2014 開始工程,2021年完成可容納9000人嘅海洋公園水上樂園終於開幕啦yeah!!!!!!!!! welcome back!!!!!!
試玩日!天公造美好好太陽❤️感恩
全新水上樂園地方好大『570000平方米』😱真係可以玩一曰由早到晚,
好在入面有野玩有野食有餐廳,
全部水上遊戲設施都有一定嘅刺激程度
我本身乜都好驚嘅 好在有幾個都玩到
『八彩天梯』我本身想退縮,因為望落去好高,仲要趴喺度飛落去😖但比佢地 @gordon2ok @kayeepo @aumingmi 迫完就照玩,原來都係有一秒會飛起,唔太驚🤭
『 急流漩渦』一試難忘!同幾個Fd一齊係咁轉🤣哩個好好笑,望住對面個fd個樣。
但係『 太空艙』真係驚🤣
同埋終極驚一定係『 勇者之巔』~
5層樓直滑落去,what? 🥴玩完真係勇者...
@kayeepo @gordon2ok 你們係勇者👍😂
無咩事我行返落去先🤣個離心力我接受唔到
其他我都覺得好好玩的 好刺激!
由其是『 衝浪先鋒』👍好玩,
絕對唔係BB級別,我媽一定唔敢玩🤣
而且室外室內泳池都好大同設計得靚😀
『 威威水地帶』小朋友就最鍾意,
見到啲小朋友個個都開心到呢....🤭
水上樂園9月21日正式開幕啦😍
到時要再去!!!!!!!!!!!!
記得預多啲時間去慢慢玩 🤭
因為有27個室內外景點❤️
__________________________________________
好開心的一天😉
Thank you!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Number One PR Communication Limited
#SplashintoAdventure
#numberonepr
@waterworldoceanparkhk
香港海洋公園 Ocean Park Hong Kong
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#海洋公園水上樂園
#探索自然激浪無限
#全年365日全天候開放
同時也有12部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅Mrs. Raven烏鴉太太,也在其Youtube影片中提到,訂閱我吧:https://bit.ly/39KYV8N 我的instagram: https://reurl.cc/l0jk3A 帳號👀 @by.mrsraven 合作邀約:[email protected] 我自己最近的生活比較忙碌些 一直以來也有人私訊問過我 ...
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水上樂園Welcome Back ! ! !
水上樂園係佔據我好大嘅一個回憶,屋企人好鍾意去,要好似野餐咁整嘢食帶去,一早去霸枱做「基地」大家去通山跑玩完一輪返嚟食啲嘢又走去玩。大啲啲同fd去,由朝玩到晚,又搽螢光色嘅太陽油(有冇人知我講邊啲😅) 搽都成身成面都係,每次去都好開心😀
今年終於開番,設施再升lv,靚咗好多亦刺激咗好多!
多謝Number One PR Francis邀請
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朋友打嚟:「今晚要唔要搭順風車夾份買條六合彩呀,我最近好似咩都稱心如意,總之好順啦!」
我:「唔好啦,我買親咩都係中隔籬個number,10次有11次都係咁,嗰啲公司抽獎從來冇中過,之前超市唔知全港市民抽啲咩劵,我所有同事、我阿媽,我同事阿媽,全部收到短訊通知中獎,唯獨我一個冇。」
朋友:「原來您係鐵達尼,咁算啦,不過我嚟排真係好順,今朝趕得滯冇買咖啡,秘書竟然買多咗杯醒我;想call個客,都未行動,個客自己打嚟;有份文件要用,突然發現就喺手邊;仲有老細個KPI,諗住今個月唔到數啦,點知條team真係臨尾跑到單返嚟,所有嘢都係啱啱好!」
世事有冇咁多啱啱好,點都好啦無謂阻人發達,點知佢買完張六合彩都係唔中。
我:「嗱,唔關我事呀,我自己都冇買。」
朋友:「算啦,20蚊之嘛,何況係我諗多咗,原來秘書嗰朝提我開會,知我遲出門,所以佢係特登買多杯咖啡,過客打嚟就因為我同事早一日call過佢,文件都係同事一早準備,至於今個月條數,係team好生性咁追星趕月跑返嚟。所以唔係我好好運,佢哋個個對我咁貼心亦唔係必然,而係有人默默做我嘅後盾,時刻back up我!」
咁又係呀!有咩好得過喺有需要嘅時候就得到最及時嘅幫助吖,就好似 #藍十字保險醫保 一樣,默默地擔當每個打工仔嘅最強後盾。佢地最新出嘅「#藍十字尊悅自願醫保計劃 」每年保障限額有高達HK$10,000,000,全數賠償主要保障項目^,最重要係保證終身續保,有咁強大嘅backup自然無後顧之憂。
2個計劃級別 (「全球」或「亞洲及澳紐」) ,再加上4個每年自付費選項(HK$0、HK$20,000、HK$40,000 及HK$80,000)組合成8個計劃選項,相差嘅保費開支就高達68%¹。因應自己已有公司醫療保險或者個人醫療保選擇最適合您嘅計劃選項,咁您付出嘅每一分保費自然用得其所。例如選擇咗自付費HK$20,000,入院洗費係HK$40,000,呢個時候您就可以配合您公司嘅醫保保額去畀HK$20,000!再向保險公司索償餘下嘅 HK$20,000。用較低嘅保費支出,享有同等高嘅醫療保障盡享成本效益。而減少或者免除已選擇嘅每年自付費都唔需要重新核保。
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「藍十字尊悅自願醫保計劃」由香港獲授權之保險商-藍十字(亞太)保險有限公司承保。以上優惠受條款及細則約束。載於此網站的所有保險產品資料並不構成亦不應被詮釋為向香港境外之任何人士出售、提供或游說購買任何保險產品。藍十字(亞太)保險有限公司乃東亞銀行有限公司之子公司及東亞銀行集團成員,與Blue Cross and Blue Shield Association及其任何相關聯機構或許可證持有人並無任何關係。本宣傳品只供參考之用;有關詳盡條款及細則及所有不保之事項,概以保單為準。
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我自己最近的生活比較忙碌些
一直以來也有人私訊問過我
關於如何取得生活與工作的平衡
自從開始在家辦公
因為在家的時間變長了
我也開始在家中頻繁的切換生活與工作模式
現在人因為快速的生活腳步
難免都會有各種壓力來源
今天想跟大家聊的
主要就是我自己在安排行程中
對我蠻有幫助的一項練習
我自己稱之為80分的不完美生活練習
如果你對於我的不完美生活有興趣
或是想知道這樣做對我有什麼幫助
就一起跟我來看看吧
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License Number 540466
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串連她的過去與現在,遠眺自由與未來的深刻之作。
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各節重點:
00:00 前導
02:15 看點1:「國民阿嬤」陳淑芳 搶雙馬
05:39 看點2:「最佳男主角」競爭激烈
07:45 看點3:會出現金馬史上的首位韓國得獎者嗎?
08:55 看點4:香港在金馬的身影
09:30 看點5:最佳新導演 作品部部吸睛
11:06 看點6:最大獎獎落誰家
12:49 我們的觀點
12:18 提問
12:27 結尾
【 製作團隊 】
|企劃:力寧
|腳本:力寧
|編輯:土龍
|剪輯後製:絲繡
|剪輯助理:歆雅
|演出:志祺
——
【 本集參考資料 】
→金馬獎第57屆 完整入圍名單:https://bit.ly/2UFMaFJ
→【2020金馬獎】年度影壇盛事「金馬獎」為什麼值得看? 關於金馬 57 的 10 個問題一次搞懂!:https://bit.ly/36PWIYz
→【獨家】不再對幹!金雞獎日期出爐 金馬獎中港片報名依舊稀少:https://bit.ly/38XHjZ6
→金馬公布126名入圍者合照 主席李安將出席頒獎:https://bit.ly/2UIPOPj
→榮膺金馬影展閉幕片 港導「大讚台灣」無拘無束好幸福!:https://bit.ly/3lKu0hX
→【金馬57】迎戰香港影帝星國喜劇之王 本土男星演技噴發拚鍍金:https://bit.ly/35HAY1Q
→【金馬57】一群人都太會演戲 配角當主角演讓評審傷腦筋:https://bit.ly/2IPa5jP
→【白靈專訪2】過往紅毯搞怪露點狂挨罵 白靈:不想紅你來幹嘛?:https://bit.ly/2UIQ3db
→打破綜藝框架的完美表現!《同學麥娜絲》納豆:比起搞笑主持,我更愛演戲:https://bit.ly/32X2Pt3
→金馬男配""強強相爭"" 納豆.鄭人碩內戰廝殺:https://bit.ly/3nD4goh
→莫子儀.陳淑芳首入圍金馬 好運都在今年:https://bit.ly/36NfqQx
→參加金馬 ""外籍軍團""白靈.李國煌隔離中:https://bit.ly/374uJET
→無聲""金馬8項提名 韓童星金玄彬搶男配:https://bit.ly/3fbOiyD
→2020台北電影節|台北電影獎—劇情長片|特別放映|《親愛的房客》Dear Tenant:https://bit.ly/399STjZ
→威視電影【孤味】正式預告:https://bit.ly/2IPwuxs
→【腿】A Leg 前導預告|12.24聖誕獻映:https://bit.ly/3nDu7MZ
→【怪胎】i WEiRDO正式預告|8/7全台上映:https://bit.ly/3kIwZq4
→【消失的情人節】官方最新預告,9月18日(週五) 有人愛著你:https://bit.ly/2IHjz0F
→【消失的情人節】官方預告,9月18日(週五) 全台上映 :https://bit.ly/3nvnhZU
→【無聲】The Silent Forest 精采預告~ 10/15 一起玩:https://bit.ly/3pH9e5l
→【無聲】The Silent Forest 幕後花絮-大軍小光篇~ 10/15 一起玩:https://bit.ly/36ThQ0h
→2020 金馬影展 TGHFF | 男兒王 Number 1:https://bit.ly/36Tu6O4
→2020 金馬影展 TGHFF | 手捲煙 Hand Rolled Cigarette:https://bit.ly/36OIAPd
→2020 金馬影展 TGHFF | 佔領立法會 Taking back the Legislature:https://bit.ly/2UIQK6h
→2020 金馬影展 TGHFF | 迷航 Lost Course:https://bit.ly/38Y9xmb
→2020 金馬影展 TGHFF | 南巫 The Story of Southern Islet:https://bit.ly/2Hly3m8
→第57屆金馬獎終身成就獎|侯孝賢:https://bit.ly/2IMplO2
→侯孝賢獲紐時大篇幅介紹:台灣最偉大電影人:https://bit.ly/38YoLrE
→金馬奔騰‧經典50|李安:我以代表台灣為榮 The Moment|I Am Proud:https://bit.ly/2IQz4Ts
【 延伸閱讀 】
→金馬57|最好的時光:點亮世界的電影夢:https://bit.ly/3lLFpOG
→蔡明亮《日子》:原來,這才叫做「過日子」:https://bit.ly/3kL5XOD
→《南巫》導演張吉安:巫術與神話的日常,宛如侯孝賢以鬼片包裹「童年往事」:https://bit.ly/3lRdfly
→iPhone 電影《怪胎》今上映,廖明毅親自解釋怎用手機導出一部劇情長片:https://bit.ly/2UDkwcw
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back number香港 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,
大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 唔識? 當然,香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前,我哋會集資8000萬港幣, 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半,我佔一半,共同進退,合共一億六千萬買有潛質嘅舖,其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多,可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識,同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤,兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號,地盤面積合共1795呎。我哋計過,重建最好就係起幢14層高嘅大廈,合共41.4米高,總樓面10,225呎。法例規定, 如果你層樓係高過36米,但少過43米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍, 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面,住宅就最多39%, 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展,由於大廈高咗,地積比率亦都多咗,但覆蓋率就少咗。
再計多次,地盤面積依家係1795呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back,剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下1045呎,分成兩間舖,即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層,site coverage 係39%,一梯兩伙,減去220呎公用空間,實用saleable area 就係每個單位230呎,啱啱大過納米樓220呎的定義,好彩。
假設棟樓大啲,可以賣貴啲,假設新樓樓上每呎實用賣$22000,地舖每呎賣$55000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬,多咗2.26倍。
減去發展成本,一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%,就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,平啲,每呎$800。
(4) 再減建築費,住宅每呎3500,地舖每呎2800,即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬,多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬,就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤,即係1587萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000,呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價,即係地價除以可建樓面總面積,就係$10,347。
之前講過,馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬,99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大,咁相下位置/人流,就當99號嘅 EUV 都係6,134萬,兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講,呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話,無人會賣畀佢,因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇,呢個都係無重建價值。 又係啦,除非嗰個係是市區重建局來收購,咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成, 去土地審裁處申請強拍, 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價,都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說,發展商強拍後佢都會蝕本啦, 因此,按數字睇,發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此,如果你唸住博收購,貴一貴3500萬原價都搶住買啦,咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖,係唔係想跳樓呢。唔好跳住,聽埋我講最後一個方案,就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖,4個number一齊發展,條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
盛滙投資商舖基金熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
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