【一般城堡平均80萬歐元便可購入】
巴黎已於2018年躍升房價第五高的城市,僅次於香港、紐約、洛杉磯與多倫多。當全法國房價上漲的同時,只有城堡價格一直在下跌。費加洛報分析,城堡房價自2008年已跌了25%,創歷年新低...
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同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過2,910的網紅コバにゃんチャンネル,也在其Youtube影片中提到,...
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【楊官華:2017年日本房地產十大事件回顧】
2018年已經到來,筆者不知不覺已經在東京以及大阪發展事業踏入第五個年頭,回想2013年初次來東京的時候,經濟環境就像2004年的香港,經濟慢慢復蘇,到2013年9月7日東京申辦奧運成功贏得2020年奧運主辦權,消息通過衛星轉播即時傳回日本國內,舉國一片歡欣。房地產價格開始從2013年谷底回升,特別是一都兩府東京都大板府京都府三個城市房價呈V形反彈,筆者有幸能見證了整個日本經濟復蘇過程。日本政府推出大量政策推動振興經濟,近年訪日外國遊客連年創新高,單是2017年訪日港人就有200多萬人次,創歷年新高,而到日本置業也是近幾年來盛行的。筆者與大家分享一下過去一年,日本房地產十大事件簿。
1) 日本通過民宿法案(2018年6月全國民宿開綠燈)
日本參議院2017年6月通過「住宅宿泊事業法」法案,日本政府決定新民泊法例將於2018年 6月15日實施,日本Airbnb及所有的私人住宅民宿只要向地方政府登記,就可以每年放租不超過180晚!
2) 築地搬遷一波三折,終於落實搬遷日期
12月20日舉行東京都及築地市場關係者的協議會上雙方達成共識,東京都知事小池百合子宣布搬遷目標的豐洲市場將於2018年10月11日開業,築地市場將於10月6日關閉,進行四天的搬遷計劃。豐洲市場原定去年11月7日開業,但因為土壤污染問題而暫緩搬遷,遲了兩年才落實。原有的築地市場將被拆除,改建成2020東京奧運的物流中心。大家還有9個多月的時間去築地作最後朝聖!
3) 東京國立競技場(奧運場館)2017正式動工。
日本首相安倍晉三、東京都知事小池百合子及其他政要均參加,日前舉行的2020年東京夏季奧運主場館「新國立競技場」動工典禮。新主場館工程耗資約15億美元(約100多億港元),預計將於2019年11月竣工。
4) 2017年是近20多年房地產市場錄得連續第四年升幅,4連升區域集中在東京中央區及大阪中央區
日本網上地產中央資料庫顯示,2017年東京大阪各區域樓價升幅,東京區域的平均升幅比較大阪區域為多,日本兩個最主要城市東京大板升幅最多同樣是中央區,如用筆者海外置業方程弍P.R.I.C.E(人口上升,租金回報,基礎建設,日圓匯率,經濟增長)計算未來東京及大阪升值潛力因素,可以說一個近一個遠,近有東京2020奧運會,遠有大阪夢州興建賭場。
5)日本今年興建摩天大廈數量創歷史新高
日本全國2017年建造(超過20層高大廈)為285棟,超過10萬戶,創歴來最多產量。當中於11月份平頂的西新宿的60層大廈,為全日本最高住宅大廈(日本一摩天豪宅)預計2018年第三季可以入伙。
6)日本發生歴來最大假樓契騙案,發展商被騙63億日圓
2017年中,日本大手建築商(發展商)積水在東京五反田買入地皮被騙63億日圓,因為假業主偽造假文件。積水目前仍然未能夠取回有關款項。筆者對積水印象深刻,因為去年初協助一位客人購入東京港區地皮,興建𡋾墅豪宅,筆者就是找積水建築商負責興建,建造工程質素非常高。
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香港 歷年 房價 在 林建甫 Facebook 的精選貼文
中時專欄:林建甫》台灣房價讓年輕人失去方向
日前我做了1個演講:〈民生主義在台灣的實踐〉,但被廣泛報導的標題是〈台灣最大的問題是房地產〉。我的基本論述是台灣有今天的經濟發展,民生主義的指引功不可沒,但我也指出,國父所念茲在茲的平均地權、漲價歸公,這些處理不動產的政策,在台灣的實踐卻大有問題。最近房市有向下盤整趨勢,但全台灣購屋負擔卻創歷史新高,顯示房價不合理的情況沒有明顯改變。而且過去原本房價負擔困境只有在北部都會地區,近來卻逐漸擴大到全台各地,顯示在寬鬆的貨幣政策下,炒作有蔓延趨勢,令人憂心。這妨礙我國正常的經濟發展,也讓年輕人失去方向。
據營建署最新公布的2016年第3季房價負擔能力調查,全國房價所得比達9.35倍,台北市跟新北市分別為15.47、12.70,緊接之後的台中市為9.42,新竹縣8.72,高雄市8.61。與年初Demographia發布的年度國際房價負擔能力調查,舉世之冠的香港房價所得比是18.01,第2名的雪梨為12.2,再來是溫哥華11.8,紐西蘭的奧克蘭10.0,美國矽谷的所在地聖荷西9.6,澳洲墨爾本9.5,檀香山9.4,全世界只有這些地方才比我們的平均數高。而我們周遭的先進地區新加坡為4.8,日本東京也只有4.7,都遠比現在台灣最低的基隆市5.5還低。
世界銀行研究認為,已開發國家正常的房價所得比一般在1.8到5.5倍之間,而發展中國家合理的房價所得比則在3到6倍之間。Demographia則定義,3倍以下對於一般家庭來說為「可負擔」的水準,3~4倍「負擔略重」,4~5倍「嚴重負擔」,5倍以上「極度負擔」,若依此標準來看,全台灣都是處於極度負擔。台灣全國的房價所得比從2002年的4.4倍,上升到2016年的9.35倍;台北市則從5.8倍漲到15.47倍。問題怎麼不嚴重。
但有趣的是,經濟模式與台灣、香港十分接近的新加坡,在歷年的調查一直保持5倍左右的房價所得比,為何差別如此大呢?關鍵在於新加坡以保障人民居住為優先的政策思維,真正貫徹孫中山所說的「住者有其屋」。
新加坡政府曾揭露「要讓人民用4年薪水就可以買得起組屋」的目標,即房價所得比的政策目標為4。為了達到此政策目標,新加坡由政府住發局(HDB)蓋出「組屋」。組屋與台灣國宅、社會住宅、合宜住宅等類似,從建設到銷售、移轉全由政府負責,但是政府訂定十分低的售價。同時因為組屋土地的所有者是新加坡政府,對於轉移的管控十分容易,加上政府視情況不斷新建組屋,供給面充足,因此也讓組屋的價格十分平穩。2016年第4季度的二手組屋平均價格統計:3房總價約30萬元新幣(新幣換台幣匯率大概是22),4房約35~60萬元新幣,5房最高不超過80萬元新幣,約1760萬新台幣,怎麼看都比大台北便宜。
雖然組屋價錢低,但品質都不差,且由於組屋的土地大部分都是政府的,所以都緊跟著都市計畫、公共交通建設的整體規畫,交通十分便利。而且由於是政府建設,所以也沒有違建、公設比等違法情事,省去許多問題。同時新加坡政府規定,只要是年滿21歲的新加坡公民或永久居住的居民,都可以申購1套由新加坡政府蓋的組屋,「一定買得到」及「只能買1套」的做法,組屋就沒辦法拿來炒作。目前約有80%的新加坡人民住在組屋中。
其他20%的人(大多是有錢人)及外國人,其住宅是可以在市場上自由交易的房屋,而且很多都是豪宅。這幾年這些房價也是一路飆高,政府看到價格有點太離譜後,才開始有一連串的鐵腕打房政策。
組屋政策的落實,從本質上來看,政府將住宅視為人民生活的必需品,因此提供大量便宜又實惠的組屋給所有百姓。雖然買的人失去了未來房價上漲所能帶來的資本利得,但卻紮紮實實保障了國人住的權利。同時市場區隔的做法也讓私宅、豪宅增值,政府還可享有稅收利益。
蔡總統提出了8年20萬戶社宅政策,方向正確值得肯定,但須積極盡快落實。藉由供給面的刺激讓房價回落,減輕人民對房地產的支出壓力,導引資源到工商企業,台灣經濟的活力才能再現。
(作者為台灣經濟研究院院長、國立台灣大學經濟系教授)