關於 香港高鐵可以飲食嗎 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【城市新聞】2021/01/30 #新聞關鍵字
農曆春節將近，一起持續關注疫情與全球變化，
保護自己與他人預備好過年！

#春節雙鐵禁止飲食
中央流行疫情指揮中心今天宣布，高鐵、台鐵禁止飲食。交通部航政司長何淑萍表示，春節疏運2月8日至16日，高鐵取消自由座、全車對號座。指揮中心指出，高鐵、台鐵禁止飲食，但有喝水、哺乳需求除外。海空運輸及公路客運比照辦理。

#疫情放寬國外學歷採認
新冠肺炎持續，教育部最近核釋「大學辦理國外學歷採認辦法」，109學年起台生若錄取國外學校，但所讀學校因疫情禁止入境或入校，以至於從開學到畢業都沒出國，取得學歷也能經我國政府認證。

#戴口罩勤洗手少群聚
隨衛福部桃園醫院群聚染疫擴大，台灣本土疫情日漸嚴峻，近5,000名居家隔離人數來到今年最大規模。疫調就安心交給指揮中心呼籲：戴口罩、勤洗手、少群聚。

#海底電纜
常對網路速度感到不滿？厭倦追劇到一半時看見模糊的主角畫面嗎？海底電纜的重要性，遠比想像還大。由於中美關係緊繃，許多矽谷企業已選擇繞過香港，在台灣建立電纜節點，也讓台灣在亞洲網路的重要性因此提升，中華電信在去年底 宣布 ，未來 3 年將興建 3 條海底電纜。

#SDGs永續發展
2020年抗疫策略讓台灣躍上世界舞台，加上國際政壇的新局勢都成了台灣與國際接軌的機會。未來 10 年，台灣半導體業有 3 個競爭優勢：先進製造、智慧製造、綠色製造。」形塑台灣產業競爭力和差異化的關鍵。循環經濟是為下一代創造更美好未來的機會，還能讓世界知道不僅 Taiwan can help，還可以讓 Taiwan can lead。

《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

【龔成問答信箱】（Q14081-Q14100）

Q14081：

阿sir，我係你股票班學生，以下是我對1317的分析，我d野要請教。

企業優勢：有良好品牌，網絡及課程完成後的雙重畢業認可（中國及加拿大），各項財務數據亦不錯

企業弱項：要先有學校、老師、教育器材等才能提升或產生盈利，想提升盈利要不斷興建或收購其他有質素學校以吸納學生，在資金上要控制得宜。而且行業中亦有其他不同類型的對手競爭

機遇：中國日漸富裕的中產家庭，如年報所講，雙語國際需求日益增加，於2018年約有60萬學生送往海外讀大學，另外是近年的二孩政策。隨著政策，中國人口年齡層結構可能漸有改變，雖未知將來中國的中產家座會否持續上升，但長遠對企業是正面

威脅：課程修畢後的認可性，某些學校有其他的畢業認可，相信如有其他更好的國際性認可資格，相對楓葉的中加認可，或會令學生偏向入讀較好的學校。

5年平均每股盈利：0.13
預算每股盈利：0.15
合理市盈率 ：15-20倍
推算估值：$2.3-$3

問題

1.這個行業分好多類型的學校，如盈利性或非盈利性，民辦學校或國際學校等，有時在基本面上未知能否作出比較。而我以上對企業的是否正確？

2.這個行業的風險還有其他因素嗎？

3.預算估值合唔合理？
謝謝

龔成老師：

1）你上述所講的分析，大致正確。當我地會分析一個企業的競爭情況，以及企業價值時，會從兩方面著手。

首先，當投資者分析一間企業時，就要以行業的情況去分析，行業的競結如何，競爭對手如何，你可以從消費者的角度出發，即是從學生、家長的角度分析。

我相信楓葉教育（1317）在行業間有優勢，中國人生活水平提高，自然會偏向這類學校，香港的情況都類似，國際與校不斷增加。

行業的主要競爭者為其他國際學校，其他學校影響相對較細。

2）這行業其中一個因素是政策因素，這間企業的市場估值過往被大減，其中一個原因就是中國的政策風險。

其實，教育行業近年增長快速，業務增長理想，加上有相當的賺錢能力，本質不差，因此市場一向對這類股都有較高的估值。

但在2018年，中國政府推出了一些行業的指引：「實施集團化辦學的，不得通過兼併收購、加盟連鎖、協議控制等方式，控制非營利性民辦學校」條例。令教育行業的股價大幅波動。

這的確加強了對行業的監管，影響了對非營利性學校的併購，影響了這企業增長的潛力，對企業估值都略有影響。

這企業本質無問題，但前景方面，就因為相關因素而有不確定性，這點你要加強分析。

3）大致合理，在推算的盈利中，我會比高少少，這會更能反映到佢的經營情況，你在盈利方面的估值保守左。如果以最新年度的每股盈利計，去到$0.24港幣，因此，考慮到較合理的預測，以$0.2-$0.24作基礎會較合理，同時亦不進取。

不過，但市盈率上，由於佢潛在的增長力，有機會減少左，所以這方面都要略為調低。

整體來說，你最終的企業估值，保守左，可以調高翻。而現價大致處合理區中間。

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Q14082：

好奇一問，如果特朗普真係大選後先同中國傾，對同內需有關嘅企業影響大嗎？如福壽園、中生咁。

龔成老師：

這會對中國的經濟有影響，如果佢咁樣做，關稅方面不會減少，首先最受影響是出口與貿易。

由於中國經濟受影響，內需都會受影響，福壽園（1448）、中生製藥（1177），都會有少少影響，但不是最影響大的類別。

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Q14083：

你好，一年前聽從你的意見，開始了投資股票。

我25歲，月入約3.7萬，可儲蓄25000，當中8000用以月供股票。有三十多萬現金，十萬股票。

年多後，現投放在股票的資金大約有12萬，但現貨估值為11萬。（明白這是市值上的升降，我們應該重視企業的長遠質素）但想問，香港現時這種狀況，受社會運動影響下，會否同時影響企業的質素呢？還是你覺得可以繼續月供？

我的投資組合如下：
2800、2388、66、1211、1928

龔成老師：

你持有的都是有質素的股票，可以長期月供，唔需要擔心中短期股價問題。

我地做月供，一定要長期先有效，最好5年以上，因此中短期股價，根本唔會影響結果。

反而，我地會希望中短期股價下跌，令我地可以買到更多平貨，只要長期向上就得（因此一定要供優質股，長期）。

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Q14084：

龔老師，請問可否分享一下您對以下項目的睇法？值得進行嗎？

1）可扣稅延期年金
2）可扣稅MPF自願供款

謝謝

龔成老師：

1）延期年金原理是在你係年輕時以分期儲蓄方式累積資金，並係退休時把資金轉化為穩定年金收入，以供退休生活之用，而合資格的延期年金產品保費更可享稅務扣除。

2）至於自願供款扣稅強積金，有好有壞，好處是稅項的優惠，但要留意，佢都會有個上限。

如果你原本都是儲蓄投資，比起自己做，參加自願可扣稅，這的確是好處。

當然，都有壞處，首先是管理費，盈富（2800）的管理費只是0.1%，但坊間的強積金，就算是追蹤指數的基金，管理費都唔低，你要計下數睇下有無著數。

另外，你要到65歲先可以取到，靈活性會大減，因為你人生裡不同的階段，都可能會需要資金，而不一定等65先，所以，這方面你可以留意。但如果你本身都想這筆錢65歲作退休先用，咁都可以考慮。

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Q14085：

17新世界@10.34買入小注3000股
需不需要止蝕?想長線持有的
現時10元左右，曾跌穿10元

龔成老師：

新世界發展（0017）本身有質素的，不用太擔心。

佢本身業務廣泛，從事物業投資及發展、合約工程、服務提供、經營基建項目、電訊服務、百貨、酒店及餐廳、電訊、媒體、科技等業務。

但要留意，這類綜合企業，一般的增長力都不會太強，佢近年的生意亦只是平穩，不要預佢有好大的增長力。

這股有長線投資價值，你唔好因素中短期股價上落就賣出這股。

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Q14086：

成哥，我有些問題，2800盈富，如果佢冇市盈率，咁我可以點樣計算佢抵價，中間價同高價~?

龔成老師：

你要找翻佢的代表指數先得，例如盈富（2800），追蹤恆生指數，你就要找翻恆指的市盈率，你可以上恆指服務公司的網站找得到。

現時大約11倍，你預去到10倍就開始進入平宜的區域。

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Q14087：

老師好，最近收到古怪微信，話01787HK抵買 敢問你可否作分析?

龔成老師：

基本上，微信推介得的，都要好小心好小心，如果是美女頭象就更小心，同埋我地投資最緊面自己的分析，唔好靠人。

山東黃金（1787），業務上算是不過不失，但從估值上，現時見唔到平，反而有少少貴，市盈率50倍，市賬率約1倍，唔會用平去形容，除非佢增長力好強，之後盈利爆升得好勁。

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Q14088：

老師，我今天終於買到了你的書籍，不過由於都有好幾本，教人眼花撩亂，我最後買了4本書，分別是「80後百萬富翁第7版MOP132」，「80後百萬富翁2第3版MOP132」，「百萬富翁3第2版MOP132 」和「股票勝經MOP194」，合共MOP590。首先把這$590給賺回來先，哈哈，謝謝老師。
我目前改了月供計劃，沒有加入「盈富」，最後加入了「港鐵和領展」，現如下操作：3中華煤氣$3000，12恒地$4000，66港鐵$3000，823領展$3000。

龔成老師：

其實我書的「第X版」，分別一般都不大的，例如《80後百萬富翁》的第1版同第7版，基本上都是一樣，只不過有些內容更新左，你買最新的版就得。

至於《80後百萬富翁》《80後2百萬富翁》《80後3百萬富翁》，則是3本不同的書，你可以視為1、2、3集。

你上述的月供計劃，所供的都是有質素的股票，長期進行就得。

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Q14089：

龔Sir 想請教而家市況仲適合投資落股票市場嗎 因香港股市大部分都係中資 而中國又比其他國家夾擊

我自從認識你後跟你投資方法 慢慢儲股票 等將來退休 但眼見而家香港市況 失業率將會高企

還適宜每個月 月供票嗎？本人只有四十多歲 仲要起碼10年才退休 想請教點做

龔成老師：

中美貿戰，的確會影響中國經濟，加上香港社會運動，對香港經濟更加不利。

但我地投資企業，一定是長期，而經濟有週期好正常，反而因為上述因素，令股價受壓，以一個長期的儲貨角度，反而是更有利！

只要你打算投資5年以上，中短期的不利，反而對你買平貨有利，你現時40歲，雖然不是進取模式投資，但財富仍有基本的增長力，你以儲股票的模式，分注投資，其實是不差的策略。

所以，你可以月供盈富（2800），長期進行就得。如果你唔想過份集中在中港股票，可以加入領航標普五百（3140），這是追蹤美股的基金，你同時投資，可以令你的組合更為環球。

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Q14090：

hello!龔老師, 我係超級菜鳥,學習緊投資無耐,睇過你D留言問答信箱學識吾少! 想知道盈富基金(2800)其實同我地現時既5%供款 MPF有咩吾同??

同埋我打算月供(2800)每月$4,000, 佔左人工收入既24%...可行嗎?? 謝謝!! 期盼你回覆!!

龔成老師：

強積金可以選擇好多不同的基金，如果你在當中選了「恆生指數基金」，或類似的基金，就會與投資盈富基金（2800）類同。

所以，有無重覆要睇你本身強積金的選擇。

至於盈富，本身是一個50隻股票的組合，已有分散風險的作用，所以，就算這基金佔了你人工比例較多，也不用擔心。你保持月供就得。

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Q14091：

龔sir, 想問優質股之間的”換馬”問題：

1. 我手上揸住優質股941，想把它換成優質股1211增加增長力，兩隻都是有點兒被低估的股票。我應該立即換馬，還是等1211的安全邊際比941大才換馬？

2. 假設我有一堆很優質的股票在我持有名單和關注名單內（假設優質程度不相上下），但我資金有限。我應該每隔一段時間（如半年）就跟據它們的平貴作計算，然後作出「換馬」的行為嗎？

龔成老師︰

1） 其實我地財富增值是睇長線，唔會理會中短期波動，換馬與否，這問題重點應該是"你是否需要換馬"?

我地進行財富增值時會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，後期會轉至創造平穏現金流的收息股。所以要否換馬，是睇翻你在那個人階段，需要增值，還是平穏收入。

中國移動（0941）是有質素的股票，不過增長力不算強，長遠可以慢慢平穩增長，你視為收息股都可以。

比亞迪（1211）主要受惠於電動車發展，但中短期會因經濟和中國車市等因素造成波動，此股要較長線持有才有理想回報，增長潛力明顯優於中國移動。

2者價格都合理，要換碼可以即時和同時進行。

2） 你概念上有少少停流在賺差價和短炒的層面，我之前做銀行、證券行多年，見證大量客短炒全部都蝕錢，只有長線持有才能有錢賺。

其實我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，而非價格。策略上，我地係找出有質素股票，待其回到合理或平宜位時買入，之後長期有讓其自行增值。除非企業核心出現問題，不如以往優質，或者市值已嚴重被高估，否則我地唔會去賣出持有的優質股。

所以，你所講的換碼策略，我唔建議你咁做。

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Q14092：

老師，1830近期跌左d，係因為不派息同回購消息嗎？你點睇呢？現持有2手hkd3.19買入。

龔成老師：

必瘦站（1830）有質素的，佢生意穩定，同時有平穩增長的情況，佢盈利都不錯，保持增長。

佢之前突然話唔派息，這有點奇怪，因為過往是好高息的，這當然會令股價受壓。（這點反映管理層比較有自己的一套，其實這會有少少企業管治的風險）。

我相信佢想加強發展力度，將更多資金用作投資之用，其實業務上佢是正面的，現價合理（但不是特別平），可長線投資。只是風險度比過往略增，不過，如果管理層正確，相信前景正面。

而我從佢的業務面分析，這股不差的，有長線投資價值，不過不能大注。

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Q14093：

成哥你好，我是你股票班的學生，有個問題想請教，我在分析銀河娛樂（0027）的時候，發覺佢最近每個月都有配售/發行股份，其實這個動作跟供股有什麼分別？在配售/發行後股價會調整嗎？

龔成老師︰

"供股"就是企業根據你現時持有股權，要求股東注資，買入新發行股份。如5供1，即股東每持有5股就要供1股，唔供的話你股權會被攤薄。

而"配股"是上市公司會選取某些人士，向他們發售現有或新股份，以達至集資目的。由於出售的可能是現有股份，故不一定會出現股權被攤薄。

如配股是透過新發股票來集資，則在發行後因總發行股數增加，故股價會出現相對調整。

但我相信你見到銀娛的是"股份獎勵計劃"，這是集團透過股份去吸引及挽留優質人才，而非作集資之用。

一般來說，配售的股份數量不過多，我地都會接受的。

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Q14094：

老師, 請教一個問題，就係係咩情況下或者考慮咩因素而決定停止月供股票？

除左隻股票不再優質之外, 假設隻股票無變質, 咁要考慮咩而決定繼唔繼續供落去呢？股價太高會唔會係其中一個因素？

龔成老師︰

基本上，我地月供股票係唔會停止佢供款。除非已確定買入的股票其實唔係優質、又或者質素已開始變差，我地先會作出調整。

另外，我地會因應整體大市的平貴，在現金與股票間的比例作調整。所以，當大市去到一個很貴情況，我地會加大現金水平，這時可能會在股票沒變質下減少供款。

不過，除非平貴的幅度好明顯，否則在月供股票的層面，一直進行都無問題。

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Q14095：

龔成老師，你好，多謝你無私的分享

有幾個問題想請問一下老師你
現金10萬，股票約30萬（有部份想轉換或套現），另月供7000。詳情如下

手持：
9988@ 197， 400 股
388@244， 200股
[email protected]， 10000股
[email protected]， 20000股
[email protected]，10000股
6869@37， 1000股
[email protected]，50000股

月供每月$7000
（12供$4000， 1211供$3000）
大約值 $20000
12@40， 300 股
1211@ 45， 200股

現時大市段覆，上述股票應否減持/增加？特別有部份股票高位入貨，應否增持？

年紀38，每月可儲4000， 想在兩年後置業，月入32K, 想買500萬嘅樓，唔知能否在兩年內用呢40幾萬升值至60萬？ 連儲蓄約10萬

另想提升自己股票分佈，可否增加注碼利用剩餘10萬
買2800，或2388？當分散風險， 因為之前買地產股16， 都有小獲利，但銀碼大，買得唔多股數

3個水桶，最潛力的反而入得小貨，是否應增加大注碼？
謝謝老師

龔成老師︰

你先要清晰一個概念，就溝貨與分注的分別，溝貨是愈跌愈入，同時不理企業質素，不理自己的設定金額，盲目去入。分注則是「一早定好買入策略，一早定好本金總數，並以有策略的模式進行」。

你所持股票跌了，如果未用盡你預定投資此股的資金，你可以考慮加注。但若果你加注純粹只是想拉平均個股價，而非事前有計劃下進行，咁就唔應該咁做。

另外，我地投資是買入企業，讓優質股慢慢自行升值。2年是一個很短的時間，中間會有很多不同因素影響，令回報變得波動。我地投資一般都講緊係5年或以上，這樣才可以有效讓股價反映出企業價值。

由於你明確2年後置業，故資金應該投放在較保守的項目上，如定期存款或一些收息股港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）。

你現時持有的股票都是增長型，由於你置業都會需要套要以上股票，故建議你將一定比重換碼至波動較低的收息股上。雖然這些增長型股票升值能力強，令你資產增值較快，但同時間波動性也很大，你要明白這個風險。

同埋你持股中的茂業國際（0848）此股市值細，盈利波動，加上負債不輕，建議反彈沽出。

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Q14096：

龔sir, 我今年29歲，現在有154萬現金， 我是護士（月入4萬5） 另外仲有兼職（平均月入1萬）。

現在搬了出來，租屋連日常駛費（計埋飲食車費家用）每月支出要2.5萬。

但現在打算買荃灣的半新樓（~600萬左右），但睇了半年也未找到合適的盤，現有的現金一直放在銀行，未有作任何投資已經有10個月，原因是怕睇到合適的樓盤沒有錢買。

我沒有父幹，買樓完全要靠自己，所以不能問父母借錢。 現階段我是否應該繼續keep 現金，不作其他投資，或有更好的方法去運用我的現金嗎？

我之前有試過投資股票，但只係買盈富基金的穩陣股票， 另外想問你現在港鐵， 煤氣好似價位都低，值得買嗎？ 另外中銀，恒基地產，中石化值得買嗎？

龔成老師︰

一直保留現金，完全不作任何投資，這個狀態唔係咁理想。

由於你有明確住屋需要，短期有機會動用這154萬作首期，故唔建議你去動用這筆資金來投資。反而你可以用你現時每月可儲蓄資金，透過月供去創造個升值組合。

先將你每月儲到的錢5成去做月供，其餘先儲起，用"一邊月供、一邊儲蓄"的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（823）、深高速（0548）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。

至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

同時間，如果你中途成功找到理想單位的話，這筆儲蓄也可以幫補你買樓上的開支，我相信這樣的資金安排，對你會較理想和有彈性。

而你想了解的5隻股票，中石化（0386）和中銀香港（2388）都在合理偏平位置，煤氣（0003）和恆基（0012）在合理區，而港鐵（0066）則在合理區最頂部。

要留意翻中石化（0386），質素算是不差，但又未到好好，始終這只是商品企業，沒有一些太大的優勢，不宜太大注。

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Q14097：

龔成老師，有兩個問題想問：

1.比亞迪1211近年股價下跌左唔少，政府減補貼、同行競爭加大都好影響到呢間企業既發展，老師你覺得比亞迪既優質程度有無改變？宜家係掃貨既好時機定係要再睇定啲先？

2.老師你覺得阿里巴巴9988算唔算係好優質既企業？值得長線持有嗎？

龔成老師︰

1） 比亞迪（1211），早前出左業績，的確有點弱，除左中國車市競爭大，中國經濟轉弱，補貼減都是其中一個因素，相信佢業績、股價中短期仍會弱。

但要留意，我地分析時，唔需要太著重中短期的數據。佢出來的數據的確有點失望，但一年前，都開始預中國車市有不利情況，因此都是預期之事。

中國車市放緩、外來競爭、行業競爭加劇，都成為不利的因素，相信中短期仍會對佢不利，這會影響整個行業。

長遠來說，企業仍有潛力，發展仍是正面，因為這企業正在靜靜起革命，好多大型投資仍在進行中，例如超大型的電池廠等。加上中國政府對行業仍支持，佢長遠會慢慢有野睇。

至於補貼減，其實只是中央政策有所調整，而不是全面改變，減補貼是希望行業不會永遠依靠政府，而可以自己出到「市場化」的產品。另外，中央將來政策方向，會調整至補貼一些「有技術」的電動車企，而不是胡亂資助，簡單來說，就是希望行業發展技術，這是令行業長期更健康發展的方法。

同時，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，行業成功是遲早的事，只要技術不斷提升，行業發展一定會更強。不過，一切都是長期的，而比亞迪這類潛力企業，總存有不確定性，所以，這企業長遠雖然正面，投資亦要注意風險，不能太大注，這是一直所強調的。

股價波動，如投資要分注（最好是小注月供），不能大注，同時一定要長線投資，車市要慢慢才好轉為這股要好長線先有野睇，所以要著重分析長遠的因素，唔好太理會中短期的情況。

同時，潛力股存有風險，你要衡量自己的風險承受能力，年齡較大的投資者亦不適合。

預期佢中短期有可能進一步弱，但所有野，都是有危有機，如果想買入後1年就有利潤，咁就買錯股了，這股從來都是長期的，預期3年、5年、7年，後先有真正的爆發情況。

現價已有長遠投資價值，到$35以下入貨會更理想。

2） 阿里爸爸（9988）有質素，阿里巴巴主要包括4大業務部分：

1）商業業務
2）雲計算
3）數字媒體及娛樂
4）創新業務

整體來說，阿里的業務層面，擁有相當的優勢，不少業務處於壟斷狀態，同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務，這都會成為企業增長的潛力，預期增長會持續，這是阿里最大的賣點。

以企業的長期發展計，這股的確優質，但在現價略貴的情況下，投資值博率只屬中等。

當然，這股增長力強，只要業務與盈利大增，之後就算股價不變，都會慢慢調整到合理的估值區域，所以，這刻不是全無值博率，只是值博率不算好高。

對於這類優質、有發展，但現價略貴的股票，小注投資是較好的方法，算是平衡了風險與增長的考慮。這股可以長線投資的。

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Q14098：

老師你好,一直有留意你的FB,想問下港鐵現時價位值得再追嗎?本人一直睇好港鐵

龔成老師︰

港鐵（0066）此股有很高質素，ROE方面則大致約在10%，只屬一般的水平，這是由於港鐵本身的資產龐大，例如鐵路系統，當中所能創造的回報率不高，鐵路的客運業務賺錢能力有限，而由於當中資產龐大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。

不過，鐵路系統是重要的一環，因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於以鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來的ROE 亦只會是相約水平。

綜合而言，由於港鐵有獨有優勢，而且在長遠仍有發展空間，雖不會有太快的增長，但平穩發展絕對沒有問題，故港鐵絕對是優質的企業。

更重要的是，香港的長遠發展必然是向著新市鎮，鐵路系統必不可少，故將來對鐵路的依賴必愈來愈多，政府亦表示這會是發展的重點，故無論是鐵路以及相關的物業，都會保持增長，長遠計必然向好。

雖然港鐵在多方面都甚為理想，但由於再投資的回報率一般，故發展只能平穩，由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目，故中短期港鐵增長動力只會一般，因此投資必然是長期或超長期的，因為港鐵的長期潛力仍在。

港鐵的股價由高位回落，現時在合理區較上部的範圍，不過已比之前較有投資價值，由於這類優質股，市場對其估值甚高，投資者很難等到平宜價，因為市場會認為「貴得有道理」，因此，最好的方法就是分注投資、月供投資。

現時已在合理區頂部位置，如果你本身有貨，就不要追入太多。投資後長線持有，慢慢等企業發展，耐心等回報出現。

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Q14099：

你好 我係大學生，經過兩個月時間搵補習pt
成功將自己收入提高
宜家可以提高月供至每月六千
打算月供平穩增長+潛力股

岩岩開始左第一期月供股票
分別係00270粵海投資 $3000
03918 金界控股 $3000
希望用公用股平穩增值
金界潛力增長

因為有睇過兩間公司既年報/財政報告 都覺得前景良好 先選擇投資 希望做到穩定增長

如果維持呢個組合5-10年可以嗎？
定應該降低金界既月供金額
例如1500金界 1500盈富/港鐵/領展/港交所之類既增值股
都有諗過抽$2000出黎月供美股ETF（VTI VOO QQQ） 但係本金細 勁增長好慢

希望四年後畢業可以將$288000既資金滾存至大約$350000-$400000
未知投資策略應否改變
還望指教

龔成老師︰

金界控股（3918）有質素的，佢是柬埔寨最大的酒店、博彩及娛樂運營商，旗艦NagaWorld是金邊市唯一的綜合式酒店及賭場娛樂城，持有為期達70年至2065年的賭場牌照，NagaWorld僱員人數超過5500人。

賭業本身是高毛利行業，而金界壟斷了金邊的業務，加上業務平穩，財務穩健，沒有未償還借貸及債務，企業有一定的質素。

但要留意，金界所發展的是較新興的市場，若然比較澳門的賭業股，金界的增長及潛力較大，但當中的風險同樣略高，因為業務難免存有不確定性，這點你要明白。

作為長線月供選擇，我有些保留。如果你很想供此股，建議你將組合轉成$1500金界、$1500粵海、$3000盈富，風險會平衡得較好。

係長遠投資策略殷講，我地會運用「先增值，後現金流」方法，即初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。故你未來10年都會以增值為主，策略上都係主力投資在平穏增長股和潛力股上，以下這些都是合適選擇。

盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（823）、深高速（0548）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）等。

以恆指年平均回報10%計（連股息再投資），4年後應該可以增值至33萬，當然要視乎實際市況。

一邊讀書一邊兼職，可能有少少辛苦的，但將來一定可以累積到相當的財富，將來的你一定會多謝今日的你，理財是長期戰，儲蓄、投資、知識都重要，加油！

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Q14100：

龔成老師你好, 我是你學生
我想請教下 我同太太剛結婚樓價太貴 我們唯有租樓, 月租13000 而我地夫妻收入共$42000
儲蓄有約50萬 其中有16萬是股票

1211 1手 $75
823 1手 $47
1038 1 手 $57
285 2手 $11.9
66 1手 $37
6823 2手 $9

Q2 現在我應該如何增值 現時買哪一隻股票比較適合
我們年齡27及26

龔成老師︰

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

以你2位年紀計，應以增值為主。你現持有股票都有增長力和質素，都合適你們。除了香港電訊（6823）為收息股，增長力不高，你可保持持有，但不要加貨了。

現在你可以用每月儲到的錢5成去做月供股票，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（823）、深高速（0548）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）等。

至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

而現有30多萬資金，一半可用分注形式買入上述股票，其餘同樣等待大跌時機才行動。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜