何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？
何時該買房？
第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？
貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。
再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。
所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。
同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。
該怎麼買？
買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。
買手機要做多少功課？
自助旅遊訂飯店要做多少功課？
買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。
買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？
買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。
買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。
遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。
如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。
買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。
房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。
與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。
若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。
最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。
最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。
投資最難的事情？
投資最難的事情就是本金
大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊
其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。
再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。
增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。
很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？
今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。
0050正2怎麼買 在 Re: [新聞] 0050正2股民狂增! 連三周創新高法人提醒- 看板Stock 的推薦與評價
※ 引述《ej03xu3 (Touerin)》之銘言：
: 原文標題：0050正2股民狂增！連三周創新高 法人提醒風險
: 原文連結：https://reurl.cc/WG6lrD
: 發布時間：2023-08-21 14:38
: 記者署名：陳依旻
: 原文內容：
: 台股八月以來修正近千點，回測半年線，吸引逢低進場買盤出籠，指標之一的元大台灣50
: 正2（00631L），近5日日均成交量上衝至近5,000張，並連續三周投資人數創新高來到1.5
: 萬人。
: 法人提醒，槓桿ETF看對方向可放大獲利，看錯方向虧損也將放大，操作前應謹慎評估，
: 並衡量自身風險屬性與商品適合度，若行情不如預期須嚴守停損。
: 針對00631L股民持續增加，法人表示，00631L提供的是0050「每日漲跌幅」的兩倍績效，
: 加上複利效果的加持，如果看好台股長期走多又能忍受波動，00631L不僅是不用選股，更
: 是不用選ETF的投資首選。
: 元大台灣50正2（00631L）研究團隊說明，00631L持有近月台指期及台灣50 ETF期貨，提
: 供投資人單日正向兩倍的報酬，在行情趨勢明確例如波段上漲或波動下跌時，複利效果會
: 使00631L漲得比0050的兩倍多，跌也會比0050的兩倍少；但若遇到市場上下震盪，00631L
: 則會因為每日重新平衡機制而遭受損失，表現可能落後原型指數。例如今年以來台股呈現
: 波段上漲，00631L的漲幅就比0050的兩倍多。
: 但在台股長期走多行情下，00631L毫無疑問是最大受益的ETF，投資時間愈長、槓桿複利
: 效果就愈明顯，00631L在近三年、近五年大幅超越台股ETF平均，是小錢放大的最佳標的
: 之一。
: 在所有台股槓桿ETF中，00631L日均成交量最大，進出相當便利。法人指出，如果熟悉
: 00631L特性並關注台股行情變化，00631L是很好的參與台股行情工具，相較於直接投資台
: 指期，00631L沒有到期結算壓力，投資人只要買進就能長期持有，也不用擔心因行情起伏
: 而須追繳保證金或被斷頭。
: 心得/評論：
: 00631L因為流動性高 縱使這檔LETF的內扣費用比其他相同類型的高
: 股東人數還是名列前茅 只能說元大投信有他的品牌知名度
: 由於00631有大約15%曝險在T50期貨 台灣50成分股因為台積電在拖累
: 風險是比較高的 如果單純持有台指期 例如富邦的正2ETF
: 也更貼近大盤報酬指數 而且內扣比較低 長期持有扣血較少
: 現在應該沒有什麼人在推正2了吧 高股息抓到AI都賺爛了
: 大盤還受到外資抽插權值股要死不活
: 2023年07月費用率 (單月)、(1~7月)
: (00631L)元大台灣50正2 0.10 %、0.69 %
: (00675L)富邦臺灣加權正2 0.07 %、0.46 %
靠北
沒有結算壓力是因為他幫你換倉，
再來會有什麼到期壓力是因為你槓桿開太大啊！
是說你用170萬做一口大台（槓桿也差不多正2）8500點才會虧光這也是沒有壓力啊。
這類etf換倉成本導致他的報酬率不會是真的正二，
他幫你換倉的結果是00631L內扣手續費1.15%，
然後拼命找哪一家交割手續費最便宜，
結果買內扣1.15%的ETF這操作我實在無法理解…
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再來就是你要補錢時一般人就縮手剩下一點渣渣，跟下市變一張壁紙你選一樣？
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