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#數字遊戲 究竟邊個最心急？

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即日專欄：樓市政策的核心

香港經濟發展到底有沒有進步過？從各個資產價格走勢指標、人均收入計，當然可以說有吧。可是，從另一角度而言，簡單稍為看一看，各大機構統計出來的不同香港富豪榜，來來去去幾乎是清一色的同一批人，而財富之路，亦離不開地產市場。撇除內地及其他市場的富豪榜指標或可信性與否，質疑或認同，香港很大程度上多年以來，向上流動是受到制肘，而且由始至終，不搞地產是難以發達。

香港現在面臨極大危機，經濟向下及逆境，遠比沙士時更加困難；至少當年相對成本較低、及放行了一批內地旅客搞活了消費，惟到現在，已完全兩回事。不少有規模甚至上市的零售集團揚言，消費市道沒有起色的話，租金成本要減三至四成，否則收支平衡是相當有困難。作為一個地產型經濟體，經濟要保，就要地產要好，皆因整個行業好壞牽連甚大；包括建築及投資、廣告、以至銀行資產質素等等。不過，如是者，整個香港既有問題、資產向上、財富不均現象，又會再故態復萌。

大灣區之發展，變相加大深圳角色之餘，似乎內地亦擺明是利用幾十年的規劃強項，製造出一個中國特色的大型經濟區；就是有就業、有機會、有新高科技、有質素、但沒有樓價失控情況。事實上，從一些報道看，內地不少專家以至智囊近日都不斷提出呼籲，大灣區要發展，就要以香港經濟模式為戒，尤其是在深圳，不可能再因為發展而導致樓價失控。

避免樓價再失控上升，內地把握較大，就是減少高地價成交。大灣區相比國內，都屬於一線城市，地方政府的土地收益依賴比例較低，而有彈性。反而，對於香港而言，不管放棄高地價政策、或用盡各方式加推土地，結果都是一樣，那就是庫房收入可能大減，這亦是連串社會活動後，潛在政策調整，最影響本港財政狀況之核心所在。

事實上，樓市政策對全球而言，是急不容緩，而且存在時間上的矛盾。一方面，現在鬧經濟不景，全球都想盡快跑出，宣布成功應對經濟逆境，當中涉及的政策都是會對地產有利。與此同時，全球央行只會永無止境做更寬鬆政策，而且一次比一次激，下回的向上大爆發，又可能輪到資產市場。既然，如果證明市場功能已構成社會破壞的話，再不斷追捧市場原則前提，未必再是明智之舉了。

原文: https://bit.ly/2lRJJlb
圖片: am730
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即日專欄：樓市政策的核心

香港經濟發展到底有沒有進步過？從各個資產價格走勢指標、人均收入計，當然可以說有吧。可是，從另一角度而言，簡單稍為看一看，各大機構統計出來的不同香港富豪榜，來來去去幾乎是清一色的同一批人，而財富之路，亦離不開地產市場。撇除內地及其他市場的富豪榜指標或可信性與否，質疑或認同，香港很大程度上多年以來，向上流動是受到制肘，而且由始至終，不搞地產是難以發達。

香港現在面臨極大危機，經濟向下及逆境，遠比沙士時更加困難；至少當年相對成本較低、及放行了一批內地旅客搞活了消費，惟到現在，已完全兩回事。不少有規模甚至上市的零售集團揚言，消費市道沒有起色的話，租金成本要減三至四成，否則收支平衡是相當有困難。作為一個地產型經濟體，經濟要保，就要地產要好，皆因整個行業好壞牽連甚大；包括建築及投資、廣告、以至銀行資產質素等等。不過，如是者，整個香港既有問題、資產向上、財富不均現象，又會再故態復萌。

大灣區之發展，變相加大深圳角色之餘，似乎內地亦擺明是利用幾十年的規劃強項，製造出一個中國特色的大型經濟區；就是有就業、有機會、有新高科技、有質素、但沒有樓價失控情況。事實上，從一些報道看，內地不少專家以至智囊近日都不斷提出呼籲，大灣區要發展，就要以香港經濟模式為戒，尤其是在深圳，不可能再因為發展而導致樓價失控。

避免樓價再失控上升，內地把握較大，就是減少高地價成交。大灣區相比國內，都屬於一線城市，地方政府的土地收益依賴比例較低，而有彈性。反而，對於香港而言，不管放棄高地價政策、或用盡各方式加推土地，結果都是一樣，那就是庫房收入可能大減，這亦是連串社會活動後，潛在政策調整，最影響本港財政狀況之核心所在。

事實上，樓市政策對全球而言，是急不容緩，而且存在時間上的矛盾。一方面，現在鬧經濟不景，全球都想盡快跑出，宣布成功應對經濟逆境，當中涉及的政策都是會對地產有利。與此同時，全球央行只會永無止境做更寬鬆政策，而且一次比一次激，下回的向上大爆發，又可能輪到資產市場。既然，如果證明市場功能已構成社會破壞的話，再不斷追捧市場原則前提，未必再是明智之舉了。

原文: https://bit.ly/2lRJJlb
圖片: am730
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我無本事 ? - 第2257及2258成交(堅-註冊)，唔識俾分，樂風收購重建双舖，成交6800萬(711便利店)及8000萬(全球購店)。

南京街11號舖，711便利店，約1000呎地舖，成交6800萬。原業主2000年以600萬買入。簽約日期2020年11月。如非收購，肺炎價值約2400萬。

南京街13號舖，全球購店，地舖連入則閣，實用2384呎，成交8000萬。原業主1997年以1300萬買入。簽約日期2020年9月。如非收購，肺炎價值約2900萬。

成交比較:
南京街21號舖，建築約1000呎，2014年4月(高峰期)成交2500萬，2014年9月開始佔中。

如非收購，我感覺南京街於2020年底每間舖市值應約2200萬至2400萬。南京街係好靜， 社運/肺炎的重災區。 當然收購的話，我就唔識計數。

憑我經驗，一般發展商收購商舖是市值的150%至200%， 今次是高市值幾倍，我真的唔識計數，我無本事! 唯有恭喜發展商及業主，大家都相得益彰。

報紙報導:

近年積極於市區收購舊樓的樂風集團，創辦人及主席周佩賢表示，斥資2.67億元成功收購南京街11號的83.3%業權及13號的90%業權，達至申請強拍門檻。集團預算斥資約2.95億元收購全部100%業權，即每呎樓面地價約8,913元。

他指，預期整個項目的總投資額約5.5億元，而目前餘下尚未收購的單位，集團有意向土地審裁處入稟申請強拍出售。周佩賢稱，項目位處市區最中心地段，加上同區已有超過12年未有全新的商廈項目落成，相信該區對於優質的全新甲廈有一定需求。集團將引入嶄新的建築設計，冀打造項目成為地標式的甲級商廈。

中原(工商舖)工商部分區營業董事黎紹賢稱，南京街11至13號為2個獨立地段，涉2幢6層高的物業，該地段現時已劃入為「商業」用途，地盤面積約2,758方呎，以最高地積比率12倍計算，可建樓面面積約33,096方呎。

【疫市收購】樂風集團斥6800萬收購佐敦南京街11號地舖 物業20年內升值10倍

疫情無礙財團的收購步伐，近年積極收購舊樓的樂風集團再度買入佐敦南京街11號項目。根據土地註冊處資料，佐敦南京街11號地舖，建築面積1,290平方呎，近日以6,800萬元成交，呎價約52,713元。

新買家為PEACEFUL LAND DEVELOPMENT LIMITED，其董事為蔣瑤達等人，屬樂風集團旗下公司。而據區內代理透露，地舖目前為便利店。

原業主於2000年以600萬元購入單位，持貨20年，帳面獲利6,200萬元，物業期內升值約10倍。

事實上，樂風集團創辦人及主席周佩賢早前曾表示，已成功收購佐敦南京街11號的83.3%業權及南京街13號的90%業權，共涉2.67億元，達至申請強拍門檻。

集團預計斥資約2.95億元收購全部100%業權，每呎樓面地價約8,913元，整個項目的總投資額料涉約5.5億元。

。。。。。

好多嘢唔方便公開講?。

我剛成立個 Whatsapp Private Message List (Not group) 。如你想知道多些最貼市的商舖資訊及我個人分析，可以whatsapp我 (+852) 90361143，我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。??

我不會自製謠言， 但好多資訊「真真假假」我都未得最清楚。 你可以私底下再問我!

李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk

麥當勞賣舖...【終於講得!】第1956成交(堅)，收到風，屯門新墟創興銀行剛成交。實價未知，我都有落票傾過。感覺5分。

我估成交約4300萬。大大件。租144000至2021年3月15日(加2年生約)，回報4.0%。舖向河傍街，比較靜，勝在大大件及回報高。

地址是屯門鄉事會路117至157號康麗花園地下14號b舖，建築面積1520呎，門闊約40呎，原業主叫價4500萬， 成交我估計約4300萬。 實用面積約1250呎。

原業主麥當勞於1990年4月用2750萬買入，包括創興銀行及現在麥當勞的舖(14A及B舖)。

之前我在FB提過，經紀叫我delete 了?。現在終於講得，最大問題是這間舖未分契，沒有獨立水錶。 現在銀行的水電是借麥當勞的，原業主也是麥當勞。 我們也多次問過管理處(華懋)，証實這間舖由於種種裝修/結構上的限制，好大機會商場應該做唔到獨立水錶。換句話說，除了銀行或其他乾貨行業以外， 日後萬一創興銀行唔續租，沒有獨立水，比較難做濕貨、餐廳或其他服務性行業(髮廊等)。 變相租客限制多了 ? 沒有獨立來去水的舖，今時今日會大打折扣。

我相信買家買得幾千萬舖都應該會了解過這一點。

Note: 我無心得罪人， 我只講事實及我自己的親身經歷，有什麼意見請隨時 whatsapp 我 90361143。 我會盡量作修正。

。。。。。。。。。。

人棄我取，有危有機! 肺炎以來，我已買入5間街舖，賣出3間 (see video) 。 Join us ... I will be there. 李根興 Edwin

所有一至五集資講座已滿。現加開星期二(22號)最後一場。

【盛滙商舖基金】9月講座 (最後一輪)
洞察時機靠專注，捕捉機會靠行動。

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元100萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於9月舉辦多場基金講座，讓您了解舖市走勢及商舖基金如何捕捉撈底時機。

日期：9月22 (二) ＜最後一場＞
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司演講室)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%E8%AC%9B%E5%BA%A7/

查詢： 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp： 9218 5223

證監會持牌法團 BBL 650

最新 Video 介紹:
https://youtu.be/xc-T3Edb9_c
(Note: 第5間舖是前幾天剛買的，not in video )

第1631成交(堅): 感覺5分，荃灣川龍街81號地舖連閣樓，地舖900呎建築，入則閣300呎，成交5200萬，租客老上海餛飩，租金145000，回報3.35%。 簽約日期2019年11月8日。業權份數1/12。樓齡約51年。美聯經紀做。 舖闊17呎，深50呎，新註冊成交

上手業主於2010年3月以2850萬買入。持貨9年，升83%。

此舖我認為是約市值。 第404成交: 旁邊的金龍鞋店2018年6月曾經成交6000萬。該地舖靚啲 (地舖 yard 位細些，舖差不多大)，但無入則閣。 當時租值為13萬，回報2.6%。

現在市況較2018年6月差好多， 但大廈七層高， 地盤面積也夠大 ， 川龍街55至85號一大段地盤面積過萬呎，長揸有重建潛力。 這地盤重建住宅地積比率為5倍，商業為9.5倍。

川龍街是陰陽街。這間舖位於陰段，人流較少，前面有欄桿擋住。 如果這間舖是位於雙數段的川龍街，價值貴多一半。

這間舖勝在租客是中低檔食肆(老上海餛飩)， 人均消費50至80元，也近小巴站，方便外賣買回家食。

此類型食肆在今次社運影響較少。 這類型的食肆成本較平， 餐種較窄，不依賴廚房， 人手也較易請，租金佔營業額不多於三成就有錢賺。

以14.5萬元租金計算，營業額每月要約45萬(即每日一萬5千元)就有錢賺。舖內有約40個座位，以人均約60元計算，即每日做6次翻枱率就足夠。 這個舖，始終位於荃灣核心位，以這個位置的人流，應該唔難。 翠華2012年上市時翻枱率為25次，太興2016年上市時是8.4次。

這間舖一邊收租，一邊博收購都可以。

..........

2019年第4季《盛滙商舖增值基金》推介會:
日期: 2019年12月11日(星期三 - 加場)。
之前三場已滿 - 2019年12月4日(星期三)、6日(五)或10日(二)
時間: 下午1時至2時半
地點: 中環皇后大道中大16至18號新世界大廈1502-03室
登記:
每場限約十位，免費，包簡單午餐。
內容: 舖市走勢、基金表現及投資條款。今期目標集資港幣3000萬。
講者: 李根興博士及其投資商舖團隊

Note: 證監會要求 - 只適合持有港幣八百萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與。投資三百萬起。

報名方法:
電話: (852) 2830 1111 (Suki/Monica)
電郵: cs@bwfund.com
Whatsapp: (852) 9218 5223

https://youtu.be/FL4vIYKfH1E

#川龍街舖