⭐️KiKi媽我回來了~
我頑強的36歲
歷經人生突如其來的事件
醫生幫我繫上超酷的髮箍還挺美
退下髮箍儼然成為最時尚的髮型
-
從看診至確定身體狀態
再至轉院等待手術安排
或許過去經歷家人的事件
過往的經驗與家人給我的勇氣
我的心境很平穩、堅強、不害怕
告訴自己要勇敢不畏懼去面對
從3月底至醫院照MRI
最有感的就是體驗家人的心境⋯
原來是這樣的感受~
很心疼也很不捨他們的煎熬
因過去家人的經驗
讓我猶如走了超順的通道
直接轉院至熟悉的診間,
熟悉的醫生就這樣等待安排手術
很感謝過去種種與曾幫助的貴人
與讓我幸運的走到這階段
疫情期間 7月中旬後
確認住院安排住院手術
有尖端恐懼症的我
很害怕針扎近我的身體
住院期間打點滴扎了兩手與頸部
而這回我盡可能讓自己克服內心恐懼
手術當天告訴自己
我必須不緊張把自己交給醫生
全身麻醉我睡一覺起來就好了
進手術室反而是很好奇到處看
還記得那天躺著被推進手術房
在手術室等待區等待時
當時醫生換好手術衣走到我的病床旁
跟我說「等一下下進去嘍不要緊張」
確實真的很令人安心
接下來就想做輸送帶一樣換手術床
被護理師們細心呵護移動怕我不舒服
手術室較冷 怕我會冷暖暖的温被子
當下覺得護理人員真的也都很辛苦
也很感謝他們給予病患的安心與暖心
就這樣被推進我的手術間,沒了緊張感
倒是覺得經歷這一切
就好好來觀察手術室裡的人事物
躺在床上的我
聽著手術室播放著輕快的流行音樂
在我的手術床正上方是超大盞的手術燈架
細數旁邊的準備的醫護有幾個人
我的主治醫生正坐在一旁等待
心裡想說「辛苦您了,等等就交給您了」
同時我身上貼上了心電的感應器檢測儀器
而這時候麻醉醫生到
我想說我該來去睡覺嘍,跟自己說聲加油!
氧氣罩在我的鼻子旁環繞
我數著1.2.3⋯還不到5我就睡著了!
就這樣當我醒的時候在恢復室
從下午兩點多到午夜十一點
我睡好久喔~我的頭開始感覺有些烈痛
麻醉退了也滿想吐的被推倒加護病房觀察
我的手術時刻,醫護大家辛苦了
加護病房的護理師們也辛苦了!
就這樣療養幾天身體狀態也蠻容易累的
從住院到出院我的點滴與藥劑不曾斷過,
點滴.抗生素.類固醇~出院胖了6-7公斤
整個人腫到不行
-
從7月中旬後手術至今身體狀況慢慢恢復中
還有些身體功能需要再治療待恢復
現階段我使用手機的頻率與時間調整
大致上都一切安好~
很多人問我怎麼了為何總是戴著帽子
有時不想多說 就笑笑地回答想低調一點
在36歲的這時間點經歷這一切
發生這樣的事件覺得讓我更懂了一些什麼
或許這次經歷會讓我人生做出不一樣的選擇
只想珍惜我在乎的人事物 讓自己能獲得更精彩
經歷了這一切
謝謝爸媽給我的勇氣與豁達的人生觀
娘家給予我很大的後援
讓我把女兒放心的放在娘家
我的另一半24小時的照料
還有家人與阿伯在我出院的時不時煮魚湯
還有好朋友術前術後送魚湯與補品給我
貼心的客戶怕我術後療傷太累要我多休息
現在的我很好,請大家不要擔心
同時也要好好把身體照顧好喔!
願大家平安健康 幸福
#謝謝家人細心的照料
#謝謝我的客戶貼心的關懷
#疫情期間剪去及腰的長髮勇敢面對挑戰
#很害怕我術後的模樣嚇到女兒還好她比我還膽
同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過60萬的網紅飲食男女,也在其Youtube影片中提到,深水埗兩大名店 食家大廚實試 維記漢發豬膶麵平手 維記咖央西多士贏個馬鼻 https://bit.ly/3mo9rt1 深水埗一向多平民地道美食,其中一款最受歡迎的,必定是豬膶麵。在深水埗吃豬膶麵,最出名非維記和漢發這兩家老字號莫屬。以豬膶麵起家的維記,於1957年開業,在福榮街上有三間店,仍座無...
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61 24通道 在 文茜的世界周報 Sisy's World News Facebook 的最佳貼文
《新加坡聯合早報》8/29
* 新加坡八成人口已完成兩劑冠病疫苗接種,新加坡目標是在9月底完成登門接種。衛生部長王乙康今早(8月29日)發表Facebook 貼文指出,新加坡又再次達到另一里程碑,八成人口已順利完成兩劑冠病疫苗接種。
他說:「這意味著新加坡在對抗疫情的道路上又邁進了一步。這是很多人幕後集體努力的成果,也是因為新加坡人挺身保護自己與周圍人。」
王乙康:八成人口完成接種疫苗 達到另一里程碑 https://www.zaobao.com/realtime/singapore/story20210829-1187730?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 【新加坡衛生部長王乙康:要「清零」須重啓阻斷措施和鎖國 對新加坡代價太大】若要實現「清零」的抗疫目標,新加坡或須重啓兩三個月的病毒阻斷措施,並且嚴格管控邊境,衛生部長王乙康認為,這對一個彈丸小國來說代價太大。
王乙康昨晚接受《獅城有約》電視節目訪問時強調,按部就班地逐步開放,過渡到與冠病共存的社會,對我國的長遠利益才是正確的選擇。
王乙康解釋,新加坡作為一個彈丸小國和全球樞紐,必須跟世界保持聯繫,徹底關閉邊境將嚴重影響人民生計。「雖然我們一直在開放,但不可以一次性地大開放,總是要按部就班,一步一步來,摸著石頭過河。」
* 【新加坡政府把快速檢測儀發到每戶家庭】檢測將是新加坡重啓經濟和社會活動的關鍵,新加坡所有150萬戶家庭將收到抗原快速自助檢測儀,每個家庭可獲六個,以便自行檢測。新加坡政府也將繼續承擔強制性輪流定期檢測或快速簡易檢測的費用。
* 【Delta變異病毒肆虐 專家:沒有群體免疫】變異的冠狀病毒Delta致世界各國的病例迅速增加,人們開始質疑,通過疫苗接種實現群體免疫的長期目標是否仍能達到。流行病學家米爾恰·索佛尼亞說:「如果問題是‘僅靠接種疫苗就能讓我們抑制和控制大流行嗎?’答案是:不能。」他說,群體免疫取決於兩個基本因素。那就是,「病毒本身的傳染性和疫苗預防感染的有效力。而目前,這種有效力並不存在。」
* 【美國戰略司令部:中國將超越俄國成美頭號核威脅】美國戰略司令部副司令布西耶說,中國正快速發展核武器,很快將超越俄羅斯成為美國的頭號核威脅。他也警告,中美之間沒有任何機制可避免雙方出現誤解或混淆。
布西耶週五在一個線上論壇上說,中國一直對外聲稱保持最低限度核威懾力量,但實際上核能力發展已不再與此相符。
他說,幾年內一個跨越點將出現,即「中國的威脅將超越俄羅斯目前構成的威脅」,這不單單取決於北京的核彈頭數量,也取決於核武器的「實戰部署」。
美國戰略司令部:快速發展核武器 中國將超越俄國成美頭號核威脅 https://www.zaobao.com/news/world/story20210829-1187622?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 一名美國官員透露,美國國防部副助理部長蔡斯(Michael Chase)與中國軍方上周舉行視頻會談,內容集中在兩國之間的風險管控。
這也是美國總統拜登今年1月上任以來,兩國首次進行軍事對話。
路透:中美軍方官員視頻會談 拜登就任以來首次 https://www.zaobao.com/realtime/china/story20210829-1187726?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 【喀布爾機場爆炸生還者:滿地遺體鮮血似人間地獄】阿富汗喀布爾機場爆炸現場的生還者形容,機場爆炸後,滿地都是死者遺體,一些塔利班戰士向空中鳴槍驅散人群,場面一片混亂,似人間地獄。一名持有美國簽證的男子告訴路透社,他週四一早便抵達機場,希望有機會搭機撤離。和他一同在機場入口通道等候的有好幾千人。當天傍晚5時許,突然傳來震耳欲聾的爆炸巨響。他說:「我看到屍骸在空中飛過,有如龍捲風將塑料袋卷到空中……滿地都是遺體,包括婦女和小孩。我竟親眼目睹了世界末日。」
* 【多國結束撤僑 阿富汗人逃離漸無望】阿富汗首都喀布爾機場面臨恐怖襲擊威脅,多個國家開始結束或已經結束撤僑行動,意味著阿富汗平民要撤離的機會越來越渺茫。美國總統拜登已表明會維持8月31日從阿富汗撤軍的最後期限,促使多國重新調整撤僑計劃。加拿大、丹麥、荷蘭,以及比利時已宣佈,不再安排從喀布爾機場起飛的航班。
* 美國總統拜登說,美軍方評估認為,未來24小時至36小時阿富汗首都喀布爾很有可能再次發生恐怖襲擊。
拜登:喀布爾未來一兩天可能再發生恐襲 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210829-1187728?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 美國無人機在空襲中擊斃兩名重要的伊國組織分子,另有一人受傷。美國國家安全專家警告,阿富汗仍很有可能再發生襲擊事件,未來幾天將是「迄今為止最危險時期」。
阿富汗首都喀布爾機場遭遇自殺式炸彈襲擊,美國軍隊不到48小時就展開反擊,出動無人機殲滅一名「伊斯蘭國組織」策劃人。
美國五角大樓週六(8月28日)說,無人機在空襲行動中擊斃兩名重要的伊國組織分子,另有一人受傷。目前尚不清楚被擊斃者是否策劃了喀布爾機場襲擊案,儘管如此,美國官員透露,這次以無人機展開的清除行動是針對計劃未來發動襲擊的伊國組織分子。
美國國家安全專家警告,阿富汗依然很有可能再發生恐攻襲擊事件,未來幾天將是「迄今為止最危險的時期」。
美國國防部發言人柯比也說,在阿富汗撤離行動仍面對「具體和可信」威脅。美軍已採多項措施應對可能發生的恐襲,包括加強機場周邊的巡邏、封鎖周邊道路,直到8月31日完成撤軍任務。
喀布爾機場週四發生的自殺式炸彈襲擊造成近200名阿富汗人和13名美國軍人身亡,是美軍近10年來在阿富汗傷亡最致命的一次事故。伊國組織的阿富汗分支「呼羅珊省伊斯蘭國」(Islamic State-Khorasan,或稱ISIS-K)隨後承認這次恐襲是他們所為。美國總統拜登當天誓言,必讓襲擊者付出代價,並下令國防部制定反擊計劃。
美國中央司令部週六發聲明指出,美軍當天凌晨在阿富汗東部靠近巴基斯坦邊境的楠格哈爾省展開清除行動,「初步跡象顯示我們已擊斃目標,無平民傷亡。」
塔利班發言人拒絕置評美軍的無人機空襲行動。ISIS-K是塔利班和西方國家的共同敵人,喀布爾機場遇襲後,塔利班宣稱逮捕了一些ISIS-K分子。《泰晤士報》也引述塔利班發言人說,該組織週四晚也在喀布爾西部的一場槍戰中,逮捕六名武裝分子,當中包括兩名馬來西亞人。
喀布爾機場遇襲及美國堅持不會延長撤軍的最後期限後,多個國家已加速並在週五完成撤離行動。儘管如此,喀布爾機場內外仍擠滿大批希望能撤離的外國人和阿富汗公民。為安全起見,美國駐喀布爾大使館敦促美國公民立即離開喀布爾機場周圍的大門,也應避免前往機場。
此外,《紐約時報》引述美國官員說,據初步評估,26日恐襲當天,自殺式炸彈襲擊者穿著綁有約11.3公斤炸藥的背心,一直等到美軍靠近要搜身時才引爆,導致傷亡慘重。
另一方面,美國表明不急於承認塔利班政權。美國官員也透露,塔利班要求美國撤軍後保留在喀布爾的外交使館,但美國尚未就此做出決定。
知情官員說,沒有美軍留守的話,大使館人員的安全將受威脅。「美國官員的安全是首要考量,政府正討論此事,最快可能下周撤軍行動結束後做決定。」
美軍無人機擊斃兩伊國組織重要成員 https://www.zaobao.com/news/world/story20210829-1187618?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 美國和西方部隊最遲須在下週二撤離阿富汗,英國國防參謀長卡特週六宣佈,撤僑行動會在當天結束,英國接下來得集中撤離軍隊。英國至今已疏散超過1萬4500名阿富汗和英國公民,但據英國防長華萊士透露,有800至1100名為英國工作的阿富汗人雖有資格離開卻無法離境。
美國和西方部隊最遲須在下週二(31日)撤離阿富汗,英國國防參謀長卡特週六宣佈,撤僑行動會在當天結束,英國接下來得集中撤離軍隊,他對於無法讓所有人離開感到心碎。
英國至今已疏散超過1萬4500名阿富汗和英國公民,但據英國防長華萊士透露,有800至1100名為英國工作的阿富汗人雖有資格離開卻無法離境。
對此,英國首相表明,將盡最大努力協助受困在阿富汗的人離開。他說:「當我們來到撤離行動的最後數小時,將會有一些人無法成行,一些可能符合條件的人。我要跟他們說的是,我們將竭盡全力協助他們。」
強森指出,他相信塔利班當局理解有必要讓有資格在西方國家重新安置的阿富汗人安全通行。
他說:「如果他們要與西方國家接觸,如果他們想與我們建立關係,那麼讓這些(人)安全通行絕對是重要的。」
法國和西班牙週五也宣佈結束在阿富汗的撤僑行動。法國外長勒德里昂和防長帕爾麗在聲明中指出,由於美軍迅速撤離,喀布爾機場的「安全條件無法得到滿足」,法國因此必須停止撤僑。
不過勒德里昂說,法國將與塔利班官員保持聯繫,以確保面臨風險的人可以離開。
法國在一個多星期的撤僑行動中協助約3000人撤離阿富汗,其中包括2600多名阿富汗人。
各國撤僑行動陸續結束 英法西班牙承諾繼續助阿富汗人離境 https://www.zaobao.com/news/world/story20210829-1187619?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 美國國防部尚未公佈在阿富汗首都喀布爾機場襲擊中殉職的軍人姓名,但隨著家人和朋友接獲通知,他們的身份和生活細節逐步公開。
20歲的海軍陸戰隊員卡里姆在事發前一天向家人發送了一段自己給阿富汗兒童送糖果的視頻。尼庫伊說:「他出生在戰爭開始的那一年,在戰爭任務結束時,結束了生命。」美國是在2001年出兵阿富汗。
卡里姆是在爆炸中殉職的13名美國軍人之一。海軍陸戰隊將安排尼庫伊和妻子飛往特拉華州的一個空軍基地。他們孩子的遺體將在數日內運回國。
另一個殉職軍人是來自懷俄明州的陸戰隊員萊利·麥科勒姆。麥科勒姆的姐姐羅伊斯說:「他這一生都在想著成為海軍陸戰隊員,還穿著尿布時就帶著步槍、穿著牛仔靴。」
喀布爾機場殉職美國軍人 親友追憶生前感人事跡 https://www.zaobao.com/news/world/story20210829-1187620?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 美國總統拜登透露,政府正在探討是否縮短為人民接種冠病疫苗追加劑的間隔時間。
美國探討是否縮短 接種冠病疫苗追加劑間隔時間 https://www.zaobao.com/news/world/story20210829-1187621?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 彭博社最新公佈8月份的抗疫韌性排行榜顯示,馬來西亞在全球53個經濟體中,排在最後一名。換言之,在全球冠病疫情期間,馬國恢復正常生活的表現墊底。
彭博社自去年11月起每月對各經濟體的抗疫表現進行排名。馬國在抗疫韌性排行榜(Covid Resilience Ranking)的最高排名為今年1月的第16名,但從今年4月開始,馬國的排位持續下滑,更從今年6月的第51名掉至7月第52名。除了馬來西亞,其他東南亞國家也排在後面,包括泰國(第49名)、越南(第50名)、印度尼西亞(第51名)及菲律賓(第52名)。
紐西蘭原本排第三名,但在暴發德爾塔變種病毒後,該國採取封城措施,造成排名暴跌至第29名。
在前10名排行榜中,歐洲國家佔據九個位置,並以挪威居首。唯一非歐洲國家是新加坡,從上個月的第11名晉升第8名。
彭博社:8月全球抗疫韌性排行榜 馬在53個經濟體中恢復正常生活表現墊底 https://www.zaobao.com/news/sea/story20210829-1187656?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 阿富汗首都喀布爾西部週四(26日)爆發激烈槍戰,根據英國媒體報道,塔利班逮捕6名伊斯蘭國組織阿富汗分支「呼羅珊省伊斯蘭國」(Islamic State-Khorasan,或稱ISIS-K)成員,被捕者據悉包括2名馬來西亞公民。
塔利班逮捕6「呼羅珊省伊國」成員 包括2馬來西亞公民 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210828-1187615?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 法國政府28日發表聲明說,法方已於27日晚結束從阿富汗的空中撤離行動。
法國結束從阿富汗的空中撤離行動 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210828-1187592?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 印度衛生部27日表示,該國當天首次在單日內給民眾接種超過1000萬劑冠病疫苗,打破單日疫苗接種紀錄。印度之前的單日接種紀錄是920萬劑。
印度單日疫苗接種超1000萬劑 創最高紀錄 https://www.zaobao.com/realtime/world/story20210828-1187604?utm_source=ZB_iPhone&utm_medium=share
* 【英籍園丁要「還原」莫奈花園】法國畫家莫奈在他生活了43年的法國吉維尼的寓所完成多幅傳世之作,寓所的花園因此聞名於世。
英籍園丁詹姆斯·普里斯特要參照莫奈的作品,把花園打理得更接近原貌。
61 24通道 在 雷司紀的小道投資 Facebook 的最佳解答
花旗銀行的電話客服號稱「24 小時專人快速接聽」,但在設計上感覺有刻意讓你不要找到真人的陷阱感,尤其是信用卡的客服——
感覺像是在走地下城的迷宮一樣,很容易就走到(機器語音)死角。
快問快答:「一個問題,請問需要幾通電話才能解決?」
四通!
而且還要選「信用貸款」的通道才行。
當聽到真人的聲音一剎那,頓時有海闊天空、撥雲見日的解脫感,於是很開心地對另一頭說:
「對,我沒有想要貸款,請幫我轉到信用卡客服,謝謝。」
我找到了在地下城最深處的惡龍。
61 24通道 在 飲食男女 Youtube 的精選貼文
深水埗兩大名店 食家大廚實試 維記漢發豬膶麵平手 維記咖央西多士贏個馬鼻
https://bit.ly/3mo9rt1
深水埗一向多平民地道美食,其中一款最受歡迎的,必定是豬膶麵。在深水埗吃豬膶麵,最出名非維記和漢發這兩家老字號莫屬。以豬膶麵起家的維記,於1957年開業,在福榮街上有三間店,仍座無虛席。跟維記相隔數條街的漢發,於1973年開業,原本是區內的鐵皮大牌檔,後來由半途出家的第二代接手,遷到大南街地舖之後,以豬膶麵作主打,從此大受歡迎,就算在疫情期間,亦經常大排長龍。
維記咖啡粉麵
地址:深水埗福榮街62號及66號地下
電話:2387 6515
營業時間:星期一至五6:30am-8:30pm;星期六日及公眾假期6:30am-7:15pm
詳情︰ https://bit.ly/30dftTI
漢發麵家
地址:深水埗大南街192號地下
電話:2380 7068
營業時間:星期一至六7:30am-5:15pm;星期日及公眾假期休息
詳情︰ https://bit.ly/39CIcEE
佐敦美食|後生仔賣外公親傳豬膶瘦肉麵 原個豬膶洗40次 口感爽滑湯底清甜 街坊大讚:少食肉都覺得好食
https://bit.ly/2OOQuU2
遠在1949年,只賣一款豬膶瘦肉麵的志光麵檔,曾在廟街開業短短半年,浮沙似的被時光沖走,可能沒有太多人聽說過,但是三十出頭的Ivan從小已銘記於心,皆因志光麵檔,是屬於他和外公李志光的一份重要回憶。
志光麵檔
地址:佐敦德興街1-3號
營業時間:11am-8pm
電話:從缺
西貢美食|的士司機轉行賣懷舊粉麵 自製豬油渣賣$35油渣麵 $37薑湯豬膶麵薑味十足
https://bit.ly/3dDvCY9
人手不多,選擇亦少,但出品講究。每碗麵都是落單即煮,客人想食就要等。招牌的老火老薑湯豬膶麵($37),豬膶先挑筋後切厚件,啤水約30分鐘至血水完全去走,再用鹽、糖、生抽、燒酒、蛋白等醃一晚;薑湯是薑汁及水1:1熬成,加入基本調味後備用,「出菜前我會加薑渣再煮,增加口感及香味,先放豬膶,後放湯麵,時間就剛剛好。」豬膶偏粉身,湯底濃郁辛辣,非常過癮。
品記麵食
地址:西貢普通道183D號地下
電話: 5916 7988
營業時間: 星期一二休息,星期三至日12nn-6pm
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61 24通道 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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港珠澳大橋Hong Kong-Zhuhai-Macau Bridge是連接香港大嶼山、澳門和廣東珠海的大型跨海通道,於2009年12月15日動工,2018年5月23日完工,2018年10月24日上午9時(UTC+8)通車;設計壽命為120年。現為世界最長的沉管隧道以及世界跨海距離最長的橋隧組合公路。港珠澳大橋全長55公里,主橋全長約29.6公里。為橋隧結合結構,包括一條長約6.7公里的海底隧道及兩個人工島。其中,海中橋隧主體工程(粵港分界線至珠海和澳門口岸段)由粵港澳三地共同出資建設;海中橋隧工程香港段(起自香港國際機場人工島,止於粵港分界線)由香港方面建設,三地口岸和連接線由三地各自建設。港珠澳大橋管理局是由香港特別行政區政府、廣東省人民政府和澳門特別行政區政府舉辦的事業單位,主要承擔大橋主體部分的建設、運營、維護和管理的組織實施等工作。港珠澳大橋啟用後,穿梭香港、珠海、澳門三地的交通時間將銳減,行車時間僅需一小時左右,而且不需要再繞經虎門大橋;而港珠澳也會形成「一小時生活圈」,對粵港澳大灣區發展有象徵意義。大橋的使用者進入香港後亦可經香港的快速公路,包括深港西部通道前往深圳。港珠澳大橋是中國新的地標性建築之一,被譽為世界橋樑界的「珠穆朗瑪峰」,英國《衛報》稱之為「現代世界七大奇蹟」之一。新華社報導國家級建設港珠澳大橋創造外海築島的「中國速度」,使用221天完成兩人工島築島的世界工程記錄,縮短工期超過2年,並實現了綠色施工,又形容大橋是「中國乃至當今世界規模最大、標準最高、最具挑戰性的跨海橋樑工程,被譽為橋樑界的「珠穆朗瑪峰」。橋樑總長約23公里,按照六車道高速公路標準建設,設計行車速度每小時100公里。橋樑工程於2012年6月全面展開,劃分為5個工程合約進行施工。橋樑由非通航孔橋和通航孔橋相連組成,通航孔橋共有3座斜拉橋,自東向西依次是:青洲航道橋、江海直達航道橋、九州航道橋。其中,青洲航道橋主跨458米,為3座斜拉橋中最長,採用雙塔雙索麵鋼箱梁斜拉橋,全橋採用半漂浮體系,索塔採用雙柱門形框架塔,塔高163米,共設有14對斜拉索。橋下通航等級為1萬噸級,淨空高度42米,有效通航寬度318米。於2016年4月12日合龍。整體造型及斷面形式除了滿足抗風及抗震等要求外,將會充分考慮景觀效果。而江海直達航道橋主跨516米(2x258m),索塔採用3個海豚狀的框架塔;九州航道橋主跨268米,索塔採用2個風帆狀的框架塔,塔高120米。
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