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這洞不小...

#拆除 #鄰損 #建管處

★簽了約就拿建商沒辦法?合約問題12/4(五)律師娘線上有問必答!
→ https://bit.ly/395f8X

最近看到東海大學體育活動中心的競圖、許多新聞、影片，包括路思義教堂，讓我回想起在1980～81年曾在東海建築教書一年的生活快樂時光。

猶記得當時東海建築系要成立研究所，時任工學院院長陳其寬先生來美國波士頓找老師，原本想邀請在哈佛大學人口研究中心的華昌宜老師回去主持，但華老師仍希望留在美國，於是推薦即將自MIT畢業的我給陳其寬院長。我原本擔心自己碩士才剛畢業，且研究領域偏向都市住宅環境及舊市區的空間改造，與東海傳統的純建築設計有些落差。但華老師認為東海新成立的建築研究所可以有不同的方向，我目前所學應可適用，並積極鼓勵我回台從事教育工作。因緣際會，MIT畢業後即到東海教書，也開啟了我未來長期投入教育的人生旅程。

當時東海第一屆研究所只有游明國所長（美國執業的景觀建築師）加上初出茅蘆的我兩位老師，第一批有五位研究生。我開了一門「鄰里環境實驗計畫」的Studio，以台中柳川沿河舊市區的改善為個案，仿照我在MIT的Studio教學方式，並和我的碩士論文相關，結合了都市計畫、地政、財務、社區組織與參與、社會工作、及建築等多方面，試圖提出不同的個案改善方案。我還特別將此課程記錄整理成果，發表在《建築師雜誌》上，題目就是「鄰里實驗」，有興趣朋友還可以找來看看。

除此之外，我也在大學部帶了一組大四同學的住宅社區規劃設計Studio。附帶一提，現在我的好友也是美國安富財金公司董事長楊太樂（Tyler Yang）博士當時也是東海建築大四學生，只是他不是參加我帶的Studio。另外也開了一門「都市更新」的Lecture，當時還有林旺根（現都更金融中心董事長，當時是東海經濟系學生）也來上我的課。

我當時還唯一指導的一位大五學生--季鐵男的畢業設計，他設計的題目是如何將台灣典型的五樓公寓，透過傳統鄰居空間與現代生活方式相結合的規劃設計案。他非常用功，整天待在我研究室一起討論，其研究設計𢦓果相當出色。

當時我和太太兩人從波士頓到東海大肚山，住在校園牧場旁的新蓋二層樓的學人宿舍，當時賀陳詞教授自成大退休後也到東海來教書，和我們都是住在學人宿舍，我們常常到賀老的房子𥚃喝咖啡聊天。還記得他當時一直鼓勵我有機會也應該去公部門歷練，他也提到賀陳旦當時在台北市都計處工作，有機會可以相互認識。

平日我和太太兩人晨昏走在東海校園裡，生活的非常愜意！偶爾到台中市區、夜市或郊區走走，還和學生一起來個溪（頭）阿（里山）縱走，享受台中美好時光。

時間過的真快，這已經是快40年的往事回憶，如今雖即將自政大退休，還是很懷念當時美好的東海校園生活！　

https://youtu.be/ekwf75gHJLI

等都更發大財? 羅右宸:別做白日夢了!活化閒置資產才是重點!

前幾年永春都更的事件炒得沸沸揚揚(http://goo.gl/8ODFvb)，在大家觀念裡一定聽過老房子都市更新後變成新房子後可以賺大錢，但能都更真正的關鍵是什麼呢？答案是”高房價”！！！

先來釐清一下都市更新只有在房子發生”重大瑕疵”使其房屋不能居住會有安全疑慮的狀況下，修法的條件才會寬鬆與迅速(「防災型都更」區域，考量急迫性，都更同意比例門檻只要1/2就通過)。例921大地震的危樓，嚴重的鋼筋外露海砂屋與輻射屋…等。

在一般沒有特殊狀況下，房子因為老舊而都更的比率即為困難(因建物老舊「住戶自主都更」者，同意比例為4/5最高)，除了每個地區的{都市發展局更新處}所規定的房屋產品條件不一樣外，還要耗費大量的時間與精神與住戶們溝通，協調利潤的分配比例。

試想一個4層樓公寓的小案子，假如
1樓現在做店面營業，房屋價值較高。
2樓住戶剛搬進來花了200萬的預算裝潢。
3樓是一般的簡易屋況使用。
4樓還弄成5間套房還外加一個頂加。

再來加個死要命的釘子戶，怎樣勸離都不想搬離，畢竟屋主已經住這房子40年，不是錢的問題而是跟這房子有著深厚的情感，這利潤要怎麼分配才合乎公平性呢？

萬一持有的所有權人非常多，有些還在國外還找不到人的狀況下還會增加流程的難度。所以一個中大型案子上百戶的社區耗費10年是很基本的，有些也長達20年也都還談不攏。

我們現在來先想想是誰要花這個預算費用是重建蓋新房呢？

除非住戶自己有錢”自辦都更”，但機率極低，通常都是由大資本的建商來整合重建。天下沒有白吃的午餐，竟然建商要來花費大量的時間與金錢來都更，合理豐厚的利潤將影響著建商重建的積極程度。

關鍵就在於”高容積”與”高房價”。假如政府公權力介入修法都更案的容積獎勵提昇，建商就算是”以一坪換一坪”的狀況下，也因為能賣的戶數變多了＝能賺的錢變多了，就會很積極參與。或是說建商整合老房子時耗時5年，整合完5年後景氣好的情形新房子的房價漲了數倍，建商也因而賺到了錢，通常在高房價的好地段區域內發生都更的可能性越高。

就我所認知，現在政府如果不修法的話，都更的可能性會越來越困難，除了台北市本身有這個先天的高房價優勢外，其他地區等都更的可能性要讓大家失望了。

竟然房子沒辦法在短時間內重蓋或是重建，活化閒置舊資產將是影響台灣居住的關鍵因素之一。全台灣大部分的有錢房東們寧願把自己買來投資的房子放著，也不做出租使用，這會浪費這社會這些好地段房子先天上的優勢。

很多好地段的房子會變得那麼破爛或是不堪使用，就是因為屋主從買來放到現在10年，20年完全都沒住過人，房子就像是一個人一樣會老會生病，一開始生個小病，不理會也不去看醫生，等到這個病慢慢拖延不去處理，年紀大了以後慢慢就引發大疾病，導致人垮掉房子倒塌就是這個原因。

所以現在政府應該是透過修法及執行有效的政策積極與房東們合作使好地段的閒置舊資產活化重新規劃後給年輕人或是需要的人居住出租使用將是現在最重要的事情！！！

羅右宸 筆

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130503TVBS美河市翻版 市府出地都更虧18億
影片網址→http://youtu.be/1Ftp8LX_uj4

感謝記者 陳乃瑜 的採訪，說到都更市府虧錢，其實是要看從何角度看，從市議員王鴻薇的角度，原本釋出那麼多土地，後來換回這麼少的土地，當然虧大嚕！

可是從價值來看，假使一棟4層樓公寓，共4戶，每戶土地持分都10坪，最後換回的土地、建物坪數也會不同唷！因為一樓可能有店面效應，價值當然高過二樓以上的住戶，因此一樓分得比較多，也是理所當然的事情。

總之，看用什麼角度看嚕！

以下為新聞報導......↓

記者:陳乃瑜 攝影:林亞男 台北報導

去年底台北市政府和建商聯合開發的「美河市」建案，才被監察院糾正，權益分配不符比例，讓市府損失超過100億，這可能不是個案，有議員發現市府出了76%的土地，參與都更，結果只分回一半不到，價差超過18億，議員質疑，這麼虧的都更條件，市府怎麼會同意。

TVBS記者陳乃瑜：「市府出地和建商合作的這個建案，就位在捷運站的正旁邊，不過有議員質疑，市府分回的樓地板面積，不符比例，還倒虧18億。」

屋齡才4、5年的物件，近捷運站還有運動中心，房市上相當搶手，房仲開價每坪140萬，不過當初台北市府出了76%的土地，參與都更，最後只分回37.7%，一半都還不到。

北市議員王鴻薇：「公務員的心態就是，反正這不是我家的地，如果你今天去參與都更，是你們家的地，你是地主的話，你會同意這種條件嗎？你會讓建商吃成這個樣子嗎？」

議員質疑，市府放任建商低估市府財產，如果依比例計算，短少的樓地板面積，價值18億，難道是慷市民之慨當冤大頭？

財政局長邱大展：「確實有時候可能是比較吃虧的，鑑價師是由建商去選的。」

市府解釋，都更必須經過審議委員會評估鑑價合理性，再加上分回的比例是以更新後的價值計算，而不是面積比例，市府認為分回的部分店面，價值比較高。

房仲業者陳泰源：「二樓以上你是住家，跟一樓你是店面，理所當然價值應該不同，落差可能是以好幾倍來計算。」

建商廣告：「最美的水岸住宅。」

之前市府和建商聯合開發的建案，被監委糾正，讓北府損失超過百億，官員也被彈劾，當時市府承諾未來會更慎重處理，如今市府參與都更，再度將估價權，全權交給建商，這樣的「慎重」處理，恐怕讓市民難以認同。

新聞網址→http://www.tvbs.com.tw/NEWS/NEWS_LIST.asp?no=miffy011820130503183634

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/62541513