210913蘋果大直漲起來1 店面3個月5筆交易 壽險業7.8億包2層樓
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210913/2NMNKMAVEBCAPB3FDYNSAWALKU/
零售產值上看百億元的大直商圈，今年5～7月三級警戒期間、迎來罕見的5件店面交易量，最大買家為台銀人壽、砸7億8389萬打包「台北時代廣場CBD」1、2樓共10間店面，另4件為住宅大廈1樓店面、總價3088萬～1.3億元之間；專家解讀，疫情讓國際旅遊、商務交流喊卡，部分店面持有人若看不見商圈榮景，就會考慮退場，讓滿手現金的壽險業跟高資產族、把握時機進場挑好地段的不動產，作為長期投資或自用，等待商圈熱度恢復，投報率達3~5%不成問題。
（施智齡／台北報導）......↓
大直囊括中山區大直、永安、成功、劍潭、北安與金泰等6里，依官方入籍人口統計，8月大直域內共3萬9760人，而近年豪宅聚落成形、讓商圈更有發展潛力。美麗華百樂園2004年亮相、摩天輪一舉成為觀光地標，2016年後美麗新廣場、ATT e Life（原名ATT 4 Recharge）、春大直商場也相繼進駐，就連忠泰集團跨足百貨的首站「NOKE忠泰樂生活」也相中大直、將於明（2022）年開幕。
觀察疫情期間的大直房市，店面交易量明顯躍增，過往數月成交1間店面，今年5至7月加總共14間賣出，其中10間位處樂群二路「台北時代廣場CBD」的1、2樓，目前有星巴克、烘焙坊等業者承租，10間成交總價共7億8389萬元、由台銀人壽打包帶走。
第2、3高價為敬業一路上「玲瓏閣」、「家和興」2大樓空置多時的1樓店面，分別由台中董姓自然人、加連登實業公司以1億3088萬、9188萬元購置；而第4、5高價成交物件，則隱身明水路397巷內「大直國璽」、「大直晶華」之1樓，總價各為6700萬、3088萬元。五筆交易店面，拆算車位後，單坪界於105.4萬～137.1萬元之間。
東龍不動產資深經理陳泰源說，大直在疫情之前、跨區消費人流多，加上住戶消費力高，店面收租效益佳、持有人普遍惜售，這回3個月就成交5筆，實屬罕見現象。
細看店面座落區塊，他表示，「CBD」、「玲瓏閣」、「家和興」的3件屬於美麗華商圈，單坪月租金落在4千~6千元區間，若滿租、接手的新房東租金投報率有3~5%，是適合長期置產的金雞母店面；另2間則在文教住宅區，流動人潮少，但適合開設安親班或者小型企辦。
屋比房屋總經理葉國華說明，基隆河截彎取直後，大直重劃區在樂群二路以北、規劃為商業區，可開發商場、飯店旅館，樂群二路以南則規劃低密度住宅區。他並回憶「2006年進入大直房仲市場，當時賣出區域最貴店面、成交價7900萬元，是大直消防隊對面的一間透天店，現在行情早已翻倍」。
觀察近年大直商圈變化，葉國華認為，域內豪宅雲集、賦予精品店開設優勢，唯尚未發展起來，「本來它有很好的美景、旺盛的生命力，但疫情讓國際旅遊、商業流動喊卡，迫使部分持有人降價脫手資產」。
有人喊撤、即有人逢低進場，「講求投報的壽險業、與滿手現金的資產族，這波商圈景氣循環的低點，正是他們趁勢撿貨的好時機」，因此短短3個月，大直商圈就寫下5件成交、刷新紀錄。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/2109131-35-782.html
高價住宅台中 在 Re: [閒聊] 2023台中最新建商排名- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
T1 最基本的門檻，是建商的高價住宅 (台中是4000萬以上) 賣的好不好。
如果推出高價住宅，但是市場不買單，這個建商要怎麼列入 T1 呢？
龍寶、寶輝、聯聚、寶璽、雙橡園、大陸等建商列在 T1 沒有問題。
你列在 T1的陸府與磐鈺，有哪些大樓建案，全案都是4000萬以上，而且還賣的不錯？
你列在 T2 的由鉅，最近的推案你都寫由鉅惟上了，沒先查過嗎？XD
跟由鉅惟上差不多時間推案，有惠宇大其心、順天ONE33大樓、精銳Sky One
剛好都是你列在T2的建商，那就來看看銷售狀況。
https://community.houseprice.tw/building/130382
惠宇大其心，建案的實登比率只有 16% (12/73)，12筆實登均超過4000萬。
https://community.houseprice.tw/building/117847
順天ONE33大樓，建案的實登比率只有 32% (32/100)，只有 4筆超過4000萬。
https://community.houseprice.tw/building/117866
精銳Sky One，建案的實登比率只有 46% (61/132)，只有 11筆超過4000萬。
https://community.houseprice.tw/building/135642
由鉅惟上，建案的實登比率有 75% (128/171)，全部的實登都超過4000萬。
由鉅惟上，近一年單價 74萬/坪，建案最高單價 88萬/坪。
惠宇大其心，近一年沒有實登，建案最高單價 72萬/坪。
精銳Sky One，近一年單價 68萬/坪，建案最高單價 70萬/坪。
順天ONE33大樓，近一年單價 60萬/坪，建案最高單價 62萬/坪。
不管是從總價、單價、銷售狀況來看，
由鉅，跟惠宇、精銳、順天這三家是不同等級的建商。
至於陸府與磐鈺，等他們推出大樓建案總價4000萬以上，還賣的不錯時再來列入T1。
※ 引述《paidzou ()》之銘言：
: 看到版上之前有分享過台中建商排名
: 但已經是好幾年前
: 加上最近興富發事件
: 想說是時候來更新一個新版的了
: 主要分成四區+問號區
: 順手查了一下各家最近的推案 供參考
: 第一區T1
: 龍寶>>愛臻邸、園臻邸、四季臻邸、臻邸系列
: 聯聚>>聯聚方瑞、聯聚瑞安
: 寶輝>>寶輝SKY TOWER、寶輝CITY PARK
: 寶璽>>寶璽天睿
: 雙橡園>>1617、2925、4117
: 大陸>>台北建商但有宝格、丽格
: 磐鈺>>磐鈺雲華、磐鈺草間
: 陸府>>陸府織森、陸府續森
: 第二區T2
: 惠宇>>竹北惠宇謙恆、惠宇國圖館、惠宇覞山
: 國泰>>國泰美禾
: 順天>>ONE33、順天緮華
: 由鉅>>由鉅惟上
: 精銳>>THE精銳
: 理和>>敘山行路、時光嶼
: 理仁>>理仁奕舍
: 時代>>時代海德
理仁的團隊就是聯聚的團隊，只是跨出七期推案時改用理仁的名字。
第一次看到有人把時代建設放在T2，是因為有在水湳推案的關係嗎？XD
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684737293.A.63B.html
看哪些建商被列在T1。
有些台中高資產族的眼裡，T1只有一聯三寶，由鉅雙橡園陸府被擺在T2，
那惠宇就會落到T3了。
推案量太少
同意，在許多台中高資產族眼裡，由鉅品牌還是跟一聯三寶有差。
宏銓長安推案量太少，有參觀過同事的家裡，整體來說，細節是比惠宇略優。
沒錯，老台中人大部份會認為精銳 > 惠宇
用價格帶來看，2000~2500萬的價位帶，精銳惠宇鉅虹新業順天是同等級
由鉅跟雙橡園是同等級的。
在台中推高價住宅 (4000萬以上)，還能賣的不錯的建商，就只有那幾家而已
市場的認知也是如此。
建商推案的單價45up、總價3000萬以上時，還能夠順銷就可以列在 T2了
XD
推案量太少的建商很難評論，因為有住過或是有參觀過的人很少
龍寶等級夠啦
https://community.houseprice.tw/building/31134/price
龍寶謙臻邸，104年的實登總價就要一億上下，
除了T1等級建商外，其它建商賣這個總價是賣不動的
這個超傷品牌形象
4000萬以上真的很難賣，
御三家近年的推案，
龍寶愛臻邸大多數總價都是4000萬以下，
聯聚瑞安大多數總價都是4000萬以下，
寶輝Village大多數總價都是4000萬以下。
但4000萬就是跨入 T1 的指標，推高價住宅還能賣的不錯，那就是進入T1等級了
T1裡面，龍寶獵地能力是相對較差的，愛臻邸那塊地是大毅的XD
惠宇大其心、順天ONE33大樓、精銳Sky One，
這三個案子都被建商定義為高價住宅指標案啊
其實我也覺得龍寶獵地能力在T1的建商裡，是相對較差的
同意，低總價低單價常常是最會噴的，像是寶佳首購型的案子
T2~T4 要精準排名的意義很低。
就像惠宇有推主打首購的建案，也有推換屋族(權狀50以上)的建案，
一分錢一分貨，惠宇這兩種類型的建案，用料與建案細節表現肯定不同。
前面網友列在T3的林鼎，林鼎森邸的品質也是會贏過惠宇的首購案。
與其討論 T2~T4的排名，實際的做法是把價位帶列出來才能比較。
惠宇天青、惠宇澄峰：好像有人在臭？
高總價的銷售率就是真實的市場指標
最近幾年，相同價格帶的案子，惠宇品牌力應該不輸精銳
七期豪宅御三家：聯聚、寶輝、龍寶
這個我同意，敢推大其心就是代表有想要往上爬，
其它T2等級建商，很少會想要挑戰4000萬這條線
感覺這系列文的原PO應該不是台中人，或是在台中生活不夠久吧
有聽過一個說法：一流價格、二流品質、三流地點
相對其它T2建商，惠宇脫手率高的原因，會不會就是漲幅相對高呢？XD
有些二代覺得品牌形象難扭轉，會選擇自己出來開另一間建設公司
低總的受群才會多
四千萬以上的房屋，大部份是自住，低總價的房屋投資的比例才會高
寶佳投報率真的高！
惠宇的投資客多也是因為市場需求大，反正轉手就能賺不少錢，投資客能不多嗎？
國泰層峰做法就很怪，因為銷售狀況不好，後來的高樓層賣價居然比低樓層還要便宜，
這種自己降價賣的操作手法，以後台中資產族對國泰的高價住宅就不太會買單了
惠宇在中產裡面的信仰力非常強
去面試的感覺，寶輝龍寶對客戶做很嚴格的篩選，想盡辦法要杜絕投資客。
雙橡園次之，只要有認識的親朋好友是雙橡園的會員，那要買到雙橡園相對容易許多。
聯聚跟由鉅，沒感覺到有想要避免投資客來購屋
惠宇要開新案時，還有老住戶的優惠XD 真的是魚幫水水幫魚
三千萬以下的市場，國泰應該還是很能打。
只是四千萬以上的市場，算是國泰自己做死。XD
除非T1只有一聯三寶，不然由鉅肯定是T1
T1 應該就是一聯三寶由鉅雙橡園大陸
知道啊...中間還改過名字，
大氣泱泱改成大其心，大其心改成PARK 1，再從Park 1改回大其心
十年屋齡以上的惠宇，地點相對較好。
近幾年在中產階級眼裡，惠宇品牌價值建立起來後，選地就相對不是那麼重要了
只能等交屋後的實登了
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