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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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趁現在記憶猶新，決定來紀錄一下Q姐第一次參加中學升學考的經驗。
在英國，基礎教育的學制和台灣是不太一樣的。這裡是滿4歲的9月進入小學學前班就讀（也就是QDD這個年紀）、5歲念小一，11歲則進入中學就讀然後一路念到18歲上大學。所以目前10歲的Q姐是國小六年級，明年就要升中學了。
關於中學的選擇，每個家庭的考量和選擇也都不相同。有些會直接選填當地學區內的公立中學、有些會為此孟母三遷搬到好學區、有些是從同一間小學直升上去（蠻多私立學校是從4歲一路念到18歲）。 BUT，如果打算讓孩子進入比較 #升學導向 或是所謂的 #頂尖中學 ，這裡通稱Selective Secondary School，那麼就得在孩子升上六年級的第一學期參加廣為英國家長熟知的11plus（11+）升學考試，考題圍繞在英文、數學、NVR（圖像推理邏輯）和VR（文字推理邏輯）四個科目。 也因為這個考試的存在，許多小朋友都是從五年級甚至四年級開始準備，刷題、補習、或請家教算是基本配備。就我所知，Q姐班上大概有一半的同學決定走考試這條路。
至於11+這個制度可說是非常複雜，光用一個篇幅是講不完的，因為英國光是中學就分成私立公學（public school，大家最熟知的就是伊頓啦）、私立中學、公立中學、文法學校（Grammar school）…等。 有些地區是整個郡舉辦會考然後填志願、某些熱門搶手的文法學校是 #獨立招生 考1-2輪筆試，私立中學甚至是筆試加面試。 重點是，每個區域或是學校的考法都不太一樣，有些是GL題型、有些CEM題型、私校ISEB等…. 看了是否一個頭兩個大？
———
時間回到9月1號當天，是Q姐人生中第一場中學升學考，這天要考的是位於北倫敦傳說中非常難考、獨立招生且錄取率極低的頂尖文法學校（Grammar school），歷年來每年幾乎都是3000多人報考，第一輪取300人、第二輪再篩選至最後100人。 其實這間並非我們的主要志願，因為距離我們家1個多小時車程真的超遠，會報名考試單純是抱持著挑戰看看的心情而來。
當天因為QDD有線上家長會，所以我和隊友分頭行動。 我在家和老師開會、DDC帶著女兒舟車勞頓前往學校陪考。 根據DDC的現場回報，在場的排隊隊伍綿延至學校外牆超遠處（而且因為報考的人數太多，考期還分成兩天有上午場和下午場）。 現場的學生人口組成，10個裡頭大概有 👉 6-7成都是印度學生、剩下1-2成看起來是華人臉孔、剩下的1-2成才是白人。 對於這考生比例之懸殊，我們也覺得好奇妙（我和北邊的學校真的不熟啊）
反正當天Q姐看起來是老神在在，排隊等候時還拿著小說蹲著看（可能因為這間不是主要目標）。考試時間是一小時，共78題，等於每題思考+填答案時間不到50秒。考完之後Q姐是說她有寫完，有部分題目蠻難的但沒有想像中難，聽她描述完，我心裡還默默想說「該不會真的有機會考進第二輪吧？！」
然而，上週四我們接到這間學校的email 通知，今年和往年一樣共3000個學生參加考試，可以進第二輪（前300名）的錄取分數是346，Q姐差了3分結果沒進….. 。收到結果的當下，我還在擔心該用什麼方式和Q姐說，很怕女兒信心被擊潰或自暴自棄之類的（畢竟她還蠻常玻璃心 XD），但他爸直接直球對決和女兒講考試結果，並且坦然地說這也沒什麼，妳已經盡力了。幸好Q姐也沒有太在意。
雖然我們早就知道這間學校超級難考、也不在我們的主要志願裡，但Q才考第一間就敗「北」，說沒有一點點小失落是騙人的。 不過，考過之後真的是沒什麼遺憾，畢竟Q已經發揮她最大的實力，只能說這對我們來說算是開眼界了，知道原來在英國、在倫敦，還是有這麼一群更努力、更用功、更厲害的小朋友們！！
總之，由於Q姐一直以來都是讀公立小學，五年級以前完全是在「沒作業、沒考試、沒壓力、甚至不知道 #參考書為何物 」的快樂環境中成長，所以當初決定走上考11+這條路，我和DDC也是從碰撞中學習，公立學校沒教的我們只能靠自己教（但英文我倆程度都比女兒差，只好請家教），更希望這段備考期間她能在適度的壓力和放鬆玩樂中取得平衡。 然後這一切只是剛開始，因為我們大部分報考的都是私校，考試是從11月才開始啊啊啊，要一路考到明年1月才結束。 等考完之後，我一定要報復性玩樂，日子實在是太悶了嗚嗚嗚。
#才10歲就要面對大考其實挺殘酷的
#唯有歷經過這一切
#才能戳破歐美升學完全沒壓力的粉紅泡泡
#輕鬆是可以超輕鬆但一旦要競爭就是和各國的人一起競爭
#一不小心寫好長看完是真愛
補充：蠻多人好奇Grammar school是什麼？字面上直接翻譯是文法學校，但更確切的稱呼可以稱為『重點學校』。簡單來說，就是比較升學導向的頂尖中學，絕大部分的Grammar School都是公立的，完全免學費，但就是要透過這樣學術競爭的方式考進去。如果換成台灣的學校來想，可以想成台灣的北一女、建中、雄中雄女等學校，只是英國這類的學校選擇又更多。
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＃裸拍族 ＃裸拍 ＃裸露
各節重點：
00:00 開頭
01:28 裸拍族是什麼樣的一群人？
03:05 在公共場合裸拍就是犯法？
04:46 為什麼有人認為裸拍不違法？
06:01 關鍵點可能是：大家能不能感到安全自在？
07:56 所以社會應該讓大家健康自由裸體？
09:19 我們的觀點
10:34 問題
10:54 結尾
【 製作團隊 】
｜企劃：力寧
｜腳本：力寧、鯉鼬
｜編輯：土龍
｜剪輯後製：絲繡
｜剪輯助理：歆雅／珊珊
｜演出：志祺
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雞蛋1顆
鹽3克
溫水85克
2021 春夏最美鍋具來了～時尚廚人心動💓
韓國 NEOFLAM 法式蜜桃雪酪
全天然陶瓷塗層不沾鍋具
價格：1845 元（原價3690）
＃2021廚房最美鍋具
#春夏全新品來了
＃鍋具挑得好廚藝都升級了
＃好久沒有看到令人如此心動的鍋具
很久沒有用到好用又好看的鍋具了！
畢竟我每天下廚，鍋具也用過許多
這次Neoflam 的法式蜜桃雪酪真的令人怦然心動！
工欲善其事，必先利其器，有漂亮又好用的鍋子
下廚就是一件最賞心悅目的事！
❤️ Neoflam 法式雪酪鍋具開箱文👉 https://reurl.cc/V3AOyn
#不挑爐的美鍋
#下單就送2個PP保鮮盒
#前50名再送時尚餐盤防滑墊
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而懶得出門、不知道吃甚麼、外面好熱
你是不是跟我一樣有以上困擾？
沒關係有自製全麥麵條及向記醬料就能輕鬆解決一餐！
5分鐘上好菜
吻阿魚XO醬、川麻拌麵、洋蔥肉醬、香辣小卷 香氣逼人，微麻微辣
不用出門就能解決一餐 真的超方便～
百搭好夥伴，向記醬料 拌飯拌麵拌水餃，都不是問題哦
而且我在瘦身時期中午會煮我自製的全麥麵條
因為全麥粉比例高，吃一個拳頭大就可以抗餓
但市售的醬料我最怕就是有添加物 向記所有的醬料都是無添加物！
都是有通過ISO認證所製造的醬料 所以讓我自己及給家人吃的很安心
我和工程師也因為積極的注意飲食 多選用飽腹感的主食再加上醬料的調劑😋
讓我們在飲食控制期間，也能越吃美味越掉體重～
😋 無添加物的向記醬料
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