20210824 黃偉民易經講堂
美國放棄阿富汗,塔利班在天津得到王毅祝福,揮軍直搗喀布爾,天下大亂。
闖王入京,崇禎自縊,但李自成沒有坐天下。
山賊流寇,有覆滅一朝之能,卻無濟世救民之策,大家只能等待不可預計的變數。
明末,有吳三桂,衝冠一怒,長白山下的滿人,孤兒寡婦入關……直到八國聯軍,慈禧帶著光緒,也是孤兒寡婦的出關到西安。
這樣的來,這樣的去;如是因,如是果。
北京,急不及待在聯合國安全理事會,提案取消塔利班是恐怖主義團體的議案時,五大常任理事國,中英美法俄,第一個跳出來,使用否決權的,不是西方的美國、英國、法國,竟然是俄羅斯。
普京否決了中共的提案,同時,暗示會讓塔吉克、吉爾吉斯、烏茲別克,中亞三國,支持阿富汗北方軍閥,殺回喀布爾。
印度亦即跳出來,宣布永不承認塔利班政權。
其他的巴基斯坦、伊朗、土耳其、埃及,都虎視眈眈。
亂局已成,中、美、俄,三大勢力,在這裡鬥智鬥力。
北京意識到,戰狼外交,根本不是外交,在國際社會,其實無朋友。
阿富汗這個燙手山芋,接又不是,不接又不是。
大陸後欄著火,掀動疆獨,始終寢食難安。
上星期的人大常委會,在北京審議香港的《反外國制裁法》放在《基本法》附件三的議案。
事前殺氣騰騰,由林鄭帶頭,一眾鄭若驊、陳茂波等騎呢怪,大聲指出,反制裁法的重要,以眼還眼,不能永遠處於捱打狀態云云。
一眾打手傳媒,又解釋這法例的利害,如現在美國制裁香港官員,銀行要這些官員取消戶口,香港有了這條《反制裁法》便可使用其中第四條,「直接或間接實施岐視性限制措施的組織」,將之列入反制清單,香港特區政府,可以將銀行負責人驅逐出境,並且扣押這些銀行在香港的資產。
個人上,包括被制裁者的配偶及直系親屬;組織上,包括高級管理人員及營運者。
利害了,一眾問責高官和建制菁英都興奮莫名。
誰知,罕有地,在星期五(20日)北京叫停這條《反外國制裁法》列入《基本法》內。
做法詭異!
開會前大鑼大鼓的宣傳這招的利害,林鄭一眾官員又爭相表態,告訴市民這條法案的重要性。傳媒打手又呼前喝後的解釋,愛國愛港市民,買定花生,等睇美國佬出醜。
誰知,人大常委說:
許多細節尚待進一步斟酌。
本來大聲支持立法的一眾高官,又出來大聲支持人大常委今次的叫停喎!
外交內困,瘟疫洪澇,民不聊生,北京權力底氣出了問題。季孫之憂,始終在蕭牆之內。
民不聊生,最好還是攞出老祖宗的立國絕技:
殺土豪,分田地。
習近平提出,「共同富裕」和「三次分配」,解決目前的貧富不均社會現狀。
騰訊的馬化騰最乖,立即撥出五百億來意思意思,其他的民企,應該看著辦吧!
香港的財閥地霸,在中港融合的前提下,不是買包花生看熱鬧,就可保健康愉快吧!
共產主義實踐了一百年,歷史上證明它可以有效地很快均貧,從來無出現過均富。
一般香港人苦了三十年,到親共攞著數的財閥開始不安了。
困局,人人都在困局之中,有條件的,無條件的,人人一樣,無人可以倖免。
《周易》第四十七卦,澤水困卦。
困卦,是跟著:姤卦、萃卦、升卦,然後困卦,這樣來的。
時代的機遇,帶出了天風姤卦,不期而遇。一連串不可預期的邂逅機緣。
抓住時機,薈萃資源,人才資金,經驗地理,這就是澤地萃卦。
然後再發揮菁英資源的力量,創造高成長的氣勢的,就是地風升卦。
《序卦傳》說:
升而不已必困。
困,是升出來的。
四十四卦是姤卦,四十五卦是萃卦,四十六卦是升卦,四十七卦是困卦。
澤水困卦,澤無水,困。
困字,為木在室內,四周被堵死,入了銅牆鐵壁。
木,本來代表生機,樹木的特性是伸展枝葉。但一旦入了困卦,活力全被扼殺,枝葉無法伸展。
升卦的《大象傳》說:
積小以高大。
是幼苗長成大樹的象。
到了困卦,大樹無法伸展,無法從外界攝取資源。所以,成長停滯不前。
所以,受困的,並非本領差,只是環境發生變化,缺乏適度的節制,才受困。
《序卦傳》說:
升而不已必困,故受之以困。
困乎上者必反下,故受之以井。
井道不可不革,故受之以革。
困乎上者,澤中無水,所有有形無形,有用無用的資源都枯竭,「必反下」,《周易》的「反」字,是回歸基本。
反,是動詞,在上面受困了,就要思考,是不是還有其他資源在深藏呢?
外在的名、利、人際關係都失了,就是困乎上,外面行不通了,回過頭來,另覓門徑,故受之以井,要開發新資源。
井道不可不革,故受之以革。
由四十六卦的升卦,到四十九卦的革卦,其實,中間就是紓困。
掘井成功,接通水源,井水冒出來,所有現存的問題,就迎刃而解了。
但開發一口新井,不會一擊即中,要不斷調整。
井道不可不革,代表大幅度的創新改造。從完全無水,到搵泉脈,慢慢滲出一點水,再到井水甜美,中間必然經過革的過程。
革,是扭轉乾坤;井,是人力改造。
要人力挖井,將無用變有用,從地下到地上,然後發揮功能,這個過程,就是革卦。
上天要造就你,先困住你,你才可能遇到創新的機會。
澤水困卦,三陰三陽。
陽爻代表實力,陰爻代表實力不足。在困境之中,有實力的陽爻受困,沒有實力的陰爻也受困。
陰爻,是物質上的困;陽爻,是精神處境的困。
人在困境,便想到革,改革、革命,推翻一切,再造乾坤。但根據《周易》的卦序,困卦和革卦的中間,還有一個井卦。
澤水困,澤中的水,在下面流走了,所以坐困愁城。這時,要革。原來水源不單是來自天上,地下也可以有水,那便是井了。
挖井,象徵開發表面看不到的潛在資源。開井成功,資源再現,困局便得以解決,重寫遊戲規則,這便是革故鼎新,再造乾坤了。
困卦六支爻,代表社會六個階層,面對不同的困局。
初六,是困卦下卦在野的社會基層。
臀困於株木,入于幽谷,三歲不覿。
初六,陰爻,物質上,看得到的困。
臀,是動詞,困于株木,一屁股坐在枯死的老樹根上。
大樹生機斷絕,從升卦的大樹,遭到電打雷劈,樹幹倒了,剩下樹根樹頭,就叫株木。也就是成語「守株待兔」的株。
升而不已必困的象,全出現在困卦的初爻。萬丈高樓垮了,剩下地基,像今日的香港,大家基層市民,走又無條件,坐在上面苦思出路。
為什麼要強調臀?
因為從升卦的雲端跌落困卦的谷底,連站起來的力氣都沒有了。而株木,又剛好可以提供歇息之地。
入于幽谷,只有你一人,便叫幽谷。人生跌到谷底,進入最幽暗的世界,獨自在寂寞無人的幽谷之中,這種寂寞,孤獨的時間,通常感覺是很長的,所以說,三歲不覿。
三歲,長時間;不覿,無法與人見面。
《小象傳》說:
入于幽谷,幽不明也。
黑暗到了極點,前途看不到一絲光明。
升卦最後一爻叫「冥升」,跟著是困卦的初爻叫「幽谷」。合起來便是幽冥地獄。
初六爻變,變為兌為澤卦,兩澤相連,上下卦都是兌卦。
兌為澤,互相滋潤,《大象傳》說:
君子以朋友講習。這裡說的「朋友」,即是機緣。兌為悅,這個幽谷之象,便是人生的再學習機緣。
初六是痛定思痛,尋找脫困的時機。
困卦第二爻,是在野菁英,九二。
困于酒食,朱紱方來,利用享祀。征凶,無咎。
困,可以是物質上,也可以是精神上。
九二陽爻,又得中。別人看來,是有實力的菁英階層。但九二失位無應,內心不樂。
有酒有飯,朱紱(官服、聘書)又方來,政府想用你,收編,但與九五,陽遇陽衝突,收買你不是欣賞你,只是要你收聲,不是聽你意見。這個時候,利用享祀,即祭鬼神。誠意,加上自己問心無愧,困的時候,很多人靠宗教支持,在升時,這是不會出現的。
征凶,勉強前行,凶多吉少。
《小象傳》說:
困于酒食,中有慶也。
九二始終是得中,陽爻又是有能力的人。不為所用,只是精神失意;有慶,值得高興,眾喜也。
九二爻變為澤地萃卦,九二菁英,可以薈聚其他菁英,始終是有才能的人,趁困局,可以藉機薈聚群雄。
困卦第三爻,是社會上在野的頂層,既得利益階層,是太平時攞最多的卦頂人物。
六三,困于石,據于蒺藜。入其宮,不見其妻,凶。
六三爻在下卦頂,既得利益者,這種人的困,最糟糕。
失位,不中,無應。上下為兩支陽爻所困,中央官僚看你唔起,在野菁英又看你唔起。兩邊不是人。
困于石,與上六,陰遇陰,阻窒無應,像一塊大石擋住了前路。行不得。
沒法向前,想退後,但六三乘剛,據于蒺藜,一直依附的,原來是有刺的。莫說退,連停下來喘口氣都難。進退不得,很狼狽。
在這種情況下,一般人,想回家,回到自己主場。不見其妻,妻子是人倫關係中最親的人,但都見不到,象徵眾叛親離了。即使返回主場,連以往最可信賴的人,都沒有了。
《小象傳》說:
據于蒺藜,乘剛也。
首先,六三最大問題,不是困于石,是據于蒺藜。與上面無應,打不通北京人脈,很普通;但你一直依附的香港地方勢力,是蒺藜,害死你的,選錯了依靠的對象。
《小象傳》接著說:
入于其宮,不見其妻,不祥也。
為什麼不祥?
最親的人,都不會支持你。
回到主場,嫡系子弟都不見了。
這是一個困死的爻。爻變為澤風大過卦。澤滅木,以往賴以生存的東西,反成為致命的打擊。
孔子在《繫傳》中,對這支爻的批評是:
非所困而困焉,在不應該受困的地方被困住了,名必辱。
天地這麼大,為什麼被困在這裡?身敗名裂是必然的。
非所據而據焉,身必危。
在不恰當的地方作依靠,一定要性命之憂。
既辱且危,死期將至,妻其可得見耶?
孔子認為,人生不可能無困,也不一口可能無據。
但要視乎所困所據,是否恰當合宜,也即是說是否合乎天理,即宇宙的規律。
六三失位不中乘剛無應,他的困是自己製造出來的。也就是我們說的,自作孽,不可活。既辱又危,死期都到了,又如何見到妻子呢?即最親近的人呢?象徵這個處境,眾叛親離了。
困卦第四爻,在上卦,已是執政的官僚了。
九四,來徐徐,困于金車,吝,有終。
易經的爻際關係,來,是向下;去,是向上。
九四是執政官僚,來,是和初六的基層有應;去,是乘九五君位,兩者取捨,先照顧民眾。
初六是基層群眾,九四是執政官僚。
官僚政策,照顧社會基層,是天經地義的。
但困于金車,困的時候,官僚的制肘很多。對於初六,它承九二,應九四,官僚和菁英,都在爭取群眾支持。對官僚來說,九二菁英便是對手了。
要來徐徐,不能急。政策見效要時間,意見領袖生活在下卦,和初六同一空間。官僚要政策落實,不能操之過急。
吝,有阻窒,有終,為民謀福利,做官的,總有好結果。
《小象傳》說:
來徐徐,志在下也。
下,就是初六基層大眾。
雖不當位,有與也。
九四陽爻柔位,失位。但與初六有應,是打不斷的關係。為官想著人民,即使在困卦的處境,始終有與也,是理所當然的。
不過,這種官僚,要小心,因為爻變為習坎卦,重險也。但習坎,有孚,維心亨,行有尚。
困卦第五爻,是執政君位,是權力最大,地位最高的人。但在困局中,也是最痛苦的位置。
九五。劓刖,困于赤紱。乃徐有說,利用祭祀。
一開始就是劓刖。
在困局的領導人,上下交困,搞得民生困苦,無法突破,又要承擔責任,又受千夫所指。劓,割鼻;刖,斬腳。
象徵意義,鼻被割,嗅覺不靈敏,判斷形勢不準確。
刖,斬去雙腳,象徵缺乏行動力和執行力。
即是說,一個領導人,沒有知機應變的能力,又不夠執行力,害到大家受困,便成罪犯了。
困于赤紱,最高級的官服。
利用祭祀,祭祀享,是三重層次。祭,是祭天神;祀,是祭地祗;享,是祭人鬼。
君位,要利用祭祀,天神地祗,都要保佑你。
意思是領導人,用最誠意的態度,面對困境,否則,便走投無路了。
《小象傳》說:
劓刖,未得志也。
領導人,在困局中,百口莫辯,未得志也。乃徐有說,以中直也。得中得位,慢慢來,做長期部署。利用祭祀,受福也。希望誠意感動上天啦。
困卦最後一爻,上六,困極之爻,象徵執迷不悟者,再不回頭,恐悔之已晚了。
上六。困于葛藟,于臲卼。曰動悔有悔,征吉。
置身于最困之境,像落在森林藤蔓纏繞的林中,即困局中繞住很多問題,糾纏不清的關係,瓜中有藤,動彈不得。于臲卼,最高的險境。一開始,指出雙重的困。
儘管如此,曰動悔,正式對外宣稱,動輒得咎,承認困境,仍可有出路。有悔,必須真誠悔改,征吉,還要盡快改弦易轍,勇敢改動,便吉。
困到極點,真心懺悔,付之行動,還是可以吉的。
《小象傳》說:
困于葛藟,未當也。
承認不當,面對現實,不要心存僥倖。動悔有悔,吉行也。一動就有悔,那要徹底改弦易轍,才會吉。
爻變為天水訟卦,和自己打官司,挑戰自己,才可變吉。
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm 【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,...
馬大石 潤 在 Facebook 的精選貼文
W2 2021/7/23 星期五
帶meat pie 的日子,就來說故事吧!
陽陽創業實錄(二)~珠寶商的逆襲
其實,我也沒想到這故事還會有續集,更沒想到這戲碼還有這樣的張力劇情演出😂。以下我就以說故事的方式來呈現,畫面自行腦補。
星期一! 開張營業的日子,陽和C一如往常在下課時間來到學校合作社(Tuckshop)旁,找到最熟悉的位置,擺設好桌上的立牌和畫具,同時在臉上掛上了商業微笑,對著每個從合作社走出來,手中緊握著零錢的孩子叫喚著「想要畫圖嗎?你絕對會有最棒的體驗,一張只要20分錢喔」。
此時,畫面一轉,一個五年級的男孩叫托比,臉上掛著陽光的笑容,一臉清秀可愛,手提一個袋子慢慢走近,就在距離陽陽攤位的幾步之遙席地而坐,從手提袋中拿出以大小顏色分袋裝好的小石頭,還有事先做好的小招牌,擺在地上就開張了。新的攤位出現,馬上造成轟動引來圍觀的群眾,大石頭$2 小石頭$1 ,大家紛紛掏錢購買。
等到人群稍微散去,陽跟C說:「托比的寶石攤位好像生意不錯,我過去打聲招呼,順便跟他談合作。」
C:「好,你去談,攤位這邊我會顧著」
陽陽堆滿笑容的走到托比的攤位:「托比你好,你在這裡賣寶石啊。真是漂亮。」
托比:「你要買嗎?」
陽陽:「我是來跟你談合作的,我想說如果你有客人來買寶石,你沒零錢找開的話,可以請他們到我的攤位畫圖,如果我有一樣的情況,我也會請他們來你這裡換寶石,到時候我再把你的利潤分給你,這樣好嗎?」
托比:「不要,我不要,請你離開我的shop」珠寶大亨托比不友善的請陽吃了一碗閉門羹。
陽挫敗的走回自己的攤位,一臉沮喪。
沒一會兒,托比在上課鐘聲響起前五分鐘收攤,走進合作社買了一枝冰棒,在經過陽和C的身邊時說了一句:「我今天一共賺了$11塊錢」。
這句話讓他們兩個徹底崩潰了。
C從夾克裏拿出了自己筆記本,打開Ipad搜尋引擎google輸入了所有跟賺錢有關的關鍵字,鍵盤飛速敲打著,筆記飛快的記著畫著,在短短的時間內,分析他們目前局勢的優劣,連曲線圖和圓餅圖都畫出來了,逼著陽陽馬上閱讀,陽意興闌珊:「你可以直接告訴我你想怎麼做嗎?」
C焦慮的咆嘯:「讀,讀它」筆記本丟向陽,陽無奈的看著這些數據分析,眼神無法對焦集中,腦中閃著的是自己的思緒。
回到家,女兒告訴我在學校發生的事情,我聽到他被珠寶大亨轟出來的時候,狂笑不已,但對於他「異業結盟」的提議,也是充滿肯定。我問:「你擺攤這麼久,一共賺到多少錢?」
他思考一下:「如果只算現金不算那些玩具的話,大概四元,我和C一人分兩元。」
我再次笑出來,難怪C會崩潰。人家一天的收入,超過了你們一個多月的努力。
女兒最後嘆口氣,語重心長的說出一句話:「媽,我發現比起原創的藝術,人類更願意花大錢去追求華麗的寶石,太不公平了,藝術竟然比石頭廉價。」
我心裡默默地回答:「那是為什麼會有『珠寶大亨』和『窮藝術家』這兩種名詞的產生。而從沒聽過『窮珠寶家』和『藝術大亨』。」
但我脫口而出的話是:「原創藝術是無價之寶,把無價變成有價,那就不是藝術,是生意business。如果你的目的是賺錢而不是追求藝術,你就得轉個彎,想想不要客製化,而是商品化,這樣你可以在家先畫好一些畫,再讓客人選購,價格也要重新考量,低價路線其實很冒險。媽媽沒有你這樣的經驗可以跟你分享,你可以慢慢調整和體會,和C去討論,當作是一堂實踐課去挑戰,什麼都去嘗試看看,你今天的體會,就是你今天的收獲,比那11塊錢還珍貴。你這個年紀就是學習,不管是成功或失敗,你總是能夠得到些什麼,對你以後的人生都很有幫助。」
陽陽點點頭,說她會再想辦法,明天要和C開會討論,她就走進房間寫方案了。
我不知道我的反饋是否正確,雖然我曾經在台灣從事行銷公關相關的工作,但我不想把大人那一套行銷手法太早灌輸給孩子,也或許那一套早已不合時宜,讓他在這個年紀,從失敗中思考,領悟後再去嘗試和突破,也許能夠激發出更新更符合現代市場趨勢的行銷手法。同時我更享受他與我分享的點點滴滴,真的太有趣,我想繼續看下去,最後他會走出一條怎麼樣的路。
對了,我今天早上看他桌上有毛線、有亮片、紙板還有打洞機,她說她昨晚做了一些手工藝品,打算今天去電爆珠寶商。
看來這故事可能還有第三集啊😄。
祝大家有美好的一天。
週末愉快❤️。
馬大石 潤 在 Facebook 的精選貼文
巧遇匿藏紅寶石的女孩
事情是這樣的,最近有一家人帶孩子來煮長這裡看診,21歲單純的煮長天真地以為是上呼吸道感染。
輪到小女兒看診,在用耳鏡看耳朵內部的是時候:「咦?這是什麼光?怎麼會有一個奇怪的東西在耳朵裏?!」
煮長臉色一沉:「這光是代表了耳朵內出現了異像,不,是異物」
煮長掐指一算,這很可能是玩具的零件或是小文具
第一次嘗試把它夾出來的時候,沒有馬上成功。但是煮長不死心,也不忍心孩子要去大醫院用麻醉的方式取出。
所以請爸爸媽媽積極幫小女孩滴耳朵潤滑劑,要連續滴七七49滴,再試一次,在嘗試第二次的時候,終於把它夾出來。
但夾出來的時候,嚇了一大跳,怎麼是一顆紅寶石!?晶瑩剔透,外面還附著著天然的耳屎,這絕對是可以放在故宮收藏等級的紅寶石
父母一看,就知道是從哪一個玩具掉下來的小零件。這小家伙,外表無辜,但是手腳很快。
夾出來之後,看得出來父母放下心頭大石。但是小女孩卻一臉無奈,「怎麼會被發現呢?」
————————————
我了解家長不可能24小時,都緊盯著孩子。還是要小叮嚀一下,若家中玩具上有細小零件的話,要特別把它放好,也要看一下小零件有沒有消失。
像這位小女孩,因為還有兄長大姐姐,家中玩具外少會有小零件,這個狀況都可以理解。
但是如果家中只有一位小小孩,所挑選的玩具,都要注意有沒有會掉落的小零件。玩耍之後,請記得跟小朋友一起把玩具收好。
#煮長診所可以網路預約掛號囉:
http://08143.vision.com.tw/Register
徐嘉賢診所-黑眼圈奶爸Dr.徐嘉賢醫師
07 361 3338
https://goo.gl/maps/GvphRtRkpbMsbffg8
#加入我的Line唄👉: https://lin.ee/jqV1CdD
馬大石 潤 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金,投資額300萬港幣起,歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。
盛滙投資商舖基金熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
購買李根興的「買舖 要買得 PRO」書,請付款$198,透過以下渠道:
(1) PayMe at 9745 3555
或
(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)
付款後,請留你的地址給我們,我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!
#香港史上最詳盡的博收購舖樓影片,#博收購如何計數,#買舖博收購,#強拍如何分錢
馬大石 潤 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
哈佛知識分享 - 行業分析及定位《點做生意? - 裙褂》Case Study
(想睇全程 unedited 訪問,可whatsapp 我90361143)
做生意要識得分析個行頭, 你一定要認識哈佛教授 Michael Porter 的波特五力 Porter's 5 Forces:
(1) Competitive Rivalries 行內的競爭性
(2) Threat of Substitution 代替品的威脅
(3) Threat of New Entry 新入行競爭者的威脅
(4) Supplier Power 供應商的議價能力
(5) Buyer Power 買家的議價能力
多謝經營了44年的鴻運繡莊老闆黃師傅接受訪問。
. 如何分析行業?
. 如何定位競爭?
. 做生意最忌什麼?
. 裙褂行業如今發展?
訪問內容有答案。大家有大喜事也可幫襯他。
鴻運繡莊
總店:
元朗教育路69號地下全層
(852) 2477 6688 (敬請預約)
營業時間:上午12:00 至 下午8:00
逢星期四休息
尖沙咀店:
尖沙咀金巴利道73號新業廣商業大廈2樓202室
(852) 2787 9708 (敬請預約)
營業時間:中午12:30 至 下午8:00
逢星期日休息
內文:
今次呢個case好特別,鴻運繡莊, 專做裙褂, since 1975 年,做咗44年,同我一樣,今年都係44歲。 佢個行頭又點呢,點做生意? 我後面呢間係去元朗嘅老店,而家又去佢尖沙咀嘅分店睇下。
呢盤生意係由阿黃師傅嘅爸爸44年前做起。Michael Porter 話你要分析一個行業,你睇五大影響個行業嘅大力量。
以5個力量唔係加起嚟(Additive)喎,只要其中一個失衡呢,就成個行頭可以玩完。 依家我逐一逐一同你解釋, 不過先了解下鴻運繡莊其實做乜先。
咁大家其實又知唔知道裙褂分類又點呢?
咁你又知唔知,褂係買多定租多呢? 幾錢呀?
(1) 要了解個行頭, 就要先了解行內競爭性 Competitive Rivalries. 咁你就要睇有幾多競爭者, 品質的差異性,顧客嘅忠誠度,同埋離開市場唔玩嘅成本。 有啲行頭視對手為死對頭,互相廝殺,割喉式減價! 有啲行頭就互相禮讓, 基本上可能係合謀競爭,好似油公司咁,抬高個價。 咁阿裙褂呢行又點呢?
(2) 市場上有冇代替品,都會影響成個行頭嘅表現。 例如以前有好多人用計數機, 依家一個智能電話就已經代替晒啦。 高鐵代替咗公路,港珠澳大橋代替咗搭船等。 當然要睇下個代替品係唔係代替得曬啦。咁裙褂呢?
(3) 新入行競爭者多唔多威脅呢? 係咪話抄就抄, 有冇咩特別專業知識? 有冇任何入行嘅障礙呢? 好似係外國醫生嚟香港一樣,未考過香港醫務委員會嘅試,就係唔準係香港做醫生。 有冇任何技術嘅保障, 或者 economy of scale 好似百佳/惠康咁大,先至壓得低個價錢呢?
(4) 供應商的議價能力。 你同邊個人入貨? 多唔多選擇? 佢哋會唔會大過你好多,大石砸死蟹? 你轉其他供應商議會唔會成本好大? 你係賣電腦嘅,可能大部分嘅利潤就去咗Intel 粒 chip 嗰道, 因為你部電腦冇咗佢粒chip 就唔值錢。
(5) 第五個力量, 最後你就要睇買家議價能力。 市場上多唔多買家?佢哋嘅order 大唔大? 佢哋對價格敏唔敏感? 佢哋入其他貨改變嘅成本高唔高? 例如,醫藥行業一向都好賺錢, 因為買家為咗身體好, 多多錢都願意畀。同埋佢哋轉食另一隻藥嘅話,改變嘅成本可能係付出健康,太大喇。 做藥廠嘅,反而最怕就係insurance 公司, 因為佢哋主宰咗客人見咩醫生同食咩藥。 裙褂呢個行業有點呢?
裙褂又點樣令到個買家願意畀多啲錢? 有咩新意呢?
Hello Kitty 呢啲叫做licensing專利授權。 一般你都會同個licensor簽訂的合約,用佢個圖案幾多年嘅時間,預期有幾錢嘅收入, 當中幾多百分比嘅營業額會畀返佢 Royalty Fees, 平則百分之幾,貴則20%至30%。 當然你作為licensee , 就要upfront 俾個minimum guarantee 佢, 即是你一件都賣唔出, 你都一早已經付出咗。 當然佢唔係個個批,都要你有返咁上下料到先畀你用啦。
除咗hello kitty 嘅褂, 一件傳統嘅裙褂需要有咩呢?
咁講完一大輪,做裙褂嘅成本架構係點? 賺幾錢呢?
一般做零售批發嘅,攞貨返嚟,轉手賣畀人,賣100蚊,賺3/4成啦。 但如果係自己品牌,H&M 馬沙等,賺5/6成啦,luxury brand, Prada 咁就7/8成啦。咁做褂呢? 人工超貴又點呢?
要提防新競爭者嘅進入威脅, 原來你做時裝零售都可以註冊外觀㗎喎。 你去知識產權署, 各種產品外觀設計都可以註冊㗎,包括電腦,電話,DVD/CD,紡織品,珠寶,同埋手錶。 只要你係獨特嘅, 填幾份文件交啲證據,成功註冊咗保障有效期最長就係25年,每五年續期一次。 咁做裙褂又點呢?
最後根據Michael Porter 做生意, 你先要用以上5 forces 去分析個行業好唔好做。 好做嘅,就有以下四種方法贏人,比行家做得更好。
(1) Cost Leadership 大眾市場, 成本平過人,好似佳寶, 百佳,惠康咁。
(2) Cost Focus 小眾市場,成本都係平過人, 例如而家好多新興嘅夾公仔機,專 target 一班年青人/細路仔, 半賭博嘅心態去刺激呀,唔使人管理, 啲公仔成本都唔值錢。
記住喎, 我講緊係成本平過人,唔係價錢平過人喎。 成本平過人,即是價錢一樣,你自然賺多啲啦。
要贏人? 仲有 (3) Differentitation 大眾市場,但係行差異化, 好似Starbucks 咁。
(4) Differentiation Focus 小眾市場,都係行差異化,啲嘢靚過人。好似Prada, Chanel 咁。
想知多啲,可以睇返我之前有條片講關於100間士多嘅故事, 就同你仔細分析左呢四格。 咁鴻運繡莊做裙褂又點呢?
好明顯黃師傅就係行緊第四, differentiation focus strategy. 我自己做商舖基金都係一樣, 做專啲,做好啲,我哋基金收費唔平, 但最緊要服務好,投資者同租客賺到錢。
根據Michael Porter, 四格入面做生意選擇邊格都得,但最忌就是Stuck in the Middle, 你唔願意作出tradeoff 取捨,就難贏競爭對手。
希望你都透過呢啲嘅影片學到嘢,做生意更加叻。 最後身邊有朋友結婚或者你自己又大事都好呢,記住呢鴻運繡莊啦!
買舖/租舖/放舖/投資商舖基金熱線: 28301111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
#哈佛知識,#鴻運繡莊,裙褂點做生意,#michaelporte#michaelporter, #點做生意,#商舖, #李根興, #創業, #edwinlee, #盛滙, #bridgeway, #舖, #商機
馬大石 潤 在 Dd tai Youtube 的最佳貼文
潮州澹浮文物收藏院秉承弘揚中華文化,溝通兩岸關係,促進中泰文化交流的宗旨,由泰國春府博他耶(欽賜)淡浮院院長郭豐源先生倡議,眾多海內外俊彥熱烈響應捐資建設的一座開放式收藏院。入口是一座聳立的大石牌坊,三門歇山頂建築,高16米,氣勢恢宏磅礴,正中題“東粵菁華”,兩側分別書有“金聲”“玉振”,皆是國學大師饒宗頤先生的手跡。牌坊到正殿是三進石階,院內花圃簇擁著石雕的麒麟、青獅、盤龍及鐵牛等吉祥物。巍峨瑰麗的正殿建築,重簷出閣,琉璃飛瓦,四支玫瑰紅的花崗石柱,穩重莊嚴。正中匾額“澹浮院”三個流金大字,屬清朝末代皇帝之弟溥傑所書,門外掛的木刻對聯“遠望觀雲,登高視野”,為已故中國佛教協會會長、著名書法家趙朴初親題。殿內藏有儒道釋各派文化的代表文物。遊覽淡浮院,最吸引遊客的莫過於主殿兩側長廓“中國歷代書法碑林”。這裡彙聚了上起商周、下迄當代的歷代書法大家的真跡墨寶。令人須臾間,盡覽五千年法書;旋足地,可觀四海寶藏,彌足珍貴。碑廊上方廣場,矗立著交泰殿,是淡浮院主要收藏展覽大殿。“交泰”中與北京故宮藏寶璽殿名相同,均取自《易》經“天地交泰”之意,但此處另有中泰文化交流之意。殿內有泰皇親賜《瑪哈蒙空佛像》一組金佛以及中華文化代表文物。
所謂功夫茶,並非一種茶葉或茶類的名字。而是一種泡茶的技法與茶具的結合。之所以叫功夫茶,是因為這種泡茶的方式極為講究。操作起來需要一定的工夫和特有的茶具,此功夫,乃為沏泡時的學問,品飲的工夫。工夫茶起源于宋代,在廣東的潮汕地區及福建的漳州、泉州一帶最為盛行,乃唐、宋以來品茶藝術的承襲和深入發展。蘇轍有詩曰:“閩中茶品天下高,傾身事茶不知勞。”品工夫茶是潮汕地區很出名的風俗之一,在潮汕本地,家家戶戶都有工夫茶具,每天必定要喝上幾輪。即使僑居外地或移民海外的潮州人,也仍然保持著品工夫茶這個風俗。可以說,有潮州人的地方,便有工夫茶的影子。潮州工夫茶是潮州人獨特的飲茶習慣。“工夫茶”對茶具、茶葉、水質、沏茶、斟茶、飲茶都十分講究。工夫茶壺很小,只有拳頭那麼大,薄胎瓷,半透明,隱約能見壺內茶葉。杯子則只有半個乒乓球大小。茶葉選用色香味俱全的烏龍茶,以半發酵的為最佳。放茶葉一般都是放半壺,沖過後茶葉會展開,剛好呈一壺滿的狀態。水最好是要經過沉澱的,沏茶時將滾燙的熱水灌進壺裡,馬上沖出來,頭道茶要倒掉,這主要是出於衛生的考慮。斟茶時,三個茶杯放在一起,不能斟滿了這杯再斟那杯,而要輪流不停地來回斟,以免出現前濃後淡的情況。飲時先喝一小口,慢慢品,一邊品著茶一邊談天說地,這叫工夫。工夫茶茶汁濃,鹼性大,剛飲幾杯時,會微感苦澀,但飲到後來,會愈飲愈覺苦香甜潤,使人神清氣爽,特別是大宴後下油最好。
馬大石 潤 在 新手、高難度石澗大合集+ 溯澗必備清單! - Trip.com 的相關結果
【石澗】香港5大石澗:新手、高難度石澗大合集+ 溯澗必備清單! · 1. 雙潭石澗 · 2. 橫涌石澗 · 3. 小夏威夷 · 4. 屏南石澗 · 5. 雙鹿石澗 · 行石澗所需裝備 · 行 ... ... <看更多>
馬大石 潤 在 馬大石澗.英雄瀑 - 香港山誌Hillmanblog 的相關結果
馬大石 澗連接馬鞍山村及大水坑村,由於馬大石澗距離短、上升幅度平緩、澗道寬闊、不用爬瀑兼且沿途都偏佈大石減少直接落水濕腳行走,是較為入門的溯澗路線。 ... <看更多>
馬大石 潤 在 馬大石澗Ma Tai Stream |行山路線‧ 資訊 - 隨我行FolloMe 的相關結果
馬大石 澗是一條連接馬鞍山村至大水坑村的石澗,水源來自馬鞍山西馬肚。由於澗道寬廣,而且巨石偏佈,是一條較易溯行的石澗。澗內巨石因長期被水流沖刷而變得光滑,而且 ... ... <看更多>