聖與惡的交會|聖禮拜堂與巴黎古監獄
巴黎聖母院發生大火時,文物搶救的重點之一就是收藏在院內、據信為耶穌受難時所戴的棘冠。然而棘冠原先並非放在聖母院,而是放在距離不遠、美得令人屏息的聖禮拜堂。聖禮拜堂位處法國最高法院建築群內,台灣人熟知的拉法葉艦案就是在此審理。同樣在最高法院內的,則是有「斷頭台等待廳」惡名、關押過法國王后的巴黎古監獄。聖與惡的近距離交會,著實是巴黎值得探訪的地點。
▌巴黎古監獄 Conciergerie
從塞納河北岸經過西堤島時,必定會看到這座有著中世紀城塔、猶如堡壘般的建築。這座佔去西堤島近三分之一面積的龐大建築群就是法國最高法院。它的前身是中世紀宮殿西堤宮,曾是法國的統治核心。但在王室遷移到羅浮宮後,這裡改為行政機關所用,並將部分建築改建成監獄。
法國大革命時,法國王后瑪麗安東妮從凡爾賽宮被押回巴黎,並先後在不同地點監禁,最終以「囚犯280號」的身份被轉移至巴黎古監獄。期間她受到嚴密監視,毫無隱私可言。她最終被革命法庭宣判觸犯叛國罪等三項罪名,並於數小時後迅速在協和廣場的斷頭台處決。
十九世紀波旁王朝復辟後,路易十八將當初王后瑪麗安東妮的囚房改建成她的紀念教堂,並繼續將巴黎古監獄作為關押高價值犯人(如未來的拿破崙三世)的地方。一直到二十世紀初葉(1914),巴黎古監獄才不再作為監獄,並小區域對大眾開放。
▌聖禮拜堂 Sainte-Chapelle
同樣對外開放的,還有被譽為是法式歌德建築經典的聖禮拜堂。這座規模不大的前王家禮拜堂,是十三世紀路易九世為了十字軍帶回的耶穌受難棘冠,而專門興建的。因此與其說是教堂,聖禮拜堂似乎更像是棘冠的容器。
聖禮拜堂面積不大,卻有三面環繞的高聳大面彩繪玻璃,唯一沒有彩繪玻璃的大門一面,上方也有扇不小的玫瑰窗。而少數不是彩繪玻璃的地方如拱頂、支柱,也被繪以豐富的色彩,以襯映彩繪玻璃。更顯難能可貴的是,即便在法國大革命時期遭受到破壞,大多數的彩繪玻璃都還是13世紀的原件,感動了八百年來的數代人。
我第一次造訪聖禮拜堂時,即便有一半的彩繪玻璃正在進行修復,我依然對聖禮拜堂的美讚嘆不已。兩年後修復工程結束,我又再次造訪聖禮拜堂。即便已經知道會看到怎樣的場景,但當我從狹小陰暗的迴旋樓梯出來,三面環繞的彩繪玻璃映入眼簾時,仍然是震撼不已,終身難忘。
陰暗沈重的地牢到色彩炫目的禮拜堂,猶如從地獄來到天堂。聖與惡的距離,其實可以只有咫尺之遙。來到巴黎造訪西堤島時,很建議購買聯票兩處一起參觀。
▌景點都是遊客該怎麼拍
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101 樓梯 開放 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
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個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
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