mREITS 恐觸發金融市場新危機?
金融危機,往往是結構性金融衍生產品而形成,上星期有兩隻美股因margin call而大跌,一隻是大跌85% 的MFA Financials (MFA),另一隻是腰斬式跌52%的Invesco Mortgage Capital (IVR),它們歸類為Mortgage REITs (mREITs)。
慚愧地近日才得知,一般來說,REITs 有分二種,大家熟知的籌資組成基金投資房地產,再把房地產收益拿來分給股東的叫Equity REITs (eREITs),像領展(823)和置富(778),而另一種就是今次要寫的Mortgage REITs(mREITs)。而MFA和IVR 的市值,比不少香港房地產信託市價更高。
而幸運地,mREITs迎來大跌之後,美股大市轉跌為升,這兩隻股票的Margin call 危機得以解除,MFA和IVR 也谷底翻身,其中MFA 一天漲超過200%,第二天漲超過100%,撈底勇士暫且先勝一仗。
想知道整個產業的危機是否就此解除,就要了解mREITs的運作方式。顧名思義,mREITs是向大眾募資後,將集資所得,投資在房地產相關的證券,主要是MBS (Mortgage-Backed Securities)或是直接購買房地產相關債券。
照道理說,只要MBS不出現違約,或市場出現罕見的長短期利率倒掛,這個生意風險不算高,舉個例子,一間mREITs向大集資100億元,最後將這100億投資MBS或債券,再把收到的利息扣除管理費用後發放給基金單位持有人。這個商業模式,就和商業銀行差不多(借短期資金投資長期),收入理應穩定。因為這種集資100億去投資100億的做法當然安全。
但誰都孖展過,哪個沒有?因為回報率實在太低,要賺大錢,自然要用桿杆。除了透過金融市場籌資,如發行特別股或債券,mREITs的管理公司還會抵押資產,把手上買到的MBS再拿出去質押借更多的錢,再去買更多的MBS,不斷loop loop loop。
要計算mREITs的風險,就要比較其槓杆比率(Leverage Ratio = Total Liabilities / Equities ),這個數字在該行業平均約5倍,以2019年12月底而言,MFA是3.01,IVR 是6.62。而近日mREITs的暴瀉,就是因為大量資產大跌而觸發margin call,令高桿杆投資產品恐未能「補倉」而頻臨爆煲。
或許聯儲局不願見到mREITs爆煲,之後就緊急減息,兼且推出無限QE,為市場輸入流動性,以免整個市場攬炒,重蹈覆徹2008年金融海嘯。絕非不單是如坊間所形容,聯儲局主席鮑威爾屈服於特朗普,一口氣把手上子彈打光般簡單。
但在聯儲局放水下MBS 或mREITS也不一定安全。因為mREITs所投資的MBS產品分為二種:Agency 和 Non-Agency。Agency指的就是美國三家GSE (Government Sponsored Enterprise):房利美、吉利美、福利美。這些公司所發行的產品理論上很安全,全球不少政府的外滙儲備也持有,但當然其利率不高,僅略高於美國國債息率,當中「住宅貸款」多數是Agency的,通常利率是固定(Fixed),比較低,至於「投資物業貸款」則多數是non-agency。
所以要在投資MBS上賺高利息,有些人就會揀利率較高的Non-Agency,因為息率多數是浮動(Float),所以正常情況下,作「投資物業貸款」的報酬率高,特別是在利率上升時。
本來,專門做Agency的mREITs,比較安全。不過,在現實世界下,卻有槓桿,且一般做「住宅貸款」的桿杆率,會較「投資物業貸款」高,而一旦發生金融危機,桿杆越高死得愈快。所以在今次股市大跌,二家最大、主要做Agency的mREITs:NLY和AGNC,就率先暴跌,惟當聯儲局宣佈無限,不只買國債,也買MBS時,這兩間公司馬上股價大漲。
QE來到,不代表mREITs危機解除,因為現時市場上仍存在不少債務違約危機,只要源頭的貸款出現違約(default),就像2008年金融海嘯般骨牌式下跌,而主力做「投資物業貸款」的MBS,值得擔心。
考慮到不少商場已經被要求減租,在香港,飲食業近日發起 #SaveHKFnB 也在蘊釀罷交租,在美國,如是,當大量商家不付或減付租金,很快地作商場的eREITs財務會受到沖擊,並進而影響貸款的支付,最後引發一波「投資物業貸款」MBS的跌價,此忐需特別要小心Non-Agency性質的mREITs。
以為「然後,就沒有然後」? 一旦mREITs出現破產潮,接下來持有mREITs的基金、銀行就會像骨牌般倒下,隨時會形成新一輪金融風暴,誰人也不能置身事外。
https://bit.ly/2yawkLw
風險管理骨牌理論 在 龔成 Facebook 的最佳解答
【龔成問答信箱】(Q13101-Q13120)
Q13101:
呀Sir想問下你點樣面對失敗。
因為最近我5月考CFA,辭左份工用左兩個月左右去考,之後想搵返工,遇到個市差,社會運動同年尾等因素,點樣搵工都搵唔到。
一方面覺得自己太衝動,因為同期既同事都升晒職,但另一方面覺得與其係到怨,或者依個係一個機會比我學野,我係依段時間學到好多野,知道身邊邊啲人係最重要,屋企人點樣支持我,搵工有咩技巧,人脈既重要性,機會係比有準備既人。
我都好積極繼續搵工,我相信吸引力法則,越無回覆就越寄CV,亦都係到諗成功人士會點做,成功唔係比有能力既人,而係比唔放棄既人!
我今年24歲,有啲人可能到30歲甚至成家立室先遇到,興幸係我仲未有任何家庭負擔,只不過我怕我再求職時,會有一段長既空白期,加上CFA對我搵工暫時都未有需要,所以成日都好灰。
有諗過去個旅行散下心,因為畢業到做野都未去過旅行,唔知你點睇失敗呢?
龔成老師:
我從來唔同「失敗」這個字眼去形容自己,我會同「經歷」。
無人知你另一條路會點,如果你的心態是永遠留在原公司,可以你10年後,都只是職位一般,但你現時肯出去試,就算你這刻不成功,下次都會成功,10年後,你一定會比原公司更強!
所有野都是一個學習,好多人選擇逃避,認為「不犯錯」就是最好,但這些人同樣會「失去進步、突破的機會」。
你24歲,係一個好年輕的時期,係事業增長的黃金期,你肯試是十分好的,只要你保持正向心態就得。
你可以去旅行休息下,我會建議你保持做運動、睇書,令個人積極,只要你保持正面,不放棄,一定會找到更好的工。
我想翻我過往,人生都有低谷的時期,但現在回想翻,每一次人生低谷,都令我最大的突破。例如打工的不如意,令我更決定辭職!例如過往同拍檔夾唔到,最後我決定自己搞,最後做得更好!比以前做很更大!
當時每次都是唔開心的,但就係最大的突破時期,所以,你這刻正處於好大的突破狀態,加油!
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Q13102:
成哥你好,我想問聯塑合理價是多少?因為行業市盈率波幅太大,我怕自己計錯
加上累積升幅也不少,但我又覺得升得多不代表貴
龔成老師:
中國聯塑(2128)業務有質素,這股在《50值博倍升股》初推介到現時,已升了一倍有多,現時已過了平宜區,不過仍未算貴,有長線投資價值,但投資值值博率比過往少左。
由於佢負債增加左,我地在估值時都要保守翻少少,你預現價在合理區中上部,未貴,小注投資可以。
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Q13103:
龔成老師,我已每月月供盈富基金約Hk$1000。。。
另手上全是大藍籌股。。中電,媒氣,港交所,電能,恒生。。
你對外幤看法如何?。。近來香港局勢。。本人對本地金融體法。。港元前景十分擔心。。
本人主力買瑞朗,日元,美金。。
和少量加紙。。。老師有什麼評語和建議。。
龔成老師︰
在投資的角度,外匯不是最好的投資項目,因為說到尾,這些都只是一些貨幣,即是「政府借據」,貨幣中期會以週期的模式運作,但長期來說,都是貶值收場,因為貨幣只有「交易價值」,並無真正的財富價值。
而我地進行財富增值時,應該集中將資金投放在真正的資產,如物業、車位、優質股等。
我相信,中短期會有資金方面的影響,但具體有幾大獲,就要睇外國真正的走資金情況,因為真實情況要到時先知,會唔會出現骨牌效應,都有好多變數。
不過我相信,長遠資金唔會大走,始終香港都是有優勢,有錢賺的地方就有資金來。因此,我相信中短期有影響,但又唔需要過份地擔心。
我們應該還原基本步,明白"買股票,是買企業",只要企業長線核心因素不變,我地就可以保持持有這支企業。反而動盪時期,有機會令優質股跌至平宜價位,為我們創造出長線投資機會。
另外,你現時月供$1000盈富(2800),選股上無問題。但金額太少,變相你月供手續費比重會較高(理想手續費約1%),會侵蝕你長遠回報,建議你加大金額會較好。
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Q13104:
龔成兄,黎緊巴巴11月上市,大家都好期待,希望如果有時間能邭好似上次太興上市前提供啲精彩分析。期待中.....
龔成老師:
其實,阿里巴巴過往曾經在港上市,之後退市(當然,業務規模與現時想上市的阿里巴巴有所不同),但這股,並不是一間「與民同樂」的公司。
因為佢過往的做法,見到佢有最佳的時機,做對「公司」最有利的事業,但對「小東股」卻一般,就過往佢以一個好平的價,收翻小股東的股並退市,將公司私有化,小股車持有5年一起空,你就明白佢對小股東點。
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Q13105:
龔成你好,本人有意買入1830 必瘦站,翻查數據,發現佢由2017 年起連續3年的ROE 皆上升,但過去3年一直大約於0.4-2.6 呢啲價位。
想問現價可買?
龔成老師︰
必瘦站(1830)有質素的,財務數據正面,生意盈利都保持增長,股本回報率相當高(不過派息比率都高,在股票班有講這類情況)。整體仍是有質素的。
佢在大陸都有市場,生意增長明顯,而盈利亦保持向上,不過中間就有少少波動。相信長遠仍有增長力,但仍又唔算好積極咁去擴展,因為佢每年的派息比率都好高,反映佢將盈得的資金,都用作派息,沒有不斷投資資金去發展。
我相信這是不錯的收息股,以現時有10%-12%的股息,算很吸引。但市場是公平的,佢股價不太高,先會有12%的股息,而市場點解比佢的股價唔會太高?
這是由於佢的業務,點都會有不確定性,就算過往派息不錯,也未知之後的業務、盈利、派息,你要明白這點。你可以現價投資,但在注碼上,不要太過訓身。
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Q13106:
Hi 可唔可以講下儲蓄成份既保險同月供股票 邊樣好d?
龔成老師︰
在整個累積財富的過程中,我地要多持有「資產」,即是長期會不斷升值的項目,儲蓄成份既保險只是「產品」,不屬於其中。在理財分配上,你可以小量持有,不宜持有太多。
香港最典型的資產,就是物業、車位、優質股。長你應該將資金投資優質穩健的股票,長期持有,企業價值的成長,長期會帶動股價的成長,財富自然得以累積。
而月供股票,則可以助你減低買入股票時,價格過高的風險。方法是你每月將現金,買入某一隻或多隻股票,慢慢咁樣儲貨。
月供股票每月投入的金額相同。當股價上升時,買入的股數自然減少,而當股價下跌時,就自然會買入較多股數,如同自行調節一樣,去減低價格波動的風險。
如果你不認識股票和投資知識不多的話,可從盈富基金(2800)著手,此股已包含50集恆指成份股,這些都有質素的股票。你只要月供,並長期持有即可。
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Q13107:
你好龔成老師,我今年26歲,剛剛開始一邊月供一邊儲現金,同時睇緊投資理財書增加知識,遲啲仲諗住上你嘅投資倍升股課程
請問
1. 如果我每個月月供$10,000,供30年,假設回報率12%,到時預期結餘大概$35,000,000。到時候再將依3千5百萬轉投資收息股,又假設利息回報率6%,每個月平均收息收入 $175,000,我咁樣計法請問正確嗎? (目前月供緊0012, 0066, 2800)
2.請問月供同一手手買,邊一種方法可以更快增值財富同有更高回報?如果每月有$15000投資,應該如何分配? $10000月供, 月儲$5000 (以作儲備現金同日後投資用) 這樣可以嗎?
3.另外請問除左睇書同上你嘅堂,仲有乜野其他方法去增加知識? 謝謝!
龔成老師︰
1) 你計法無錯,這樣運作就可以在30年後創造出每月17.5萬現金流。
而你月供的選擇都有質素,但你年紀尚輕,建議你加入一隻潛力股如比亞迪(1211),中生(1177)或福壽園(1448)。金額分配︰盈富$4000、其餘恆基、港鐵和潛力股各佔$2000。
2) 其實月供和一手手買都可以做到平均價格效果,只要你保持平均地慢慢投入股市(如保持住每月定額買一手)就可以。
2個方法無話邊個可以做到明顯高回報,一手手優點是節省了銀行月供收費,但缺點是你必需要確保自已有自律性地進行。
至於你$15000,$10000月供, 月儲$5000這策略適合。現時大市在合理區,所以我地應該邊月供,邊儲現金。你儲下來的現金,可以等大市出現一定程度的下跌,在平宜價加大力度掃貨。然後長線投資。
3) 除左睇書和上堂外,你可以睇D財經新聞,自己慢慢睇年報,咁樣去累積知識,都會對你成長有幫助。
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Q13108:
你好龔成老師, 本人35歲, 和太太和小朋友(3歲)一齊住, 有一層居屋(剛供完), 因家庭需要, 每月只可以儲$5000
流動現金$10萬,股票因聽朋友講抄細價和窩輪, 這幾年全部都輸了,所以真是想你比一些投資意見我,我可以
怎樣投資, 不想再行錯路, 謝謝!!
龔成老師︰
短炒不是正確的投資方法,而衍生工具更加是非常難玩,這都是經驗之談,你要改變你整個投資模式。
其實投資股票就是買企業,有如你買入一盤生意,我地要找一些有質素和前景的優質股去投資。之後,我地長線持有,去讓優質企業慢慢為你財富增值。
你每月儲到的$5,000可做月供一些平穏增長股︰盈富(2800)、銀娛(0027)、恆基(0012)、中銀(2388)、港鐵(0066)、煤氣(0003)、港交所(388)、長建(1038)。如果你不太了解這些股票,全數月供盈富都可以。
同時間建議你多看相關書本、新聞或課程。本人不定時有開【投資倍升股課程】,你可以留意我FB。這課程適合初學者的,到你讀完整個課程後,你已能自己選股、投資、評估平貴,在投資上已掌握了一定的知識。到時候,你才動用你現存的10萬蚊資金會較好。
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Q13109:
龔成老師,你好,本人32歲,月入28k,另一半38歲,月入20k,育有一名剛滿月的孩子,有一層供緊的自住樓,月供9k。
由於我倆以往都係月光族,無甚儲蓄,所以只有現金100k,睇過你著作後,深受啟發,自知起步遲,加上有了下一代,好想於理財方面急起直追,為孩子教育、我倆日後生活做好準備,最理由希望最終達至財務自由。
由於孩子剛出生,花費不少,現每月可儲10-14k,想問問如何為財富增值較全面?如想開始月供股票,組合有何推介?
龔成老師︰
你能夠為下一代著想,從月光族脫變成每月能儲10-14K,你已經行出很重要的第一步。其實你年紀尚算年青,有足夠時間去做財富增值,以達至財務自由。
我地會運用「先增值,後現金流」作方法,初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票,為自已創造穏定現金流。
現在你每月儲到的錢,可以6成去做月供,其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
月供方面,你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、中銀(2388)、港鐵(0066)、港交所(388)、煤氣(0003)或潛力股︰比亞迪(1211),中生(1177)或福壽園(1448)等。
至於餘下的現金,就等機會,當大市出現一定程度的下跌,就可以動用現金去投資,在平宜價加大力度掃貨,然後長線投資。
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Q13110:
美市快衝破歷史高位, 跟環球經濟走相反方向, 大師如何投資美股
龔成老師︰
你所講的美市破頂、美股跑嬴其他市場都唔係投資股票應考慮的主要因素,我地要睇的是企業本身質素和前景。
由於近年美股的升幅不錯,因此多左人投資美股,多左人認為美股較好,但我地唔好因為這些中短期的表現,就認為美股較好。
其實投資股票就等同投資一間企業,關鍵位應該是企業長線質素和前景。
美股我無特別深入研究,但當中有不少企業有投資價值,關鍵位就是你認識的程度,如果你對相關股有認識,可以投資。
但以長遠計,中國及美國經濟發展都會不錯,而中國的增長力仍會好少少。如果你真係想投資美市,又無特別那一隻股認識,可以投資相關基金或可以考慮領航標普五百(3140)。
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Q13111:
老師你好,1383太陽城集團值得持有?還是係時候放 1.67 average price 買入6手
龔成老師︰
太陽城集團(1383)這股我有保留。
佢最大的問題在新核數報告,佢近年的財務數據,核數師報告都出現「修定」報告,即是核數師對一些賬目有疑問,最後與這公司算是處理並無事。
但這已反映當中有一些「古怪」的地方,在我地投資者角度,已經要小心。
同時,這企業的盈利十分波動,有時會出現大額的虧損,都是令人擔心的地方。
可能佢業務是有潛力的,但我會偏向保守,故不建議佔你組成太大比重。如果此股只佔你組成比例很低,你可以持有,但會比較建議你沽出剖份換至其他優質股。
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Q13112:
龔成老師你好,本人係你嘅支持者,讀過幾本你嘅書,如80後富翁系列和50潛力股等等,今次係發一次想請問一下。
有消息指阿里爸爸最快今個月尾喺香港上市,想問下你點睇,會唔會買入?另外,你會點睇佢嘅投資價值、長遠發展?
個人覺得內地市場接近飽和、馬雲被迫退休等等係令人憂慮。但另一方面,東南西市場其實仲有唔少發展空間,加上阿里同騰訊都係內地兩大科技巨頭,今次喺香港上市,好令人期待,呢啲都係令人想入埸啲利好因素。好期待你嘅回覆,幫幫小fans指點迷津。
龔成老師︰
阿里巴巴(NYSE:BABA)作為內地其中一間科技巨頭,無論質素、技術、市佔、品牌等優勢。"淘寶"在內地電商和"支付寶"的領導地位,更無容置疑。雖然馬雲退休,但阿里已是成熟企業,相信影響唔大。
阿里巴巴主攻電商,除了內地業務,配合國家“一带一路”發展方向。外國生產商,也希望借助阿里平台進入內地大市場,所以發展空間還是有的。收費平台阿里巴巴的支付寶,在國際上支付經驗和技術,都有一定優勢。
但有一個因素要留意,企業集資一定希望越多越好,所以很多時都在股市較熱時出手,希望有較高定價。特別是阿里這類有咁高品牌和市場認知度的企業,定價估計唔會平。所以,到時要睇翻佢定價高低。如果過高,就算阿里質素再高,我地都不宜此刻太大注。
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Q13113:
Hello 龔Sir,您好!上次幸好經您指点後,改動了MPF組合。現在就算普遍下跌也不太差。
現在想請問您對388港交所的意見。之前180元買入幾手。分別在240,280放了。現在又想買回。前景怎樣?它又要收靠倫交,您怎看。如果可以跌到200元,你認為如何?
現在聽您講,有月供股票,供香港中銀和2800,都幾好。好多謝!
龔成老師︰
我唔建議你用"低買高賣"這種估走勢的策略,其實投資股票其實就是投資企業。假設你買入一隻優質股,佢由$7升到$70,但你$8賣出,咁就放棄了巨大的賺錢機會。
我過往就是見證大客股票客,在$1X買入港交所(0388),$20全部賣出,有99%的散戶都賣出左,就是佢地覺得港交所會落翻$1X。
你睇翻轉頭,總覺得好易,但當時就好難。所以,你要留意番買入優質股,長線持有是最好的。。
至於港交所(0388)是壟斷企業是典型的優質股,業務穩健,而且香港證券業發展前景良好,與中國證券業的聯繫亦愈來愈緊密,所以值得長線持有。
之前港交所提出收購倫交所,希望在歐洲市場加入一個新的業務平台,提升港交所業務能力和協同效應。雖然倫交所董事會已達成一致決定,拒絕此併購提議,但港交所依然希望努力遊說其股東們同意收購。倫交所作為英國重大金融基建,加上收購者為背靠中國香港交易所,無論在經濟和政治層面去考量,這交易要成事都都有一定難度。
雖然成事機會不高,但長遠無改集團優勢。這股價格有週期的特性,因為港交所收入主要來自成交及上市費,所以一定會受到市況影響,令股價會出現較大的波動。因此,只要你不在股市大熱時,例如2015年大時代,這類全民皆股的年代買入,其實都有投資價值,並可長線持有。
此股於在$240水平以上就開始貴,如果你無貨,現價可以小注買入長線持有。
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Q13114:
老師,經過考慮,我已經開立了月供股票戶口,下個月開始每月供$3000 盈富、$1500 煤氣、$1000 港交所。
第一次買股票真的有種戰戰兢兢的感覺,希望自己在做一個正確的決定,可以為自己的未來達至財務自由。
未來,會將港交所提升至$1500。另外,我看過老師的書,你亦提及reits 是優質股,我放進月供可以嗎?
衷心感謝
龔成老師:
每個人總有第一次,你平常心就得,特別是近期股市較波動,你就更加要平常心面對,唔好太著重買入價,因為長期來說,你的買入價會平均,只要你買入的是有質素的股票就得。
你上述都是有質素的股票,你長期月供就得,如果你有較多資金,可以加大港交所(0388)金額。房託都是不錯的股票,你可以加。
但要留意,唔好用盡每月的資金去做月供股票,你要同時留有一定的現金,等你有資金等機會,在平宜價時較大手投資。
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Q13115:
老師,我佢莎莎之前已經係臺灣全線倒閉,退出臺灣市場,如果持續下去,擔心香港會唔會成為下一個目標?
另外吉利我10.74入,現價13蚊,我應該先止賺,回落再入?
龔成老師:
莎莎(0178)台灣業務虧損,已是多年來的事,所以佢最後決定全部結束。其實,佢在東南亞不同的地區,都有分店,每個地區都有當中的獨特性,所以有賺有蝕正常,而台灣業務一向都不賺錢的。
但香港業務一向都是賺錢的,只是近期中短期問題,所以,如果一年內能解決問題,影響仍是有限的。
而我地買企業,要以長線的角度為分析點。
正於吉利(0175),會建議你長線,這股品牌及質素不差,除非你買入了很多,就現價賣少少。
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Q13116:
老師,近期睇你寫ge書同facebook專業,令我對投資多左一定ge認識,好欣賞你呢種自己做到而且仲想幫其他人實現理想ge心態,希望你可以更上一層樓!
你提及的月供盈富方面,有無話供到幾時可以停,定係一直持續累積下去,當一個儲蓄計畫咁樣?
龔成老師:
由於現金不斷貶值,優質股不斷升值,因此,我地無必要賣出優質股,變回貶值的現金。
所以在理論上,月供盈富(2800)可不斷進行,愈長愈好。當然,你認為貨已夠,例如10年後,轉其他股都得。
又或你已經年齡大,想轉為收息股,這時都是轉的時候。
我地整個財富計劃,是「配置」,不是「買賣賺差價」。
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Q13117:
點睇星星地產?
龔成老師:
星星地產(1560)主要在香港從事物業發展及物業投資、提供物業管理服務及提供融資。
佢近年項目有天際中心、星星中心及虹方;以及五項在建項目,即柴灣角項目、元朗地盤項目、觀塘地盤項目Tack Lee項目及Seongsu項目(位於韓國首爾)。
這企業規模細,盈利不穩,負債高,投資價值不高。不過,現時估值低,是吸引力之一,這股我未深入研究,如果你睇好,小注投資都可以,但就要明白當中的風險。
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Q13118:
龔成你好,我今年29歲, 月入二萬八千蚊,可以每個月儲一萬蚊左右,近排看你的facebook和書籍。
因為本身自己沒有儲蓄嘅計劃,所以想用月供股票為自己資產增值,現在希望每個月用七千蚊港幣購入月供股票,但有問題希望龔成先生您解答。
1)月供股票分布
• $3000 盈富基金(2800)
• $2000 港鐵公司(66)
• ?????
但另一隻未有心水,有冇建議?另外以上月供股票分佈做唔做到增值嘅效果?
其實我係想搵增長股,多過收息股,因想現金增值,選擇三隻股票太少定需要四隻風險較少??謝謝
2) 另外睇書月供股票應該供款至少三年,持有至少五年,當中派出嘅利息應如何處理,另外應如何估計當買入嘅股票到你賺幾多個百分比先應該要沽出呢?
3) 月供股票還有沒有應該注意的重點
謝謝
龔成老師:
1)當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
所以,你選較有增長力的股票,比較好。
你選4隻股票,會比較平穩,你可以月供盈富(2800)$3000。恆基(0012)、銀娛(0027)、港鐵(0066)各$1500,即是合共$7500,餘下則儲現金。
2)你收息後,要進行「再投資」的動作,由於初期收息不多,所以可以先儲現金,到有一定的數量後,就會再投資在股票,例如買盈富。
至於幾時賣出,我地並不是睇多少百份比,如果企業一直有質素,可一直持有,若股價升得過多,到時「股價遠超企業價值」的水平,都可以考慮賣出部分或全部。
3)一定要選優質股,因為原理是長期儲貨,如果投資了質素有問題的股票,就會好不利。另外,月供最重要是長期進行,唔好理中短期的股價。
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Q13119:
你好 成哥,想問問太古地產現價合理嗎?
龔成老師:
太古地產(1972)有質素,現價處合理區較上部,你分注投資可以。
佢係香港及中國的綜合地產發展商、業主及營運商。簡單來說分做三個部分:物業投資、物業買賣、酒店投資。
由於太古地產有發展大到型綜合項目的技術與經驗,因此這是其中的獨有優勢,這無論是發展中國的項目,又或是外國的項目,都能為太古地產帶來理想的回報,這亦會往後的總租金收入不斷向上。所以我地在估值時,會比高少少佢。
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Q13120:
龔sir 我係其中一個剛剛完全你課程的學生。謝謝你的教導 你的課程設計深淺度適中 恰到好處 十分受用!
你在最後環節分享夢想的重要性,和你書中及fb 都不時提及,對我有很大的激勵!
謝謝你的inspiration! 祝願大家在不久的將來都能達成夢想!Thank you
龔成老師:
課程可以幫到你,實在太好,但這不是一個結束,你要溫書,要多睇年報,用「企業評估表」。你仍要不斷進步,你的財富,與你的知識,成正比!
你都要為自己的夢想努力,記住,中間一定會有困難,但最重要是相信自己,永不放棄,加油!
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