住戶不會有人那麼白目。
: 我:可是你們DM上寫說頂樓本來是做花園耶。
: 代銷:所以阿，這是給你們的福利，要感恩。
: 我:那不對阿，我又沒有要你們建，有哪個頂樓住戶希望樓上會有人蹦蹦跳跳的。
: 代銷:所以簽了就代表同意阿。
: (無限迴圈)
這個建案多挖一層樓停車位（自設車位）
結果今天才知道可以出售給非住戶，然後同建商預計在兩側蓋二期跟三期（不同管委），三期進出會經一期花園跟大廳，還有車位可買一期的
: 交手6:建材樣示
: 審閱書關於電子門鎖跟氣密窗皆無寫上與DM中相同的品牌。
: 代銷說法:阿預售屋材料本來就會改變阿，一定給你們同材質甚至更好的。
: 我:我知道阿，但是你們都快完工了，
: 窗台跟門鎖現場看都做起來了，代表你們已經用了，
: 為何不附註上?
: 代銷:有做就是有做，不怕你們驗，日後發覺不一樣的全退(那廣告幹嘛打?)
: 交手7:不要表現的喜歡太明顯
: 由於一直在同樓層兩戶中猶豫，不過另一戶已經有他人先表明要看了。
: 也跟代銷協議說若他人放棄則我們想轉訂他戶。
: 結果代銷在要簽約日前的前一天打來說對方放棄，
: 然而由於代銷之前看錯建商給的價碼，價格要比當初協議的多N萬。(???????)
: 心得:
: 版上爬文後明知道很多與預售屋不得登載事項有異，建商就是不改。
: 故要買預售屋審約時真的要仔細看，你簽了，日後有問題，自負訴訟的勞心勞力。
: 或許有人說我太龜毛，我也不否認，但是我對自己負責就好。
: 其他更多關於驗屋跟付款等等天數也有與預售屋範本不符的我就不打出來了。
: 總之建商不鳥你就是不鳥你，
: 代銷在代銷中心也表明:協議書是給你看有甚麼不懂幫你說明的，沒得協商。
: 故，要碼先拿審議書看過沒問題再付訂金，先付後審就是被對方牽著走!
我打算明天立刻去退，完工日整整差一年，也真是奇聞了讓我碰到，還有簽約前建商說簽約日一定要付簽約金30萬，所以要趕在三點半前處理哦，匯款好我們下班再來簽約。
也幸好是不幸中的大幸，還沒匯款最後領現金，還有隨口再次確認完工日才驚醒（原本帶回看的合約樣本為空白）
睡不著留個紀錄，買房好難啊啊啊啊@@
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