關於 香港三大地產代理 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

《新加坡聯合早報》9/26

* 德國國會選舉開始投票，投選「後梅克爾時代」的下一任政府。

路透社：由於已執政16年的現任總理梅克爾不再參選，今次選舉將決定誰接替梅克爾。投票站從當地周日早上8時（新加坡時間下午2點）開放，傍晚6時（新加坡週一0時）關閉。氣候、經濟和外交政策是民眾最關注的領域。

德國開始為「後默克爾時代」投票 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210926-1197505?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 中國華為首席財務官孟晚舟25日晚間十點半左右抵達深圳寶安機場，對在場迎接她的群眾發表簡短感言，帶哽咽地說到：「我終於回家了！

從央視新聞的直播畫面可見，孟晚舟一襲紅裙走下飛機，來自各界的群眾在停機坪拉著「歡迎孟晚舟女士回國」的橫幅迎接她。由於還需要進行防疫隔離，因此孟晚舟下機後與接機者保持安全距離。

畫面中的她精神爽朗，但是在致辭說到「回家」時仍顯激動，幾乎哽咽。她說到祖國是最堅強的後盾，也表示：「 有五星紅旗的地方就有信念的燈塔，如果信念有顏色，那一定是中國紅。」

孟晚舟一襲紅裙抵達深圳寶安機場 https://www.zaobao.com/realtime/china/story20210925-1197246?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 【孟晚舟機上感言：中國紅照亮至暗時刻】孟晚舟與美國司法部門達成延期起訴協議後，已乘坐中國政府包機航班CA552從溫哥華起飛，今晚將抵達深圳。她在包機上發佈感言說：「沒有強大的祖國，就沒有我今天的自由」，孟晚舟記述了她在加拿大1028天中的諸多苦惱，並稱「正是那一抹絢麗的中國紅，燃起我心中的信念之火，照亮我人生的至暗時刻，引領我回家的漫長路途。」

* 四年一度的德國聯邦議院選舉將於星期天（26日）舉行，新一屆德國政府將基於選舉結果組建。

執政近16年、準備交棒的德國總理梅爾，在選前一天再次為聯盟黨（基民盟/基社盟）推舉的總理候選人拉捨特催票。

週五公佈的民調顯示，社會民主黨已失去對基民盟的領先優勢，雙方支持率的差距只有一到兩個百分點。社民黨的總理候選人為德國副總理兼財政部長蕭茲。

9月26日舉行的德國聯邦議院選舉產生新一屆聯邦議院全體議員後，尚需得票率最高的政黨與次高的政黨圍繞組閣展開談判。在組成下屆政府前，梅克爾將繼續擔任看守總理。

選舉前夕 梅克爾敦促選民為德國未來投選拉捨特 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210925-1197249?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 與華為首席財務官孟晚舟同天獲釋的兩名加拿大公民康明凱（Michael Kovrig）和斯帕弗（Michael Spavor），已經飛抵國門，加拿大總理杜魯多親自前往接機。

他們二人此前已經被北京關押了1020天。

兩名獲釋加拿大公民已抵達加國，杜魯多總理接機擁抱 https://www.zaobao.com/realtime/china/story20210925-1197242?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 泰國單日冠病確診病例創新高，在過去24小時增加1萬1975起確診病例和127起死亡病例。

泰國冠病疫情應對中心說，94%的新增死亡病例都是超過60歲的年長者或本身患有某些疾病的人，3323名冠病患者情況危急。

泰國過去24小時新增冠病確診病例逼近1萬2000起 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210925-1197245?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 巴西總統博索納羅擔任議員的兒子——愛德華多·博索納羅週五（24日）宣佈自己確診冠病。博索納羅本週早前到美國紐約出席聯合國大會，他也是隨行團員之一。

巴西總統的兒子出席聯合國大會後確診冠病 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210925-1197243?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 【新加坡50歲至59歲人士將受邀施打追加劑】新加坡政府建議50歲至59歲的公眾在完成兩劑疫苗接種至少六個月後，施打第三劑流行病特別採用程序所批准的信使核糖核酸（mRNA）疫苗，這包括輝瑞及莫德納疫苗。衛生部強調，比起年輕人，50歲至59歲的人患潛在疾病的概率更高，因此感染冠病發展成重症的風險也更大。

* 【港地產建設商會表態全力支持港府增加房屋供應】針對有關中國中央政府要求香港地產商，協助解決房屋問題，香港地產建設商會昨天正式回應，指一眾會員必定繼續全力支持特區政府，增加土地房屋供應，改善經濟民生。

* 【中國增加澳洲小麥進口應對全球產出不足】儘管中國和澳洲陷入嚴重僵局，但中國目前正在搶購澳洲小麥，以應對其他地方的作物品質下降導致全球產量不足。

根據路透社：全球主要糧食生產國澳洲預計將連續第二年獲得豐收，而北半球的生產國則受到惡劣天氣和乾旱的打擊。

* 巴勒斯坦總統阿巴斯週五（24日）在聯合國大會一般性辯論中發言，要求以色列在一年內撤出其1967年佔領的巴勒斯坦領土，包括東耶路撒冷，並威脅收回對以色列國的承認。

阿巴斯要求以色列在一年內結束對巴勒斯坦領土的佔領 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210925-1197232?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 美國蒙大拿州發生火車脫軌事故，造成至少三人死亡，50人受傷。

美國蒙大拿州一火車脫軌 至少三死50傷 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210926-1197383?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 日本首相菅義偉上台僅一年就打退堂鼓，對外宣佈不參加黨魁選戰，不尋求連任。他匆匆「下課」，導致自民黨內部進入「戰國」時代，一場「雙雌雙雄」戰打響。

本月29日該黨第45屆總裁選戰，一般相信，將是前外交部長岸田文雄（64歲）和行政改革部長河野太郎（58歲）之爭。前總務部長高市早苗（60歲）和代理幹事長野田聖子（61歲）雖然也參選，但被視為只是「陪跑」。

日本自民黨總裁選舉在即 「雙雌雙雄」明爭暗鬥藏玄機 https://www.zaobao.com/news/world/story20210926-1197300?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 中國恆大旗下新能源汽車子公司表示，仍然在尋找戰略投資者以獲得急需的資金，但無法保證能繼續履行相關合同下的財務義務。

據彭博社報道，恆大汽車週五晚在香港交易所發出公告稱：「本集團面對資金嚴重短缺的問題......鑒於流動性壓力，本集團出現部分日常開支暫停支付及相關供應商暫停供應的情況。」

這則公告證實了彭博社早前有關恆大汽車未能向部分員工支付薪資，也未能向一些供應商按時支付工廠設備款項的報道。現金流困難意味著曾欲在電動汽車領域挑戰特斯拉的恆大汽車，明年可能無法實現量產目標。

恆大汽車表示，正積極與潛在投資者商討出售部分養生谷項目和海外資產，以「提升集團整體效率和補充營運資金」。但同時補充說，「是否能實現上述潛在出售尚存有不確定性」。

恆大汽車承認資金嚴重短缺 無法保證能繼續履行財務義務 https://www.zaobao.com/realtime/china/story20210926-1197376?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

* 俄羅斯外長拉夫羅夫說，沒有阿富汗塔利班的合作，阿富汗的政治進程是不可能實現的。

俄外長：阿富汗政治進程離不開塔利班的合作 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210926-1197361?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share

【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
🎧Spotify：https://spoti.fi/3EwCgMw

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【龔成問答信箱】（Q22461-Q22480）

Q22461：

老師，阿里巴巴講話警告稅率會轉變，對佢影響有幾大？

龔成老師︰

其實而個講法只係預警，暫時都未知到底最尾會發展成點。

阿里(9988)以往被視之為「國家重點軟件企業」，稅率只需10%。如果中國政府除去佢「國家重點軟件企業」質素，佢就要好一般企業一樣，支付25%所得稅。

當然，未必係佢全部子公司，都要支付25%所得稅。因為部份分部(如天貓、淘寶中國等)，本身同時受惠於「高科技企業」或「認定的軟件企業」稅務優惠，就算失去10%的優惠，都唔會一下子跳到25%咁高。

當然，會否全部稅務優惠，都全部被移除，都無人知。

若果成事，有機會令阿里每年增加過百億稅務支出，由於稅務因素，會影響集團長線盈利能力。若真的發生，估值上就有需要下調。

現階段只能說，此股現價合理，但估值有機會要再調整。在有較多不確定因素下，此股暫時不要大注。

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Q22462：

老師，我現時20歲 想問一問你我的持倉是否合理。1351 是在不理性時買入的 希望你比啲意見

持有：
3067 十四手 $均價16.48
9988 一手 $204.8
1313 一手 $7.87
1448 一手 $7.33
1351 一手 $2.7

龔成老師︰

當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

以你現時20歲去計，是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份。

現時你持有股票，都係有增長潛力和質素，你可以照持有。

當中，輝煌明天（1351）係中國的廣告公司，主要提供以下兩類移動廣告服務。

（1）中介服務：擔任客戶的廣告代理，將客戶與其指定的媒體發佈商相連接並投放廣告；該等廣告以不同形式發送，包括動態消息廣告、應用程序商店廣告及視頻形式廣告。

（2）精準廣告服務：為客戶計劃及進行廣告投放，並負責整個廣告流程；該等廣告通常以在媒體發佈商營運的移動應用程序出現的彈屏廣告等形式展示。

佢主要為客戶宣傳的5大服務或產品類別包括移動互聯網服務、移動工具程序、金融服務、手機遊戲及電商。

睇翻過往財務數據，業務都有增長的，不過盈利就有少少波動，反映好受市場環境影響，對經濟較敏感。規模較細，未見有好大獨特性。你只有一手，照持有都可以，但不建議加注。

但在平衡配置上，你有地方可以改善。現時組合，你係好偏重左係潛力股(3067, 9988, 1313, 1448)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。

你算年青，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。

現有持股不用沽出，只要未來時間，慢慢加大翻平穏增長股部份，令組合回復平衡，咁就可以。

最後，我建議你把握年青，去努力學好投資知識。要去多讀投資相關書本、年報，新聞和課程。

書本上，你可以睇我寫架"80後百萬富翁"、"財務自由行"和"股票勝經"，都適合初學者。

另外，本人的【投資倍升股課程】適合初學者的，每一課後都會有指引比你，要你在一星期內找那些資料，溫那些內容，只要你跟著去完成，到你讀完整個課程後，你已能自己選股、投資、評估平貴，在投資上已掌握了一定的知識。

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Q22463：

龔成老師你好 我今年35歲，已婚並育有1子（4歲）我已拜讀你7本書籍，但對自身面對的問題仍然感到迷茫，望老師對我的情況做作指點和評價。

我為家庭唯一收入來源，月入約70000－80000。最近把所有資產轉為現金約1200萬。

雖看似不錯，但現有工作最壞情況只能再維持2－3年，之後可能只有20000－30000月入（收入不可靠進修或個人努力改變，除非創業）。

現有生活質素為租住約1200萬單位和為有車人士。兒子學費約15000一個月。家庭沒有其他特別消費。

如果希望將來生活能夠至少保持現有質素，請問老師會你會如何步處？

感謝老師指導

龔成老師︰

其實你都算年青，除了創業外，我相信你努力，都有機會找到一些較高收入工作。

以你35歲，我一般會建議先利用「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標，做好財富增值部份。

由於你係家中收入唯一來源，在進行任何投資前，你應先儲起最少半年開支，作應急之用。

以現時大市合理區狀況，你可以先用一半資金，慢慢"分注"買入優質股。餘下一半，就等大跌市機會。

如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

但若果你真係預期用盡方法去開源節流，未來都有好大機會，長時間出現入不敷支的狀況。你可以將部份資金，用來買收息股，去補助你每月現金流。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，每個人都有自住需要，建議你長線都要計劃添置一間自住物業，以免受租金波動風險所影響。

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Q22464：

您好龔sir,我想請問下3868信儀能源,2号公報業績,想請教您有何見解,謝謝

龔成老師︰

信義能源（3868）有質素，佢主要於中國經營太陽能發電場業務，並向國家電網的當地附屬公司銷售電力。

而佢派息高的，因為管理層話會用高派息政策。

投資價值都有，但不能投資太多，因為佢業務都有風險的，要注意股價波動，如分注長線都可以投資。現價已經係略貴，回多1,2成才好開始小注。

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Q22465：

龔sir , 想請教下你既投資部署。我老公早年買股票損手，虧蝕了好多，現時佢投資組合以下，想你比比意見。

佢40歲，月入12萬左右，佢行業黎緊有些不確定性，帶機會帶來重大變化，有一層剛買的自住物業 ，月供23000左右

3878 420000股 平均成本3.4
1833 400股 平均成本97.4
3808 4000股 平均成本13.5
6060 2100股 平均成本29

9988 1000股 平均成本180
3067 200股 平均成本15.9
1024 400股 平均成本120

有100萬現金在手 ，想拎其中30萬再投資股票 ，以上股票需要減持d嗎？ 另外建議買咩股票較理想？或者建議投資什麼？

龔成老師︰

首先你要明白，我地唔好用買入價，作為判斷一隻股票優劣的標準。你應著眼佢本身有無質素，如果有，中短期價格波動，令到出現帳面虧損，係無問題，照可以長線持有。

但如果係無質素，就算而一刻是賺定蝕，你都要將佢沽出。重點分析的地方，係企業質素，而非股價上。

近期中央不斷有新政策出台，令大市氣氛轉差，不少股票都出現大幅回調。但我地要考慮地方，唔係佢跌幾多，而係D企業長線質素，有無被影響。

睇翻你老公持有股票，全都都係有質素，而且整體買入價，大致都係合理，都唔見質素上有明顯轉差，可照持有。

但要留意翻，以下幾個重點問題。

首先，較大問題係VICON HOLDINGS(3878)，佢主要於香港及澳門提供地基工程及配套服務，此股市值唔高，每年盈利都只是1至2千萬。

這企業唔係話無質素，但始終規模唔大，你預佢股價會較波動，此股不宜太大注。

而且，就算一隻股票再優質都好，我地都唔好太偏重係佢身上，成個組合要平衡。個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。

現時這股佔組合太重，必需要減持部份，換至其他優質股上。

另外，眾安在綫(6060)、平安好醫生(1833)盈利能力未穏定，甚至係未有盈利。唔係話佢地無投資價值，只係不確定性較高，不宜持有太多，暫時唔好再加注。

最後，你先生而家組合，太偏重左係潛力股(全部持股都係)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。

以你先生40歲年紀，潛力股可佔約4成，餘下應用以下平穏增長股。若你先生投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至2-3成以下。到他學到一定投資知識，才慢慢調高。

但唔需要沽出現有持股，只要未來時間，你先生慢慢加大翻平穏增長股部份，去令組合回復平衡，咁就可以。

你現時個30萬和沽出3878資金，可以分注買入以上平穏增長股，它們現價都合理。餘下70萬，我地就等大跌市出現，才去入平貨。

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Q22466：

你好龔Sir！唔好意思打攪您，有d投資分配上既問題想請教您。

本人32歲單身，月入月50K，沒有太多家庭負擔。2017年同家人合份於觀塘月華街買一50+年齡頂樓單位作收租投資，用本人一人名下購入，最近租約將到期，

現在家人結婚想自己另外買樓，需要資金，正考慮將觀塘單位賣出同家人分拆，抑或買下家人果一半業權

考慮因素包括：

-本人大部分資金現在壓係股票上大概120萬
-如果買下另一半業權可考慮賣出部分股票定將單位作按揭換取流動資金去買呢
-舊樓頂樓存在滲水甩牆漆等問題，日後長期維修保養手尾多
-觀塘現在正重建，亦都有大型新樓落成，該舊樓單位會否有升值潛力呢
-抑或賣出單位再物色另一個，或換得流動資金買股票好呢

以上希望聽下您意見/建議哦！感謝您！

龔成老師︰

觀塘因為坐落東九，政府計劃將來將東九發展成一個大型商區，附近地區樓價必然有一定支持。

但問題係你間屋已經50+年，又出現較多維修問題。如果保留放租，長線你維修成本，可能會慢慢蠶食你租金回報。

50+年樓本身已經較難做長期按揭，對新買家吸引力都較弱。

而且現時市況，優質股值博率明顯較高。因此，我偏向建議你沽出物業，套現去投資優質股作增值，相信會較好。但現時大市只在合理區，資金唔好盡用，要留少少等大跌市機會。

當然，如果你此期間，發現有質素又超值的旬盤，你都可以用套現資金去投資。

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Q22467：

龔sir，睇左你專頁一段時間，遇到跌市，心境比從前平靜多了，可以不用常常看股價，但看到數天的波動，不禁有點擔心，雖然已留有現金待入貨，但手持的股票跌了一半有多，應該繼續持有嗎？

788 @ 1.49
2126 @34.6
2131 @ 9.6
3908 @ 18.9
6618 @ 111

龔成老師：

最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

中國鐵塔（0788）不是無質素的。始終中國的3大電訊巨頭，都是佢的主要客戶，以及大股東，當5G發展，佢一定會受惠，因此前景仍然正面。

佢現時的收入都增長，盈利都保持向上，但增長比之前略減，加上股本回報率不高，是這股較弱的地方。若分析佢市盈率，會見到現時仍然處較高水平，反映佢雖然股價回落左唔少，但仍然未到平。

這股算是合理價。

這股長遠仍算有發展力，可長線。不過，潛力度比過往略減。如果想組合增長力較強，可考慮上翻D，部分轉其他。

藥明巨諾（2126）、云想科技（2131）、京東健康（6618）都是有風險有潛力類別，這類股，你要有心理準備上落大，不宜持有太多。

中金公司（3908）質素算是不差，增長力都有。

業務包括投資銀行：提供股權融資、債務及結構化融資、財務顧問（包括併購、戰略聯盟及公司重組等）及新三板服務。

以及股本銷售及交易：包括經紀業務及資本中介業務。

固定收益、財富管理服務、投資管理都是佢業務。

佢主要在中國國內經營業務，亦在香港、紐約、倫敦及新加坡設立網絡。

其實佢不是無生意，盈利都有，增長力都不差，可持有。

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Q22468：

龔sir, 我係投資新手，之前$380買了1手美團， $290入左1手阿里巴巴，已經跌左3，4成，到底我應該點做好？ 唔想止蝕，但我又唔急住套現，但想問你覺得呢兩隻股質素如何 ?

現時投資策略又應該點做？應該分段買入溝貨定係買下其他股票平衡配置風險? 儲蓄還有大概40萬現金左右

如果買入其他股票又有什麼建議？

還是投資美股etf 仲好？

同埋都想知港股開始進入熊市未？

龔成老師：

最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

美團點評（3690）有潛力的，過往一直虧損，到近一年，開始有正現金流，這是一個實質的利好因素，因為之前一直在燒銀紙，現時初步見到成效，不過，估值的方法好虛無，因為現時的市盈率仍過百倍。

如果有利好消息，佢可以上好多，但如果估值修正，股價可太跌。

只可以話，潛力是有的，現價唔算平，之前明顯貴，之後回翻好少少，大約合理區頂，你一手就守住先，但預佢上落大。

至於阿里（9988），買入價貴，暫時只有守住先，之後會好翻D，但要上翻去，要耐心。

美股港股，最重要是尋找優質股，中資股雖然有政策風險，但如果捉到政策方向，反而可變成好有利的工具。

至於牛熊，現世代的作用已大減，你集中分析「企業長遠質素」就得。

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Q22469：

龔sir想請問隻1024快手点睇？本人2OO買入，点解好多股票跌咗多年都冇法升返以前价位？係咪唔識唔好買股票？

龔成老師：

如果投資經驗不多，應該考慮一些較穩健的，例如ETF、港鐵（0066）、恆基（0012）等，快手（1024）是較高風險類，估值好難，所以股價上落大，如果持貨多，可能要減少少，如不多，就守住先。

但佢不是無質素的，佢係全球數一數二大的直播平台，絕對是一隻優質股，有獨特性，有客戶群，有潛力，長遠的發展力正面。這股有長線投資價值。

快手與業務夥伴合作提供了一系列產品和服務，於滿足平台上自然產生的多種需求。快手提供的產品和服務包括娛樂、線上營銷服務、電商、網絡遊戲、在線知識共享等。

快手科技已建立了穩定的用戶，在全球已佔據了重要的位置，企業有一定的優勢，以及獨特地位。加上用戶仍在快速增長，以及增長趨勢仍持續，預期有一定的發展。

雖然這刻盈利不多，甚至因加強發展業務而出現虧損，但這類股的分析特點是將來，等之後的收成期。

由於已擁有一定的優勢，以及仍增長中，企業要將用戶化成現金並不困難，只是時間問題，以及多少問題，預期2022年盈利模式已穩定，同時有一定的盈利。

簡單來說，企業有質素，有發展。

現價雖然無之前咁貴，但仍未平，可稱為合理區中上部至頂，但短期股仍會十分波動。

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Q22470：

老師 的想問關於存貨周轉率 跟返進階班第三課 文字版資料 六福銷售成本應該系7910751除平均存貨8427334=0.94（次）之後

存貨周轉日360除0.94=383（天）但系另一份筆本第30頁，顯示存貨周轉日系274日 是不是我計錯左條數，

另外我想問問銷貨收入，系邊一個部份，可以搵到呢條數，唔該哂呀sir

龔成老師︰

你計算係正確，用我上堂教的方法，答案會係383日。而274日係中銀網資料，佢提取存貨價值的模式，同我上堂的有不同。

如果你有留意1,2堂，我都有提翻同學，其實網站有時個計算方法，或者提取資料等，有機會各有不同，所以會出現誤差。

所以，你最好只係作參考。要較精準地計算一些數據，有時係要我地自己動手計算，才可以得出較有意義的數字。

"銷貨收入"一般就係指你個"營業額"，你可以係損益表中找到。

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Q22471：

龔sir ，最近有件事比較煩惱，現時自住樓已供完，銀行估值約$450萬（河畔花園），小妹一直都想住村屋 可以種植物，又無特別要求那區（工作九龍區），但都想住近d市區。

Sir你可以建議那些地區村屋比較有增值或環境比較理想，和我應該如何做按揭？應該fullpay 或比首期？

龔成老師︰

你可以考慮在沙田區找找，當中都有一些村屋的，相信會較適合你，你可以睇下當地的地產代理。第一，沙田這區我睇好，第二，近你現時的地點，第三，近你九龍返工。

住村屋的人，一般都係希望有較好環境，或者入場費架平的人。你預增值能力唔會高，如果交通較便利和接近市區，會係一個加分位。

但留意買村屋有好有壞的，好處是村屋除了呎價較低外，實用率一般達9成，比較實用。而且，適合飼養寵物或值物人士。

但村屋要注意的事項比較多，村屋不設入伙紙，只有滿意紙，而買入前要確保有滿意紙（因為不少村屋是個別業主自己興建，質素存有疑問，是否有滿意紙都未知）。

同時，村屋可能涉及丁權、地契等複雜問題，甚至有過路費、業權、僭建等問題，買入前一定要了解清楚。

此外，連天台或花園的村屋，要清楚是否入契。

至於按揭方面會較低，一般60%至85%不等，成數不及一般的住宅物業，買入前要預較多首期，更由於成交疏落，銀行估值可能會較低，買入前一定要做估值，而按揭年期最高為25年。

而按揭成數，愈高愈好，因為而家借貸息率低。你應該盡借，再用空出資金去作投資增值，咁會較理想。

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Q22472：

龔成老師你好，首先想多謝你一直以來為眾多位讀者解答問題和鼓勵我們，多謝你。

本人37歲，已婚，月入2.8萬，太太月入1萬，每月儲現金$10,000,基金供款共$4000, 其他開支14,000.

基金現金價值70萬，現金儲蓄5萬，股票26萬。(分別阿里巴巴20萬, 中國鐵塔2萬,建設銀行3萬，保利協鑫1萬)

我有幾個問題想問的:

1. 發現基金操控上得不到最大利潤(有大約20%增長)，有需要放手兑現，作其他投資嗎？

2. 如果現階段想買樓兩公婆住，又應該如何部署？買樓後，是否不能做到財務自由？

3. 另外父母在內地有物業，想兑現，但疫情關係又唔想親自上去，有什麼辦法作買賣？然後又如何把錢帶回香港？

先多謝老師的耐心解閲，萬分感激。祝身體安康！

龔成老師︰

1) 你可以衡量基金的投資策略，所投資的資產類別、投資策略、風險程度、市場、費用成本、

以及過往的表現(可以睇佢過往5-10年，如果回報係比主要投資市場高，才值得繼續投資)。

2) 其實我地做財富增值，就係儲優質資產。物業都係其中一種。每人都有買自住樓需要，否則就要一直承受租金變動風險。

但如果你要資金盡用，去買物業，就會令你成個財富組合，偏晒係物業類，咁係唔理想。

最好係你用優質股，再累積更多財富。到你可以置業同時，留有一定優質股增值，和每月供樓後，都能留有一定資金作投資，才實行置業大計，咁會可以維持增值能力，以達財務自由目標。

當然，如果你實際生活上，係有必要即時置業，你都可以入市，只要長線肯定係可以"供得起"，咁就無問題。

3) 內地物業買賣程序，我無研究。

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Q22473：

老師，我個仔剛出世，想幫佢用佢嘅利事錢買隻股票，大約5萬，放十年，有無咩介紹？ 謝謝

龔成老師︰

小朋友由於可投資時間長，策略上十分簡單。你可以儲指數基金，盈富(2800)、美股的VOO都得。

若你想增長力較高，可以儲安碩恒生科技(3067)。但此股波動性會較大，要睇翻你自已風險承受能力。

基本上，以你小朋友年紀計，持有以上股票都係可以，但你明白當中風險。

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Q22474：

多謝老師之前回覆，我有少少地方唔明想問清楚少少：

（1）我查左個貸款息率大概1.3%左右，最多可以拖長到十五年還，咁我即係應該拖到最長黎還，中間就攞自己既人工去投資，

但係要記得留定一筆錢用黎做後備資金喺需要既時候還款？

（2）估值部分你話「而重點係佢當年有一部分虧損，來自終企業務」咁係咪即係如果做估值果陣見到有個唔尋常既數字，就應該搵番果年既年報仔細睇清楚原因？

（3）如果想用評估表做外國既股票估值有冇乜野特別需要注意既部分？定係同香港公司一樣睇番份年報就可以？

再次唔該阿sir幫忙睇左份評估表同埋詳細解釋！

龔成老師︰

1) 這個利率很低，有一定值博率。還款年期，你用最長15年。

現時大市在合理水平，你獲得資金可分注入市，但要保留3-5成資金。唔係用來還款，而係用來等大跌市時機，去入平貨。而每月還款，你就係每月人工中預留一筆現金，去支付。

至於投資邊類股票，你就睇翻自已投資經驗和風險承受能力。較高的話，可投資"平穏增長股"，較弱就投資"收息股"，或者你從2者中取個平衡。

例如收息股，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

2) 無錯，這一點很重要。其實你係年報，發現任何異常數字(特別係個數字都大)，我地一定要了解當中原因，才可以做出一個穏妥的估值。

3) 大同小異，睇年報都係差不多做法。但當然外國市場和文化，始終都會同香港有所不同，係評估一間企業時，都要多了解數字以外因素，以免決定出現偏差。

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Q22475：

你好，龔sir。我現持有︰

中海油（2000股）
小米（600股）
VESYNC 1000股
安碩恒生科技 400股
朝雲集團 500股

現股市不穩定。應減持或增持？謝謝解答

龔成老師︰

你要記住，投資唔好受大市氣氛影響，你要客觀分析。到底隻股票，係下跌同時，佢長線質素有無變差。如果無，下跌反而係造就我地入平貨機會。

你現時持有股票，雖然近期有較大回調，但唔見長線投資價值，有明顯轉壞，你照持有就可以。

VESYNC（2148）有少少潛力的，但不確定性高，不宜大注。

中國海洋石油（0883），質素都算有，但不是最高質類別，佢對油價較為敏感，所以，如果長遠油價向上，佢都會增值的。

雖然佢都有一定的規模及質素，但卻不是最高質素的企業，這是由於佢地的產品自主力較弱。

石油是商品，當中沒有差異性，佢地要將石油賣出，只能跟國際油價，這令佢地處於被動狀態，沒有價格自主的能力，這令佢地的獨特性有限。

這類商品企業，都可投資，但就要明白不是最高質的企業。所以投資時，同樣不宜太大注。

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Q22476：

老師早晨，我有34000股互太，均價8.67，轉倉去朗廷1270係咪更具值博率

原因互太是高位入，即使疫情完結，我諗去返高位既機會好低

反而朗廷因為疫情同社運，跌到0.98，疫情後股價更有機會去返疫情前水平（唔係高位）

老師，1448去到$7.03，你係咪會加注？

同埋1448去到幾多先算平？我計合理價係6.4-7.5

龔成老師︰

互太紡織（1382）這股不差的。佢主要從事紡織產品之製造及貿易。

朗廷（1270）係香港持有酒店的投資信託，重點位於亞洲的已落成酒店，現時酒店組合包括香港朗廷酒店、香港朗豪酒店及香港逸東酒店等。

現時股息率計(1270用2019年股息率計)，朗廷（1270）值博率係較高。

以上2隻都係收息股，我地持有目的係收息，為自己創造穏定現金流。這類股票，比較適合年長/己退休人士，或者風險承受力較低人士。

如果你係較年青，這2隻股票，都唔適合你。

另外，雖然朗廷（1270）現時值博率係較高，但我地唔會因為咁，就將互太全部換晒去朗廷個邊。我地要做個平衡配置，唔好令成個組合偏重係個別幾隻股票身上。

所以，如果你想投資朗廷（1270）的話，你可以將部份持股，換碼過去，但唔係全部。

福壽園(1448)現價在合理區頂，如果你有貨，建議等佢回多10-15%倒，才加下一注。

合理價你計算都接近，你預大約HKD5.5 - 7.5左右。

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Q22477：

龔sir，我係股票班學生，我快速計左一下700既合理價 可以俾d意見嗎

我用7年數據︰

2014 35.93市盈 3.23EPS
2015 39.51 3.71
2016 36.04 4.9
2017 31.33 8.97
2018 40.43 9.46
2019 31.14 10.96
2020 27.42 18.37

我將七年市盈由細到大排 然後計中間三年即係 31.33-36.04，至於EPS果到 應該要點拎好。

因為佢個波幅都大 如果take7年 average 就計到 8.51就係 合理價266-306 好似有啲離地

然後我去中銀個網 搵吾同機構對2022既預測EPS 拎機構入面預測EPS最低果個14.81去計合理價，計出為 463-533 好似合理d

龔sir, 想問我甘計有無問題 希望可以指教下

龔成老師︰

你市盈率計法，可以就用這個3年數字(31.33-36.04)。

而EPS，由於企業和行業本身，都係近年才快速增長，因此我地會拿近少少，5年平均EPS作基礎會較準。因應佢增長潛力，上調多25%左右。

再加上10%緩衝區(這個課堂有教，唔記得係乜，就要溫翻初班第5堂SLIDE26)，合理值大約係︰HKD373 - 547。

至於機構預測，你都可以作為參考，睇下會唔會同自己答案差太遠。如果有太大落差，就要找出原因。

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Q22478：

龔Sir你好，最近對於複利有d問題諗唔明，希望你有空可以解答

複利係指一隻股票收到的利息再投資返係同一隻股票，咁如果我哋手動做股息再投資，應該點做？

假設一:
我有一隻A股票每個月月供緊1000蚊，而今個月收到500蚊股息，咁我係將呢500蚊係下個月再加落月供度，變成1500蚊去供A股票？咁我第三個月又變返月供1000蚊？

假設二:
咁如果我長揸緊既股票，並無做緊月供，咁我每次收到既股息應該點做股息再投資從而產生複利效應？

謝謝回答！

龔成老師︰

1) 唔洗咁複雜，你月供金額可以不變，只要另外將新收到股息，再買翻股票，就會有複利效果。但有時個股息不多，你可以儲起先，等有一定金額才再買貨。

2) 長揸和月供都無分別，收到股息先儲起，夠1手，而當時價格又合理，就再買。其實成個做法，都係一樣。

可能你會想問，有些股票佢係零派息，咁係唔係就無複息效果呢?

答案︰唔係。因為除了派息再投資外，企業賺到錢，將這些資金重新投入在業務上，都會有複息效果。

當然我地都要考慮翻，企業不派息，去為本身業務再投資，到底係唔係有更高效益。如果係有，就有投資價值。如果再增值效率不高，其實佢派息，才代表管理層做法理智。

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Q22479：

龔Sir你好呀。我有計劃明年年中移民,因稅務問題可能要在離開之前賣清股票，以往一直跟隨龔Sir教既方法長期投資

今年年初自律性低左買貴左新經濟股,所以你見到我坐住左幾隻，現在市況唔穩定,心裡其實有D壓力。所以想問問龔Sir我用咩策略去賣清D股票比較好

Current Portfolio

5 - 1,200 @ Avg 51.25
11 - 300 @ 114.91
27 - 4,000 @ 43.79
241 - 2,000 @ 22.05
285 - 2,000 @ 8.58

388 - 200 @ 190.36
700 - 200 @ 587.69
868 - 2,000 @ 7.79
1211 - 2,500 @ 40.05
1317 - 48,000 @ 2.59

2158 - 400 @ 49.63
6618 - 200 @ 136.58
8083 - 8,000 @ 3.57
9988 - 500 @ 241.3

多謝指點龔Sir!

龔成老師︰

其實買新經濟股唔係唔得，只要你唔係近退休人士，按自己年紀和風險承受力，作出合適配置，咁就可以。

但由於你明年中就要移民，需要清空持股。因此，你現時唔好再入貨，反而要慢慢開始分段沽貨。

唔好等到走個一刻，先一次過沽，因為無人知個陣個市，是好是壞。所以，你要分段咁沽，去平衡價值波動性風險。

你不要著重那一個「賺蝕數」而決定留或賣，是重要考慮質素，上述的股票，較高風險或質素較一般的，要先賣出，例如醫渡科技（2158）、中國有贊（8083），另外，另外的，可以分段去賣。

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Q22480：

Ar sir, 近日港股市場下跌好大輻度，科網股還有長線投資價值？3690同9988前景質素如何？

想詢問現時700,1810,3690,9988四隻論值博率，邊隻好？

龔成老師︰

近期受中央政策和大市氣氛影響，不少科技股都有較大回調。但我地要睇翻，這些政策到底對相關科技股，有無造成長遠影響。

美團(3690)和阿里(9988)都受反壟斷政策，造成不同程度的影響。你預中短期會較波動，但長線相信這些企業，適應了相關法規後，會慢慢轉好。

因此，若你有持貨，可以照長線持有。但美團(3690)始終不確定性較高，不宜佔組合太大比重。

至於"輪"這類短炒工具，我唔建議你買。因為中短期股價，受好多因素影響，基本上係無得估。所以，我建議你買正股，作長線投資會較好。

而正股值博率，以現價計騰訊（0700）和阿里(9988)係會較高。而小米(1810)和美團(3690)就相若，但質素上小米(1810)會較好。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

＃青埔＃桃園青埔＃青埔特區

這次拍攝的地點是以威均國際金融雙星附近的建案為主，也是個人一個多月前開始密集拍攝青埔特區的首拍地點。

這裡未來將是青埔的商業圈一環，且步行約10分即可到達高鐵桃園站，對於仍在新北板橋或台北車站附近上班的人來說，是一個相當不錯的購屋地點。

此處位於高鐵站前廣場右後側，水利會和青埔國小都位在附近，重要社區與建案包含總戶數225戶，樓高18樓的威均國際金融雙星、正在興建中，已蓋到13樓，預計2022年下半年完工，住商混合，總戶數為260戶，樓高21樓的鉅陞永麗花園、正在開挖地下室，預計總戶數為387戶，樓高21和23樓的住商混合宅威均峰澤。

若往桃園棒球場方向，位於領航南路二段右側，則還有最近才拆除鷹架，預計2022年上半年完工，已完銷，總戶數66戶，樓高17樓的領航之星和總戶數108戶，樓高14樓的宏普光年No.2等大樓。

位於領航南路二段左側，則有預計2022年上半年完工，已完銷，總戶數349戶，樓高20樓的良茂詠恆詠美館、後方則是尚在整地，預計興建總戶數252戶，樓高19樓的新潤君頤等。

過了青商路，則有總戶數79戶，樓高14樓的聯上世紀、總戶數85戶，樓高15樓的良茂詠恆恆美館和總戶數77戶，樓高12樓的紐約線上等社區。 若往市民活動中心方向，位於領航南路三段右側，則有總戶數50戶，樓高14樓的世界CBD、總戶數107戶，樓高14樓新潤明日苑No.1國品苑、總戶數76戶，樓高20樓的中悅八京No.1等社區。

位於高鐵站前西路一段，在國際金融雙星旁是公有停車場停四，其旁還有鋒橋建地，停四對面則是快要完工的國泰金融資訊中心。

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【梁震明簡歷】

國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。

曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。

個展12次，國內外聯展30餘次。

作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。

著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。

現為羲之堂代理之專職水墨畫家。

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桃園景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UBweKa4jfWGZW39J9ASipD7

新竹景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UAk7e3AvAuU6IWQsbvn49e6

宜蘭景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UCnNCun9gC5UM3In0ztXDG_

#DJI #dronefootage #dronevideo #dronephotography #dronestagram #drones #fpv #djiglobal #photography #pro #aerialphotography #dronepilot #travel #nature #dronefly #fpvfreestyle #quadcopter #dronevideo

#青埔#櫻花緻#禾林二期

沿著高鐵站前西路三段往大江購物中心的方向，過了新街溪後，即可見到兩棟巨大的廠房，左側是富邦MOMO北部物流總部，右邊則是錦鋐氣密窗大園新廠，雖然富邦MOMO所處在的位置，已經不算是青埔特區，但因為目標顯眼，所以還是以它為地標，向大家介紹附近的建案與社區。

有兒三公園，青埔足球場也在附近，也有多家餐廳和便利商店在此進駐，例如四海遊龍青埔店、萬波島嶼紅茶、皇家貴族派青埔店和古香烤肉飯等，算是目前青埔生活機能比較理想的區域之一。當然這裡也是青埔特區中離大江購物中心最近的地點，車程不到10分鐘，停車又方便，即可享受購物逛街的樂趣。

對於這區，個人覺得比較不易改善之處，就是高鐵站前西路只有20米寬，如果有人路旁臨時停車，容易造成車道有點混亂的情況。

至於位在這裡的社區，往高鐵桃園站右側的，則有總戶數99戶，樓高14樓的宜誠當代國璞、總戶數79戶，樓高10與11樓的佳瑞M+、總戶數61戶，樓高11樓的青朗小森光No.2、總戶數54戶，樓高15樓的皇居大苑、總戶數112戶，樓高20樓的捷寶雲品、總戶數56戶，樓高15樓的大睦微風。 仍在興建中的，預計2023年3月完工，總戶數51戶，樓高13樓的威均京悅、興建中，總戶數104戶，樓高14樓的禾林二期、總戶數102戶，樓高14和15樓的大睦森悅、總戶數18戶，樓高10樓的皇樓景寶等。

位於高鐵站前西路二段左側的、則有總戶數83戶，樓高12樓的佳瑞盈+、正在興建，預計2022年第四季完工，總戶數201戶，樓高13樓的櫻花緻和總戶數55戶，樓高10樓的合展享青松等。

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【梁震明簡歷】

國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。

曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。

個展12次，國內外聯展30餘次。

作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。

著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。

現為羲之堂代理之專職水墨畫家。

「山水畫家的藝術」頻道推薦播放清單：

梁震明水墨作品賞析：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UD9nXm38PQcabEIbffxyp-h

梁震明水墨創作介紹：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UATfktfF0G6o3zCLipJvc-n

水墨藝術材料介紹：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UDs1alttOymTOkXl3IhRW04

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桃園青埔特區記錄：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UBSI3tWDXsgQUuzgKzRSGxY

新北景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UAfbQybqr__G4cLGrtVugsl

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＃青埔＃洽溪＃賞屋

洽溪是地名也是溪名，青埔特區除了有老街溪流經外，另有新街溪和洽溪位於兩側，雖然這兩條溪的寬度都不如老街溪的寬闊，但清澈的溪水，一旁的稻田，仍為青埔帶來美好的景觀印象，例如璟都HOME1建案就蓋在洽溪旁。

洽溪流經青埔特區的區域，不如老街溪和新街溪來的綿延，僅緊鄰一小部份的位置，而青埔棒球場和正在興建的桃園會場中心即位在洽溪旁。位於環溪三街和月桃路交接的洽溪一號橋，目前正在改建拓寬中，以提供往來兩地更安全與便捷的交通建設。

這段影片是四個不同時間點所拍攝而成的，可以粗略見到會展中心興建的過程，而影片最後也能看到中悅HLA‧悅，完成地下室最底部的水泥灌漿工程。

至於位於這裡的建案，若往青埔國中方向，領航北路一段來說，則左側有總戶數為85戶，樓高15樓的樺龍上府、總戶數為56戶，樓高15樓的世界MRT、總戶數為231戶，樓高15樓的璟都HOME1、總戶數為93戶，樓高13樓的璟都V PARK。

領航北路右側則有總戶數為77戶，樓高14層的 威均國際高鐵捷運首席、總戶數為237戶，樓高21樓的竹風青庭和總戶數為50戶，樓高14層的佳陞東京線上等。 位於永裕路有總戶數為175戶，樓高22樓的明日苑NO.7國都苑和積極興建中，總戶數為112戶，樓高31層的中悅HLA‧悅。

附近還有總戶數為231戶，樓高分別為14和20層，由四棟建築物組成的竹風青田、預計2022年1月完工，總戶數75戶，樓高10樓的和洲紅不讓、預計2022年第二季完工，總戶數為122戶，樓高14和15層的誠佳品學。

至於往永泰路方向，則有總戶數為388戶，樓高17層的新潤明日朗朗、總戶數為157戶，樓高15層的佳陞巴黎線上、總戶數為182戶，樓高12和13層的宜誠城市之星、總戶數為40戶，樓高7層的宸宜進寶、總戶數為30戶，樓高15層的樺龍康橋新幹線NO.8等社區建案。

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【梁震明簡歷】

國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。

曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。

個展12次，國內外聯展30餘次。

作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。

著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。

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