關於 2022 旅遊城市 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

0918新加坡聯合早報

*【美澳進一步擴大軍事合作 更多美軍和軍機將在澳洲輪替部署】
除了向澳洲輪流部署所有類型的美國軍用飛機，以加強空中合作之外，美澳也建立聯合後勤維持與維修能力，以支援包括在澳洲的潛艇和水面戰鬥艦艇。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194736

*【潛艇合同告吹引致法國不滿 布林肯重申法國是印太區關鍵夥伴】
美國國務卿布林肯重申，法國是印太地區的“關鍵夥伴”，並強調華盛頓將繼續與法國合作。路透社稱，布林肯這番言論似乎是為了平息法國的憤怒。此前，美英澳達成了向澳洲提供核潛艇的協定，導致法澳簽署的潛艇合同告吹。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194737

*【不理中國警告 澳洲誓言維護海空國際法規】
美國、澳洲和英國宣佈展開新的安全聯盟，並將提供技術讓澳洲發展核動力潛水艇等系列舉措，引來中國抨擊這將危害區域和平，警告三國此舉將自食其果。澳洲總理莫里森當天分別接受澳洲數家媒體的採訪時說，中國自己就在進行大規模的核潛艇建造計畫。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194738

*【潛艇交易危機：法召回美澳大使】
法國外長勒德里昂週五晚宣佈，應總統馬克洪的要求，法國將立即召回其駐美國和駐澳洲的兩名大使，就澳洲單方面撕毀與法國簽訂的價值560億歐元、建造12艘核潛艇的協議進行磋商。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210918-1194819

*【澳洲發展核潛艇 印尼敦促避免軍備競賽】
在澳洲宣佈發展核動力潛艇後，印尼對本區域出現軍備競賽表示擔憂。印尼外交部發表聲明說，印尼對澳洲決定發展核動力潛艇項目持謹慎態度，並“對本地區持續的軍備競賽和力量投射深表關切”。印尼外交部呼籲澳洲履行它對維護地區和平與穩定的承諾，並重申對國際法的尊重。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194656

*【分析：中國申請加入CPTPP 中美“朋友圈”競爭加劇】
在美國宣佈與英、澳建立新的安全夥伴關係隔日，中國正式申請加入《跨太平洋夥伴全面進展協定》。分析認為，這凸顯出美國和中國都在積極爭取合作夥伴，尋求加入現有聯盟或創建新聯盟以促進自身利益。
https://www.zaobao.com.sg/news/china/story20210918-1194744

*【美FDA專家不推薦全民打第三劑 支持65歲以上及重病者施打】
美國食品和藥物管理局（FDA）疫苗諮詢委員會針對加強劑進行表決，多數專家反對對大眾推出加強劑，但支持65歲以上長者和患有嚴重疾病的高風險群可施打，這對力推加強劑的拜登政府而言是一大打擊。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210918-1194822

*【義大利強制要求所有員工 須打疫苗擁有冠病綠色通行證】
義大利政府通過新法，從10月15日起，任何未能出示有效綠色通行證的義大利員工將面臨無薪停職，但不會被解雇。只有已接種疫苗、過去48小時內的冠病檢測呈陰性或從冠病感染中康復的人才會獲得綠色通行證。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194740

*【專家：單日冠病病例雖有減少趨勢 馬檢測陽性率和死例升高反映疫情未緩】
馬國衛生部預測，若在10月31日前達到80%成年人口完成兩劑冠病疫苗接種的目標，每日新確診病例可在12月初降至1000起以下。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210918-1194730

*【自8月6日以來16城市封鎖 馬尼拉局部解封振興經濟】
自8月6日以來，在Delta變種病毒株的迅速傳播下，馬尼拉大都會16個城市的1300多萬人一直處於封鎖狀態。新增確診病例遲遲沒有放緩跡象，但菲律賓政府決定逐步解封，讓人民的生活和經濟能夠儘快重返正規。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210918-1194733

*【疫情明顯緩解 印尼下月或開放峇厘島讓外國遊客入境】
印尼政府可能下個月就開放邊界讓外國遊客入境，包括重返著名旅遊勝地峇厘島。主管防疫事務的印尼海事與投資統籌部長盧胡特透露，自7月中疫情達到高峰以來，新增確診冠病病例已經大量下降了94.5%，顯示印尼的疫情已經明顯緩解。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210918-1194735

*【專家警告過早解封疫情或反撲 泰國再做風險評估 若未準備就緒將推遲開放】
泰國政府原本計畫10月1日起向外國旅客開放首都曼谷和其他主要旅遊城市，不過隨著專家紛紛警告過早開放可能使疫情反撲，當局表示將再做評估，如果還未準備就緒，將推遲開放。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210918-1194732

*【歐洲藥管局： 不確定女性接種阿斯特捷利康疫苗是否更易出現血栓】
歐洲藥品管理局（EMA）無法從現有資料中確認婦女和年輕人在接種阿斯特捷利康冠病疫苗後是否更容易出現血小板低的罕見血栓。歐洲藥品管理局表示，由於資料收集方式受限，當局無法確定任何特定的風險因素使血栓形成與血小板減少綜合征（TTS）的可能性更大。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194700

*【白宮發言人回應拜登“頻繁咳嗽”】
近期不少人注意到美國總統拜登在演講過程中經常咳嗽，對此，白宮發言人薩琪在例行記者會上說：“我不認為這是個值得擔憂的問題。”薩琪回應說，拜登有隨行醫生陪同可定期檢查身體。咳嗽的原因有很多，患上輕微的感冒或說話時可能需要清嗓子。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194696

*【美國公司擬將製造業從越南移返中國】
冠病疫情爆發使此前將製造業從中國轉至越南的美國公司考慮重回中國的問題。據美國新聞網站“石英財經網”（Quartz）報導，由於疫情形勢嚴峻，越南政府關閉了工廠，在遵守嚴格規定的條件下才允許恢復製造業。根據規定，工人應在位於企業地區的宿舍中隔離。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194691

*【韓國首劑冠病疫苗接種率已達70%】
韓國總統文在寅在社群網站發文稱，韓國已有七成人口（3600萬人）接種首劑冠病疫苗。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194680

*【柬埔寨將推出“沙箱旅遊計畫”重振旅遊業】
柬埔寨首相洪森指示有關部門推出“沙箱旅遊計畫”，放寬對入境外國遊客的限制。他表示，為重振因疫情遭受沉重打擊的旅遊業，柬埔寨將考慮開放已接種冠病疫苗的境外遊客免檢入境。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194675

*【英國考慮放寬對英格蘭國際旅行規定】
英國政府將考慮放寬英格蘭的疫情國際旅行規定；這對航空公司、度假和旅遊公司來說是好消息，這些公司表示，他們將無法再度過另一個充滿繁瑣規則的冬天。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194684

*【四人登記競選自民黨總裁 河野與岸田備受看好】
日本自民黨總裁選舉確定為四角戰，不過一般認為，這是河野太郎和岸田文雄之間的爭奪戰。自民党總裁選舉昨天提名，正式登記競選的是現任行政改革擔當大臣河野太郎（58歲）、前外長岸田文雄（64歲）、前總務大臣高市早苗（60歲）、代理幹事長野田聖子（61歲）。投計票定本月29日進行。按慣例，執政黨總裁將出任首相。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194741

*【菅義偉：在自民黨總裁選舉中支持河野太郎】
日本首相菅義偉表示，他將在自民黨總裁選舉中支持行政改革擔當相河野太郎。菅義偉談及理由時表示，“持續（推進）冠病對策，極其重要。”報導稱，河野現在是負責疫苗相關工作的內閣成員，對於河野的工作，菅義偉說，“是河野製作了在10至11月完成對有意願者完成疫苗接種的計畫，國難中，他（的工作）取得了巨大成果。”
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194701

*【駐里約總領館遭爆炸物襲擊 中國要求全面調查】
中國駐巴西里約熱內盧總領館就一男子向總領館投擲爆炸物一事回應，稱上述暴力事件性質惡劣，中方對此表示嚴厲譴責。中國駐巴西使領館正就此同巴方有關部門保持密切溝通，要求巴方立即開展全面調查，捉拿嚴懲非法分子，並採取切實措施杜絕類似事件再次發生。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20210918-1194825

*【聯合國通過決議案 促塔利班建包容政府】
阿富汗武裝組織塔利班再次掌權，聯合國安理會一致通過決議，要求塔利班建立一個維護人權、讓女性充分、平等及有意義參與的包容性政府。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210918-1194821

*【安理會延長聯合國阿富汗援助團任期半年】
聯合國安理會一致同意在塔利班於8月接管阿富汗後，延長聯合國阿富汗援助團（UNAMA）的任期六個月。由15名成員國組成的理事會要求聯合國秘書長古特雷斯在2022年1月31日前“根據最近的政治、安全和社會發展，就聯合國阿富汗援助團的任務提出戰略和行動建議”。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194702

*【美墨邊境移民潮湧 德州關閉六處口岸】
美國德州長阿伯特下令關閉該州位於美國和墨西哥邊境的六處入境口岸，以應對邊境非法移民危機。阿伯特發表聲明說，他已指示州政府和州國民警衛隊增加執法人員和巡邏車輛，並關閉六處入境口岸，以阻止非法移民繼續越境進入德州。這位共和黨州長稱，因非法移民過多，美國邊境執法人員已“被混亂淹沒”。他同時嚴厲抨擊拜登政府無視邊境安全。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194679

*【裴洛西：若破壞北愛爾蘭協定 美英協定或無法達成】
美國眾議院議長裴洛西告誡英國，如果北愛爾蘭的和平協議被破壞，那麼就不會有英國脫歐後與美國的貿易協定。美國表示嚴重關切的是，倫敦和布魯塞爾在執行2020年脫歐條約方面的爭論可能會破壞有效結束三十年暴力的耶穌受難日協定（北愛爾蘭和平協定的別稱）。裴洛西在查塔姆大廈的一次活動中說，如果耶穌受難日協定遭到破壞，就不太可能達成英美雙邊協定。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194674

*【緬甸軍政府將以貪污罪對翁山蘇姬進行審判】
緬甸軍政府將以貪污罪對被推翻的領導人翁山蘇姬進行審判，這增加了對她所提出的訴訟案；若這些罪名成立，可能會導致她被判入獄幾十年。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194665

*【緬甸仰光發生至少五起爆炸】
緬甸仰光市區一重要交通路口17日早上6時許發生爆炸。幾乎同時，在仰光瑞必達鎮區發生了四起爆炸。目前在這五起爆炸中暫無人員傷亡消息，警方已封鎖現場展開調查。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194662

【慢慢好轉的九倉置】

九龍倉置業地產投資有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED

股票代號：1997
股息率：4%
市值：$1250億
業務類別：地產業
集團主席：吳天海
主要股東：會德豐有限公司（0020）（48.98%）
集團網址：http://www.wharfreic.com

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億）：176／169／209／165／160
投資物業公平值增減（億）：53.3／11.9／79.9／80.7／-57.9
盈利（億）：138／99.2／172／180／39.3
每股盈利：--／3.27／5.67／5.94／1.29
每股股息：--／0／0.95／2.10／2.03
ROE：6.80／4.91／8.48／8.46／1.81

--企業簡介--

九龍倉置業是物業的投資者及營運商，擁有位處香港黃金地段的投資物業，香港物業總樓面面積為超過1100萬平方呎，估值總額超過$2700億。

當中的旗艦物業為海港城及時代廣場，分別位於尖沙咀及銅鑼灣，都是香港的核心購物業，同時這兩個亦是香港的地標性物業。

--黃金地段商場--

【圖1】--九龍倉置業部分物業

【圖2】--九龍倉置業部分物業

九龍倉置業的主要業務是持有物業收租，上述是擁有的主要物業資產，主要包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、The Murray、荷里活廣場，成為一個物業組合。

物業均座落於香港最核心的購物區或商業區，有相當的價值，呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大，因此稍後會再講述。

會德豐大廈包括一座25層寫字樓，位於中環的甲級寫字樓，樓面面積約為215,000平方呎，呎租逾$70，是很優質的物業，出租率100%。

卡佛大廈，位於中環，樓高24層，包括商場及寫字樓，總面面積189,000平方呎，出租率99%，物業位置相當好。

The Murray（前美利大廈），於2013年收購，其後改建為酒店，大廈位於中環，共27層，樓面面積336,000平方呎，行高端路線。

荷里活廣場，位於鑽石山，位處兩條港鐵線中，位置亦很不錯，總面面積562,000平方呎，是九龍東其中一個重要的商場，平均實際呎租逾$100，出租率處95%以上。

上述是九龍倉置業的主要物業組成，這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定，但由於有發展物業的入賬數字，以及有「投資物業公平值增減」，因此大家見其營業額、盈利，都比較波動。

若果只計核心的收租部分，這企業的收入及盈利都是平穩，並保持向上的。

--海港城--

【圖3】--海港城

【圖4】--海港城相關物業

海港城是混合式發展項目，提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所，位於於尖沙咀這個香港一線購物區，是香港其中一個最大的購物商場，更是香港其中一個地標，商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎，寫字樓則有4,239,000平方呎。

整個海港城由多個物業組成：海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見，這些都是有質素的物業，無論商場、寫字樓、酒店，都是行中高端路線，有相當的質素。商場及寫字樓的出租率均處95%以上。

由於地理上的位置理想，香港作為一個國際旅遊城市，海港城佔了有利的地理優勢，同時長遠的質素仍然正面。

--時代廣場--

【圖5】--時代廣場

時代廣場位於銅鑼灣，是香港核心的購物區，地庫直通銅鑼灣港鐵站，時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目，與海港城一樣，是九龍倉置業的旗艦物業，貢獻相當多的收入。

時代廣場設有16層商場，商場的可出租面積約531,000平方呎，另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈，總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。

由於地理及區份的優勢，時代廣絕對是優質資產，雖然香港經濟及旅遊業總會有波動，但長遠價值不會改變，租金收入仍會平穩向上。

--保持資產增值--

從上述資料可見，九龍倉置業持有的，都是優質甚高的物業，同時，會持續投入資源為物業增值，令物業長遠的價值保持向上。

透過翻新、重新定位，又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼，於2017年開業，當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。

這些資產增值或物業改善工程，一般不需要重大的資本開支，因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處，就是資產價值的持續提升，以及租金收入的增長，對企業長遠有利。

--中國物業佔比不大--

九龍倉置業的核心物業均在香港，但中國都有一些物業的收入貢獻，於中國的投資物業全部由海港企業持有（九龍倉置業持有7成股權的附屬公司，上市編號：0052）。

當中包括蘇州國際金融中心，這是一個商業綜合大樓（包括一間酒店－蘇州尼依格羅酒店），以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米，估值約40億人民幣。

同時，亦於中國發展多個物業，包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站，其中兩個由海港企業的附屬公司持有，另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售，並不會持有作長期收租。

同時，海港企業表示，並無其他中國的土地儲備作發展用途，亦不打算補充其土地儲備，因此，九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。

--受旅遊業影響--

海港城及時代廣場，為這企業提供了大部分的收入貢獻，這兩個商場是香港有代表性的地標，雖然當中的質素甚高，但就無可避免受旅遊業的影響。

近年，中國經濟過了最高速的增長年代，加上人民幣比過往有所貶值，都令中國遊客消費力不及過往的年代，這難勉對這兩個商場造成潛在風險，但以近年的「正常經營時期」數據分析，商場的租金及出租率仍保持理想水平，影響未算大。

另外，香港現時的疫情，都會對商場資產、人流、香港零售市道造成潛在風險。但投資者在分析時，應該著重企業的長遠發展，而不應將當刻的情況過份放大。

疫情相信會在2021年仍對這股有影響，而2022年會開始好轉，長遠總會回到正常，投資者在企業較差時投資，能以較理想的價位買入。只要耐心持有，等到回歸正常情況，就會有正回報。

--網購影響--

長遠來說，電子商務可能對這企業旗下的商場受影響，若然人民的購物模式改變，當中租戶的業務就會有影響，最終對商場的租金受影響。

電子商務近年快速發展，由於網上零售商的固定成本通常低於實體店，故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品，長遠來說，對實體店造成影響。

這種消費模式影響有多大，這刻仍存有未知數，但影響會存在的。

不過，對不少人及旅客來說，「行商場」是其中一種樂趣，而網上購物會較為目的性，因此，「行商場」有些優勢是無可取代的，這令九龍倉置業的物業，總會有一定的價值。

--投資策略--

整體來說，九龍倉置業有一定的質素，當中的物業都是優質高的類別。同時租金收入穩定，並且能平穩向上（但不會高速增長），前景不差，而企業發展方面不強，投資者不要對增長有太大期望。

這企業與房託不同，雖然本質都是持有物業收租，但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息，因此，股息回報會存有不確定性，但企業在資金運用方面就有較大的自由度。

相信中短期這股未必會強，始終受疫情影響，但相信最差時期已過，慢慢會好轉。

投資者可以視這股為穩中求勝，這股有收息及基本增長力，不過，並不是高增長類的股票。這股現價合理，如果投資者對這股有興趣，可分注投資，長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【慢慢好轉的九倉置】

九龍倉置業地產投資有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED

股票代號：1997
股息率：4%
市值：$1250億
業務類別：地產業
集團主席：吳天海
主要股東：會德豐有限公司（0020）（48.98%）
集團網址：http://www.wharfreic.com

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億）：176／169／209／165／160
投資物業公平值增減（億）：53.3／11.9／79.9／80.7／-57.9
盈利（億）：138／99.2／172／180／39.3
每股盈利：--／3.27／5.67／5.94／1.29
每股股息：--／0／0.95／2.10／2.03
ROE：6.80／4.91／8.48／8.46／1.81

--企業簡介--

九龍倉置業是物業的投資者及營運商，擁有位處香港黃金地段的投資物業，香港物業總樓面面積為超過1100萬平方呎，估值總額超過$2700億。

當中的旗艦物業為海港城及時代廣場，分別位於尖沙咀及銅鑼灣，都是香港的核心購物業，同時這兩個亦是香港的地標性物業。

--黃金地段商場--

【圖1】--九龍倉置業部分物業

【圖2】--九龍倉置業部分物業

九龍倉置業的主要業務是持有物業收租，上述是擁有的主要物業資產，主要包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、The Murray、荷里活廣場，成為一個物業組合。

物業均座落於香港最核心的購物區或商業區，有相當的價值，呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大，因此稍後會再講述。

會德豐大廈包括一座25層寫字樓，位於中環的甲級寫字樓，樓面面積約為215,000平方呎，呎租逾$70，是很優質的物業，出租率100%。

卡佛大廈，位於中環，樓高24層，包括商場及寫字樓，總面面積189,000平方呎，出租率99%，物業位置相當好。

The Murray（前美利大廈），於2013年收購，其後改建為酒店，大廈位於中環，共27層，樓面面積336,000平方呎，行高端路線。

荷里活廣場，位於鑽石山，位處兩條港鐵線中，位置亦很不錯，總面面積562,000平方呎，是九龍東其中一個重要的商場，平均實際呎租逾$100，出租率處95%以上。

上述是九龍倉置業的主要物業組成，這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定，但由於有發展物業的入賬數字，以及有「投資物業公平值增減」，因此大家見其營業額、盈利，都比較波動。

若果只計核心的收租部分，這企業的收入及盈利都是平穩，並保持向上的。

--海港城--

【圖3】--海港城

【圖4】--海港城相關物業

海港城是混合式發展項目，提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所，位於於尖沙咀這個香港一線購物區，是香港其中一個最大的購物商場，更是香港其中一個地標，商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎，寫字樓則有4,239,000平方呎。

整個海港城由多個物業組成：海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見，這些都是有質素的物業，無論商場、寫字樓、酒店，都是行中高端路線，有相當的質素。商場及寫字樓的出租率均處95%以上。

由於地理上的位置理想，香港作為一個國際旅遊城市，海港城佔了有利的地理優勢，同時長遠的質素仍然正面。

--時代廣場--

【圖5】--時代廣場

時代廣場位於銅鑼灣，是香港核心的購物區，地庫直通銅鑼灣港鐵站，時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目，與海港城一樣，是九龍倉置業的旗艦物業，貢獻相當多的收入。

時代廣場設有16層商場，商場的可出租面積約531,000平方呎，另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈，總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。

由於地理及區份的優勢，時代廣絕對是優質資產，雖然香港經濟及旅遊業總會有波動，但長遠價值不會改變，租金收入仍會平穩向上。

--保持資產增值--

從上述資料可見，九龍倉置業持有的，都是優質甚高的物業，同時，會持續投入資源為物業增值，令物業長遠的價值保持向上。

透過翻新、重新定位，又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼，於2017年開業，當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。

這些資產增值或物業改善工程，一般不需要重大的資本開支，因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處，就是資產價值的持續提升，以及租金收入的增長，對企業長遠有利。

--中國物業佔比不大--

九龍倉置業的核心物業均在香港，但中國都有一些物業的收入貢獻，於中國的投資物業全部由海港企業持有（九龍倉置業持有7成股權的附屬公司，上市編號：0052）。

當中包括蘇州國際金融中心，這是一個商業綜合大樓（包括一間酒店－蘇州尼依格羅酒店），以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米，估值約40億人民幣。

同時，亦於中國發展多個物業，包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站，其中兩個由海港企業的附屬公司持有，另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售，並不會持有作長期收租。

同時，海港企業表示，並無其他中國的土地儲備作發展用途，亦不打算補充其土地儲備，因此，九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。

--受旅遊業影響--

海港城及時代廣場，為這企業提供了大部分的收入貢獻，這兩個商場是香港有代表性的地標，雖然當中的質素甚高，但就無可避免受旅遊業的影響。

近年，中國經濟過了最高速的增長年代，加上人民幣比過往有所貶值，都令中國遊客消費力不及過往的年代，這難勉對這兩個商場造成潛在風險，但以近年的「正常經營時期」數據分析，商場的租金及出租率仍保持理想水平，影響未算大。

另外，香港現時的疫情，都會對商場資產、人流、香港零售市道造成潛在風險。但投資者在分析時，應該著重企業的長遠發展，而不應將當刻的情況過份放大。

疫情相信會在2021年仍對這股有影響，而2022年會開始好轉，長遠總會回到正常，投資者在企業較差時投資，能以較理想的價位買入。只要耐心持有，等到回歸正常情況，就會有正回報。

--網購影響--

長遠來說，電子商務可能對這企業旗下的商場受影響，若然人民的購物模式改變，當中租戶的業務就會有影響，最終對商場的租金受影響。

電子商務近年快速發展，由於網上零售商的固定成本通常低於實體店，故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品，長遠來說，對實體店造成影響。

這種消費模式影響有多大，這刻仍存有未知數，但影響會存在的。

不過，對不少人及旅客來說，「行商場」是其中一種樂趣，而網上購物會較為目的性，因此，「行商場」有些優勢是無可取代的，這令九龍倉置業的物業，總會有一定的價值。

--投資策略--

整體來說，九龍倉置業有一定的質素，當中的物業都是優質高的類別。同時租金收入穩定，並且能平穩向上（但不會高速增長），前景不差，而企業發展方面不強，投資者不要對增長有太大期望。

這企業與房託不同，雖然本質都是持有物業收租，但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息，因此，股息回報會存有不確定性，但企業在資金運用方面就有較大的自由度。

相信中短期這股未必會強，始終受疫情影響，但相信最差時期已過，慢慢會好轉。

投資者可以視這股為穩中求勝，這股有收息及基本增長力，不過，並不是高增長類的股票。這股現價合理，如果投資者對這股有興趣，可分注投資，長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）