有媒體報道近日成交的新盤中,很多買家是「新香港人」,即是從內地移居香港並住夠七年以上,拿着三粒星身份證,不需要繳交辣稅。例如半山21 Borrett Road平均售價接近三億,很多買家都是新香港人;黃竹坑晉環呎價高達三萬元,約三分之一買家也是新香港人。
根據我從多方面整理的資料,內地居民在九七回歸後移居香港約有160萬人,當中110萬人取得三粒星身份證,有能力買樓的人約30-40萬;增長速度每年約6-7萬人取得三粒星,當中2-3萬人有能力買樓。這些新香港人主要來自三種途徑:
(1)單程證:不是主要的購買力
通過這途徑的人數最多,每天配額150個,九七回歸到現在約有108萬人,其中85萬人已經住夠七年。不過這班人購買能力較弱,很多以家庭團聚為主,有三至四成居住或申請公屋,估計只有一成或以下有能力買樓,並不是新盤主要的購買力。
(2)雙非孩:買樓是十八歲的生日禮物
當年《莊豐源案》的案例,所有內地居民闖入香港生孩子,嬰兒就自動獲得香港居留權,可以拿到香港身份證,直到2013年特區政府推動「零雙非」政策,要求所有醫院停止接受雙非孕婦分娩,問題才得以解決。由於這些雙非孩的國內父母,在十多二十年前已經有能力在香港產子,肯定不屬於最窮困的一群人,加上十八年的財富累積,當孩子取得香港三粒星身份證的時候,不少父母都有能力Lump-Sum給一筆錢孩子買樓,當是十八歲的生日禮物!
這些雙非嬰的數量共有20.8萬人,目前年齡為9至23歲,雖然現在滿十八歲的只有五千多人,但在2023年至2029年就會急升,在2023年有16,044人滿十八歲,在2024年有18,816人、2025年25,269人、然後是29,766、32,653、35,736及26,715人……可能到時全香港的新盤,畀晒佢哋做生日禮物都唔夠分。
(3)內地居民移入計劃:購買中高檔物業
目前有多個內地居民移入計劃,回歸到現在約28萬人,當中最多是「輸入內地人才計劃」共15萬,他們都是國內較頂尖或身處高級職位的人。例如在2021年第一季的名單中,73.0%具有大學學歷,當中學士佔35.4%、碩士佔29.6%,博士佔8.0%;至於工資方面,40.5%每月薪酬超過四萬元,12.8%超過八萬元,較香港居民高出很多!另一個更厲害的是「優秀人才入境計劃」,三分之一持有博士學位,以及「科技人才入境計劃」,主要都是高科技的專才,這些人絕對有能力在香港買樓,主要目標為豪宅及中高檔物業。
至於由2008年開始的「非本地畢業生留港/回港就業安排計劃」,已經有9萬人讀完書後留港就業,通常這些人的父母都比較富有,當孩子留港七年取得身份證之後,有可能Lump-Sum給一大筆錢孩子買樓,順便申請阿爸阿媽來港居住。
https://eastweek.my-magazine.me/main/104098
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過14萬的網紅經濟一週 EDigest,也在其Youtube影片中提到,今次向諗sir請教理財部署的讀者,男,45歲,月入25,000元,其44歲太太月入10萬元,現居康怡花園700平方呎三房單位,尚欠150萬元按揭(加按應可套現逾500萬元)。 另外,夫婦二人手持現金加股票約500萬元。 讀者希望在不賣出現有康怡單位下,多買一個逾千單位。另持有領展房產基金(0082...
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話說去年我幫一名親戚成功抽到何文田居屋王高層海景單位,遠眺啟德遊輪碼頭,屋苑處於何文田山上,地勢甚至比附近的豪宅天鑄更高。這地用來建私樓一定價值連成,現在用來建居屋,仲要52折出售,呎價不用9000,旁邊20年樓齡居屋白居二價格都賣緊13000/呎,可謂即買即賺。個個都話難抽,而不去做這件事,其實大多數人都忽略了「家有一老,如有一寶」的道理,明白後便知道並不是想像中困難,有機會再談。
咁靚既地起居屋,政策既野,我地識條鐵咩,正所謂「打唔低佢,就要join佢,join左佢都唔使多謝佢」。整個過程由申請、揀樓都由我一手包辦,親戚當然當我神咁拜。
單位正好望著兩幅發展區用地,一就是很多人都知道的「啟德發展區」,但另一幅「安達臣道發展區」就不是太多人知道或真正了解。我不是樓市專家,但我有興趣投資的只會是有前景/願景的項目,因此較少會留意老區,而較有興趣新發展區。原因很簡單,政府會投入很多資源在新發展區內,如啟德發展區內的千億基建、「起動九龍東計劃」等,有政策支持,當然有變天的潛力,物業升值是指日可待的事。投資是買明天,不是買今天。都係果句,投資要跟政策行事。
一位做地產私募基金的朋友之前聽過我提及過安達臣道發展區,新年流流捉了我去看一個項目,以為是甚麼項目,原來是該區的第一個私樓項目安峯,問我意見。問得我意見,我只會實話實說,客觀分析,因此很多朋友買樓或投資前都會跟我傾談一下。反正做了功課,跟大家分享一下。
坦白說,華懋樓以往我沒甚麼好感,但近年數個樓盤令我有點改觀,質素反而比某一線發展商還要好。
安達臣道發展區本來是我另一個看好的發展區,位處觀塘半山,是觀塘與西貢之間的分隔線,地勢之高其景觀應該相當宏偉,但之前給政府玩了一輪,改來改去,最終由8:2的私樓公營房屋比例改成1:9,即該區只有一個純私人住宅發展項目,就是現在賣樓花的安峯。網上即時很多樓市專家、youtuber「大插」這個樓盤,說景觀被周圍公屋密封,交通配套設施不足、呎價貴等等,聽完我都不禁懷疑是否如一眾媒體講得咁差,所以今天都去現場視察一下。
翻查城規會資料,安達臣發展區為政府近年銳意打造全新規劃、規模龐大的全新多元化社區,而附近即將於2024 至 2026 年陸續落成的並非公屋,而是居屋,有幾塊地仲係批左比房協,相信質素有返咁上下,好似之前將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺果類。再研究屋苑的坐向設計,除了少部份單位將來有機會被新建居屋所擋,大部分單位應該均面向湖 泊公園、石礦公園、飛鵝山同獅子山景觀,特別是T1同T5的景觀應該最好。而其實啟德區大部分資助房屋都係公屋,屋苑之間的距離亦相對近。
其實該區吸引我的是它本身的發展計劃。安達臣道發展用地總發展面積約為 88 公頃,相等於 6.6 個九龍公園,擬建休憩用地達 21.5 公頃,比維多利亞公園更大,為政府近年銳意高規格規劃的全新綠化及可持續發展社區,分為 4 大區域: 山中公園、岩壁、文娛核心區及住宅。加上地勢高,位於海拔 200 米之上,比何文田半山更高,是九龍市區之高峰,在無遮擋的情況下,景觀應該相當震撼。
至於交通,住得半山就一定不會方便得過港鐵站上蓋屋苑,但根據城規會資料,落成後將設有多條公共交通路線,有個交通總匯係正安峯隔離,當中包括巴士、專線小巴及的士站 (已確實的包括兩條專利巴士停車灣、一條專線小巴停車灣及一條計程車停車灣,而每條巴士停車灣大約可供三至四輛巴士停泊),而坊間提及的只是現時之交通情況。
至於平貴的問題,該盤開價二萬/呎,相對於啟德平均呎價約二萬中尾,並不算平,但也不算貴,很難說。該盤是新發展區內第一個新盤,也是唯一一個純私樓盤,定價並沒有參考指標。但二萬/呎的九龍之巔的發展區新樓而言,從這角度,又真的不算貴。當然買到居屋的就真的如中六合彩,可遇不可求。
安達臣地勢較高、啟德地則近維港,意味日後極有機會有大批坐享「無敵海景」資助出售房屋應市,都係果句,機會來的時候不要放過。
2024新盤 在 經濟一週 EDigest Youtube 的精選貼文
今次向諗sir請教理財部署的讀者,男,45歲,月入25,000元,其44歲太太月入10萬元,現居康怡花園700平方呎三房單位,尚欠150萬元按揭(加按應可套現逾500萬元)。
另外,夫婦二人手持現金加股票約500萬元。
讀者希望在不賣出現有康怡單位下,多買一個逾千單位。另持有領展房產基金(00823)及置富房產基金(00778),問應否繼續持有這些收息的房地產投資信託基金(REIT)。
同時,現有的投資組合應如何調整?
今集諗sir請來嘉賓聶Sir,解答股票問題。
聶Sir表示,REIT派息比較穩定,其中置富息率5.4厘,用作收息較好。至於領展,息率只有3.5厘,但其價格升值潛力較大,可達到財息兼收之效。
至於筆者的投資組合,諗Sir表示,計及加按後,讀者可用投資的款項達千萬元,可投資債券產品。
若比較直債與債基,前者一般持有至到期是可以保本,派息固定;後者是基金,可隨時買賣,派息用上槓桿,可達10至25厘。
由於讀者現金多,諗sir建議投資直債,可供選擇的直債,包括東亞銀行永續債(9厘)、渣打集團2024到期(5.2厘)、生力啤酒公司2023到期(5.2厘)、以及和記黃埔國際2033到期(4.2厘)。
上述組合未槓桿前平均回報5.5厘,在私人銀行提供1.6厘融資之下,槓桿1.5倍(1,200萬),年回報可達逾11厘。若投資千萬,每年收取被動變入達百萬元。
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