之前寫過很長的一篇看房心得筆記文,但是我知道我只要一貼連結,FB就不打算讓大家看到了XD
我只好貼字給大家看了:
這一篇續講中古屋看房要注意的問題。
#愛用網路確認房產環境
如果真的看了有喜歡,要開始觀察一下社區周邊的環境。早上,雨天,晚上都來繞一繞。都來看一下房子。早上看通勤堵車問題,雨天看漏水,晚上看噪音。尤其有些地區看不出晚上其實很熱鬧,對於寧靜度要求很高的人來說就不是個好地點。
聽過活生生血淋淋的例子就是附近有晚上才開店的深夜店家。無招牌,白天完全收起來。肉眼根本看不出來。
肉眼看不出來的東西,交給天眼。愛用google。我以前覺得到底誰會認真寫google評論啊?現在是感恩評論讚嘆評論。如果住在麵包店旁邊,很容易吃到熱騰騰的剛出爐麵包,是不是很幸福呢?結果google評論上某知名麵包店的頁面都是鄰居的臭罵,說一大早就有機器噪音,屢次要求改善都沒有下文。另外Facebook的搜索功能雖然不好用,也可以去看看有沒有相關資料。
#社區本身管理好壞
管理好壞強烈影響到入住感受。但社區的管理一方面是物業管理公司的用心程度,另一方面是管委會本身的爭執多寡。
物業管理是否用心可以在房仲帶參觀時可以注意一下大廳邊角的整潔度。例如大廳裝飾物品(假花之類的)是否有明顯落灰。如果最顯眼的地方都已經不去處理落灰,看不見的地方物業可能就更有偷工的機會。如果有機會,在參觀的時候借一下公用廁所也是個辦法。可以觀察一下社區公用廁所的清潔狀態。
另外停車場,垃圾分類處都可以繞一繞。
至於管委會之間的爭執多寡,有幾個地方有跡可循:是否有嚴重到上新聞?有些社區你直接Google打名字+管委會。馬上就可以看到新聞了。
社區公佈欄跟社區電梯內的公告都寫了些什麼?有些社區裡面居然會有管委會之間互告的判決。也有些公佈欄會有某戶直接對某戶開罵的內容。看到這種內容,大概就會知道社區狀況與氣氛了。另外也可以注意一下有沒有管理費催繳,欠繳的戶數多不多。如果社區公布欄跟電梯內的內容都是一些失物招領,烤肉晚會通知。那就算是氣氛還不錯的社區。
講了這麼多,最可怕的是時機問題。中部地區的房市極端瘋狂,稍微好一點的物件很快就會有人下手。要這樣一看兩看三看的機會並不多。不過不要擔心別人搶先,就在還沒看清楚的狀況下下手。錢很難賺,房貸不好背。買房雖然是一個學問,但看到最後幾乎有一點玄學意味。
需要緣分。
(但我還是強力希望大家看看上一篇,上一篇有很好用的需求檢查清單)
下一篇,終於要來講預售屋看房問題了!
同時也有34部Youtube影片,追蹤數超過29萬的網紅35線上賞屋,也在其Youtube影片中提到,0:00 開場 3:47 基本資料 4:21 交通與生活機能 5:02 環境公設與工法 17:36 實品屋參觀 29:01 優劣勢分析 賞屋專線:02 22456655 豐河在左岸的位置極佳 串聯跨堤天橋外 更有眺望台北101的景觀 不管運動休閒娛樂一應俱全 附近更是有國小國中以及好市多 #中和...
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為什麼多數人手上有閒錢時就想買房投資?
沒太特別的原因,只因為:
1.錢不知道要放哪
2.看著周遭親友靠著買賣房子賺著大把大把鈔票,自己也想跟進
3.目前房地產的稅制太過於套利
以下來作簡易的探討:
1.以成屋來說,租金收入只要能cover每年固定成本支出(房貸利息+管理費+房屋稅+地價稅),基本上就立於穩賺不賠的地步。其餘就是等待時間的發酵,房價漲幅達滿足點的時候出場。
那如果像是這一兩年市況特好,很多投資客直接暴力玩法,這個月過好戶房子就直接拿出來賣了,也不會去care房地合一稅45%,反正只要買方願意買單,高額稅賦由買方來吸收。
2.而預售屋的話,預售屋的槓桿操作又比成屋來得兇猛。
首先,預售屋每個月沒有房貸管理費等費用稀釋獲利。再來,預售屋付款緩慢,你有2~3年的時間可以等待社區房價的成長,並在適當的時機停利出場。更甚地,如果市況夠好,或案子夠熱門,你拿到的當下就確鑿獲利入袋了。馬上轉手馬上賺錢。
所以這也是為什麼現在很多新建案未開案就已先造成市場轟動,因為大家都看好買盤強勁、一定會有人承接,於是就用盡各種方法搶也要搶到一戶。
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局勢演變至今,我們清楚看見房子儼然已成為一種金融商品。也許從以前就是如此,但當滿街的人都想透過房子來增加資產時,這就是既定的事實、不論你認同與否。
幾年前,我帶一些自住買方看屋,買方說:"我才不要買投資客的房子,這樣等於我變成助漲房價的炒房幫兇了"。
買方其實說得很好,不買,炒房的風氣就不會那麼旺盛了。而如今賣方會越來越強勢,除了制度面上有明顯套利外,重點在於買氣續強,賣方有恃無恐,於是繼續合法地靠著買賣房子,賺著一桶金接著一桶金。
去年我就跟買方說了:"你若希望房價下跌,可以,你把市場上全面的買方拉在同一個群組,並大家講好一個月都不出門看屋、不打電話詢問、不出價,後續賣方就會自己降價了"。但你覺得有可能嗎...
大多數人大概早已看清了這點,所以選擇"打不贏就加入它"。既然大環境管控不了,至少明哲保身。
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英國職場生活:那些客戶教我的事
自從去年十一月開始進到公司,經手世界上最貴的物品-房地產,每天接觸各行各業不同產業的專業人士,客戶來自世界各地,每天交涉的貸款公司、跨國銀行、建築團隊、律師事務所內的專業人士也是來自世界各地。到現在半年多了,整個眼界大開。
每次一個客戶滿意度調查回來,我們團隊就會開始檢討客戶背景分析,和該種人格特質溝通的技巧,該客戶背景最在意的部分(人情、奇摩子、投報率、省到印花稅、貸款中介收費、律師回信速度、租屋房仲收費標準、管理費、地租、找到好租客、房仲打點)有沒有被照顧到,任何一個環節都有可能影響客戶滿意度。
一套預售屋從下單預約到交屋平均2-3年,這旅途中發生的點滴都有可能影響「客戶情緒旅程」,這一期的建案,前期資深經理、我和助理三人一起,後期我和助理兩人撐著,共同交付了近170戶的房。與此同時,第二期狂蓋狂賣預約單狂進來,我們還要保持聯繫提供協助。交屋不是只有交170付鑰匙的問題,還有170間公寓要安排打掃,交屋前4個不同團隊檢查,後續追所有房仲公司的出租表現和投報率。
前期的溝通輔導貸款,交屋期間的律師溝通,到後續的行政手續,海外買家更是牽涉到各國法律和規定。一個案子橫跨多國的例子天天上演,例如一個中國客戶使用香港的收入,使用新加坡的貸款公司向馬來西亞的銀行借貸,使用英國的律師事務所購買英國的房產。
隨便一個文件都要小心審核,一份文件買方律師過一眼400鎊➕20% 增值稅,賣方律師發個有法定效力的通知再來個300鎊➕20%增值稅。所以我的溝通和協助能確保買家一切在順利流程內完成,有時候看多了因為現金嘎不過來,幾百萬台幣的頭期款付諸水流的客戶。再看看經過重重關卡,跨好幾國的律師順利拿到貸款的海外買家,或者是幫忙溝通換掉客戶不滿意的買家律師,就覺得自己真的是每天都在「日行一善」。
不過好心有好報,因此這些客戶有些視我為汪洋中的明燈,更有駐點在倫敦的英國專業買家交屋後約我吃飯喝咖啡,私下都變成朋友了。也因為他們的分享,我的眼界越來越開闊。
早上客戶J在英國西南某海邊城市投資學生公寓也跟我分享,之前和客戶M吃飯,她背著LV 的小背包腳踩愛馬仕小白鞋一身休閒,我大讚了一番!她心情大好,後續打來討論了幾個可以合作當副業的投資;前幾天M直接牽線,讓奶爸去愛馬仕抱出一顆柏金30(天啊!在台灣這一顆沒有配貨花上200萬是買不到的,市場價約55-60萬一顆)。
今天一個女生來幫朋友收房,朋友本來住在倫敦但疫情回老家避風頭所以請朋友幫忙收房。朋友一進來我馬上說「你這顆Herbag 31黑色配背後的撞色超美,妳這雙Dior老花帆布鞋超難買!」她心情大好!沒想到我們奶爸的代購事業還可以助攻我在房地產市場上的工作。立下決心繼續鑽研精品,未來所有來照面的客戶拿的包款、鞋款都要能一秒辨識,包包的主人們都好開心。
此外,下午時兩份我預測表現不好的客戶滿意度調查都超出預期的好表現,主管和公司最大的老闆都寫信了感謝,主管還打來再次說了一番,我笑著歸功給團隊,畢竟是團隊的努力才能建造和提供這麼好的商品,給買了的買家都去賺大錢!
疫情這一年回顧,許多人紛紛都選擇把錢拿出來投入房地產,因為在動盪不安的時代,最保值的還是房子,去年到現在房市飆漲、股票也飆漲,有時候我都懷疑我去年因為疫情虧損的那些錢都去哪了。
話說回來,因為每天看這些高淨值客戶的財務狀況,讓我知道投資的重要。這幾個月好幾個客戶貸款不下來,隨便股票賣一賣就有個幾千萬來現金交房!於是我今年年初立下志願開始研究美股和英股,短短幾個月也是讓我嚐到甜頭。例如:體驗到30分鐘買進賣出一檔妖股賺了一萬塊台幣。常常跟奶爸嘆息著「為什麼不早點學會投資理財呢?」早期創業所有資金都再度投回事業上,雞蛋全放一個籃子,結果疫情一來「覆巢之下無完卵啊」,回頭看,當初應該分出來一部分房產、一部分股票啊!(嘆)
理財這檔事,跟談戀愛一樣,學校都沒教啊!
#沒有要成為理財部落客😂
#沒有要成為投資部落客😂
#大公司小經理日記
#職業媽媽的日常
圖為今天下班準時走,搭公車到娜娜的幼兒園接她下班一路手牽手走回家,娜娜在幼兒園看到我雀躍不已,媽媽感到好幸福!❤️
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預售屋預收管理費 在 35線上賞屋 Youtube 的最佳貼文
0:00 開場
3:47 基本資料
4:21 交通與生活機能
5:02 環境公設與工法
17:36 實品屋參觀
29:01 優劣勢分析
賞屋專線:02 22456655
豐河在左岸的位置極佳
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#中和左岸重劃區
#遠雄左岸
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投資興建:遠雄建設事業股份有限公司、遠雄人壽保險事業股份有限公司
營造公司:遠雄營造股份有限公司
基地位置:新北市中和區中原街68號
基地面積:約1415.16坪
樓層規劃:1 棟 地上26層 地下2層
登記類別:住宅區
戶數規劃:206戶住家 208車位
坪數規劃:約23~45坪
主力房型:2~3房
公設比例:約33-34%
管理費用:100元/坪/月
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預售屋預收管理費 在 35線上賞屋 Youtube 的最佳解答
00:00 開場
02:37 基本資料
03:11 交通與生活機能
04:25 實品屋參觀
29:31 建築工法
34:10 心得總結
太平唯一高綠覆,低密度純住宅區
走路10分鐘可達長億公園、永成公園
5分鐘也可到達福星公園、永福公園
未來散步3分鐘距離也有8000坪的公園預定地
#泓大重劃區
#長億國小
#別墅
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投資興建:生活家建設有限公司
營造公司:冠昌營造股份有限公司
基地位置:台中市太平區長弘街及長億十二街口
基地面積:約141.76坪
樓層規劃:四棟 地上4層半
登記類別:住宅區
戶數規劃:4戶
坪數規劃:約95~110坪
主力房型:5~6房
公設比例:0%
管理費用:0元/坪/月
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00:00 開場
04:02 基本資料
04:39 環境公設與工法
11:19 交通資訊與生活機能
14:25 樣品屋參觀
26:41 心得總結
區域內綠地豐富
與家人散步 遛狗等非常方便
走路5分鐘內可達福基公園
還有2000坪的福美公園
10分鐘內可達頭前運動公園
和疏洪道親水公園
#頭前重劃區
#福美公園
#捷運環狀線幸福站
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投資興建:陸江建設股份有限公司
營造公司:建程營造工程有限公司
基地地址:新北市新莊區福德一街及福前街135巷
基地面積:約551.35坪
樓層規劃:1棟 地上14層 地下3層
登記類別:第二種住宅區
戶數規劃:77戶住家 / 67個平面車位
坪數規劃:26/32/39 坪
房型規劃:2~3房
公設比例:約34.8%
管理費用:預估85元/坪/月
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預售屋預收管理費 在 對於新大樓管理費的一些疑問 - Mobile01 的推薦與評價
大家好: 小弟於去年底完成新屋交屋,對於管理費有些疑問,請來請教各位先進看法,事情過程如下: 1.在簽約時,建商已經告知交屋時會預收六個月的管理費。 ... <看更多>
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預售屋預收管理費 在 [請益] 預收管理費的疑問- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
最近我家新大樓已經由建商交接給管委會了,
而管委會也開始向住戶收取管理費。
基本上所有住戶都繳了,但有一戶主張他已經預繳了六個月,拒絕再繳。
這裡我有個疑問:
建商交屋前預收的六個月管理費,註明用途是作為管委會成立初期的管理基金。
後來移交時也全數都匯給管委會了,這必須拿來支付前六個月費用嗎?
由於第一次區權會選舉管委會後,並沒有討論到有關管理費的收取方式,
目前因為疫情,短期內也沒辦法再召開區權會,決議這些錢的用途。
所以管委會是依據原本建商合約標準 (xx元/坪) 來收管理費支付開支,這是否合法?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 112.104.30.120 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1625125089.A.4DE.html
※ 編輯: CGT (112.104.30.120 臺灣), 07/01/2021 18:39:07
我們家搬進來也已經超過一年了,而建商是兩個月前移交給管委會的。
移交之前建商為了賣房子,基本的門面管理、保養維修跟清潔打掃都是他們負責。
預收的管理費也有寫作為管理基金,只是後來的規約和區權會沒決議。
所以我才懷疑這位主張不繳的住戶有沒有道理?
※ 編輯: CGT (112.104.30.120 臺灣), 07/01/2021 22:25:03
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