關於 領港梯規定 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

恩師郭壽雄教授是一位溫文儒雅、學識淵博的學者，當初我會選胸腔科，其實就是看上胸腔科這個大家庭的和睦氣氛(不像其他科，一入門就要選邊站，站錯邊就倒楣了）。我們當時兩屆的fellow (總醫師/研修醫師)加起來有17人！現在一屆好像只有2-3位？

老師剛好帶領我們安然渡過SARS的那個年代。老師平日無論是行事或教學，都非常嚴謹！老師有個習慣，就是在教學迴診後，離開病房時都一定會洗手，而且會以擦手紙按電梯（知道SARS在香港如何爆發的，就知道這個習慣多重要了）。

在胸腔科出現第一位被感染的學長後(就是幫台灣第一位SARS病人做檢查時被傳染的，當時還不知道SARS已傳入台灣)，老師立即下令「無限期」停止科內的聚會／會議，還規定我們胸腔科醫師，倆倆一組負責診治SARS病人，平日就嚴禁我們超過兩人聚在一起。老師說，胸腔科醫師是治療SARS的關鍵醫師，不容許有群聚的感染發生、不能一起倒下！

老師在下班以後的Ｘ光判讀（CXR sketch），總是擠滿了來學習的醫師，各科都會在這個時候帶來病房裡的困難X光，請老師判讀。老師總會請我們先判讀，然後，他再下評語，大部分的時候他會笑笑的說：「我覺得不是，理由是….」(老師總是非常有邏輯的分析)

有一回，一位學長，帶來了他自己母親的片子，我們想說，老師應該會自己判讀，結果老師回頭看著我說：「陳醫師，你來看。」我分析完，講了一個讓學長非常驚訝的診斷 —DPB(Diffuse Panbronchiolitis 彌漫性泛細支氣管炎)，在場的醫師也都議論紛紛，結果老師說：「我覺得…. 是！」(感謝老師的肯定，我在X光的考試，也沒有讓老師漏氣)

說到老師的嚴謹，還有一件事。老師是我們那一屆的考試主委，老師除了口風非常的緊以外，他更把家中電腦的「網路線拔掉」，說是避免駭客入侵，竊取考題！

感謝老師，給了我們最好的言教和身教！祝福老師，中秋節快樂！

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最後一張是陸教授的教學，想念陸教授～ 合照中還有楊P和余P

船舶梯口之管控(換口罩!換手套!)

上週，一艘來自菲律賓的懸掛巴拿馬旗的散貨船MV Sanyu進入澳大利亞昆士蘭州的托雷斯海峽水域。該船在抵達前，向昆士蘭海事安全、昆士蘭衛生、昆士蘭警方發起多機構響應之前，它報告澳大利亞當局船上有多名船員身體不適。
昆士蘭防疫部門人員登船對船員進行PCR核酸檢測，結果顯示21 名船員中有19名船員感染了病毒；而隨後進一步的隔離檢測顯示，剩餘兩名船員也檢測呈陽性——也即該船全部21名船員全部檢測陽性。據悉，該船來自菲律賓，所有21名船員也均為菲律賓籍。

8月5日，昆士蘭海事安全局表示，8月3日時一艘停靠在昆士蘭中部海岸附近的LNG運輸船“Pan Europe”號，報告了11名船員確診病例。該船目前停泊在格拉德斯通附近。

目前，昆士蘭海事安全部門正在等待血清學檢測報告，但根據種種跡像初步斷定感染的是Delta變種病毒。

“值得關注的是，這艘船上的26名船員中，有23名船員接種了疫苗，但仍有11名船員被感染。”昆士蘭海事安全部門方面說。

最近，在印尼成為全球疫情風暴的“風眼”之後，由印尼港口駛出的一艘艘貨船，就如同一枚枚攜帶病毒的“炸彈”，源源不斷運到世界各地，隨時可能在世界某個角落的港口引爆。就最近船上爆發疫情來看，特別是澳洲深受“炸彈”之苦，“炸彈”在此一枚枚地爆炸...

疫情期間上船領航,深深感覺: 船上染疫完全是梯口把關鬆懈所致,也就是”山海關守關兵力太薄弱,不嚴謹”,重點放在登記,體溫,然後就長驅直入的”登堂入室”,帶上船的口罩,手套有換嗎???雙手有消毒嗎?梯口到住艙之間有設”緩衝區”嗎?一大堆岸上的”隱性帶原者”直衝住艙生活區,各個都可能是Delta,Delta+的宿主,登記簿有用嗎? 改不掉的”形式主義”才是船舶出港後病毒爆發的媒介,要不然大海之中哪裡來的病毒? 建議船上:

1.船舶靠港作業期間,船長應督促梯口值班人員加強梯口之管控,嚴格檢查所有登輪人員證件及個人防護用品的佩帶情況,無關人員禁止登輪,這時應該有船副在旁協助過濾,光靠水手是沒法分辨”進入住艙之必要性”擋不住的!
2.梯口值班設置人員應當嚴格配戴口罩及防護手套,在疫情嚴峻的港口(印尼,馬來西亞,越南,泰國等港口應穿戴防護衣,配戴護目鏡
3.梯口值班設置登輪人員體溫量測站,體溫超過37.5度及未按規定配戴個人防護用品(包含手套)的人員,禁止登輪
4.無特殊情況,不建議船員登陸
5.登錄及登船人員佩戴過的口罩,嚴禁帶入生活區,應統一丟棄在密封的回收容器之中(有想到過嗎?)
6.船舶應當嚴格設置登輪外來人員的”活動區域”,在主甲板設置理貨間或是接待室.限制代理,理貨,供應商,等外來人員長驅直入進入船員生活區及大/二抬),
7.臨時駐船之外國乘客,要求其出示72小時內有效之PCR,並註明來自何處?(班機,船名,旅館),行李要噴灑消毒劑

至於船東如未能提供”山海關”守衛將士之裝備(供登輪洽公人員之新口罩,新手套)那就不談了,染疫,非戰之罪.
#船舶防疫

市議員李順進 轉傳 [110/06/24 ~ 06/25] 衛生福利部 及 高雄市政府 要點公告
●環安、治安、交安、工安、婦幼安 代言人！

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[110/06/25] 衛生福利部 為有效利用COVID-19疫苗當日最後一瓶開瓶剩餘劑量將開放候補接種
https://www.facebook.com/mohw.gov.tw/posts/1916470845185991

#衛福編編報報 發文時間：2021.6.25
●記者會影片：https://youtu.be/qgEzTMt_m40
●記者會影片-即時字幕：https://youtu.be/Q-ICQyX0ZSw
●記者會客語口譯直播：https://youtu.be/V92-mpsxhFc
(週一至週五直播將於14:40進入重點整理，不會全程直播記者會)

●衛生福利部 LINE@：https://lin.ee/24imWWE
●衛生福利部 Twitter：https://twitter.com/MOHW_Taiwan

●中央流行疫情指揮中心今(25)日表示，為有效利用COVID-19疫苗，針對當日最後一瓶疫苗開瓶的剩餘劑量，可由接種單位規劃候補名單機制，建議執行方式如下：
一、接種單位公告COVID-19疫苗接種作業及開放候補名單登記。
二、請接種單位建立其他18歲以上接種對象候補名單。

●指揮中心指出，當剩餘劑量使用於非現行開放類別對象時，請於該等人員之接種同意書空白處進行註記「剩餘劑量使用者」，該同意書由接種單位備查，並將接種資料上傳。另針對接種站設站、至機構/洗腎診所接種或外展接種服務作業，亦比照上述原則事先規劃候補名單。接種單位可依上述建議事先規劃，以利有效並妥善的運用疫苗資源。有關尚未開放類別的公費接種對象，詳情可至網址(http://at.cdc.tw/1uq4dQ)查詢。
#防疫最前線 #謝謝辛苦的檢疫人員
#謝謝臺灣醫護人員 #謝謝所有第一線人員 #臺灣加油
#2019nCoV
#嚴重特殊傳染性肺炎
#COVID19
#MOHW_Taiwan
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[110/06/25] 衛生福利部 因應全球Delta變異株流行，自6月27日零時起，全面提升入境人員檢疫措施
https://www.facebook.com/mohw.gov.tw/posts/1916462088520200

#衛福編編報報 發文時間：2021.6.25
●記者會影片：https://youtu.be/qgEzTMt_m40
●記者會影片-即時字幕：https://youtu.be/Q-ICQyX0ZSw
●記者會客語口譯直播：https://youtu.be/V92-mpsxhFc
(週一至週五直播將於14:40進入重點整理，不會全程直播記者會)

●衛生福利部 LINE@：https://lin.ee/24imWWE
●衛生福利部 Twitter：https://twitter.com/MOHW_Taiwan

●中央流行疫情指揮中心今(25)日表示，世界衛生組織(WHO)公布目前全球已有逾85個國家出現Delta變異株(印度變異株)病例，歐洲疾控中心(ECDC)評估其傳播力較Alpha(英國變異株)高40-60%。國際間部分疫苗接種率較佳的國家包括以色列及英國等，近期病例數回升，且發現Delta變異株病例佔比達七成以上。另國內亦出現自秘魯境外移入個案檢出Delta變異株，其鄰近的孟加拉、印尼等國該變異株佔比近期亦呈增加趨勢。
●指揮中心指出，因應Delta變異株於全球日益擴散且其傳播力高，自今(110)年6月27日零時起(抵臺時間)，全面提升入境人員檢疫措施如下：
一、「重點高風險國家」入境旅客(過去14天旅遊史、含轉機)之檢疫措施：自空港或海港入境後一律入住集中檢疫所14天，且須配合入住時、檢疫期滿進行PCR檢測，旅客不需支付檢疫所及採檢費用。目前「重點高風險國家」為巴西(巴西變異株)、印度，含本次新增英國、秘魯、以色列、印尼及孟加拉等共7國。
二、前述7國旅遊史以外之所有入境旅客，入境後應入住防疫旅宿或自費入住集中檢疫所14天，且於居家檢疫期滿前配合進行PCR檢測。
三、國籍航空公司機組員，自「重點高風險國家」航線航班返臺後，應居家檢疫14天及檢疫期滿進行PCR檢測，且應入住防疫旅宿或符合規定之公司宿舍。
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[110/06/24] 衛生福利部 #疫苗施打前後注意事項
https://www.facebook.com/mohw.gov.tw/posts/1915907655242310

#衛福編編分享時間 #COVID19
●現階段開放對象看這邊：http://at.cdc.tw/7245vj
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[110/06/24] 衛生福利部 真相說明：食藥署澄清，媒體報導EUA審查委員遭撤換一事與事實不符
https://www.mohw.gov.tw/cp-4343-61616-1.html

針對媒體所報導EUA審查委員遭撤換一事，與事實不符，食藥署澄清如下：

食藥署所召開疫苗專家會議，均依當次討論議題之專業邀請相關領域學者專家參與，並一併考量利益迴避事項，是以無所謂固定名單，或撤換不同立場委員之情事。

媒體所報導之兩場專家會議均在討論國產疫苗療效評估方法，討論是否以免疫橋接原則以應用於新冠疫苗申請EUA之審查。110年5月6日第一次召開會議，係為廣納專家意見，邀請實際參與新冠疫苗臨床試驗之專家；而110年5月28日第二次會議，則為進一步作細節討論並擬定審查基準，故未再邀請已知參與疫苗臨床試驗之專家，另外，考量議題涉及統計專業，則額外邀請統計領域專家參與。

專家會議的意見，作為食藥署決策參考依據，但與「審查會議」不同，此為誤解。媒體所報導相關內容與事實不符，且顯有刻意誤導之虞，特此澄清。
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[110/06/25] 高雄市政府 農業局攜手高雄區及鳳山區農會，在「高雄好家載」平台推出含有葉菜、瓜果、辛香料及水果等物超所值的「替妳/你揀好好蔬果箱」！
https://www.facebook.com/bravo.Kaohsiung/posts/4261459227249008

●三級防疫採購新選擇五顆星最高推薦
●最新鮮 產地蔬果直送到家 最營養最健康 由營養師選搭兼具營養、美味最新鮮蔬果 最超值「揀好蔬果箱」有兩款
○12樣599元
○15樣699元
○20公里免運費宅送服務
○結合台灣大車隊、中華大車隊、瑞龍夏威夷車隊、lineTaxi以及興旺等5大車隊，合計超過2,000台計程車業者，每週三、週六配送，所有蔬果當天凌晨集貨後，中午前直接配送到府。
○以高雄區農會為例
○每週一晚間9點結單，週二晚上由產地將最新鮮蔬果直送批發市場，週三凌晨4-5點進行包裝並出貨，當日中午前就可將最新鮮「揀好蔬果箱」送到消費者家中。馬上訂購GO!
#高雄地區農會超市 https://bit.ly/2T7lT61
#鳳山區農會 https://bit.ly/3zV8mPI
#高雄好家載市場生鮮蔬菜 https://bit.ly/35Pyo99

●訂購步驟
○打開手機上的LINE通訊軟體
○點選右下角的「錢包」
○點選「LINE熱點」
○搜尋「高雄好家載」專區
○進入後，搜尋「高雄地區農會」或「鳳山區農會」，就可買到超優質的「揀好蔬果箱」。

●新聞稿 https://bit.ly/3dbzFvq
●「揀好蔬果箱」資訊可洽0970767270由專人服務
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[110/06/24] 高雄市政府 疫情未歇，許多社會角落的家暴事件可能沒被察覺
https://www.facebook.com/bravo.Kaohsiung/posts/4261092933952304

●一起當個雞婆的正義路人甲！發現 #疑似家暴，就快撥110或113，阻止憾事發生！6月24日，是《 #家庭暴力防治法》施行23周年的日子
●打破過去「法不入家門」的觀念，《家暴法》歷經6次修正，適用對象擴及：
○同居關係，包括沒有結婚的異性或同性親密關係
○增訂63條之1恐怖情人條款，將現有/曾有親密關係的未同居伴侶暴力納入適用
○關注到受暴家庭中的目睹兒少、施暴者輔導關懷

●拒絕精神暴力求助也是大丈夫 發現家暴快撥110或113
●求助管道
○高雄市親職教育諮詢專線07-3878970
○安心專線1925
○衛福部男性關懷專線0800-013999

#小社的日常_高雄市政府_社會局
#高雄市家暴防治中心
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[110/06/24] 高雄市政府 NONONO！親友鄰居串門子「 #拜託先不要！」
https://www.facebook.com/bravo.Kaohsiung/posts/4260976360630628

●群聚造成 #家庭傳播，一人染疫幾乎全家染疫！因此，陳其邁市長重申「非同住者的室內非必要聚會」 #一律禁止 用餐泡茶打麻將玩牌桌遊 非同住家人如共處在密閉空間， #一定要戴上口罩

●家有65歲以上長輩注意！7月起疫苗開打！可選擇接種地點：
○23家醫療院所（需網路預約）
○基層診所（另行公布）
○社區接種站（符合接種對象發通知）https://bit.ly/3gRQH3X
○6/25(五)社區長輩疫苗接種站共13站 https://bit.ly/3zSBK9g
○10處衛生所COVID-19社區快篩站聯絡資訊 #更新 https://bit.ly/3xLvJJy
○打疫苗才有保護力，也能有效減少染病重症/死亡機率，接到接種通知一定要來喔！

●國內外疫情新知
○什麼是COVID-19病毒變異株？
○變種病毒的發展？
○不同變異株的傳播力？
○AZ疫苗對印度2變種病毒有效
○AZ疫苗可預防印度變種病毒造成的感染住院
○疫苗混打是否可行？https://bit.ly/3zRGJa9

●針對確診者 #精準疫調、 #擴大匡列、 #擴大隔離，才能有效阻斷疫情傳播鏈
●落實 #不移動、 #不群聚、 #做好個人防疫措施，並提升疫苗接種的涵蓋率，才能終結疫情！

●新聞稿
【避免群聚陳其邁：重申非同住者室內非必要社交聚會一律禁止】https://reurl.cc/ZGejmp
#雄健康_高雄市政府_衛生局
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[110/06/24] 高雄市政府 市府關懷娛樂業者，查定課徵娛樂稅主動停徵至7月12日
https://www.kcg.gov.tw/News_Content.aspx？n=F29A02A9D36C47F0&sms=19902EF36D6B551D&s=C5C3FA87459BA36F

高雄市政府 表示，由於目前COVID-19疫情仍未穩定，為確保國人健康，中央流行疫情指揮中心於110年6月23日宣布延長全國三級警戒期間。本市配合中央防疫政策，針對「查定課徵」娛樂業者之停徵期間由原本5月15日至6月28日，再延長至7月12日。

市府進一步說明，本次由於娛樂業者配合市府防疫措施強制停業，為簡化行政程序及避免群聚感染風險，免由業者提出申請，稅捐處將「主動」辦理停徵娛樂稅作業。

以上說明如有任何疑問，歡迎撥打免付費電話0800-000321或0800-726969，稅捐處將竭誠為您服務。
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[110/06/24] 高雄市政府 110年7月12日以前暫停辦理役男體檢、抽籤及入營作業
https://www.kcg.gov.tw/News_Content.aspx？n=F29A02A9D36C47F0&sms=19902EF36D6B551D&s=2411320386115387

因應嚴重特殊傳染性肺炎（COVID-19）疫情全國三級警戒延長至7月12日，為防範疫情擴散，全國110年7月12日以前暫停辦理役男體檢（含專科檢查及複檢）、軍種兵科抽籤及役男入營事宜，本次停止入營梯次包含：

110年7月7日分階段軍事訓練第1年入營梯次。
110年7月8日分階段軍事訓練第2年入營梯次(曾於109年7月9日陸軍第0112梯次、海艦021梯次、海陸067梯次入營者）。

後續訓練流路（如下表），將配合中央因應辦理，如有最新消息將公告於高雄市兵役處網站，請各位役男隨時留意相關訊息及役政單位通知。
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臉書貼文連結 >>> https://www.facebook.com/LeeShunJin/posts/1283827952072287

LINE貼文連結 >>> https://timeline.line.me/post/1162460929005045811

●請持續關注並給予指教：
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#高雄 #議員 #李順進 #環安 #治安 #交安 #工安 #婦幼安 #代言人 #轉傳 #衛生福利部 #高雄市政府 #公告

香港今日社論2020年07月30日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/LLgqIDmvTMA

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明報社評
9月立法會選舉出現變數，政府會否以疫情嚴峻為由押後選舉，成為各方關注焦點，建制派傾向支持，民主派普遍反對。疫下是否如期選舉，各國政府處理不一，押後者與如常舉行者比例約為「六四開」，至於押後多久亦各異，短者兩三個月，長者達到一年。理論上，選舉是否照常舉行，應該「純粹」按疫情去考慮，然而現實跟理論，每每有很大距離。當下香港政治鬥爭尖銳，立法會選舉無論押後還是如期舉行，均有可能直接影響不同陣營得票，各方都在緊盯政治得失，很多人也不會相信押後選舉單純是因為疫情。押後立法會選舉是前所未有之舉，當局除了考慮疫情，亦要考慮決定可能帶來的政治震盪。

蘋果頭條
條文中截取通訊和秘密監察行動，只需特首同意便可進行。有曾於中國工作的傳媒工作者，形容被竊聽是家常便飯，有竊聽者更突然在通話插嘴「等一下，沒有（錄音）帶子」，毫不掩飾；有官員則酒後吐真言說知道女記內衣顏色，自爆監視行為。疑被竊聽多年的立法會議員陳淑莊，平日開會則以「土炮」方法希望避過監聽，不過她亦直言，面對未來截取通訊門檻更低，但「大家唔可以慣」。過去公職人員若需截取通訊，或作監察行動，需先按照《截取通訊及監察條例》規定，取得法官或所屬執法機關授權人員授權。惟根據《港區國安法第43條實施細則》，第一類對私隱侵擾較大的監察，只需獲特首授權便可進行；至於第二類對私隱侵擾較少的監察，只需由不低於總警司職級的人員授權，令截取通訊的制約大大減低。

東方正論
港府的全日禁堂食措施昨日生效，也是打工仔受難記的開始。為了吃一口午飯，有老翁跪在沙塵滾滾的馬路邊三扒兩撥，有人躲進樓梯底邊避雨邊吃，有清潔工甚至屈在廁所啃麵包。一場疫情，見盡特區眾生相，一方面是高官高床軟枕吃香喝辣，一方面是基層連搵瓦遮頭食晏都比上青天還難。香港由一班不知民間疾苦的無能官員把持，施政離地萬丈，抗疫豈有不敗之理？民怨豈有不烈之由？最終晚上即告跪低，今日起開放十九個避暑中心當作飯堂供市民使用。

星島社論
本港爆發第三波疫情，政府收緊防疫措施，昨日起實施全日禁堂食，街頭、天橋等公眾地方頓變成一班無辦公室打工仔，或是無家可歸一族的「開餐場所」。有清潔工會批評當局未有考慮實際情況，透露有清潔工需要匿在廁所開飯；建造商會亦指，昨日有地盤工人在雨天下和在路邊吃飯，情況並不理想，已要求會員公司安排採購食物，讓工人分時段進食。政府昨晚急發稿，承認新措施令市民感到不便及困難，決定今起開放十九間社區會堂或社區中心讓市民入內進膳，行政署亦向在政總工作的員工發出通知，指今日政總食堂可供堂食，但每枱只限一人。專家擔心失去禁止堂食原意，要求做好感染控制，以免增加感染風險。

經濟社評
作為國際金融中心的香港，昨日出現一幕幕令人心酸的境況，不少打工仔蹲坐路邊、天橋底、巴士站甚至公廁內吃飯，皆因政府加強防疫，全面禁止食肆堂食，以致打工仔在酷熱天氣及驟晴驟雨下無處開餐。港府在推行控疫政策時須周詳、貼地，事前務必深思熟慮，關顧市民的實際困難，否則只會折騰小市民，增加民怨。昨天是食肆首日全面禁堂食，中午時分，大批打工仔買了外賣後，都惆悵應在何處開餐。有的坐在公園長凳、有些瑟縮天橋下、有的躲在巴士總站內開飯，在酷熱天氣下邊吃邊流汗。天公更不造美，突然下起雷雨，種種場面都教人心酸，為何香港這個大都會，打工仔為了吃頓飯，竟然落得如此狼狽。

錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，
大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 唔識? 當然，香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前，我哋會集資8000萬港幣， 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半，我佔一半，共同進退，合共一億六千萬買有潛質嘅舖，其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多，可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。

上兩集同你講咗收購計數基本知識，同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤，兩個number 發展。

馬頭圍道101及99號，地盤面積合共1795呎。我哋計過，重建最好就係起幢14層高嘅大廈，合共41.4米高，總樓面10,225呎。法例規定， 如果你層樓係高過36米，但少過43米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍， 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面，住宅就最多39%， 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展，由於大廈高咗，地積比率亦都多咗，但覆蓋率就少咗。

再計多次，地盤面積依家係1795呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back，剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下1045呎，分成兩間舖，即係每間舖實用面積有523呎。

樓上就有13層，site coverage 係39%，一梯兩伙，減去220呎公用空間，實用saleable area 就係每個單位230呎，啱啱大過納米樓220呎的定義，好彩。

假設棟樓大啲，可以賣貴啲，假設新樓樓上每呎實用賣$22000，地舖每呎賣$55000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬，多咗2.26倍。

減去發展成本，一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%，就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，平啲，每呎$800。
(4) 再減建築費，住宅每呎3500，地舖每呎2800，即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬，多咗2.17倍。

再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬，就係剩返1.22億。

再減發展商預期嘅15%利潤，即係1587萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000，呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價，即係地價除以可建樓面總面積，就係$10,347。

之前講過，馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬，99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大，咁相下位置/人流，就當99號嘅 EUV 都係6,134萬，兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。

但對發展商來講，呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話，無人會賣畀佢，因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇，呢個都係無重建價值。 又係啦，除非嗰個係是市區重建局來收購，咁蝕本都要做。

即使發展商收足八成， 去土地審裁處申請強拍， 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價，都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說，發展商強拍後佢都會蝕本啦， 因此，按數字睇，發展商係唔會收購呢兩個number嘅。

因此，如果你唸住博收購，貴一貴3500萬原價都搶住買啦，咁你就要睇睇呢條片啦。

買錯舖，係唔係想跳樓呢。唔好跳住，聽埋我講最後一個方案，就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖，4個number一齊發展，條數又點計呢? 下集最後一集再你講。

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#香港史上最詳盡的博收購舖樓影片，#博收購如何計數，#買舖博收購

【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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