關於 預售屋換約平轉 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

高房價時代，以自備決勝的時代已來臨

過往從業人員會詢問顧客"預算多少"用以推合適的物件給顧客。顧客也習慣以"預算"作為跟業者互動的依據。

但隨著房價漲得又急又快，若再以"預算"來溝通，很容易讓彼此的認知有誤會，進而耽誤找房進度。因為現在購買預售換約或中古屋，自備款已不再是如過往認知的"成交價兩成"計，甚至拉到三成至四成都是很常見的事。

為什麼？

1.預售屋換約
屋主期望的價差就擺在那，屋主要的價差就是致使承接者自備提高的主因。

舉例：
屋主跟建商買一間預售屋1000萬，並約定工程期間依工程進度分批支付工程款給建商，及至交屋時共計需支付200萬自備款。

若該屋主於工程期間，以1300萬把房子售出，那麼承接方及至交屋時共需準備(原始自備200+價差300=)500萬自備款。

對於承接方來說，他花500萬自備款去買1300萬的房子，自備成數達3成8。

2.中古屋
中古屋自備款的提高，源自於銀行鑑價的不足。在正常的情況下，銀行估價會貼近於市價，但近一年半的漲幅太過驚人，銀行鑑價往往落後於市場。若銀行鑑價要跟上來，這會需要些時間。但往往當銀行鑑價跟上來時，市價又上去了...

舉例：
有一中古屋建坪40坪，平面車位一個，社區行情25萬。以正常的轉手水位來說，成交價大約(建坪40*單價25+車位價100=)1100萬，並銀行願意核貸1100萬的8成也就是880萬給買方，而買方單就房子的部分僅需準備220萬。

現因房市大好，該物件直接跳漲式成交單價35萬，總價為40*35+100=1500萬。買方就房子本身需準備的錢為(成交價1500-銀行額度880=)620萬，自備款約略是成交價的4成。

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我們在第一線觀察，當談及預算的時候，有些顧客可能礙於隱私，很避諱講這件事。但業務在不是很理解你的情況下，你給的需求越不明確，業務員能使上力協助的程度就有限。

如今，用預算來互動也不一定準確了。很多買方即便價位出得到，但後來發現自備要準備得比想像中多、負荷不來，最後只好作罷。

所以現在我都建議先以成交價三成抓自備(最壞狀況要抓到四成)，這樣才容易貼近真實的房市，也比較不會白走一遭。

資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

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總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

最近，首購族對於預售屋炒作的怒氣，逼得內政部連連出手，雖然真假參半，但至少有了宣示性的動作。連沉睡已久的財政部，也跟著內政部睡醒了。
　
這邊就來整理一下，財政部抑制房地炒作的相關作為。
　
1⃣兩年內調高囤房稅
　
被花敬群次長說成「覺得現在推囤房稅可以拯救人民脫離苦海，基本上與120年前相信義和團一樣」、「有些人視為天大正義的囤房稅，是無效且無理的錯誤建議」的囤房稅，財政部長居然說要做了。
　
我們就等著看，行政院何時提出房屋稅法的修正草案，希望別像實價登錄2.0一樣，最後變成囤房稅0.5。

https://bit.ly/36tCWSr
　
2⃣房屋稅基調整列為補助款考核依據
　
房屋稅的計算，是用房屋評定現值＊房屋稅率來得出。然而，三十幾年來，各縣市的房屋評定現值如一灘死水，只有財政部偶爾想起來，才記得自己手上有武器督促地方政府確實評估。
　
2014年，財政部曾經把「房屋稅稅收努力程度」納入考核，2017年認為階段性任務達成又把它刪掉，現在，又要把它加回來。
　
事實上，合理的房屋現值評定，應該是常態性的考核項目，怎麼會時有時無呢？還是財政部的意思是說，平常就給地方政府擺爛沒關係，只有爛得太誇張的時候，再稍稍導正一下就好？
　
參見洛書更詳盡的分析：https://bit.ly/3klqFEN
　
3⃣紅單、預售屋換約交易查稅
　
財政部說：「國稅局對紅單交易、預售屋也已展開專案查核，並與內政部配合，就其通報過來的異常案件做查核。」
　
這個說法實在非常好笑。建商會老實通報內政部嗎？不會，內政部會有案子轉給國稅局嗎？不會。如果是這樣，平常查稅很厲害的國稅局，難道只能配合內政部演戲打假球？
　
依照我跟財政部索取的資料，過去追查房地交易逃漏稅的成效，不能說毫無效果，但也相當有限。跟國稅局平常追查逃漏稅的狠勁，根本不是同一個等級。
　
我是建議財政部長，直接向國人宣布，歡迎檢舉紅單、預售屋換約逃漏稅。甚至，檢舉獎金還可以比一般的逃漏稅獎金更高。你不會抓，就讓受害者幫你抓。
　
我就不相信，被投資客掃單、狠賺數百萬的首購自住客，不會卯起來檢舉，至少拿回幾個月的房貸，出一口惡氣也好。

190614東風衛視-名偵探女王 陳泰源受訪片段-買房真的那麼輕鬆嗎？

完整版影片網址→https://www.youtube.com/watch?v=sUvJFlMTnEk

陳泰源個人受訪片段→https://youtu.be/DJfmhhE7aWI

都更至少都5年以上，1000平方公尺大面積=302.5坪，多數決80%以上同意就可以送件，但是可能會有5%~20%不同意，釘子戶卡關，不易推動。

危老不限面積，最誇張的案例是，有一個26.62坪兩層樓透天自己獨棟，就過了，兩層樓蓋6層樓，因為一部份是商二土地，完全不用理會隔壁鄰居是否同意。另外還有額外的10%容積獎勵優惠，但是只到109年05月09日到期，所以要申請要快喔！

紅單轉讓跟預售屋買賣屬於權利交易的所得，也算是財產交易所得的一種，跟成屋不一樣，因為成屋賣的是「不動產」，不動產包括土地及建築物。而財產交易所得，土地所得是不用課稅，只課建物所得，預售屋買賣交易的是權利，所以沒有土增稅，也沒有契稅、印花稅，地政規費等費用，只需要負擔給建商的換約手續費，跟財產交易所得稅。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190614.html