高房價時代，以自備決勝的時代已來臨
過往從業人員會詢問顧客"預算多少"用以推合適的物件給顧客。顧客也習慣以"預算"作為跟業者互動的依據。
但隨著房價漲得又急又快，若再以"預算"來溝通，很容易讓彼此的認知有誤會，進而耽誤找房進度。因為現在購買預售換約或中古屋，自備款已不再是如過往認知的"成交價兩成"計，甚至拉到三成至四成都是很常見的事。
為什麼？
1.預售屋換約
屋主期望的價差就擺在那，屋主要的價差就是致使承接者自備提高的主因。
舉例：
屋主跟建商買一間預售屋1000萬，並約定工程期間依工程進度分批支付工程款給建商，及至交屋時共計需支付200萬自備款。
若該屋主於工程期間，以1300萬把房子售出，那麼承接方及至交屋時共需準備(原始自備200+價差300=)500萬自備款。
對於承接方來說，他花500萬自備款去買1300萬的房子，自備成數達3成8。
2.中古屋
中古屋自備款的提高，源自於銀行鑑價的不足。在正常的情況下，銀行估價會貼近於市價，但近一年半的漲幅太過驚人，銀行鑑價往往落後於市場。若銀行鑑價要跟上來，這會需要些時間。但往往當銀行鑑價跟上來時，市價又上去了...
舉例：
有一中古屋建坪40坪，平面車位一個，社區行情25萬。以正常的轉手水位來說，成交價大約(建坪40*單價25+車位價100=)1100萬，並銀行願意核貸1100萬的8成也就是880萬給買方，而買方單就房子的部分僅需準備220萬。
現因房市大好，該物件直接跳漲式成交單價35萬，總價為40*35+100=1500萬。買方就房子本身需準備的錢為(成交價1500-銀行額度880=)620萬，自備款約略是成交價的4成。
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我們在第一線觀察，當談及預算的時候，有些顧客可能礙於隱私，很避諱講這件事。但業務在不是很理解你的情況下，你給的需求越不明確，業務員能使上力協助的程度就有限。
如今，用預算來互動也不一定準確了。很多買方即便價位出得到，但後來發現自備要準備得比想像中多、負荷不來，最後只好作罷。
所以現在我都建議先以成交價三成抓自備(最壞狀況要抓到四成)，這樣才容易貼近真實的房市，也比較不會白走一遭。
預售屋換約自備款 在 [請益] 預售屋換約買賣- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
Hi,
最近在看一件大概四月會交屋的預售屋，這應該是大家所稱的換約吧，我是透過房仲接觸
，有幾件事情想請問，
1、換約價不需要進實價登錄。這樣對我這二手買家不是很不利嗎？例如之後的稅金或者
多年後想賣，因為我實際付出的費用高於實價登錄上的數字，所以真的不用登錄喔？
2、XX房屋說，換約買賣合約會有這次換約的總價，這份合約可以作為多年後想賣的成本
依據，也能解決1所提稅金問題（我不確定真正名稱是什麼），這個聽起來有點怪，確實
如此嗎？
3、買方也需要支付房仲服務費，我查過大概1%?
4、undertable 幫一手避稅這種事就不提了…
正常來說，換約買賣不是件壞事吧？如果照著法令走，我也用力砍的話
Thanks
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