香港地少人多......我細細個報社科健就讀過啦😎
"施政報告會落實龍鼓灘填海計劃，同時會考慮將葵涌碼頭遷往屯門新填海土地，騰出的葵青區市區臨海地日後會建屋。"
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同時也有18部Youtube影片，追蹤數超過9萬的網紅Smart Travel，也在其Youtube影片中提到，00:00 開始 03:46 今晚節目內容 06:46 與波叔家族成員, 識於微時 08:11 鄧成波成功之路 18:50 波叔少年時代 21:02 開始涉觸房地產 25:12 禾稈冚珍珠 43:56 2009年機遇再來 59:13 Jeff Chan 陳積榮 #娛樂八卦 #陳積榮 #鄧成波 #...
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【收息股陽光房託】
陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0435
股息率：5.8%
每股股息：$0.27
業務類別：地產業
集團主席：歐肇基
主要股東：李兆基（21.7%）
5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：7.70／7.88／8.17／8.50／8.55
可分派收入（億）：4.15／4.34／4.51／4.67／4.67
資產淨值（億）：8.26／8.49／9.03／9.68／8.89
每單位派息：0.24／0.33／0.27／0.27／0.27
（截至30/6為一個財政年度）
--企業簡介--
陽光房地產基金（陽光房產）是2006年成立的房地產信託基金（REIT），並在同年於聯交所上市，發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息，因此是一個不錯的收息工具。
持有房託就如同持有物業收租一樣，而內裡包含著一個多元化的物業組合。
陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業，寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地，而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例，以估值計大約各半。
【圖1】--陽光房產各類型物業組成
--物業長期增值--
香港地少人多，所以土地必然是有價值的資產，長期持有物業已經有不錯的回報，而包裝成房託的物業組合，往往都有一定的投資價值。
但要注意的是，不少房託在上市時都會定較高的價位，令投資價值減低。不過，只要不在上市時的首兩年投資，房託的股價漸漸就會返回真實價值，價格會較為合理。
陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售，寫字樓有甲級及乙級，甲級有灣仔的陽光中心，而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。
零售物業方面，包括市區如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說，物業的質素雖然不是最優質，但都算是中等的優質程度。
雖然陽光房產的物業組合並非最優質，但回報都不差。自2006年上市，陽光房產有物業收入淨額的複合增長，每年為8%，而資產淨值的複合增長，每年則為9%，兩個數字均處於高水平。
這反映香港的商業區不斷擴展，而由於市場供不應求，乙級寫字樓租金亦有相當增長，而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產，回報自然不俗。
--陽光中心--
【圖2】--陽光中心財務數據
整個房託由多個物業組成，陽光中心佔比最大，貢獻了收入約4分1，物業為一個甲級寫字樓，位處灣仔，地點絕對不錯，多年來的租用率都處極高水平。
從上圖可見，租金每年都有理想的上升，除了反映大環境帶動外，亦反映物業質素不差。同時，就算不斷加租也沒有影響出租率，反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻，來自政府及相關機構，能提供穩定的租金收入，都是這物業加分的地方。
--陽光房產質素提升--
【圖3】--陽光房產估值及物業收入
陽光房產多項數據都能持續增長，無論是租金收入及可分派的股息，都有不錯的增長，而資產淨額同樣有理想的升幅。
成本對收入比率則能保持下降，2011年的比率為23.5%，近年已降至21.0%。資產負債比率方面，多年來持續下跌，由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%，財務情況健康，可見陽光房產質素不差，並且在提升中。
陽光房產的租用率甚高，多年都保持在98%，處於甚高的水平。可見在市場需求，以及物業地點不差、管理不錯的因素下，租金回報理想。
不過投資者要明白，房託的增長主要源於內部，而向外擴展的能力則有限，這令升值的潛力不會太大，因為難以創造出再投資的效果。
由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發展有限，這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業，但最主要的回報都是現有物業組合，而當中核心物業的變動不大，故往後若要提升收入，很大程度依賴組合內的租金提升。
【圖4】--物業組合數據
--投資策略--
從長遠及超長遠的角度看，香港的寫字樓及零售市場仍有一定的需求，雖然近年興起在家工作，但無法完全取代傳統寫字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會影響需求的增長，令租金不會如過往般大升，但長遠仍會平穩向上。
綜合上述的各項財務數據，以及陽光房產所持有的資產，都反映其資產質素保持上升，雖然其中的資產質素不是最高級，但都是有質素的。
而隨著香港的商業區不斷擴展，擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力，令此房託有穩中求勝的效果。
投資策略方面，會以收息為先，股價增值為輔，雖然預期股價在長遠都會平穩上升，但投資者最好以收息的角度來評估此房託，始終這房託都不會有很大的升幅，因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。
由於房託的市場估值基於租金及物業市場，中短期必定有上落，因而會令陽光房產的股價有上落，投資者要避免在過高的價位買入，因這會拉低股息的回報。因此，若股息回報少於5%，反映股價過高、回報率有限，投資者可利用這作為其中一個評估平貴的指標。
現時股息率約5%、6%，反映這房託處合理水平，對追求收息的投資者，已經可以分注投資，長期持有。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
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00:00 開始
03:46 今晚節目內容
06:46 與波叔家族成員, 識於微時
08:11 鄧成波成功之路
18:50 波叔少年時代
21:02 開始涉觸房地產
25:12 禾稈冚珍珠
43:56 2009年機遇再來
59:13 Jeff Chan 陳積榮
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資深投資者鄧成波家族公布，鄧成波於2021年5月14日中午，在一眾家人陪伴下於養和醫院安詳辭世，享年88歲。家人將秉承鄧成波遺志，同心合力發展家族業務，並為國家、為社會積極貢獻。
鄧成波的家人今日發聲明，指鄧一直奉行「高瞻遠矚，刻苦勤儉，審時度勢，隨機應變」的處世及營商哲學，重情義、講信用，深受敬重。家人將秉承其遺志，同心合力發展家族業務，並為國家、為社會積極貢獻。
聲明又提到，感謝各界友好的懇切關心及慰問，以及養和醫院醫護團隊的悉心照顧。有關喪禮安排詳情，家人將適時公布。
鄧成波在高峰期於香港持有逾200項工商舖物業，因此獲得「舖王」之稱。
根據他家族旗下的陞域集團官網資料，該集團與鄧成波家族共同管理總值約730億港元的房地產組合，集團業務包括房地產投資及管理、酒店及餐飲服務、通訊服務、金融服務，以及社會創新業務The STILE所推動的安老服務及創業創新平台，旗下營運超過40個品牌。
不過喺疫情重創香港經濟之際，鄧氏頻頻沽貨套現，去年底傳出他計劃出售達1/4的集團投資物業組合套現，當中不乏以低市價沽出。
他與有關人士最近亦招標出售九龍城聯合道2至18號一籃子物業，意向價約25億港元，整個項目共涉及18個地段，總地盤面積約兩萬方呎，買家可選擇購買全部或部分物業。
他膝下育有5名兒子，由於近年退居幕後，業務多由孻仔耀昇打理，現為陞域集團行政總裁，亦被外間視為接班人。據悉，鄧成波的次子耀文亦有協助打理地產業務，三子耀輝於1995年創辦連鎖眼鏡店品牌尊貴視力，四子耀邦近年逐漸參與家族事業。
不如我哋一齊睇下 鄧成波 一生點樣創造佢嘅傳奇
香港地少人多，亦都擁有龐大旅客團，擁有傳統消費習慣的本地人，締造了一個零售業發達的大都會。
過往香港擁有強大的消費力支撐着高昂的租金，商鋪成為一種極具吸引力的物業。由此，又誕生出一批職業工商鋪炒家。
香港有很多位「鋪王」，鄧成波是名頭最響亮的一位。其縱橫樓市近40年，持有遍佈港九新界200多項工商舖物業，人稱「波叔」。
2016年以來，香港投資物業市場興旺，鄧成波亦表現得愈來愈積極。至今兩年內已投資超過160億港元換貨，重組資產。
2018，就有港媒作了一筆統計，表示波叔的目光已抵及新界東部西貢，短時間在當地重注了14億港元投資工廈及商鋪。
其中包括今年2018 3月份向購入四洲食品網匯中心全幢，作價2.5億港元；2017年斥3.65億港元購入實惠集團大廈，以及3.68億港元購入的四洲集團大廈全幢。商鋪方面，有2017年花費4.5億港元購下西貢花園一間巨型鋪面。
另一方面，2018 5月24日，鄧成波向佳源國際出售了位於新界葵涌、屯門的新合里物業，成功中心，以及菁雋住宅項目共三個物業，再籌得26億港元銀碼。
更早之前，在2017年9月份，波叔就曾將觀塘THE WAVE、銅鑼灣波斯富街多層巨鋪及鰂魚涌東滙中心地庫三處項目打包予中銀國際，估計一次轉手賬面賺約20億港元。
生財之道
「我叫啲鋪作靚女，每日都想睇，買唔買都睇。」
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https://youtu.be/UxkmkbrAKa0
身體狀況雖然轉差，Jeff仍然保持正面心態，他指去年病發初時好積極學氣功，每晚9點入睡，清晨5點前起身吸取陽氣，令身體變得更健康。談到年初時咳到見血，情緒會否變得困擾？他堅定說：「我都盡量令自己舒服，我成日都覺得其實係控制唔到，可能轉頭擴散呢度，又擴散去嗰度，無嘢控制得到，學習接受嘅心態係好重要。但痛苦同辛苦始終係無可避免，當佢（痛楚）攻擊你，當佢（痛楚）嚟時候，盡量去學習點樣放鬆，有信仰就祈多啲禱，盡量令到自己心情平和放鬆，就已經係好止痛方法之一。」
咳到瞓唔到，但係睡眠係好重要，而家呢兩個禮拜就係個腸胃痛。」
患難見真情，好友孫慧雪及謝珊珊不斷支持、幫手，馬浚偉也於阿雪IG呼籲後第二晚，在網上開Live演出為Jeff籌集醫藥費。
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之前跟女友同住梅窩，平靜生活有利好好休養，但自從身體變差，Jeff的哥哥叫他跟女友搬到自己家住，好讓一家人多點相處時間，Jeff也可以多點陪伴年屆84歲有長期病患的父親，他說：「當然一家人感情更加好，但變相亦對哥哥、佢屋企人係一個負擔，因為本身要照顧一個長期病患者，多一個癌症病患者，係一件唔容易嘅事。」
受訪前，Jeff獲中醫師教導用按摩紓緩身體痛楚，他說：「感覺係舒服好多，但每日按摩，講緊每次要按40分鐘，咁係咪親人每日都可以花呢個時間呢？確實有難度，唔係願唔願意，係環境許唔許可，又要照顧你三餐，因為我隻手郁唔到，我煮唔到嘢食，洗碗都做唔到，想幫都幫唔到。」
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https://youtu.be/UxkmkbrAKa0
肺癌是本港癌症的頭號殺手，每年新症超過4,000宗。2017年全港有3,890人死於肺癌，佔所有因癌症死亡的人27.1%，高踞本港致命腫瘤的首位。由1981年至2017年，本港每年死於肺癌的人數，雖間中有輕微下跌，但大致呈上升趨勢，從每年約2,000人，增加至每年約4,000人。
患上肺癌的存活率，因診斷及治療時間而異。美國一項調查顯示，患者若能在肺癌第一期時發現，並及早接受治療，未來5年的存活率可達50%，但若在肺癌發展至第三期時才發現，未來5年的存活率便會降至約15%。
一般而言，肺癌對男性構成較大威脅。以每十萬人計算，2017年男性患肺癌的死亡率為76.5，女性死亡率則為32.4，相差超過一倍。若以年齡劃分，男女患肺癌的死亡率均由40歲起上升，當中男性的增幅比女性更高，85歲以後，男女的死亡率同樣相差超過1倍。
肺癌病徵
肺癌常見症狀
肺癌早期通常沒有明顯病徵，但隨著病情惡化，周遭的組織會受到破壞，產生各種病徵，包括氣喘、持續咳嗽、痰中有血、聲音沙啞、吞嚥困難、深呼吸時感到肺部疼痛、胸肺反覆受感染或久未痊癒等。患者亦有可能出現食慾不振、體重下降及容易疲倦，雖然並非出現在呼吸系統，卻都是肺癌的症狀。
然而，癌細胞有機會在體內擴散，屆時患者除了上述病徵外，還可能出現頸部淋巴核腫脹、腹脹、骨痛、頭痛，或者頸、面及手部腫脹；嚴重者甚至出現局部腦癇或半身不遂。因此，一旦發現身體有上述病徵，應盡早求醫，診斷是否患有肺癌。
尋找癌症原因
肺癌風險因素
患有肺癌的風險，主要取決於以下因素：
吸煙習慣
這是導致肺癌的主要原因之一，吸煙人士患上肺癌的風險是其他人的20倍。吸煙人士當中，約10%都會患上肺癌；而男性肺癌患者當中，則有約90%是煙民。
吸入二手煙
除自身的吸煙習慣外，二手煙也是肺癌的元兇之一，長期吸食二手煙的人患有肺癌的風險，比普通人高出兩倍以上。
吸入化學物料
長期曝露於某些化學品或建築物料，如石棉、鎳、鈾等，或者吸入大量廚房油煙、燃燒香燭的煙霧或累積在建築物的氡氣〔註1〕，都有機會導致肺癌。
不良飲食習慣
長期缺乏進食新鮮蔬菜、水果和其他含有豐富維他命A的食物，以及經常進食經燒烤或醃製的食物，都是引致肺癌的原因。
家族遺傳
這也是重要因素之一，患者家中的父母或兄弟姊妹同樣患有肺癌的風險較其他人高。
針對以上各種引致肺癌的原因，預防肺癌的方法有很多，例如從未吸煙的人應該拒絕染上不良嗜好，而已經有吸煙習慣的人則應該從速戒煙；同時應勸籲身邊的家人和朋友戒煙，或者減少前往酒吧等較多人吸煙的地方，避免吸食二手煙。至於有害物質方面，員工在工作場所應該遵守安全指引，例如配戴具保護功能的口罩，亦應定期檢查家中的氡氣是否超標。另外，如果從飲食習慣著手，可多吃大量蔬果，但避免服用過多維他命丸，以免對身體引致反效果。
身體影響
肺癌併發症及擴散風險
倘若患者未能及時發現患癌，肺癌病情有機會進一步惡化，釀成更多併發症。例如癌細胞持續長大，可能會堵塞氣管，同時導致大量液體堆積在肺部周圍，令患者在吸氣時，肺部難以全面伸展，呼吸出現困難。癌細胞可擴散至肺部內膜或身體其他部位，令患者感到身體疼痛、噁心、頭痛等。一旦肺癌擴散到其他身體部位，則變得難以治療。
常見檢查方法
肺癌診斷方法
如發現懷疑肺癌的病徵，應先向醫生求醫並檢查。醫生一般會為病人進行以下檢查：
胸肺X光片檢查
透過肺部的X光片，觀察肺部裏面有沒有腫瘤或其他異常的物質。
痰涎樣本檢查
利用顯徵鏡觀察病人咳嗽排出的濃痰，檢查是否有癌細胞。
支氣管鏡檢查
醫生利用軟管插喉，檢查支氣管內黏膜的情況，有需要時會切下有異常的組織作進一步觀察。患者在檢驗前須經麻醉，亦可服用鎮靜劑，方便軟管進入體內，過程約數分鐘。
除上述檢查外，醫生亦可能要求進行下列跟進檢驗：
縱隔鏡檢查
患者須接受全身麻醉，於頸的底部、胸骨上方開兩至三個小口，伸入內窺鏡，觀測肺部和心臟鄰近的淋巴結和胸腺。如果發現淋巴結腫脹，就會從另一個小口伸入手術刀，將其切除。手術需時約一小時，患者一般須繼續留院一至兩天。
電腦掃描
患者須注射或飲用造影劑〔註2〕，然後利用電腦掃描，為體內組織拍攝不同角度的X光片，構成立體影像。
超聲波內窺鏡檢查
醫生將附帶超聲波探頭的軟管，通過口腔進入食道。心肺反彈回來的聲波會經電腦形成影像，從而令醫生得知胸腔內的淋巴結有沒有出現脹大的情況。同樣，如有需要，醫生會切一小片淋巴結作檢驗。
醫生在仔細檢查後，會為患者的肺癌分類及分期。肺癌大致可分為三大類：
小細胞肺癌
佔所有肺癌個案的15%，大多由吸煙引起，增長及擴散速度快
非小細胞肺癌
鱗狀細胞
常見於氣管內壁，一般由吸煙引致。腺癌
由氣管內壁分泌黏液的細胞變異導致。大細胞癌
癌細胞體積大，形狀較圓。
間皮瘤
出現於胸腔和腹腔內壁，多由接觸石棉引致，但病例罕見。
在進行檢驗後，醫生會為患者的病情分期，大致可分為四期：
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｜荷蘭-合輯│港媽為女移民荷蘭做全球最快樂兒童 荷蘭女大屋唔住自造215呎環保蝸居 探訪荷蘭工場解構沖奶茶必用黑白淡奶？
"荷蘭給人第一印象是社會文化開放，紅燈區、大麻以及精通多國語言。2013聯合國兒童基金會報告指出，荷蘭在眾多富裕國家中，最快樂兒童排名第一位。80後的Cathy，讀大學時認識了來香港做交換生的老公Nicholas，老公是荷蘭第三代華橋，擁有亞洲人面孔、荷蘭人的身高。囡囡在香港出生半年後，決定移居這個快樂國度，希望女兒有一個輕鬆愉快的童年。
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20180615/GVGPMQGBHAJLXGSFKT2YKKVRPY/
香港地少人多，正當人人也嚮往「住洋樓，養番狗」。在荷蘭有一個女人，反樸歸真，由租大屋搬去一間只有215呎的迷你屋 ，推祟自給自足的環保生活模式。迷你屋的屋主Marjolein Jonker(42歲)解釋：「以前有一層樓，有3間睡房 ，一個人根本用不着。一直想擁有一個可愛的迷你屋，一個迷你的花園可以種植蔬菜及養雞。」兩年前她決定花費了大概46萬港紙(5萬歐元)，打做一間屬於自己的環保迷你屋。迷你屋只有215呎，分別6.6m米長、2.55米闊、4米高。設計貫穿環保概念，在屋頂收集雨水使用，雨水經過植物過濾，儲存在水缸中。屋頂設置三塊太陽能板供應全屋電源。「我們消耗太多，地球遲早有一天失衡，我們需要改變生活模式，愛護大自然。」屋內麻雀雖小，五臟俱全，閱讀空間、書桌、廚房、廁所。睡床在2樓的小閣樓，有一個天窗觀星。
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奶茶一定要配淡奶嗎？每當走進舊式冰室，不禁被水吧上一層層紅白罐身的黑白淡奶吸引目光。三成淡奶七成茶，配搭出熟悉的港式奶茶口味。驟眼看平平無奇的黑白淡奶，原來大有來頭。原產地是荷蘭，用純正荷蘭牛奶新鮮製作。記者今次就親自到荷蘭參觀黑白淡奶母公司，荷蘭皇家菲仕蘭旗下的工廠和農場，解開黑白淡奶的身世之謎。
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｜香港蟻俠—飯盒藏螞蟻「母毒飯盒」成熱話 YouTuber將故事寫成歌 蟻俠現身說法講與媽媽相處之道
香港地少人多，相見都未必好，何況同住？不少港人都面對「同住難」的問題，28歲Charlie如眾多年輕人一樣，至今仍與家人同住。兩代人，自然有不同意見，當中最大的分歧，該是食。對於唔少人而言，家常飯都有一種特別的吸引力。小時候總喜歡外出吃飯，只有在長大後才發現住家飯的美好之處。住家飯代表的不單是健康、無味精，還有背後的母愛。不過，對於Charlie而言，住家飯可能有另一種意義。
Charlie與不少香港人一樣，是一名普通的打工仔，每日食飯時間都會拎出飯盒叮飯食，唯一不同的是Charlie的飯盒有螞蟻。重提當日的情況，Charlie不徐不疾地道：「當日我如常拿出飯盒去叮飯食，叮完後才發現上面全部都是螞蟻，我立刻問母親是怎麼一回事，之後她告訴我『沒事的，媽咪唔會害你』，於是我就照她所說，沖沖水就算了。」經過這次事件之後，Charlie得到了新花名：香港蟻俠。
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